房地产成本的结转方法
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1 房地产成本的结转方法
一、成本结转的时点 每季度末结转竣工验收备案的物业，由“生产成本”至“库存商品”，数量采用“可售建筑面积”。
二、成本结转的准备
（一）账面成本的整理 在竣工结转之前，成本核算对象应清晰，并将账面的成本按成本核算对象一一分解。前期计入公共的成本，应将竣工物业收益部分拆分出来。不得将公共的成本直接结转到 某苑区的库存商品。
（二）竣工结转相关资料的准备
1.明确竣工结转的范围
结合六证表或数据开发简表等资料，核对收到的结算相应范围的栋数、座数和型号 是否齐全，核对各专业的总表与明细是否一致。
2.核对结算资料是否完整
（1）工程未最终办理结算也尚未取得全额发票的，应联系业务部门协商解决。在证 明资料充分的前提下，其发票不足金额可以补提，但最高不超过合同总金额的 10%。
（2）工程款已超付的合同或初步结算超过合同价的，应跟踪是否有补充协议或书面 说明，在企业所得税汇算清缴时应联系业务部门补齐。
（3）补提成本的底稿是否整理好。即合同资料是否完整清晰，公共配套设施是否有 预估成本、是否有应向政府上交但尚未上交的报批报建费用等。
（4）初步结算资料是否出具，应有意识的提前与业务部门协商，提醒业务部门出具 初步结算，并对初步结算书的栋数、座数进行核对。
（5）最终结算书出具后应对最终结算书的栋数、座数等进行核对。对于账面列支数 和最终结算数的差异，应进行调整。
3.附集团内承建单位和外包单位的“土建”、“机电”、“装修”的标准以参考（因当地 的实际情况不同，会有所变化）：
集团内/
外包单位 土建/机
电/装修
毛坯
装修
土建 主体工程，室外附属工程（车位、排水、
道路、人工湖、电缆沟、挡土墙等） 毛坯标准+块料铺贴，园建，绿化工
程 2
集团内单
位承建
机电 主体的给排水、电气工程，室外弱电（电
视、电话、监控系统等）管线预埋，室外
给排水（绿化喷淋、消防管等）管道安装
毛坯标准+灯饰，洁具工程
装修
入户门工程（多包含在土建工程里） 毛坯标准（入户门安装可能包含在
土建工程，也可能在装修工程列示）
+室内装修工程（天花，ICI 漆，木
门木柜地板等）
外包单位
承建
土建 主体工程，室外附属工程（车位、排水、
道路、人工湖、电缆沟、挡土墙等）
毛坯标准+块料铺贴，园建
机电 主体的给排水、电气工程，室外弱电（电
视、电话、监控系统等）管线预埋，室外
给排水（绿化喷淋、消防管等）管道安装
毛坯标准+灯饰，洁具工程
装修
入户门工程（多包含在土建工程里） 毛坯标准（入户门安装可能包含在
土建工程，也可能在装修工程列示）
+室内装修工程（天花，ICI 漆，木
门木柜地板等）
三、成本结转的账务处理
（一）总原则 每季度末结转竣工验收备案的物业，由“生产成本”至“库存商品”。
（二）特殊情况
同一基底（即同一施工栋号）的物业既有装修又有毛坯，由于开发简表的面积是以 施工栋号统计，施工方的付款、结算等，也是以施工栋号为单位出具资料，所以前期归 集成本时该种物业作为一个成本核算对象，但结转至库存商品时应分开装修和毛坯，装 修成本直接计入装修物业中，土地成本按占地面积拆分，其余成本按建筑面积拆分。注：
此方法仅适用于“同一基地既有装修又有毛坯的物业”的成本结转，其余物业应严格按照成本核算的思路进行。
结转过程中的面积数据房管部未并单独提供，应参考以下方式获取：
1.建筑面积：从售楼系统上导出楼栋明细，将毛坯和装修的建筑面积分别汇总。 3 2.占地面积：
（1）毛坯基底面积+毛坯花园面积=A（洋房没有基地面积，则以底层的建筑面积代替） 装修基底面积+装修花园面积=B（洋房没有基地面积，则以底层的建筑面积代替）
（2）公共占地面积=总用地-A-B
（3）其中毛坯分摊=公共占地面积*A/(A+B) 其中装修分摊=公共占地面积*B/(A+B)
（4）毛坯总占地面积=A+毛坯分摊部分 装修总占地面积=B+装修分摊部分
若项目出现上述提及的特殊产品时要注意，尽量减少特殊产品类型在成本归集时多 次拆分，在成本归集时暂时不要拆分不同产品类型，只需要结转库存商品时才拆分为不同产品类型的成本。
