2022年物业管理师考试《物业管理实务》历年真题模拟试卷+解析
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卷面总分： 100 分
一、共 10 题，每题 1 分。每题的备选项中，惟独 1 个最符合题意
第 1 题. 根据 《物业管理条例》 的规定， 业主大会经物业管理区域内全体业主所
持投票权( )以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主
与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
A. 1/3
B. 1/2
C. 2/3
D. 3/4
答案:ABCD
正确答案： C
解析： 本题考核的知识点为物业服务合同的特点。普通情况下，产权多元
化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服
务企业签订物业服务合同。 《物业管理条例》规定，业主委员会代表业主与业主
大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主大会经物业管理区域内全体业
主所持投票权 z/3 以上通过， 决定选聘物业服务企业后， 由业主委员会代表业主
与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
第 2 题.对于大型公用设施的物业服务企业，其物业管理的招标主体普通为
( ) 。
A. 建设单位
B. 业主大会
C. 物业产权人
D. 全体业主
答案:ABCD
正确答案： C
解析： 本题考核的知识点为物业管理招标的主体。 物业管理招标的主体普通 是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或者物业产权部 门)。一些重点基础设施或者大型公用设施的物业(如机场、码头、医院、学校、口 岸、政府办公楼等)，其产权人多为政府的国有资产管理部门，此类型物业的招 标必须经国有资产管理部门或者相关产权部门的批准， 普通由产权人或者管理使用单 位、政府采购中心等作为招标人组织招标。
第 3 题. 行政公文的写作要领中，通知的写法要求是( )。
A. 正文普通先叙述起因原由，写明背景和依据
B. 写法可虚实结合，先实后虚
C. 开始即简明扼要地将一定时间内工作的有关情况介绍清晰
D. 写明请示的起因，普通可运用叙事、说理相结合的表达方式
答案:ABCD
正确答案： A
解析： 本题考核的知识点为行政公文的写作要领。
(1)决定的正文普通由原由、意义和事项组成。原由可以简洁明了、寥寥数语高
度概括， 涉及重大问题和重大行动安排或者对专门事项作出决定时， 其原由则要具 体、充分。
(2)通知的正文普通先叙述通知的起因原由，写明通知的背景和依据，然后通过
承启用语，转入通知事项。
(3)通报的正文主体由三部份构成。一是事实与评析，这部份是通报全文的重点
和核心，写法可虚实结合，先实后虚。二是决定，也称结论。表扬的要明确赋予
肯定，写明授予什么荣誉，赋予什么奖励；批评的要写明对责任者惩戒的意见。
三是结语，即提出要求或者希翼，或者是要求大家重视某一情况、倡导某一精神。
(4)报告首先概括说明全文主旨，可开始即简明扼要地将一定时间内工作的有关
情况介绍清晰，如依据、目的、总的行动及对整个工作的估计、评价等。
(5)请示的写法，首先写明请示的起因，即“为什么请示”。普通可运用叙事、说
理相结合的表达方式，简要说明为什么要请示及请示的原由、依据、背景。其次
要写明请示事项，即“请示什么问题”。内容较简单的可全文一气呵成，一贯到
底；内容复杂的则应分段表述。
(6)批复只答复请示事项，对请示的问题只作原则性、结论性的指示和决定。 (7)意见的写法，首先是交待提出意见的依据、目的、情况、意义等，回答“为
什么提意见”。
其次是对有关问题或者某项工作提出本单位的见解、 建议或者规范性的解决办法。
结 尾习惯用语普通为“以上意见，请结合实际贯彻执行”、“以上意见，仅供参考” 等，也可自然收尾，不加结束语。
(8)函的写法，首先述致函起因，即发函的原因、背景和依据。其次说明致函事
项，明确地将问题、要求或者答复意见告知对方。
(9)会议记要的写法， 简单介绍会议概况， 包括会议的起止时间、 地点、 主持人、
参加与列席人员、议题、会议发展情况、主要成果，这些是会议记要开头不可缺
少的“七要素”。
第 4 题.在酬金制下，物业管理项目的会计主体是( )。
A. 物业服务企业
B. 业主大会
C. 业主委员会
D. 物业管理项目
答案:ABCD
正确答案： D
解析： 本题考核的知识点为物业管理的会计主体。 在酬金制下， 物业管理项
目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算。在包干制下，物
业管理项目的会计主体是物业服务企业， 物业管理项目可以独立核算， 也可以纳
入企业统一管理。
第 5 题. 物业费用测算时， 估算不可预见费用， 普通按其他各项管理成本之和的
( )的比例进行估算。
A. 2%~5%
B. 1%~5%
C. 2%~3%
D. 3%~5%
答案:ABCD
正确答案： A 解析： 本题考核的知识点为物业管理费用的测算。根据管理成本推算物业
管理服务费单价。首先依据招标物业的基本资料、招标方的物业管理服务需求、
组织架构和人员配置方案估算项目的各项管理成本， 然后测算房屋保险、 设备保
险、 公众责任险等费用， 并对管理期间可能浮现的各种风险进行预测， 估算不可
预见费用(普通按其他各项管理成本之和的 2％~5％的比例进行估算)，最后根
据上述各项推算出项目的盈亏平衡点， 估算出在盈亏平衡点区间的物业管理服务
费标准， 在此标准的基础上根据投标策略进行相应调整， 测算出最接近标底的投
标报价。
第 6 题. 制订物业管理方案的首要程序是( )。
A. 组织经营、管理、技术、财务人员参预物业管理方案的制订
B. 对招标物业项目的基本情况进行分析，采集相关信息及资料
C. 确定组织架构和人员配置
D. 根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作
答案:ABCD
正确答案： A
解析： 本题考核的知识点为制订物业管理方案的普通程序。物业服务企业
在确定参预招标活动后， 应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和
对物业管理模式进行确定的基础上， 制订切实可行的物业管理方案。 制订物业管
理方案的普通程序如下。
(1)组织经营、管理、技术、财务人员参预物业管理方案的制订。
(2)对招标物业项目的基本情况进行分析，采集相关信息及资料。
(3)根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。
(4)确定组织架构和人员配置。
(5)根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配置、市场信息、管理
经验等情况详细测算物业管理成本。
(6)根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。
(7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。
(8)对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。
(9)排版、印制、装帧。 第 7 题. 补贴收入是指国家拨给物业服务企业的政策性( )和其他补贴。
A. 盈利补贴
B. 亏损补贴
C. 公益补贴
D. 管理补贴
答案:ABCD
正确答案： B
解析： 本题考核的知识点为物业服务企业利润的计算。主营业务利润是指
主营业务收入减去营业税金及附加， 再减去营业成本、 管理费用及财务费用后的
净额；其他业务利润指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及
附加后的净额； 补贴收入是指国家拨给物业服务企业的政策性亏损补贴和其他补
贴。
第 8 题. 按照 《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 的规定， 在出售
公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，高层住宅不低于售房款的
( )，该部份专项维修资金属售房单位所有。
A. 30%
B. 20%
C. 10%
D. 5%
答案:ABCD
正确答案： A
解析： 本题考核的知识点为专项维修资金的来源。按照《住宅共用部位共
用设施设备维修基金管理办法》 (建住房[1998]213 号)的规定， 在销售商品房时，
购房者应当按购房款 2%~3%的比例向售房单位缴交维修资金；在出售公房时，
售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的 20%，
高层住宅不低于售房款的 30%，该部份专项维修资金属售房单位所有。
第 9 题. 物业服务企业薪酬体系设计的基本步骤中，第一步是( )。
A. 薪酬调查
B. 职位评价 C. 薪酬定位
D. 职位分析
答案:ABCD
正确答案： D
解析： 本题考核的知识点为物业服务企业薪酬体系设计的基本步骤。物业
服务企业的薪酬体系设计，普通包括以下步骤。
(1)职位分析。企业人力资源部门和各业务主管部门要结合企业的经营目标，在
业务分析和人员分析的基础上， 明确各职务和岗位的关系， 编写职位说明书， 确
定各岗位薪酬基础。
(2)职位评价。职位评价有两个目的： 一是比较企业内部各个职位的相对重要性，
得出职位等级序列； 二是为进行薪酬调查建立统一的职位评估标准， 使不同职位
之间具有可比性，为确保薪酬的公平性奠定基础。
(3)薪酬调查。企业在确定工资水平时，需要参考劳动力市场的工资水平。薪酬
调查的对象， 宜选择与自己有竞争关系的企业或者同行业的类似企业， 重点考虑员 工的流失去向和招聘来源，解决薪酬的对外竞争力问题。
(4)薪酬定位。在分析同行业的薪酬数据基础上，根据本企业状况选用不同的薪
酬水平。
(5)薪酬结构设计。物业服务企业薪酬结构设计，普通需要综合考虑三个方面的
因素，即：职位等级；个人的技能和资历；个人绩效。 、
(6)薪酬体系的实施和修正。薪酬体系确立后，企业应当在做好充分解释说明的
基础上， 严格贯彻执行薪酬制度。 薪酬体系的修正， 应根据市场和企业的变化情
况，按照规定的程序进行调整。
第 10 题.物业承接查验工作流程普通包括的内容有： ①物业移交； ②物业建成通
过竣工综合验收； ③物业服务企业组织人员进行承接查验； ④对查验中发现的问
题进行处理。上述流程的正确顺序是( )。
A. ②→③→①→④
B. ①→②→③→④
C. ②→③→④→①
D. ①→③→④→②
