资产评估说明基本内容

资产评估报告-资产评估报告是评估机构完成评估工作后出具的具有公正性的结论报告,该报告经过国有资产管理部门或有关主管部门确认后生效。

资产评估报告基本内容与格式基本内容与格式一资产评估报告书一、概述二、评估报告书封面及目录三、评估报告书摘要四、资产评估报告书正文五、备查文件六、评估报告书装订基本内容与格式二评估说明一、撰写评估说明的基本要求二、评估说明封面及目录三、关于评估说明使用范围的声明四、关于进行资产评估有关事项的说明五、资产清查核实情况说明六、评估依据的说明七、各项资产及负债的评估技术说明八、整体资产评估收益现值法评估验证说明九、评估结论及其分析基本内容与格式三资产评估明细表一、概述二、资产评估明细表样表总则二、凡按现行资产评估管理有关规定进行资产评估的各类资产评估项目必须遵循本规定。

三、本规定所称的资产评估报告的基本内容和格式是指资产评估机构接受委托开展资产评估活动后，按照资产评估管理工作的要求，向财产评估主管机关和委托方出具的涉及该评估项目的评估过程、方法、结论、说明及各类备查文件等内容的资产评估报告的基本内容及编制格式；评估机构在具体项目的操作中，其工作范围和深度并不限于本规定的要求。

四、本规定所称资产评估报告是由资产评估报告书正文、资产评估说明、资产评估明细表及相关附件构成。

五、资产评估机构进行资产评估活动时，应当遵循资产评估的一般原则和本规定的要求；具体项目不适用本规定的，可结合评估项目的实际情况增减相应的内容。

六、资产评估活动应充分体现评估机构的独立、客观、公正的宗旨，资产评估报告书的陈述不得带有任何诱导、恭维和推荐性的陈述，评估报告书正文不得出现评估机构的介绍性内容。

七、资产评估报告的数据一般均应当采用阿拉伯数字，资产评估报告应用中文撰写打印，如需出具外文评估报告，外文评估报告的内容和结果应与中文报告一致，并须在评估报告中注明以中文报告为准。

八、凡涉及资产评估报告基本内容与格式的有关规定与本规定相抵触的，以本规定为准。

资产评估报告评估说明本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。

中林资产评估xx年三月十八日（一）委托方与资产占有方概况（详见评估报告正文第二项）（二）关于评估目的的说明（详见评估报告正文第三项）（三）关于评估范围的说明（详见评估报告正文第四项）（四）关于评估基准日的说明（详见评估报告正文第六项）（五）资产调查事项的说明（略）（六）可能影响评估工作的重大事项说明纳入本次资产评估范围的评估对象权属清楚、界限明确、无纠纷，没有抵押、质押及担保等影响评估结果的重大事项。

委托方：资产占有方：法定代表人：法定代表人：日期：XX年三月十八日日期：XX年三月十八日（一）资源资产调查组织与准备1、技术方案设计针对经济林木的分布特点、本次评估目的及委托方、资产占有方，由我公司资产评估师及聘请林业调查专家、农艺专家组成的评估工程组，依据委托方提供的资产清单及其他资料，经过认真研究分析后，确定本次资源调查技术方案。

2、调查技术标准（1）、《森林资源规划设计调查主要技术规定》（林资发[xx]61号）;（2）、《XX省森林资源规划设计调查操作》（X林政[xx]254号）。

3、技术精度本次资源调查采用全面调查法，调查级别为三类调查，各调查因子调查精度不低于95%。

4、调查工具Q3手持式GIS采集器（中海达测绘，亚米级精度）、测绳、皮尺、卡尺、布鲁莱斯测高器等;5、使用图件委托方提供委估地块《地形图》（1:10000）与《XX市XX镇林相图》。

（二）资源资产调查过程我公司评估工程组在委托方（XX集团公司）、资产占有方（X农庄）、XX市林业局人员的协助下，于200X年3月10日〜18日期间，对委估资产进展了全面调查。

每一分项林木调查结果，在调查完成当天，经过我公司评估人员后，由委托方和资产占有方代表进展了签字确认。

一、资产评估会计项目1、对固定资产来讲：账面价值=固定资产原价-计提的减值准备-计提累计折旧账面余额=固定的账面原价账面净值=固定资产折余价值=固定资产原价-计提累计折旧2、对无形资产来讲：账面价值=无形资产原价-计提减值准备-累积摊销账面余额=无形资产账面原价账面净值=无形资产的摊余价值=无形资产原价-累积摊销3、其他资产成本计量模式下的投资性房地产与固定资产和无形资产相同账面价值=账面余额-计提资产减值准备二、资产折旧方法①年限平均法：年折旧率=1-预计净残值率÷预计使用寿命×100%②工作量法：单位工作量折旧额=固定资产原价×1-预计净产值率÷预计工作总量某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量×单位工作量折旧额③加速折旧法：年折旧率=尚可使用年限÷预计只用年限的年数总和×100%预计使用年限的年数总和=n×n+1÷2 月折旧率=年折旧率÷121.固定资产计算折旧最低年限：①房屋、建筑物为20年②飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备为10年③与生产经营活动有关的器具、工具、家具等为5年④飞机、火车、轮船以外的运输工具为4年⑤电子设备为3年①以资产评估的估价标准形式表述的价值类型,具体包括：收益现值、现行市价、变现价值和清算价格四种；②以资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型,具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种；③保险价值：保险更新重置成本是指被保险机器设备在评估基准日时的更新重置成本;扣减贬值后的保险更新重置成本是被保险机器设备在评估基准日时的更新重置成本扣减设备的贬值,即使用重置成本法的评估值;④报废价值和残余价值报废价值：主要指基本可回收利用金属的价值;铁、铜、铝等;残余价值：是指机器或设备及其零部件的回收价值,如齿轮、轴、轴承、电机、减速机等;市场价值：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值;交易假设：是资产评估得以进行的一个最基本的假设前提;是假定所有待评估资产已经处在交易过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价;公开市场假设：是对资产拟进入的市场条件,以及资产在这样的市场条件下接受任何影响的一种假定说明或限定;公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵;持续使用假设：首先设定被评估资产正处于使用状态,推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去;在用续用、转用续用、移地续用;清算假设：是对资产拟进入的市场的条件的一种假定说明或限定;是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明;四、资产评估方法的比较及选择资产评估是对资产现行价值进行评定估算的一种专业活动;资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段;它是在工程技术、统计、会计等学科的技术方法的基础上,结合自身特点形成的一整套方法体系;资产评估的方法一般分为四种,即收益现值法重置成本法市场比较法清算价格法;1、市场法市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称;市场法是根据替代原则,采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程;因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时,他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价;运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息,并以此为基础判断和估测被评估资产的价值;运用已被市场检验了的结论来评估被估对象,显然是容易被资产业务各当事人接受的;因此,市场途径是资产评估中最为直接,最具说服力的评估途径之一;A.直接比较法：评估价值=参照物成交价×评估对象A特征÷参照物A特征B.价格指数法：评估价值=参照物成交价×1+物价变动系数C.市场折扣法：评估价值=参照物成交价×1-价格折扣率D.成本市价法：评估价值=评估对象现行合理成本×参照物成交价÷参照物现行成本E.市盈率乘数法：评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率2、收益法收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称;采用收益法评估,基于效用价值论：收益决定资产的价值,收益越高,资产的价值越大;一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时,他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报;资产的收益通常表现为一定时期内的收益流,而收益有时间价值,因此为了估算资产的现时价值,需要把未来一定时期内的收益折算为现值,这就是资产的评估值;3、成本法成本法是指首先估测被评估资产的重置成本,然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称;成本途径始终贯穿着一个重建或重置被评估资产的思路;在条件允许的情况下,任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时,他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本;如果投资对象并非全新,投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的实体有形损耗；如果被评估资产存在功能和技术落后,投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的功能性贬值；如果被评估资产及其产品面临市场困难和外力影响,投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的经济性贬损因素;采用清算价格法评估资产,应当根据公司清算时其资产可变现的价值,评定重估价值;具体测算方法如下：A.价格指数法：重置成本=资产账面价值×价格指数B.功能价值法：重置成本=评估资产年产量÷参照物年产量×参照物重置成本C.规模经济效益指数法：资产评估重置成本/参照物重置成本=评估资产产量/参照物产量^x五、资产评估方法的联系与区别1.资产评估方法之间的联系由于资产评估工作基本目标的一致性,在同一资产的评估中可以采用多种方法,如果使用这些方法的前提条件同时具备,而且评估师也具备相应的专业判断能力,那么,多种方法得出的结果应该趋同;评估方法是实现评估目的的手段;评估基本目的决定了评估方法间的内在联系;而该联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产,并做相互验证提供了理论依据;但是,运用不同的评估同一资产,必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致,以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理;多种方法得出的结果应该趋同;2资产评估方法之间的区别①市场法与成本法的区别1从买者和卖者的角度考虑不一样；2市场法市价和成本法的价格包含的内涵不一样；3市场法和它的原始成本没有直接关系,而成本法和它的历史成本是有直接关系的；4成本是按照它的重置成本全新的重置成本,全新重置成本就是重新购置一台全新的资产所花费的全部支出扣减各项损耗来确定的,而市场法是按照它选定一定的参照物进行功能价值因素调整,而得到评估值的一种方法;②收益法与成本法的比较1计价标准的标准不同：收益法的计价标准是收益现值标准,即是以收益现值来衡量资产评估价格的计价标准;本法的计价标准是重置成本标准,即用重置成本来衡量被评估资产价格的一种计价标准;2适用范围不同：1、收益法适用的业务范围 a企业股权变动 b房地产及资源性资产 c无形资产转让业务 2、成本法适用的业务范围重置成本标准对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都是适合的,如资产的抵押、保险与赔偿,以及我国的清产核资工作;3决定评估价值的基本因素不同1.在适用收益法的场合,资产的评估价值取决于预期收益额的本金化率;2.在适用成本法的场合,资产评估的价值取决于重置净价总之,不同的评估方法是实现不同评估目的时的具体形式和技术手段;但是评估方法的选择不是随心所欲的,每一种评估方法都有其特定的使用条件和适用范围;六、资产评估方法的选择1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应;价值类型由它的资产特定的评估目的来决定;2、资产评估方法必须与评估对象相适应;评估对象是单项资产还是整体资产,是有形资产还是无形资产等,往往要求有不同的评估方法与之相适应;同时,资产评估对象的理化状态不同,所要求的评估方法也往往不同;3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约;评估方法选择,实际上包含了不同层面的资产评估方法的选择过程,即3个层面的选择：第一个层面是评估的技术思路的层面,即分析3种评估方法所依据的评估技术的思路的适用性；第二个层面是在各种评估思路已经确定的基础上,选择实现评估技术的具体技术方法；第三个层面是在确定技术方法的前提下,对运用各种技术评估方法所设计的技术参数的选择;资产评估途径和方法的多样性,为评估人员选择适当的评估途径和方法,有效地完成评估任务提供了现实可能;为高效、简捷、相对合理地估测资产的价值,在评估途径和方法的选择过程中应注意以下因素：一是评估方法的选择要与评估目的,评估时的市场条件被评估对象在评估过程中所处的状态,以及由此所决定的资产评估价值类型相适应；二是评估方法的选择受评估对象和类型、理化状态等因素制约;例如,对于既无市场参照物,又无经营记录的资产,只能选择成本途径及其方法进行评估；对于工艺比较特别且处在经营中的企业,可以优先考虑选择收益途径及其方法；三是评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济参数能否搜集的制约;每种评估途径和方法的运用都需要有充分的数据资料作依据;在一个相对较短的时间内,收集某种评估途径和方法所需的数据资料可能会很困难,在这种情况下,评估人员应考虑采用替代的评估途径和方法进行评估;七、资产贬值测算1实体性贬值测算方法A.观测法：实体性贬值=重置成本×1-实体性成新率B.使用年限法：实体性贬值=重置成本-预计残值÷总使用年限×实际已使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间÷资产法定利用时间2功能性贬值测算方法功能性贬值=∑n/t=1{评估资产年净超额运营成本×折现系数}3经济性贬值测算方法经济性贬值率={1-资产预计生产能力÷资产原计生产能力^x}×100%经济性贬值额=资产年收益损失额×1-所得税率×P/A,r,n4成本法在机器设备评估中的使用机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值八、企业资产评估资料清单A.法律性文件：1.公司营业执照、税务登记、政府批文成立、更名批文2.公司章程、合同、验资报告3.会计事务所出具的公司于评估基准日的专项审计报告4.股东大会、董事会重大决议5.公司评估经济行为的立项申请国有资产占有单位6.国有资产管理部门关于资产评估立项的批复B.公司有关资料：1.公司历史沿革及基本介绍、组织结构图及主要负责人员2.现行纳税税费项目、税率等资料3.经营范围及产品简介、重要生产性设备介绍4.主要技术人员高新技术企业5.公司及个生产线平面布置图6.重要资产品质鉴定及经济技术标准7.重要经济协议和合同、资产抵押和担保情况说明8.正在诉讼情况说明C.明细资料：1综合部分：1.各类待评估资产和负债的清查评估明细表2.经审计的评估基准日会计报表3.资产负债清查核实及调整情况说明4.关于资产评估清查申报表的声明5.资产评估承诺涵6.待核销、报废资产情况说明及证明材料和有权管理的上级主管部门或财政部门的处理意见7.水电容量和当地水电增容量收费标准及文件2流动资产部分：1.评估基准日的银行存款余额对账单,银行存款余额调节表,银行存款询证函2.评估基准日的应收账款项明细表及应收款项的询证函,企业追账记录,往来坏账的证明材料3.评估基准日的存货盘点表4.各类存货的地点、库存时间、周转情况说明5.存货货龄分析表6.产品销售价格清单及主要销售合同7.待摊费用发生额及摊销情况说明3设备部分1.评估基准日的机器设备、办公设备、交通运输工具等明细账及盘点表2.重要设备的购置发票3.通过运输设备运行状况包括利用率及维护保养状况和大修理及技术改造情况的历史记录和详细说明,有关设备的技术资料4.运输设备的行驶执照及行驶里程记录5.重大工程项目及设备安装、后置的合同或协议6.压力容器、电梯等安全消防设备的有效安全检查证书7.机器设备的抵押文件等资料4房地产部分1.评估基准日的房屋建筑明细账及盘点表,土地使用权明细账及盘点表2.征地通知书含政府批文指行政划拨用地3.土地出让合同及市政配套费协议书4付清地价证明及有关付款凭证5.建设工程规划许可证、建设工程建筑许可证、规划设计意见书6.竣工验收报告及验收证明,土地红线图及建筑物总平面图7.工程项目预决算资料自建房8.购房协议书及付清房款证明9.土地使用权证或房地产证10.企业现行房产折旧年限及折旧率,房地产抵押的相关文件11.协助提供当地的工程预算定额及费用定额或建筑工程造价指数等资料5长期投资部分1.投资合作协议,公司章程及营业执照2.被投资企业验资报告和股权证明文件3.被投资企业概况及近三年的利润分配状况4.评估基准日的审计报告及前二年的会计报表5.主要资产清单物业和重大设备6.其他证明文件及获利情况7.持股比例为50%以上需对其进行整体评估8.股票、债券等金融性投资的明细及询证函9.对外投资资产抵押文件资料6其他1.各类待处理资产的说明及明细表2.各项长期待摊费用、无形资产内容及明细表3.长短期借款合同明细表及询证函4.大额债务合同、协议5.应付账款账龄、经济事项分析及明细表,应付款项的询证函6.高价值无形资产的评估资料如专利、商标。

资产评估说明及结论分析范文一、评估说明(一)关于土地使用权W国用(xx)字第157号的评估1、委估物简介该宗土地位于W市XX大道1542号，北临XX大道，东靠XX路，西面、北面均紧临商场其他建筑物，地号E-03-17-08-02,无偿划拨，面积7,349.79㎡，属商业三类用地，七通一平，地处XX区商业繁华地段，交通便利，根底配套设施完善，周边环境良好。

2、基准地价修正系数法公式：待评估土地使用权评估值=基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×剩余使用年限修正数×容积率修正系数(1)基准地价：依据W市土地管理局xx年7月制定的商服用地级别与基准地价图和评估规那么的规定，该块属叁级地价，其基准地价为3,330元/㎡。

(2)时间因素修正系数：通过对宗地所在区域xx年以来地价变化的调查分析，从xx年起至今，委估宗地所在区域地价上涨6%，即时间因素修正系数为1.06。

(3)个别因素修正系数个别因素标准值因素状况评分面积 1 较大 1.3 形状 1 多边形0.9 地势 1 平坦 1.2 地质 1 一般 0.8 一般 1 适宜 1 临街深度 1 宽 1 进深度 1 一般 1 合计 7 7.2 个别因素修正系数=7.2÷7=1.03(4)剩余年限修正系数：该地属无偿划拨，取修正系数为1。

(5)容积率修正系数：该宗地容积率较高，取修正系数为1.36。

(6)土地单价评估值=3,330×1.06×1.03×1×1.36=4,944.54元/㎡(7)土地总价评估值=7,349.79×4,944.54=36,341,331元3、重置本钱法公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地出让金(1)土地取得费：A.土地补偿费和安置补助费：该宗地所处区域耕地以蔬菜种植为主，通过对近几年W市前三年蔬菜亩产值调查，目前年产值为4,500元/亩，按照土地补偿费和安置补助费总和不超过土地前三年平均产值的30倍计算，即4,500×30=135,000元/亩。