商业地产营销策划培训
重庆“地铁广场”项目商业裙楼营销策划
前 言
近年来，随着居民收入、消费水平的提高，重庆零售业和服务业发展很快，不仅营业额连年攀升，新的业态和经营模式也不断涌现，为商业物业营造出广阔的市场空间。因此，开发企业对商业物业的信心也空前高涨，供应量空前的大，这又在极大程度上加剧了竞争的激烈程度。
渝中区是重庆的商业中心，历来是商家必争之地，但客观的说，当前商业物业的供应已开始出现饱和的迹象。凭借本项目的口岸条件，商业裙房寄望于市场自然消化是不现实的。
这就要求项目的定位和推广都必须着眼长远，寻找业态空白点或实现经营差异化，以突破和创新制胜。
在本报告中，我方对项目的经营业态及方式、产品规划、租金（售价）水平环节等提出了较为系统的建议，供贵司参考。我们希望能以此作为双方进一步讨论的平台，通过沟通和优化，最终为项目商业裙楼找到一个最合理的解决方案。
一、项目市场背景分析
（一）重庆商业物业市场环境分析
1、数字化商业
（1）商业面积：
主城区有效商业面积在370万平米左右，以常住人口500万计，人均商业面积约0.75平米。距国际城市化问题有关研究标准还有0.25平米左右差距。
（2）商圈饱和度： 根据各大商圈商业营业面积、客户量、平均购买力等指标进行饱和度计算得出，各大商圈商业物业每平米年营业额普遍在2.5-3.5万元之间，离理想经营值尚有2-2.5万元的距离，远远低于饱和度。
（3）零售业态：
据相关统计，重庆的商业业态比例中，便民店、杂货店比例约占35%，偏高；百货店约20%，购物中心（商场）25%，连锁仓储式中心店5%，比例偏低，其余15%为专业市场。
（4）租金水平：
主城区5大中心商圈的独立商铺租金价格在100-1100元/平米·月（商圈中心区域），平均租金价格在150-200元/平米·月之间。
整体出租的大型商业物业租金水平在20—80元/平米·月（建筑面积），物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响；此外，不同业态由于营业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有比较明显的差别。
商业地产，从字面意思上理解就是商业用途的地产
它是区别于居住功能的住宅房地产，以工业生产为功能的工业地产。
划分又多种多样，从规模（大型购物中心，社区购物中心，便利店）。用地类型（商住一体。商务办公 旅游观光 城市综合体 步行街）。业态（零售批发 综合市场）…………都能划分很多种。不必要过多的去重视，例如：酒店就属于旅游地产也属于商业地产
商业地产实际上是房地产业的升级版。原因有3点
1从房地产业的行业的发展趋势上来看：因为土地资源的稀缺，用地会越来越少，自然而然开发商会越来越少。强行做下去逐渐会成为二流企业。
2从房地产行业的拿地需求上来看：政府希望你做一些形象工程，就业工程，以及一些地标式的建筑。如果只做住宅的话，拿地会越来越难。
3资产配置的需求：做房地产赚钱以后，如果继续做房地产最后还是钱滚成钱。如果做商业地产，则是把钱变成某周持有的资产，让这个不动产自然的升值，从而变成一个造币机器。
4随着人们居住用地的需求逐渐满足，对商业用地的需求会爆发出来
从它的模式上来看：
商业+地产的模式。其中商业是指商业的运营管理，地产是指房地产的投资开发。
这种复合模式通常伴随着：
1运营周期长（拿只租不售这种模式的小商铺来说，一般的投资回报期在8-15年）
2资金投入高（它属于资金密集型行业）
3行业专业要求复杂（因为它跨地产和商业两个行业，要求复合型的知识结构，工作经验，技能，运营管理等。比如说建筑学，金融学，市场营销，法学，公共管理…………）
4投资风险高（影响收益的因素太多。从前期的选址 招商策略，成本的控制，政策的影响等等……但是我认为最核心的问题是他的融资问题和人才问题。首先它属于一个资金密集型的企业。但是目前来说中国的融资渠道又非常的少，而且困难重重。具体来说，中国融资的渠道大的来说有3块 1银行贷款 2上市 3信托基金 4其他。首先来说银行贷款虽然利息低，额度大。但是容易受政策影响，比如说去年央行连续调整存款准备金率。其次时间短，一般来说开发贷款也就3年，大部分商业地产的运营模式是要长期持有，这样回款就相当的慢，而且必须要保持非常高的销售额，来偿还贷款。况且银行贷款的话，所有的资产会抵押给银行，负债率会非常的高。可能会有人说可以找一些还款时间长的贷款类型 比如说经营性物业抵押贷款。先简单介绍一下这个贷款 额度是6-8倍的年租金总额 抵押物：物业。 还款周期： 平均在8年。 表面上来看是为商业地产量身定做的一个贷款产品，但是实际上这种产品对于商业地产公司要求比较高。更关键的是他的弹性比较大，也就是说他可贷可不贷，可以给8年，也可以给3年，额度上可以高也可以低。对于商业地产公司的银行资源和自身实力要求比较高）
1 华邦顾问地产培训教材
目录
前 言 .....................................................................................................错误！未定义书签。
目 录 .................................................................................................................................. 1
第一章 项目规划 ................................................................................................................. 4
一、规划知识...................................................................................................................... 4
二、建筑部分...................................................................................................................... 7
三、结构部分...................................................................................................................... 8
商业地产培训讲课稿
第一部分：商业地产运营模式 ............................................................ 2
一、 商业地产价值链理论 ......................................................................... 2
二、 六位一体，财富联盟 ......................................................................... 3
三、 筷子理论，聚合效应 ......................................................................... 4
第二部分：商业地产实战运作技巧 ..................................................... 4
一、 实战技巧之化整为零，化零为整...................................................... 4
（一） 运作策略分析.................................................................................... 4
（二） 实战案例分析.................................................................................... 5
二、 实战技巧之量身定做，品牌整合...................................................... 5
（一） 运作策略分析.................................................................................... 5
