1.3.2香港房地产市场分析

行业报告 | 行业研究周报房地产证券研究报告 2021年05月24日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级 强于大市作者陈天诚 分析师SAC 执业证书编号：S1110517110001**********************张春娥分析师SAC 执业证书编号：S1110520070001 *******************胡孝宇 联系人 *****************资料来源：贝格数据相关报告1 《房地产-行业点评:单月销售增长平稳，开竣工下降，累计开发投资改善——统计局4月数据点评》 2021-05-172 《房地产-行业研究周报:“双集中”下土地溢价率趋稳，楼市调控持续加码——房地产销售周报0516》 2021-05-163 《房地产-行业研究周报:土地市场环比降温，楼市因城施策——房地产土地周报0516》 2021-05-16行业走势图全国新房市场量价增速放缓，LPR 持续稳定——房地产销售周报0523行业追踪（2021.5.17-2021.5.23）一手房：环比上升20.67%，同比上升16.68%，累计同比上升70.32%本周跟踪36大城市一手房合计成交4.24万套，环比上升20.67%，同比上升16.68%，累计同比上升70.32%，较前一周减少4.61个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别12.52%、16.56%、35.28%；同比增速分别为19.12%、14.18%、20.01%；累计同比增速分别为96.34%、65.25%、62.72%，较上周分别增加-9.89、-3.08、-4.15个百分点。

一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为25.59%、38%、-19.8%、41.32%；累计同比分别为84.65%、83.42%、151.62%、67.29%，较上周分别变动-17.56、-7.02、-11.47、-6.2个百分点。

二手房：环比上升32.71%，同比下降21.78%，累计同比上升57.52%本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.16万套，环比上升32.71%，同比下降21.78%，累计同比上升57.52%，较上周减少3.01个百分点。

图表1. 2022年9月全国商品房销售面积1.35亿平，同比增速-16.2%，降幅较上月收窄了6.4个百分点 图表2. 2022年9月全国商品房销售金额1.35万亿元，同比增速-14.2%，降幅较上月收窄了5.7个百分点-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%5,00010,00015,00020,00025,00030,0002018-02018-02018-02018-02018-02018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-12022-02022-02022-02022-02022-0全国商品房销售面积-100%-50%0%50%100%150%200%5,00010,00015,00020,00025,00030,0002018-02018-02018-02018-02018-02018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-12022-02022-02022-02022-02022-0全国商品房销售金额资料来源：国家统计局，中银证券图表3. 2022年9月全国商品房销售均价9984元/平，环比下降4.1%，同比增长2.3%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%8,0008,5009,0009,50010,00010,50011,00011,5002018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-12018-12018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-12019-12019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-12020-12020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-12021-12021-12022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-0全国商品房销售均价资料来源：国家统计局，中银证券图表4. 2022年9月东部、中部、西部、东北部销售面积增速分别为-5.2%、-17.3%、-29.7%、-29.6%-100%-50%0%50%100%150%2018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09各区域单月销售面积同比增速东部中部西部东北资料来源：国家统计局，中银证券图表5. 2022年9月房地产投资额1.28万亿元，同比增速-12.1%，降幅较上月收窄了1.7个百分点-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,0002018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-12018-12018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-12019-12019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-12020-12020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-12021-12021-12022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-0房地产开发投资完成额资料来源：国家统计局，中银证券图表6. 2022年9月新开工面积9705万平，同比下降44.4%，降幅较上月收窄了1.3个百分点-60%-40%-20%0%20%40%60%80%5,00010,00015,00020,00025,00030,0002018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-12018-12018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-12019-12019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-12020-12020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-12021-12021-12022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-0新开工面积图表7. 2022年9月房企到位资金1.35万亿元，同比增速-21.3%，降幅较上月收窄了0.4个百分点-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05,00010,00015,00020,00025,0002018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-12018-12018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-12019-12019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-12020-12020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-12021-12021-12022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-0房企到位资金资料来源：国家统计局，中银证券图表8. 报告中提及上市公司估值表公司代码公司简称评级股价市值每股收益(元/股) 市盈率(x)最新每股净资产(元) (亿元) 2021A 2022E 2021A 2022E (元/股)600048.SH 600048.SH 保利发展买入16.24 1,944.00 2.29 2.38 7.09 6.82 001979.SZ 001979.SZ 招商蛇口未有评级14.68 1,136.10 1.16 1.31 12.66 11.21 1109.HK 1109.HK 华润置地未有评级23.25 1,657.73 4.54 4.67 5.12 4.97 0688.HK 0688.HK 中国海外发展未有评级15.02 1,644.18 3.67 3.03 4.09 4.96 0123.HK 0123.HK 越秀地产买入7.36 228.01 1.16 1.26 6.35 5.84 1908.HK 1908.HK 建发国际集团买入13.84 220.50 2.54 3.03 5.45 4.57 002244.SZ 002244.SZ 滨江集团买入10.28 319.86 0.97 1.15 10.60 8.94 资料来源：万得，中银证券注：股价截止日10月24日，未有评级公司盈利预测来自万得一致预期披露声明本报告准确表述了证券分析师的个人观点。

香港房地产金融市场的发展与特点(doc 9页)香港房地产金融市场发展特点与启示2003-05-28中国房地产金融作者：中国建设银行房地产金融业务香港培训班2002年11月5日至12日，由中国建设银行总行房地产金融业务部孙冰峰副总经理带队，建设银行总行和部分分行房地产金融业务部的有关负责人和业务骨干以及总行人力资源部人员共 30人在香港进行了房地产金融业务培训。

培训的主要目的是通过了解香港住房按揭市场情况及按揭业务运作，吸取香港房地产与房地产金融市场发展的经验教训，引进香港银行业的经营管理理念，学习和借鉴有益的业务运作方式、操作流程、产品品种以及有关制度体系，以不断规范中国建设银行房地产金融业务运作，加快产品创新步伐，提高市场营销能力，促进业务的持续稳定健康发展。

一、香港房地产金融市场的发展与特点1．1 香港房地产市场现状1．房地产价格持续大幅下跌，“负资产”借款人大量增加自1998年亚洲金融风暴以后，香港房地产价格一路暴跌，截至目前已经平均下降了6成半左右，而且房地产市场仍未摆脱低迷和萧条，没有止跌回升的迹象。

由于香港居民采取购房形式的置业与投资意识非常强，购房支出在香港居民的消费和投资支出中占有相当高的比例，因此，这次香港房价下跌持续时间之久、下跌幅度之大，给香港经济金融发展和社会稳定带来了很大的不利影响。

“负资产”一词的流行以及由此引发的一系列问题就是一个典型的例证。

住房按揭是香港居民购买住房的主要手段，银行按揭贷款成数一般不超过房价的7成，但是由于房价的大幅暴跌，许多按揭借款人所购房屋的市价目前已远不及其按揭贷款的未偿还余额，成为“负资产”人士。

根据香港金融管理局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查(28家认可机构提供的资料)：截至 2002年9月底，负资产住宅贷款总宗数70112笔；未偿还总额1180亿港元，占按揭贷款未偿总额的比例达22％；按揭成数已达128％(如以原按揭成数为七成计算，再假设近几年已还一成本金，则表明房价下跌了68％)；平均利率大幅下调，为最优惠利率减0．76厘(以前高于最优惠利率)。

20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年香港房地产集团工程建设项目施工协议样本本合同目录一览1. 合同主体及定义1.1 甲方名称及地址1.2 乙方名称及地址1.3 丙方名称及地址1.4 术语定义2. 工程建设项目概述2.1 项目名称2.2 项目地点2.3 项目规模2.4 项目总投资3. 施工内容与范围3.1 施工内容3.2 施工范围3.3 施工标准4. 合同价格与支付4.1 合同总价4.2 支付方式4.3 进度付款4.4 质量保证金5. 施工期限与进度5.1 施工期限5.2 施工进度计划5.3 延期违约金6. 工程质量与验收6.1 工程质量标准6.2 验收程序6.3 验收不合格的处理7. 材料与设备7.1 材料供应7.2 设备供应7.3 材料设备质量标准8. 安全生产与环保8.1 安全生产要求8.2 环保要求8.3 安全事故处理9. 变更与解除合同9.1 合同变更9.2 合同解除9.3 变更解除后的处理10. 违约责任10.1 甲方违约10.2 乙方违约10.3 丙方违约11. 争议解决11.1 争议解决方式11.2 诉讼管辖11.3 仲裁12. 合同的生效、修改与终止12.1 合同生效条件12.2 合同修改12.3 合同终止13. 保密条款13.1 保密内容13.2 保密期限13.3 泄露后果14. 其他条款14.1 法律适用14.2 合同附件14.3 合同修订日期14.4 合同签署地点第一部分：合同如下：1. 合同主体及定义1.1 甲方名称及地址1.2 乙方名称及地址乙方： [乙方公司名称]，地址：[乙方详细地址]1.3 丙方名称及地址丙方： [丙方公司名称]，地址：[丙方详细地址]1.4 术语定义“项目”：指甲方拥有的位于 [项目地点] 的 [项目名称] 工程建设项目。

“施工期”：指乙方根据本合同约定完成施工任务的期限，自[开始施工日期] 至 [竣工日期]。

1.28个大中城市平均住房空置率为12%，处于较高水平全国28个大中城市的平均住房空置率高于美国、加拿大、法国、澳大利亚和英国。

其中，一线城市平均住房空置率为7%，二线城市平均住房空置率为12%。

据贝壳研究院统计，重点城市中，南昌、廊坊、佛山、重庆和武汉住房空置率排前五位（由高到低），均在15%以上。

深圳、北京和上海空置率最低，均在7%以下。

2.城市老龄化程度会显著影响住房空置率，南通和重庆空置率有进一步提高的风险国内外相关研究发现随着老龄化程度加深，住房需求会逐步下降，进而导致住房空置率变高。

65岁以上人口占比超过15%的城市中，南通和重庆住房空置率较高，随着城市老龄化程度逐步加深，住房需求逐步衰减，预计后续空置率会进一步升高，房地产市场供给面临过剩的风险。

核心观点3.小区住房空置率与楼龄显著负相关，次新小区空置率更高研究发现，小区的住房空置率随着楼龄的增长逐渐变低，次新小区的空置率通常较高。

五年以内楼龄的小区，空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%；15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。

近年来，关于“中国的房子够住吗？”、“房子是否已经过剩？”的讨论不绝于耳，尤其在房地产市场不景气的情况下，这种担忧更加严重。

数据显示，我国整体上并不缺房子。

2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示，中国城镇地区住房空置率是21.4%，2018年中国整体的空置房屋数量可能至少有1.3亿套。

央行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》中提到，到2019年，中国城镇居民户均拥有住房1.5套，住房拥有率是96％，其中两套及以上的拥有率约为41.5%。

另一方面，热点城市的新房市场时而出现“万人摇”，时而惊现“日光盘”，似乎住房需求不减反增。

一些专家认为，我国的城市化仍在加速。

许多农村人想在城市买房，小城市的人想在大城市买房。

只要一个城市的人口流入增加，就会有很大的购房需求。

从这个角度看，整体上我国不缺住房，但存在结构性失衡。

第1篇一、引言旺旺集团（Wahaha Group）成立于1992年，是一家以食品加工为主的大型企业集团，总部位于中国台湾。

旺旺集团的产品涵盖了糖果、饼干、乳制品、饮料等多个领域，在中国大陆、台湾、香港以及东南亚等地区均有广泛的销售网络。

本文将通过对旺旺集团近三年的财务报告进行分析，评估其财务状况、经营成果和未来发展潜力。

二、财务状况分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析从旺旺集团近三年的资产负债表可以看出，其资产结构相对稳定。

截至2021年底，旺旺集团的总资产为人民币XXX亿元，其中流动资产占比较高，主要为存货、应收账款和预付款项。

固定资产占比相对较低，主要为生产设备、运输工具和办公设备。

（2）负债结构分析旺旺集团的负债结构也相对稳定。

截至2021年底，其总负债为人民币XXX亿元，主要包括短期借款、应付账款和长期借款。

短期借款占比相对较高，表明公司短期偿债压力较大。

2. 利润表分析（1）营业收入分析近三年，旺旺集团的营业收入呈稳步增长态势。

2021年，公司实现营业收入人民币XXX亿元，同比增长XX%。

这主要得益于公司产品结构的优化和市场份额的扩大。

（2）毛利率分析旺旺集团的毛利率在近三年保持相对稳定。

2021年，公司毛利率为XX%，较上年同期略有下降。

这可能与原材料成本上升、市场竞争加剧等因素有关。

（3）净利率分析旺旺集团的净利率在近三年波动较大。

2021年，公司实现净利润人民币XXX亿元，同比增长XX%。

这主要得益于公司营业收入增长和成本控制。

三、经营成果分析1. 市场份额分析旺旺集团在中国大陆、台湾、香港以及东南亚等地区具有较高的市场份额。

近年来，公司不断拓展产品线，满足消费者多样化需求，市场份额稳步提升。

2. 产品结构分析旺旺集团的产品结构较为丰富，涵盖了糖果、饼干、乳制品、饮料等多个领域。

近年来，公司加大了对高毛利产品的研发和推广力度，提高了产品结构的整体盈利能力。

3. 研发投入分析旺旺集团重视研发投入，近三年研发投入逐年增加。

第1篇一、引言华润集团（以下简称“华润”）作为中国领先的国有企业之一，业务涵盖大消费、大健康、能源与金融四大板块，业务遍及全球。

华润集团自成立以来，始终坚持“追求卓越，稳健经营”的理念，不断优化财务模式，以实现可持续发展。

本报告将对华润的财务模式进行深入分析，旨在揭示其财务策略、风险管理和业绩表现。

二、华润财务模式概述华润的财务模式主要包括以下几个方面：1. 资本结构优化：华润通过优化资本结构，降低财务风险，提高资本使用效率。

2. 成本控制与效率提升：华润通过精细化管理，严格控制成本，提升运营效率。

3. 风险管理：华润建立健全风险管理体系，对各类风险进行有效识别、评估和控制。

4. 业绩考核与激励机制：华润建立科学合理的业绩考核体系，激励员工积极进取。

5. 投资与并购：华润通过投资与并购，不断拓展业务领域，优化产业结构。

三、资本结构优化1. 债务融资与股权融资相结合：华润集团在资本结构上，既注重债务融资，也注重股权融资。

通过合理配置债务和股权比例，降低财务风险，提高资本使用效率。

2. 优化债务结构：华润通过发行企业债券、银行贷款等方式，优化债务结构，降低融资成本。

3. 加强现金流管理：华润通过加强现金流管理，确保企业具备良好的偿债能力。

四、成本控制与效率提升1. 精细化成本管理：华润集团实施精细化成本管理，对各项成本进行严格控制，降低成本支出。

2. 提升运营效率：华润通过优化业务流程、提高生产效率、加强人力资源管理等措施，提升整体运营效率。

3. 加强供应链管理：华润通过加强供应链管理，降低采购成本，提高供应链效率。

五、风险管理1. 风险管理体系：华润建立健全风险管理体系，包括风险识别、评估、监控和应对措施。

2. 市场风险：华润通过多元化经营、分散投资等方式，降低市场风险。

3. 信用风险：华润通过加强信用风险管理，降低客户信用风险。

4. 操作风险：华润通过加强内部控制、提高员工素质等方式，降低操作风险。

近期港股市场发展概览——兼析山东省属港股上市企业现状◎ 赵红梅一、港股经两年动荡挑战，“中特估”杀出剑指央国企港股恒生指数在2021年2月于31183点筑顶后，受内外因素影响持续单边下跌至2022年10月底并低见14597点，持续处于低位震荡。

随着中国全面放宽疫情管控，经济持续复苏，恒指在2022年11月于低点大幅反弹，但2023年上半年仍录得6%的负回报，其中估值贡献为-14.3%，估值被挤压主要是由于海外美联储的激进加息，美元无风险利率大幅提高。

港股表现跑输全球主要股市，在全球市场中价值洼地程度进一步加深。

港股近两年落后的表现是“内忧外患”共同造成的结果。

从内部因素来看，首先，疫情反复严重打击工业生产及消费情绪，导致去库存周期被拉长；其次，对于平台经济、教育、房地产等行业的监管和整顿政策导致供需收缩，上市公司盈利受到影响；此外，房地|2023年第5期2023年第5期 |CHINA POLICY REVIEW产债务风波持续发酵，地产销售出现断崖式下跌，房企出现流动性危机；外资对港股风险偏好下降也加剧了市场忧虑情绪，两大长线股东NASPERS 和巴菲特宣布减持腾讯控股（700 HK）和比亚迪（1211 HK）。

从外部因素来看，美联储激进加息是港股流动性急剧收缩的关键原因，截至2023年6月美联储已累计加息达500个基点；其次，俄乌冲突加剧国际地缘局势的紧张情绪，外资逐渐减少在港股的风险暴露；此外，美国SEC 把中概股纳入预定退市名单，中概股一度出现退市风波。

然而，上述内外部负面因素已经逐渐扭转。

就内部因素而言，首先，2023年上半年尽管恒指下跌6.0%，但盈利贡献为正的11.6%，企业盈利的增长主要受益于疫情防控转段，消费、工业生产、投资等全面恢复。

其次，中央对平台经济的政策逐步转向吹暖风，地产“三支箭”政策一定程度纾缓了房企流动性风险。

此外，经历近一年的减持后，港股投资者已逐渐消化来自腾讯及比亚迪两大外资股东的减持压力。

房地产估价与实用建筑风水关系思辩长期以来，房地产咨询专业人士（含估价、经纪、营销、策划等）对房地产商品价值支撑因素的考量基本未提及建筑风水因素。

本文从当前房地产估价活动对房地产商品價值支撑因素考量的局限性出发，探析建筑风水作为房地产商品价值支撑因素考量的必要性，提出文化传承与专业应用并重，不囿于流派，理实一体，学悟并举研习建筑风水的理念。

房地产估价专业人士在估价技术咨询服务中，科学考量建筑风水对房地产商品价值的支撑，既是现实需要，也是切实可行的。

【关键词】房地产估价；建筑风水；价值我国房地产估价行业产生于上世纪九十年代初，是住房商品化改革的产物，从房地产行政管理部门房地产价格鉴定职能走向市场服务、“脱钩改制”发展而来。

历经近30年的改革发展，房地产估价服务在社会经济活动中的经济鉴定作用毋庸置疑的，并从价格鉴定逐步走向价格咨询，从行政服务走向市场服务。

随着房地产估价市场服务范围的扩大、价格咨询需求的提高，使得房地产估价技术咨询的载体——估价报告不再是一张或几张纸，还需提供几十上百页详尽、科学、专业、规范的价格测算等技术咨询文件，其中对房地产商品价值支撑因素考量的完整性及可信度至关重要。

为周全考量房地产商品价值支撑因素，本着文化传承与专业应用并重，在估价技术咨询服务中，科学考量建筑风水对房地产商品价值的影响是现实需要也是切实可行的。

1、当前房地产估价咨询服务对房地产商品价值支撑因素考量的局限性思考笔者从事房地产估价专业学习、教学、科研、执业工作20余年，一直关注业内专业人士如何全面考量房地产商品价值支撑因素，认同无论从事房地产估价、房地产营销、经纪、策划等房地产咨询工作，对房地产商品价值的专业认知，是这类房地产中介从业人员共有的专业基础。

对房地产商品价值的专业认知的核心内容即是如何全面考量房地产商品价值支撑因素，含各支撑因素的影响方向、影响程度，形成落地的影响关系。

笔者以为，当前房地产估价咨询服务对房地产商品价值支撑因素的考量，没有从建筑风水的角度，全面考量估价对象的区位、内外部环境的和谐，与现实需要相比存在局限性。

2024年《房地产开发经营与管理》试题一、单项选择题（共35题，题1分。

每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）（史记：单纯按分值安排考试时间的话，本题安排53分钟，每道小题平均1.5分钟，建议肯定要留出10～15分钟涂卡和检查的时间，以上计算未包含此部分内容，提请大家留意！）1．房地产投资适合作为一种长期投资。

关于其缘由分析，错误的是（）。

A．土地不会毁损B．地上建筑物有耐久性C．变现性差D．土地运用权年限较长答案：C 见教材P72．房地产开发投资形成的供应是房地产市场上的（）。

A．增量供应B．存量供应C．潜在供应D．总量供应答案：A 见教材P103．关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。

A．区位选择异样重要B．不易产生资本价值风险C．存在效益外溢D．易受政策影响答案：B 见教材P6～94．商品房开发市场通常是典型的（）市场。

A．完全竞争B．垄断竞争C．寡头垄断D．完全垄断解析：由于房地产具有明显的不行移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。

房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，假如同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就简单形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。

5．某城市2024年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2024年跨入2024年接着施工的面积为300万平方米，复原施工的面积为200万平方米。

该城市2024年商品住房新开工面积是（）万平方米。

A．500B．700C．800D．1000答案：A 见教材P39解析：房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期接着施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期复原施工的房屋面积。

1000－（300＋200）=500（万平方米）。

6．从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。

A．第一阶段B．其次阶段的后半段C．第三阶段的后半段D．第四阶段答案：B 见教材P51解析：在自然周期其次阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。

香港豪宅小组香港考察之豪宅客户分析香港作为国际金融中心和商业枢纽，吸引了许多富裕人士和投资者。

豪宅市场在香港一直都是热门话题，各种豪宅项目层出不穷。

本文通过对香港豪宅客户进行分析，探讨他们的特点和购房动机，以及对豪宅市场的影响。

1. 豪宅客户的特点香港豪宅客户通常具备以下特点：1.1 高净值个人豪宅的购买价格往往非常昂贵，通常只有高净值个人才能负担得起。

这些个人通常是企业家、投资者、成功的专业人士或富裕的家庭。

他们拥有巨额的资产，并且有能力在豪宅市场上投资。

1.2 国际化香港是一个国际化的城市，吸引了许多全球范围内的高净值个人。

他们来自不同的国家和地区，拥有不同的文化背景和生活方式。

这些国际化的豪宅客户对于购房有着独特的需求，他们希望在香港找到符合自己标准的豪宅。

1.3 高品质生活需求豪宅客户通常对高品质生活有着高度的追求。

他们注重居住环境的舒适性和便利性，追求豪华装修和顶级设施。

他们对于居住的位置、配套设施、社区环境以及私密性有着较高的要求。

1.4 投资目的除了作为居住地，购买豪宅也是一种投资手段。

香港的豪宅市场有着不错的增值潜力，许多豪宅客户将购买豪宅作为一种投资来获取资本回报。

他们相信豪宅的价格还会继续上涨，并且可以将豪宅作为将来的遗产传给子孙后代。

2. 豪宅客户的购房动机豪宅客户购房的动机是多方面的，主要包括以下几点：2.1 资产保值和增值豪宅作为一种高端房产，具有很好的投资潜力。

购买豪宅可以保值，同时也可以获取较高的资本增值。

许多豪宅客户将购房作为一种保值增值手段，对于香港稳定的房地产市场持乐观态度。

2.2 社交地位的象征购买豪宅是一种社交地位的象征。

对于豪宅客户来说，拥有一套豪华的住房可以提升他们在社会中的地位和声望。

豪宅客户希望通过购买豪宅来展示自己的财富和成功。

2.3 贴近商业和金融中心香港作为国际金融中心和商业枢纽，许多豪宅项目位于市中心附近。

这些项目地理位置优越，靠近商业和金融中心，便利豪宅客户的工作和商务活动。

万科、金地和中海工程开展的比照分析我们选取了金地、中海两家企业，就工程开展方面的情况，与万科进行了比照，期望能够从中获得有益的启示，以助于提升我们自身工程开展操作和管理水平。

金地和中海，都是值得万科关注的行业对手。

金地，是地产行业的后起之秀，保持强劲的开展势头。

它采取典型的尾随战略，在许多方面学习和摹仿万科，其05年的目标就是要到达万科01年的水平。

尽管与万科存在许多共性，但在其身上，仍然可以看到许多区别于万科的特征。

中海，向来以来就是万科学习的对象，其工程开展方面的丰富的经验和较强的操作能力，为中海内地业务的持续开展提供了工程资源上的保障。

一、土地储藏规模万科、金地和中海，土地储藏规模的比拟概述：万科、金地和中海，土地储藏的力度都非常大，三者对于业务增长的期望都比拟高。

但它们在土地储藏方面面临的主要矛盾却略有差异。

金地，在经历了一个土地储藏高潮之后，其进一步的土地储藏重新受到资金条件的约束。

为保持其业务的增长势头，金地将会积极寻求更多的融资渠道，以此满足土地储藏的需求。

中海，内地资本市场的融资渠道行将建立，资本将得到显著的补充。

充裕的资金面临策略投向的选择。

扩大对二线城市的投入，加快跨地域开展的步伐，是中海必然的开展趋势。

万科，土地储藏需求的不断上升，给工程开展造成越来越大的压力。

在保证获得足够土地的同时，已经开始对未来盈利模式进行思量，并着手研究房地产产业化的问题。

以下是2002年初至2003年一季度，万科新增的土地储藏的汇总：地区工程地块建造面积〔万平米〕获取方式广州南海黄歧工程32.80挂牌上海城花南块工程 3.18协议出让新龙路工程11.75协议出让景洪新村工程 5.0邀标深圳华宇工程13.0挂牌南昌四季花城大二期30.00协议出让武汉三湾工程90.45协议出让成都前锋工程9.5拍卖鞍山营城子工程17.3协议转让合计212.98截止2002年底，万科土地储藏总量为706万平米。

02年，新开工面积为167万平米。

河南骏化发展股份有限公司----赴香港开设公司可行性研究报告1、香港优势因素1.1、国际地位香港是一个奉行自由市场的资本主义经济体系，其经济的重点在于政府施行的自由放任政策。

诺贝尔经济学奖得主米尔顿·佛利民更视香港为自由放任经济的典范。

商业规管精简、政府廉洁而高效率、简单低税制、法制健全、产权观念牢固、货币稳定等因素，令大部分经济学家均相信香港是市场经济运作的佼佼者。

香港经济以全球最自由开放而全球知名，美国传统基金会1995年起、以及加拿大费沙尔学会（Fraser Institute）1996年起发表的自由经济体系报告，一直将香港评定为全球第一位。

优秀的地理位置、资讯流通、高效率的配套设施及服务，都对香港的经济作出贡献。

2010年3月发表的全球金融中心指数第七次评分，香港位居第三名，仅次于伦敦与纽约。

于2011年，于世界经济论坛的《金融稳定指数发展报告》中，香港排名亦是首位。

并且连续第18年获得评级为全球最自由经济体系，经济自由度指数排名第一。

1.2、经济概况香港是一个自由港，除了烟、烈酒和动力用的燃油（汽油、柴油等）之外，香港不对其他进口物品征收关税。

香港是亚太地区乃至国际的金融中心、国际航运中心、国际贸易中心，拥有邻近很多国家和地区是不可替代的优越地位。

时至今日，香港已成为世界第11大贸易实体。

以吞吐量计算，香港的货柜（集装箱）港口更是全球最繁忙的货柜港口之一。

以乘客量和国际货物处理量计算，香港国际机场是世界最繁忙的机场之一,也是世界三大国际机场之一。

以对外银行交易量计算，香港是世界第15大银行中心。

以成交额计算，香港是世界第六大外汇交易市场。

以市值计算，香港股票市场是亚洲第二大市场。

香港是亚太地区的交通、旅游中心之一。

公共交通系统以铁路、小轮、公共汽车等组成的运输网，几乎伸展到港内每一角落。

香港是重要的国际商港，航运业发达。

目前已与186个国家和地区的472个港口有航运往来，形成了以香港为枢纽，航线通达五大洲、三大洋的完善的海上运输网络。