【最新】函的错误案例word版本 (17页)
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函的错误案例
篇一：案例分析指错答案
10年
指错题——抵押估价
1 致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。
@
2 估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时
间未具体到
月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。
@
3 估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或
缺是否优先
受偿款情况。
@
4 价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。
@
5 结果报告的估价结果没有大写。
@
6 缺少风险提示（或说明）。
@
7 附件应放在技术报告之后。
@
8 客观毛租金收益（100元/m2·月）确定有误。
@
9 租约期外租金构成内涵不清@
10 租约期外租金面积内涵不清@
11 租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据（或不符合谨慎原则）。
@
12 租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押
金收益）。
@
13 租约期外净收益确定有误。
未扣除运营费用。
!
14 空置率取2%的理由不充分@
15 等比递增计算中租约期外的折现期错误（不应5年，应为4年）@
16 表4中的可比实例成交价未说明付款方式@
17 可比实例一与估价对象规模差异过大，不宜用为可比实例@
18 可比实例与估价对象结构不同未作修正@
19 比较、修正项目不全：或缺少情况的修正；或缺少租赁期的比较和修正；或缺剩余收益
年限（土地使用年限）修正；或缺用途的比较修正；或缺交易日期（市场状况）的修正（或不修正的理由）。
@
20 距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素@
21 表6中修正系数的表述形式错误@
22 表6中修正系数的确定缺乏理由或（具体指出）某个因素的取值缺乏理由@
23 表6中修正系数的确定未考虑各子因素权重的差异。
@
24 技术报告结果中未计算抵押价值；或未考虑法定优先受偿款@
25 比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由!
26 估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由@
改错题
错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准
确为前提. 改为：本次估价以委托人（或××房地产开发公司）提供的资料及
数据
错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年
改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年
错误：自本报告估价时点起半年内有效
改为：自本报告出具之日起半年内有效
错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致
改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致
09年
指错题——抵押贷款额度、抵押价值
1 致委托人函中缺估价对象说明@
2 致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明（或者给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）@
3 致委托人函中不应以估价公司分公司的名义出具报告@
4 估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、地役权等他项权利，土地使用权期限及其起止日期，缺房屋所有权情况的明确说明。
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5 估价对象中缺区位状况介绍或说明@
6 估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三层）等。
@
7 估价原则中缺谨慎原则@
8 估价结果报告中缺变现能力分析@
9 市场法中对可比实例的介绍中缺少是否有地下车库的明确说明@
10 市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，应说明在此期间房地产市场行情变化不大@
11 市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，应说明在此期间房地产市场行情变化不大@。
12 周边景观应属于区域因素@
13 可比实例B只是南楼A座成交，其成交规模应予以调整@
14 市场法交易日期修正系数的确定应说明理由@
15 市场法计算中缺权益状况说明和调整@
16 市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为100，分母分别为102和99.或者说，交易日起调整系数应以可比实例成交日期的价格为基准来确定的，而不是以估价对象条件为基准，指数为100的。
@
17 可比实例A修正系数计算错误@
18 可比实例B修正系数计算错误@
19 地下车库价格仅用收益法一种方法计算，未说明不选用其他方法的理由（或在市场法中缺地下车库计算）。
@
20 估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值的说明@
21 技术报告中多了第八项内容：估价结果@
四改错题
1 在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误，应为“标准厂房比特殊厂房的通用性强”
2 在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强”的说法错误，应为“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱”
3 缺少变现时间长短的说明
4 缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明
08年
指错题——办公楼价值评估
1 估价师声明应该是注册房地产估价师声明@
2 估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等他项权@
3 转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则@
4 市场法中缺计算公式（与201X年相同）@
5 可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内）@
6 可比实例C未指明用途，应指明为办公用途@。
