度假村项目商务计划书
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第 1 页 共 23 页 度假村项目商务计划书
大理金沙洲项目对外寻求合作 云南大通洱海国际度假地开发有限公司
目 录
第一部分 摘要……………………………………………
第二部分 项目概况………………………………………
第三部分 管理团队………………………………………
第四部分 公司简介………………………………………
第五部分 公司战略…………………………
第六部分 市场分析………………………………………
第七部分 项目定位及策划建议…………………………
第八部分 项目财务测算数据及公司资金需求…………
第一部分 摘 要 云南大通洱海国际度假地开发有限公司致力于将公司打造成云南及滇西专业的旅游房地产开发企业.同时着力打造全国一流的，具有鲜明地方民族特色的旅游房地产品牌，我们的奋斗目标：是把公司最终做成具有创造力的.公众型的地产企业。我们的企业口号是：用心筑就美好生活。
作为云南大通洱海国际度假地开发有限公司的投资方云南大通房地产开发集团有限公司，到目前为止，开发总量近50万平方米,销售过10亿,在云南省大理市的房地产行业中,xx至xx年度创造了年度销售量本市第一的记录，引领大理房地产市场价格，商第 2 页 共 23 页 品房销售的市场份额曾占到当地的50%以上。集团核心企业云南大理大通房地产开发有限公司是大理首家具有二级开发资质的房地产公司，银行AA+信誉等级授信。
目前，大通地产公司正处于转型和整体上台阶的阶段。现正实施以现代企业制度为核心的法人治理结构的建立与完善，奠定了集团的战略布局与产业布局，形成一整套成熟的城市综合体开发模式.积极进取和奉献精神的管理团队，构建了广泛的社会资源，建立了具有相当规模基础之上的可持续发展的能力。
项目概述部分：
xx年10月31日云南大通房地产开发集团专门成立了云南大通洱海国际度假地开发有限公司（以下简称洱海国际），作为开发大理金沙洲项目的公司。洱海国际注册资本金人民币5000万元，该公司产权清晰，无任何债权债务。目前与大理经济开发区国土局签订大理金沙洲200亩土地出让合同并已办理104.9亩土地使用权证（且尚有二次供地约94亩）。该项目占地面积约294亩，其中：别墅57180平方米；酒店式公寓132000平方米；酒店面积41000平方米；会所及配套设施面积9000平方米。共计可开发239180平方米，分5年开发完毕，自有资金
2.5亿即可撬动该项目。预计可实现销售收入约20.17亿元人民币，项目总成本约12.65 亿元人民币，税前利润可达到约7.52
亿元人民币。该项目投资利润率为59.42 ％，自有资金投资利润率为300.8 ％。 第 3 页 共 23 页 对大理金沙洲项目合作方案条件如下：
1.转让洱海国际股份 ％（注册资本人民币5000万元）。
（1） 收回获取金沙洲项目隐形成本人民币 亿元，不列入金沙洲项目开发成本（ 年 月 日前收回 亿）。
（2） 我方保留洱海国际注册资本 ％（即人民币 万元），原在金沙洲项目的投资全额退回（约 亿元， 年 月 日前退回）。
2. 金沙洲项目的开发资金组织由控股方完成（该项目的项目融资纳入开发使用），原则上我方在金沙洲项目不再投入资金。
3. 金沙洲项目资金溢起后，双方按股比拆用。
4. 股份转让后双方按公司章程及修正案开展工作。
该项目土地于xx年5月26日以每亩143万元拍卖取得，之后不到两个月，大理一宗77亩的土地（该地块与金沙洲地块在区位优势相比，差距巨大），拍卖价涨至每亩381万元。目前相关评估部门，已将金沙洲地块价值提至每亩380万元。金沙洲地块已明显增值，由于该地块三面临水，在洱海区域乃至全国具有唯一性。因此，今后仍有较大的升值空间。
合作方通过与洱海国际的战略合作，将获得业已成熟的大理金沙洲项目。同时，通过大通公司的社会资源便可进一步开发云南及西南地区的黄金旅游及度假房地产市场，还能获得较为完整的.极具专业素养的大通管理团队。公司通过与合作方对大理金沙洲的合作，大通专业团队将把近年来对地产以及旅游地产的潜心第 4 页 共 23 页 研究的积淀和激情投入到大理金沙洲“洱海龙湾”项目中，并把这一项目模式移植到滇西黄金旅游线的重要节点上，以时间换空间的方式，将能积极布局并储备滇西片区的土地及项目即:大理.丽江.香格里拉.瑞丽.怒江等区域市场，双方通过战略性合作优势互补.资源共享.共享成果，都能取得巨大的经济效益和较为长远的经济利益，这是双方终极利益诉求。
洱海国际公司通过与合作方的战略合作，依托合作方雄厚的资金实力支持，即可改变目前的经营态势和提升企业的竞争能力，尽快完成云南黄金旅游线上的战略布局,打造专业化.公众型的旅游地产企业。
第二部分 项目概况 金沙洲地块位于云南滇西北旅游中心城市大理，苍山东侧，洱海南岸，与西洱河出海口遥遥相望，西接洱海公园，北眺洱海金梭岛.观音阁，茫茫苍山全景在远方展开；东依大理洲政府，与大理区域行政中心紧密相连。机场.高速.国道等交通枢纽四通八达。
项目地块为综合性质用地，总占地面积680亩（我方项目占地面积约294亩），滩涂面积广阔.海岸线丰富，以苍山为天幕.洱海为背景的自然天象，奠定了项目定位的景观视野。
大理是最适宜人类居住的地区之一，年平均温度15摄氏度，因此被誉为“风花雪月大花园”。
“苍山九峰”，西列为屏，气势磅礴，雄伟壮观；碧绿洱海，南北走向，起伏延绵，风景秀丽，“大理三月好风光”，第 5 页 共 23 页 “蝴蝶泉”，“五朵金花”，“风”“花”“雪”“月”，“天龙八部影视城”，大理有着独特的风土人情，丰富的旅游资源。
该项目占地面积约294亩，以每亩143万元的拍卖价格取得。项目各项指标：该项目占地面积约294亩，其中：别墅57180平方米；酒店式公寓132000平方米；酒店面积41000平方米；会所及配套设施面积9000平方米。共计可开发239180平方米，分5年开发完毕，自有资金
2.5亿即可撬动该项目。预计可实现销售收入约20.17亿元人民币，项目总成本约12.65 亿元人民币，税前利润可达到约7.52
亿元人民币。该项目投资利润率为59.42 ％，自有资金投资利润率为300.8 ％。
项目总体定位 大理规模最大.档次最高的，集旅游.居住.休闲.度假为一体的高档度假社区。
本项目是一个外向型房地产开发项目，如果仅作为一个普通的具有景观优势的住宅地产项目来开发，其产业可以延伸的价值空间就会丧失怠尽，不足以走向全国市场。中国正在从制造业大国向服务业大国转变，经济的快速发展造成了度假市场的需求拉动和供给拉动，度假公寓正在急剧发展。大理是集五顶桂冠于一身的中国优秀旅游城市，更是休闲式度假的胜地，关于大理度假公寓的发展前景是毋庸质疑的。找到地产与酒店的结合点是项目的重点。我们认为，在本项目内酒店.公寓.别墅.花园洋房统统都是休闲度假地产的范畴。通过四星级度假公寓的开发带动高层公第 6 页 共 23 页 寓的销售，通过五星级酒店开发带动低层高档住宅的销售。度假式公寓的开发，第一.为社区提供了一个设施齐全.服务到位的高档会所，提升项目品质。第二.社区休闲度假的生活模式最直接的体现，为项目注入度假经济的附加值。第三.酒店经营是社区投资者的价格标杆，增强客户投资信心。第四.公寓.低层高档住宅均可作为酒店项目的补充。体验式消费是大势所趋，打造休闲度假地产才能充分利用大理丰富的旅游资源.才能最大体现本项目得天独厚的自然资源价值。
第三部分 管理团队 作为云南大通洱海国际度假地开发有限公司的投资方：云南大通房地产开发集团有限公司的核心企业大理房地产开发有限公司是云南省建设厅批准的二级资质的房地产开发企业。公司于1998年8月成立，是大理地区房地产的主导企业之一，也是集团在滇西地区的主干企业。从1999年起，已成功开发完的项目有“花韵兰湾”（1至3期）. “正阳时代广场”.“鹤庆兰庭”等个项目，优良率100％。尤其以“正阳时代广场”和“花韵兰湾”为代表，树立了公司旧城改造.高尚楼盘开发的市场典范，形成了公司独特的市场竞争能力。
到目前为止，云南大通大理房地产开发有限公司的开发总量近50万平方米,销售过10亿,在云南省大理市的房地产行业中,xx至xx年度创造了年度销售量本市第一的记录，引领大理房地产市场价格，商品房销售的市场份额曾占到当地的50%以上。 第 7 页 共 23 页 公司具有较强的学习能力，虽地处内陆，但整个公司的经营管理.设计理念都来源于沿海发到地区，以国内外先进的设计团队建立了广泛的联系，公司定期组织中.高层领导干部到沿海地区观摩和学习，用心学习并体会国内先进房地产企业设计和管理理念，并把这些成功的理念移植到公司的日常管理之中，形成了一整套的学习激励机制。在公司内部逐渐培养一种浓郁的学习氛围，此项制度是我们能一贯领先于当地企业的信心之根本保证。
目前,公司完善并实施以现代企业制度为核心的法人治理结构，确立了今后公司的战略布局与产业布局，形成了具有独到的旅游地产眼光.积极进取和奉献精神的管理团队，构建了广泛的社会资源，建立了具有相当规模基础之上的可持续发展的能力。
管理团队主要人物简介 u 董事长梁 津 男，44岁，硕士研究生，云南省政协常委.云南省工商联常委.昆明市五华区人大代表。具有独到的投资眼光和广泛及深厚的人脉资源。u 总经理陈晓彤 男，汉族，1967年9月，籍贯云南大理，大专学历，高级经济师职称。云南大通集团副总裁.云南大通大理房地产开发有限公司总经理。具有较强的专业素养和驾驭复杂局面的组织才能，和独到的地产投资眼光。u 财务副总杨迎伟 男，白族，1963年5月生，籍贯云南大理，中专学历。云南大通大理房地产开发有限公司副总经理。具备较强的财务知识和丰富的财务管理经验，同时具有丰富的对外投融资经验和项目管理经验。u 营销副总张晓帆 男，汉族，1967年1月13日生，籍贯广东开平，研究生。云第 8 页 共 23 页 南大通大理房地产开发有限公司副总经理。地产营销专家，具有丰富的实战经验。u 技术总工李益斌 男，白族，37岁。建筑结构工程师，国家一级注册建造师。先后主持了回民新村.泰安路商住楼.兴隆园小曲.正阳时代广场等项目，共计约20万平方米，所主持工程除泰安商住楼工程质量为合格外，其余均被评为优良。
◆公司战略顾问 中国著名地产策划大师王志纲 大理州旅游开发集团董事长和佳轶 大理州旅游局局长张碧波 云南财经大学旅游系主任赵剑博 著名画家赵青 美国LAND设计公司 北京天伦分时度假有限公司
第四部分 云南大通洱海国际度假地 开发有限公司简介 云南大通洱海国际度假地有限公司成立于xx年7月，公司经营范围：房地产开发及经营，旧城拆迁改造，酒店经营管理.建筑材料.装饰材料.普通机械及配件.电器机械及配件.五金交电.工艺美术品.金属材料的销售。
出资方式及股权比例
1.甲方出资人民币4000万元（大写肆仟万元），占公司股份的80%，即拥有公司80%的股权，出资方式为现金。
2. 乙方出资人民币1000万元（大写壹仟万元），占公司股份的20%，即拥有公司20%的股权，出资方式为现金。
3.注册资本金到位时间：xx年7月23日 公司产权清晰.明确。
