长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告110PPT新景祥

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湖南长沙省府板块项目定位及设计报告(46页)-PPT课件

09年全国楼市全面火爆，价升量涨。
数据来源：中国统计局
20 09 年 3月 20 09 年 4月 20 09 年 5月 20 09 年 6月 20 09 年 7月 20 09 年 8月 20 09 年 9月 20 09 年 10 月 20 09 年 11 月
按照国际标准，房价收入比应当保持6较合理，国内多数大城市房价收入比超过这一标准，并且仍然保持上升的趋势，其中深圳、上海、北京等一线城市达到了标准的3倍左右，说明目前在部分一线城市楼市出现了一定的泡沫，楼市“虚”高。
106.2 104 102.7 100.7 100.1 100.3 98.7 98.1 98.3 101.5 101.1 100.8 101.1 100.3 99.4 101.5 100.8 100.9 同比环比
102 100 98 96 94
20 09 年 13月 20 09 年 14月 20 09 年 15月 20 09 年 16月 20 09 年 17月 20 09 年 18月 20 09 年 120 9月 09 年 110 20 月 09 年 111 月
位置：非城市中心区，距城市中心区约15分钟车程；区位：长株潭融城核心区交通状况：路网发达，交通便捷，公交不方便；配套及资源：周边少商业配套，但周边多政府机关，具备其他区域缺乏的政务资源；商务地位：规划的新兴城市商务区，商务价值被认可需要时间环境：生态环境优越；
对比
相对传统的中央商务区,本区域商务价值被认可和接受需要一定的过程，但是项目具备一些独特的要素，如政务资源及优越的生态环境，这也迎合目前部分企业寻找办公场地的重要关注因素。
长沙省府板块项目定位及设计报告
几个核心问题点：
A1：已经明确经济指标和大的功能布局，在此基础

星沙板块研究报告讲义

2030年地铁规划图
5号线星沙段
星沙板块研究报告
3号线星沙段
上海鉴略地产顾问机构
主要交通干线统计表
上海鉴略|战略咨询中心-长沙楼市通|星沙板块综合研究报告[2011/05]
3.其他立体交通
公路：
■ 107国道 ■万家丽路 ■东八线 ■绕城高速 ■长永高速 ■ 京珠高速公路
武广高铁
万家丽路通往市区
星沙板块研究报告
上海鉴略地产顾问机构
上海鉴略|战略咨询中心-长沙楼市通|星沙板块综合研究报告[2011/05]
已建跨河桥梁
小结： ■万家丽路-浏阳河大桥 ■洪山-浏阳河大桥 ■远大路-浏阳河大桥
万家丽路-浏阳河大桥
2007年11月正式竣工通车，全长875米，主桥长138米，是万家丽路唯一一座特大型跨河大桥，也是目前长沙最宽跨河大桥。星沙板块研究报告
上海鉴略地产顾问机构
上海鉴略|战略咨询中心-长沙楼市通|星沙板块综合研究报告[2011/05]
1.中南汽车世界
■战略定位
立足湖南、辐射中南、面向全国的汽车及汽配产品集散中心。
物流园
■产业规划： 1.重点发展汽车贸易行业 2.大力发展物流业
3.积极发展与汽车相关产业
汽配五金机电星交沙易板市块场研究报告
上海鉴略地产顾问机构
滨湖路特立路开元路三一路凉塘路经贸路漓相路盼盼路新安路
上海鉴略|战略咨询中心-长沙楼市通|星沙板块综合研究报告[2011/05]
2.地铁规划
逐步建设市内轨道交通（地铁、轻轨）及长株潭城际轨道系统，使长沙市主城区与各组团以及与株洲、湘潭之间的公共客运交通时间控制在45分钟以内。 2020年规划轨道交通线路 6条，约230公里。包括1 号线全线、2号线全线、3 号线（张公塘至坪塘镇）、四号线（望城至长沙南站）、5号线、6号线。

长沙南城城市综合体调研定位及营销提案177页PPT

31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
长沙南城城市综合体调研定位及营销提案
11、获得的成功越大，就越令人高兴。野心是使人勤奋的原因，节制使人枯萎。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树，先有根ห้องสมุดไป่ตู้，再有枝叶，尔后花实，好好劳动，不要想太多，那样只会使人胆孝懒惰，因为不实践，甚至不接触社会，难道你是野人。(名言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但常看常新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福。我爱自己，我用清洁与节制来珍惜我的身体，我用智慧和知识充实我的头脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。农夫不会播下一粒玉米，如果他不曾希望它长成种籽；单身汉不会娶妻，如果他不曾希望有小孩；商人或手艺人不会工作，如果他不曾希望因此而有收益。-- 马钉路德。

2018-2019【精品】年长沙市星沙CBD发展实施报告

地下空间与北侧长永高速相连通，设置地
下接入口；
4、远大路、人民路、三一大道、星沙大道、
黄兴大道等纵横路网联系城区；
新长海
广场 4
3
星沙CBD空间布局
布局思路：
商业街
主要轴线
一街两区三轴线四中心
人文景观轴
景观主题公园
商贸发展轴
景观主题公园
公园绿地
商务发展轴
功能分区
景观主题公园
文化中心居住、配套区
活力的六本木繁华的拉德芳斯
拉德芳斯拥有欧洲最大的购物中心
• 拉德芳斯拥有欧洲最大的购物心，拥有250多家商店, 营业面积10多万平米。位于拉德芳斯中心，周边有环形道路，值得星沙CBD设置商业网点时候借鉴。
拉德芳斯经验借鉴
1. 建立合理的开发机制，保证建设规划的有效实施。
2. 注重规划合理性与景观文化环境的营造。
星沙CBD交通规划
1、地铁引进CBD ，经星沙大道设漓湘路站；
2、板仓路拓宽为6车道，同时留出20米绿化带；板仓路西侧地下空间设置大型公共地下停车场；
3、规划在漓湘路以北形成较为完整的地下交
通网络系统，减少地面交通量：利用现状
地形高差，将部分支路作为地下或半地下
支路，人车分流，营造良好的街道景观。
1
国内外CBD案例
2
区域发展环境研究
3
星沙CBD发展思路
4
实施步骤建议
星沙CBD发展实施步骤
第一步：用3—5年时间营造CBD发展的良好环境以工程机械等产业升级和房地产业为引擎产业，鼓励工程机械产业战略产业链条高端部分，加大生态环保型城市综合体投资开发力度，同步进行CBD市政基设施建设与环境建设；以房地产业的先期发展，带动商业的发展；着力于增加人气及商业氛围的营造。

长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告

城市发展多核：当城市CBD发展到一定规模，会受到交通、土地利用等条件的制约，因此，大多数城市会在离开CBD区，在于CBD以城市重要交通干线相
连的地区重新建立城市副中心。
副中心特点：
1.便于结合地域特点，打造与CBD及其他副中心不同的中心，靠近机场的就涉外，靠近物流的，就多设计物流。 2.拥有完善的功能，但比CBD较低一级的中心性。 3.通过发达的公共交通系统、高速公路和城市干道与CBD紧密联系。
商业
看起来很美
如果能我们仅仅依靠单一的“城市综合体”，能真正对项目进行最深层次的解读吗？
住宅
将目光放远一点，重新审视……
星沙商业中心
东城
传统
本案
商业
区域
星沙作为一个国家级的经济技术开发区，已不再局限于作为一个长沙县下属的乡镇，而是从这种狭隘的城镇发展定义中跳脱出来。
从而致使星沙对于长沙市乃至全省的发展都有着举足重轻的作用!星沙作为长沙县域的政治、经济、文化中心，同时又是长沙城市总体规划中 “一主、二次”结构的副中心，它将在很好的承接省会长沙的政治、经济、文化各方面的影响的基础之上继续向东，向整个长沙县纵深扩展。使得长沙产业结构的进一步优化。
前文观点回顾
1
周边竞争的阵地战
比拼硬件
无法出位
2
分竞合击 ห้องสมุดไป่ตู้精博大
开发效益最大化
3
主次划分商业类—— 住宅类—— 品质标杆市场跟随
用区位内极缺的 “精品商业”诉求策略凸显项目“稀缺”、“高质素
配套”的信息点。
产品诉求的营销架构
明线
引发共鸣
生活理念财富价值
势能
暗线
产品价值
形态资源

长沙劳动路项目发展研究与整体营销策划报告课件

意赅的阐述观点
PART 4
营销策略与推广方案
营销策略及手段选择
目标市场定位：明确目标客户群体，了解客户需求和购买行为营销策略：制定适合项目的营销策略，包括价格、渠道、促销等方面推广方案：制定有效的推广方案，包括广告、公关、社交媒体等方面合作伙伴选择：选择合适的合作伙伴，共同推广项目，扩大市场份额
团队建设与培训计划
PART 1
单击添加章节标题
PART 2
项目背景与市场分析
长沙劳动路项目概述
项目名称：长沙劳动路项目
项目地点：长沙市
项目规模：XX平方米
项目总投资：XX亿元
项目定位：高端商业综合体
项目特色：集购物、餐饮、娱乐、休闲于
一体
市场分析：周边市场需求大，竞争激烈，但该项目具有地理位置优势和品牌优势。
品牌定位：明确品牌的核心价值和
目标受众
品牌形象设计：包括标志、视觉识
别系统等
品牌传播策略：制定有效的广告、公关、数字营销等传播
策略
品牌体验：提升消费者对品牌的认知和忠诚度
品牌合作与联盟：与其他品牌或机构建立合作关系，共同
推广品牌
品牌危机管理：建立危机应对机制，确保品牌形象不受损害
推广方案及实施计划
推广方案：制定具体的推广策略，包括线上和线下推广，如社交媒体营销、广告宣传、活动推广等。
实施计划：明确推广计划的时间表和具体步骤，包括推广活动的策划、组织、执行和评估等环节。
预算和资源需求：对推广活动所需的预算和资源进行规划和分配，确保推广活动的
顺利进行。
品牌建设与营销策划：将品牌建设与营销策划相结合，通过精准的市场定位和创新的营销策略，提高品牌竞争力和市场份额。

长沙方略地块城市综合体项目定位及商业发展初步思考_143p_前期策划

东南商圈中南商圈
© Copyright Centaline Group, 2009
Code of this report | 14
中心商圈分析
中心区商圈分布于星沙大道以西、
特立路以南，京珠高速以东、漓湘路以北区域，是星沙最成熟，也是星沙最大的商圈，它以通程商业广场及周边为中心，其辐射范围涵盖星沙及周边乡镇。本商圈经营类别丰富，商业经营面积
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《长沙市城市商业网点布局规划》（2005年-2020年）指出，长沙商业网点设臵一个市中心商业整体规划，星沙将建设一个市级副中心商圈。作为长沙的两大商业次中心之一，发展脉络越发清晰，人气越来越旺。
© Copyright Centaline Group, 2009
所等，各个档次都涉及。
Code of this report | 15
中南汽车世界商圈分析
中南汽车世界商圈基本位于
中南汽车世界中心干道卫星路，基本类型以满足中南汽
类型超市餐饮万佳惠、幸福生活超市
主要商业物业及配套
鹅羊山寨、人民公社、中南食府、湘西酒家、灶王爷、农家老妈等
各类排挡，露天夜宵摊，果汁饮品，特色小吃
宾馆
银行公交
双舟大酒店
建设银行 501，127，101，102，808，703等
本商圈大部分区域经营档次低下，铺面过多，整体出租率情况受学校寒暑假影响较大，故目前这些老区一方面经营档次低、铺面经营情况差，业态以学生类用品为多，其他业态属于空白状态。
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【精品】2011年长沙市星沙CBD发展实施报告

1、入口广场 2、超高层酒店、写字楼 3、明城公园 4、街头绿地 5、绿化步行廊道 6、中心广场 7、地标建筑 8、文化展览建筑 9、绿化广场 10、长永高速盖板绿化
10
9
7
6
8 新长海广场
5
3
4
5
5 21
星沙CBD城市空间设计与节点规划
10
5
6
9
5
52
6
1
7 63
5
新长海广场
8
75 4
核心区
规划考虑现状用地情况、对外展示需要等因素，规划将CBD核心区布置在寿昌路以西区域。以绿化广场为核心，周边布置高档写字楼、酒店、商场和文化展示等建筑，以超高层建筑形成区域地标，打造城市的活力中心。
核心功能：
金融、商务、商业、文化、信息物流等现代服务业功能聚集的长沙东城中央商务区
星沙CBD规划区域
项目一期范围为东起星沙大道，西至京珠高速，南接漓湘路，北至长永高速，占地面积约 1.2平方公里。后期的建设范围将往南延伸至盼盼路，总面积扩大到2.4平方公里。目前规划的方案为：用地规模2.42平方公里，建筑规模约为420－600万平米。漓湘路以北1.2平方公里范围内商务办公写字楼、住宅公寓、商业（含酒店、文化娱乐设施）建筑比例为55%、30%、15%。
星沙中心城
交通
国际省际城市交通资源汇聚；联通商脉与CBD跨国商机
三一大道、远大路、人民路、三环线等
地铁2A号、4A号双线双纵
京珠高速、武广、沪昆高铁
127、703、701、501、星沙1线2线穿驰
黄花机场、浏阳河
经济
名企汇聚，工业总产值突破千亿元
世界500强，逐鹿东长沙

城市综合体项目定位与销售推广策略报告分析

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1.2 XXX走势分析截止2019年6月30日，合肥市区商业可售套数28705套，较之上月增加2493套，
比去年同期增加14356套，2019年4月--2019年6月份商业地产成交套数累计为8361 套，按照期间月均去化2787套的速度计算，库存量完全去化周期约10.3个月，库存完全去化周期比上个月延长2个多月时间。
4）住宅区域成交量与成效均价分析
2019年包河区崛起新的发展势力，在区域之南板块，高铁南站和原骆岗机场周边，高端楼盘迅速崛起，绿地中心、信达银杏尚郡，目前均价都在8000元/㎡左右。
1.2 XXX市场表现
商业市场
1）商业总体表现 2019年6月，合肥商业地产累计成交1532套，环比5月下降61.8%，同比去年增长
1.2 XXX市场表现
商业市场
2）商业成交量分析 2019年6月，合肥市区商业地产成交套数累计1532套，环比下跌61.8%，同比增
涨322%；成交面积累计9万㎡，环比下跌49.%，同比增涨195.1%。6月，京商商贸城备案量较5月有明显减少，使得环比出现明显下滑。从成交量月度走势图上看到，今年合肥市商业地产处于高位波动状态，整体成交量高，月度间涨跌变化大，3月份以来，新站区单盘京盘京商商贸城一直处于集中备案状态，直接拉高市区销售总量，单盘独大的影响，对市区销售走势起到决定性作用。
1.1 总体市场背景
销售价格表现：销售价格指数连续下跌
销售价格指数环比连续下跌， 1-7月全国商品房销售均价同比持续下跌，7月百城住宅价格指数环比连续第3个月下跌。2019年17月，全国商品房和住宅销售均价分别为6430元/平方米和6024元/ 平方米，同比维持下跌，跌幅分别为0.6%和1.2%

长沙商业综合体市场ppt课件

体验休闲购物、餐饮娱乐、聚会等一站式高端消费
——
——
——
品牌零售店、商务便餐大型宴会、商务培训、会议中心、金融服务等
各类物业建筑面积：商业185500㎡，酒店42000 ㎡，写字楼131500 ㎡，住宅290000 ㎡，地下总建筑面积196000 ㎡。
商业与写字楼暂未推出，赞未有销售数据。
项目概况
占地面积物业类型绿化率总套数开发周期
64484.94㎡写字楼、公寓、商业 30.44% 批准预售总套数4515 约3年
建筑面积容积率总栋数建筑结构开盘时间
项目地址：万家丽中路三段36号（雨花区政府对面）开发商：湖南润领房地产开发有限公司物业管理：湖南喜盈门范城物业服务有限公司施工单位：二十三冶建设集团建筑设计：嘉博（福建）联合设计有限公司景观设计：销售代理：长沙易居招商代理：交通状况：16、124、406、806、城市快巴
三层规划有国内外大型餐饮、风味餐饮、儿童配套；
四层规划为餐饮及生活配套；
小结：步行内街呈U字形设计，动线通畅，四层总长1300米；步行内街采用采光天井设计视觉通透。其中设有2个大型中庭，较容易吸引客流驻足休憩；整体商业五层总面积为108008.4，其中步行内街总建筑面积为5.13
万平米。业态规划初步定为，服装占38%，餐饮占48%，配套占14%。
级写字楼等多种功能于一体的第三代城市综合体
万达文华酒店
平层1700写字楼
（32F）
平层1700写字楼
（32F）
项目整体由10栋高层/超高层建筑+底层商业组成，集购物、居住、休闲、餐饮、文化、娱乐等功能于一体；
涵盖国际购物商业中心（万仟百货）、城市中心景观豪宅（ 160平米以上）、万达文华酒店、风情商业街、室内外商业步行街、超高层甲级写字楼（200 米）六大国内外顶尖业态；

长沙红星项目定位报告及操作思路

红星天裕项目定位报告1、地块分析........................................................................... 错误！未定义书签。

1.1 地理位置 ....................................................................... 错误！未定义书签。

1.2 项目概况 ....................................................................... 错误！未定义书签。

1.3 交通系统 ....................................................................... 错误！未定义书签。

1.4 周边环境 ....................................................................... 错误！未定义书签。

1.5 环境分析 ....................................................................... 错误！未定义书签。

1.6 地块分析小结 ............................................................... 错误！未定义书签。

2、市场研究........................................................................... 错误！未定义书签。

2.1 商业市场 (3)2.2 酒店市场 (6)2.3 写字楼市场 (7)2.4 区域市场分析小结 (7)3、竞争分析 (9)4、需求分析 (12)4.1 消费者研究 (12)4.2 零售商访谈 (12)5、项目SWOT分析............................................................. 错误！未定义书签。

综合体报告(商业)

综合体个案华远华中心
1A# 一期 1B#
项目总占地约235亩，其中北区总建筑面积逾80万平米，由数幢百米摩天建筑群组成；南区总建筑面积超过20万平米，打造成长沙近代民俗风情商业建筑群；
物业类型规模 131500方 7.3万方 42000方 185500方 22.7万方规模 / 10000 5000 4万方运营模式待定出售酒店管理集中商业自持，商铺出售出售备注 / 60-70㎡香格里拉引进海信广场 200-310㎡ 120-180㎡主力店品牌待定海信广场待定待定
集中商业
13万㎡
住公寓宅
写字楼
公寓写字楼及酒店 11㎡ 19万m²
集中商业自持，商铺出售
一线临江4层商业，借势沿江风光帯，可打造沿江风光帯风情商业街 45—80平米 235.5米超高层
出售出售（酒店自持）
1栋公寓，面积区间为45—80平米，弧形规划，可享270度绝版江景资源；8栋住宅，面积区间为125—558平米超高层住宅（含少量复式）；写字楼为本案最大亮点，235.5米超高层，城市天际。西南向江景尽揽，一线江景办公环境，绝无仅有；一线临江4层商业，借势沿江风光帯，
规模
1-5层 6-7层 6个厅 2层 2000㎡ 2000㎡
主力店品牌
待定待定待定玛莎拉蒂等待定待定
名车卖场及影院等
奢侈品店以双酒店为核心价值驱动，但前期先启动住宅，通过综合物业价值带动住宅价值，以住宅的热销再带动商业价值提升，同时以时间换空间，待区域进一步成熟后再启动商业与商务部分。
运达与酒店联合运营
瑞吉酒店
瑞吉酒店
4
写字楼

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住宅单一城市综合体
长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告110PPT新景祥
将目光放远一点，重新审视……
长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告110PPT新景祥
星沙商业中心
东城
传统
本案
商业
区域
长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告110PPT新景祥
星沙作为一个国家级的经济技术开发区，已不再局限于作为一个长沙县下属的乡镇，而是从这种狭隘的城镇发展定义中跳脱出来。
——米兰·昆德拉《慢》
长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告110PPT新景祥
为什么是“魅力之城” ——生活理
念
当爱在繁忙中被淹没生活逐渐失去色彩人生经不起时间的研磨在不经意间颓废，荒芜，迷失。。。
走向这座“魅力之城”，在这里重新拾回那份属于自己的精彩！
长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告110PPT新景祥
长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告110PPT新景祥
内部交通网络：星沙已建成了星沙大道、东四线、长永高速与开元西路跨线桥、开元西路、开元东路、黄兴大道、望仙东路等一批主要道路。2006 年县城建设又拉通了潇湘东路、湘龙路、东一线、北环线，完成了东七线、东八线的路基工程，至此，东八线以西县城路网骨架已经基本形成。2007年还将继续完善建设滨湖路、凉塘路、东九线等道路设施项目。
当星沙大道与开元路两条城市主干道交汇时，星沙通程商业圈的诞生就不
是一种“偶然”而是种“必然”！
长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告110PPT新景祥
随着星沙通程商业圈的发展，周边商业区域已逐渐发展成熟。因此站在城市持续发展的角度来看单一的区域的商业中心对于日渐膨胀，即将成为长沙第六区的星沙来说必须再有一个商业中心对自身高长速沙星发沙展城市进综合行体有项目力开发的定硬位策件支撑。
产品诉求的营销架构
明线
引发共鸣
生活理念财富价值
势能
暗线
产品价值
形态资源
动能
我们需要的：
能够契合项目产品硬件气质的，能够引发潜在置业者心理共鸣的人格化形象
长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告110PPT新景祥
本案硬件设定：商业，住宅
➢本项目从一开始就注定了其与众不同的特殊性。也注定自身定位不再局限于某个区域和板块，从而导致项目自身具有其它项目不可复制的USP。
临的调整政府对马坡岭商圈的一系列支持措施的实施
长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告110PPT新景祥
因此本项目功能定位我们可以清晰的看出明显的属于城市综合体的第二阶段－－城市次中心，并能得到板块内外的有力的支撑。与此同时那我们必须对项目的构成要素进行重新认识与思考。
“内，外”支撑的合力。
为什么是“魅力之城”——产品
商业住宅
商业，住宅两种完全不同的产品可以通过在同一项目中相互补充，相互促进，相互提升。从而可以塑造出个性鲜明的项目形象。
长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告110PPT新景祥
为什么是“魅力之城”——竞争策略
赢得竞争楼盘壁垒
项目杠杆
“项目杠杆” 最好的载体就是“大统一、小千秋”的定位策略。
竞争策略推演：
住宅
聚集人气配套商业商业资源
商业
三大资源为住宅和商业相辅相承
➢对于住宅而言，需要商业的配套为其作为支撑；
➢但对于商业来说，三大资源的整合不单为自己在商业运营上创造机会，也为整个项目提升价值空间。
长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告110PPT新景祥
竞争策略导入：
住宅——针对周边楼盘建立有限价格优势，获
从而致使星沙对于长沙市乃至全省的发展都有着举足重轻的作用!星沙作为长沙县域的政治、经济、文化中心，同时又是长沙城市总体规划中 “一主、二次”结构的副中心，它将在很好的承接省会长沙的政治、经济、文化各方面的影响的基础之上继续向东，向整个长沙县纵深扩展。使得长沙产业结构的进一步优化。
以作为卫星城区域定义自己的发展方向，牵引着长沙城市发展的脚步——东进，东进再东进！
得比较竞争优势。
商业——树立区域同类产品领袖印象，树立价格标杆，建立游
戏规则。
周边市场竞争激烈，本案并无先天优势。
商业产品区域内稀缺，且无片区领袖。
本案住宅与商业共享的资源让此类产品具备成为区域领袖的先决条件！
长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告110PPT新景祥
将来的我项目整体形象定位
长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告110PPT新景祥
前文观点回顾
1
周边竞争的阵地战
比拼硬件
无法出位
2
分竞合击以精博大
开发效益最大化
3
主次划分商业类—— 住宅类—— 品质标杆市场跟随
用区位内极缺的 “精品商业”诉求策略凸显项目“稀缺”、“高质素
配套”的信息点。
长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告110PPT新景祥
三大要素优势，再加自身周边区域对商业物业配套的需求，
凸显本案价值，项目功能定位：“覆盖全长沙的副中心” 。
长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告110PPT新景祥
跳出东南新城、忘记高科技园，我们应该是
立足星沙；辐射长沙东城；影响整个东城的
大东城·新城市副中心
长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告110PPT新景祥
长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告110PPT新景祥
新景祥建议：
住宅产品
主打产品（红海），贴近市场行情，用“同质优化”策略，在中端住宅竞争激烈的区域市场做一个跟随者。
商业产品
利润产品（蓝海），填补区域市场的空白，高举高打，创造精品，树立价值标杆，成就区域领袖
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为什么是“魅力之城”——区位
星沙经济开发区
本案
长沙市市区
本板块内尚无此种房产产品的存在。人无我有，人有我精（住宅类产品必须跟商业形成遥相呼应之势），而近期星沙将并入长沙成为第六行政区也应证了大东城已逐步形成。
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整体规划
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东业·魅力之城规划理念
■从建筑形态来看
魅力之城是购物、文化、休闲、娱乐、和高尚居住于一体的
大东城首席城市综合体
■从项目功能来看
是区域中心/区域商业中心/区域交通中心/区域文化娱乐中心/区域生
魅力之城的形象定位可以构筑良好的载体。
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早餐无暇吃
为什么是“魅力之城”——生活理念
午餐10分钟公司快餐
早上9：00上班
晚餐3分钟泡面
下午5：00下班 4小时闲暇
7小时睡眠。。。。。。
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项目产品
多元的品质的格调的绚丽的
“魅力理念”
生活情景之选人格属性之选产品设置之选区位属性之选
核心传播概念
一座联通现有生活与理想生活、魅力商业与快乐生活的桥梁
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全案分析框架
1
2
市场篇
3
定位篇
规划篇
整体规划 ➢ 项目规划整体指标住宅规划 ➢ 住宅类产品规划商业规划 ➢ 商业类产品规划
为什么是“魅力之城”——生活理念
你拥有的生活
你想要拥有的而生活
在这个速食的世界，
在这个速食的年龄。
除了失眠、健忘和巨大的工作压力，
你是否失去了一些更为美丽的东西？
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为什么是“魅力之城” ——生活理念
缓慢的乐趣消逝了吗？逝去的岁月中，闲荡的人们去向了何处？那些漫游各地、悠闲的英雄们，露天过夜的流浪汉，都去向了何处？ ……
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都市综合体发展的第二阶段
城市发展多核：当城市CBD发展到一定规模，会受到交通、土地利用等条件的制约，因此，大多数城市会在离开CBD区，在于CBD以城市重要交通干线相
连的地区重新建立城市副中心。
副中心特点：
1.便于结合地域特点，打造与CBD及其他副中心不同的中心，靠近机场的就涉外，靠近物流的，就多设计物流。 2.拥有完善的功能，但比CBD较低一级的中心性。 3.通过发达的公共交通系统、高速公路和城市干道与CBD紧密联系。
“内”支撑：区域内部对商业配套直接导致的需求
“外”支撑：由于整个商业市场的迅速发展带来的商业需求
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重新发现项目三大要素
以城市主干道为依托，为项目日后的发展打下坚实基础
以轨道交通日益成为现实带来了充足的发展保障。
政府努力倡导的新兴商圈马坡岭商圈所带来的聚集效应。
其中人们首选的是轨道交通。
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本项目所得到区域内,外支撑
区域市场内部因住宅项目增多而直接导致的商业需求
道路条件的改善从而带动的项目自身所
商业需求具商业产品引起的商业集聚效应所引起的需求
长沙整体商业市场向东拓张
的需求
星沙板块内部商业中心单一化所面
我可以成为？项目竞争策略导入