二手房买卖小知识

二手房的买卖注意事项

二手房买卖合同的20法律要点

1、二手房屋买卖合同纠纷案件产生的一部分原因是由于卖方欲提高房价而拒绝履行合同，或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续，导致买方不能按期批贷，进而无法履行合同。另一部分是买房人在合同签订后履行完毕前，不再具备购房资格，或者受贷款数额限制而没有能力继续履行合同，从而起诉要求解除合同，返还定金或者购房款等等。还有一些是部分中介机构提供的合同文本中的主要条款约定不明确，忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限，比如首付款的支付时间，办理还款解押手续的时间，办理银行面签的时间等等。由于期限约定不明确，导致房屋买卖合同不能顺利履行，引发买卖双方争议。

2、因为牵涉利益巨大，买卖双方矛盾激烈，无论是提高房屋价款继续履行合同，还是解除合同支付违约金，双方的诉求预期差距较大，调解难度大，以调解方式结案的案件仅有两成左右。

3、房屋买卖合同不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条关于不动产纠纷专属管辖的规定，应按照民事诉讼法关于合同纠纷管辖的规定确定有管辖权的法院。(最高院判例：案号：(2018)最高法民申1175号])

4、合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地;交付不动产的，不动产所在地为合同履行地;其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。(民事诉讼司法解释第十八条)

5、房屋买卖合同的履行需要买卖双方配合办理各种手续，而合同中并非对所有手续都约定完备，对于合同中没有约定的手续，买卖双方大多通过中介机构或者自行电话联系，因此案件审理中买卖双方大多举出录音、微信截图等证据来证明交易过程，这类证据常需要司法鉴定。

1 买二手房的注意事项和禁忌

购买二手房是一项相对复杂的决策，需要考虑许多因素。以下是一些关于购买二手房的注意事项和禁忌，供您参考：

一、选房注意事项

1. 房屋质量：仔细检查房屋的结构、装修和设施，确保没有重大损坏或安全隐患。

2. 产权情况：确认房屋的产权是否清晰，是否存在产权纠纷或债权债务关系。

3. 地理位置：考虑房屋的地理位置、周边环境、交通和基础设施，以便未来生活和工作。

4. 学区情况：如果计划有孩子或未来有孩子，考虑房屋所在学区的质量和教育资源。

5. 价格比较：比较类似房屋的价格，分析市场行情，确保所购房屋价格合理。

6. 贷款问题：确认自己是否有足够的资金支付首付，以及未来是否有能力偿还贷款。

7. 了解政策法规：了解当地的购房政策、税费和相关法律法规，以免在交易过程中出现问题。

二、交易过程注意事项

1. 找正规中介：选择正规、信誉良好的中介机构，确保交易的合法性和安全性。

2. 查看证件：要求卖家提供房屋的产权证、身份证等相关证件，并核实其真实性。

3. 签订合同：在签订购房合同时，要明确双方的权利和义务，并认真阅读合同内容。

4. 付款方式：在付款时，应选择合适的付款方式，如通过银行转账或支付平台等方式进行。

5. 房产过户：在房产过户时，应按照相关规定办理手续，确保自己的权益得到保障。

6. 处理纠纷：如果在交易过程中出现纠纷，应及时与中介或相关部门沟通协调解决。

7. 保留证据：在整个交易过程中，保留好所有的相关证据和文件，以便日后需要查询或核对。

2 三、购房后注意事项

1. 房屋交接：在房屋交接时，应仔细检查房屋的状况，确保与合同约定的一致。

2. 管理维护：入住后应合理使用和维护房屋，保持其良好的状态和价值。

3. 物业服务：了解并遵守物业公司的相关规定和服务协议，维护好与物业公司的关系。

4. 社区参与：积极参与社区活动和事务，建立良好的邻里关系，营造和谐的居住环境。

⼆⼿房买卖⼩知识

北京⼆⼿房买卖常识及注意事项：对于⼀个家庭来说，买房的⽬的有的是⾃住，有的是为了改善居住条件，也有的是出租或待机转⼿获利。过，买房不像买⾐服买⼿机那样，穿够了、⽤够了就可以换⼀换，因此，在买房的问题上每个家庭都是慎之⼜慎。特别是购买⼆⼿房的⽹友们，在进⾏⼆⼿房交易过程中，有些事项必须要注意。今天，我们特别整理了购买⼆⼿房的注意事项，共总结出20条经验，希望对购房者会有⼀些借鉴和帮助。

⼀、确认产权的可靠度1.注意产权证上的房主是否与卖房⼈是同⼀个⼈;

2.产权证所确认的⾯积与实际⾯积是否有不符之处;

3.⼀定要验看产权证的正本，⽽且到房管局查询此产权证的真实性。

⼆、考察原单位是否允许转卖1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补⾜费⽤或者与原单位按⽐例分成;

2.⼤部分公房进⾏房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;

3.⼀般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

三、查看是否有私搭私建部分1.是否有占⽤屋顶的平台、⾛廊的情况;或者屋内是否有搭建的⼩阁楼;

2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将⼀间分隔成两间;

3.阳台是不是房主⾃⼰封闭的，这牵涉到阳台⾯积应该怎么计算的问题。

四、确认房屋的准确⾯积1.包括建筑⾯积、使⽤⾯积和户内的实际⾯积;

2.产权证上⼀般标明的是建筑⾯积;

3.最保险的办法是测量⼀下房屋内从⼀端墙⾓到另⼀端墙⾓的⾯积，即所谓地毯⾯积。

五、观察房屋的内部结构1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;

2.管线是否太多或者⾛线不合理;

3.天花板是否有渗⽔的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱⽪等明显问题。

1 买二手房注意事项，让你放心购买二手房(一)

在选择购买什么样的二手房时，要量力而行，根据自己的经济状况进行选择，只选合适的，不选贵的。购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

下面我谈谈购买二手房的一些技巧和必须注意的八个方面：

第一，查明产权状况，最为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。

购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。

注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。

此外，千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。

第二，如通过中介找房，一定要会选择

一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。因为你可以对中介的服务进行评价，所以中介一般不敢乱来，会尽心尽力为你服务。