房地产企业现金流量管理问题及对策

锈　劳鹚镶　黝嘲｜§　＿ａ　房地产企业现金　

房地产现金流就是在一定时期内通　过融资和销售房地产品而取得的现金流　入，在支付购置土地款、工程款、营销费　用、管理费用、财务费用、税金和偿还借款　后的差额　房地产企业现金流管理就是企　业通过对外融资、存货及应收账款管理等　手段，使企业保持正向现金流以满足企业　正常经营及发展需要，而不至于现金囤积　造成浪费。本文着重对房地产企业在现金　流管理方面存在的问题以及解决办法做　出简要分析，一点个人见解，以供大家参　考。　口文／丁国全　～厶　ＩＬ　

有利于战略的实施，同时预算作为企业内　的法律还有利于经营过程的控制。　（三）现金流管理没有重视现金流质　量。对于业绩质量问题重视远远不够，现　金流的导向作用还很弱。由于中国房地产　企业的考核与绩效评价体系仍是“利润导　向型”，所以企业实践中对现金流量的管　理存在着严重滞后性和被动性特征。一些　企业只有在发不出工资、没钱购买原材　料、需要动用现金交税的时候才注重现金　流管理；或是只有通过延期支付土地款、　拖欠工程款等恶劣方式才能获得良好的　一、我国房地产企业现金流管理存在　现金流。　的问题　我国房地产企业初步关注现金流状　况也始于近几年，初步认识到企业发展的　内在活力反映在经营的现金流量方面，所　以，关于现金流的理论和实践更是匮乏。　我国房地产企业对现金流的管理存在以　下几个问题：　（一）现金流管理没有与企业战略相　吻合。我国现金流管理仅停留在公司运营　层面，并没有被提高到战略高度与企业总　体发展战略相吻合。现金流管理的内容只　是停留在现金预算、日常流量、流程、流速　和风险预警等战术性管理，没有同企业的　发展战略有效地结合起来，更没有同企业　的不同发展阶段的重点相匹配。　（二）现金流管理缺少全程控制。目　前，我国大多数房地产企业现金流量管理　的手段只是侧重于事后分析，而缺乏事中　的控制、事前的预测和安排。企业的资金　运行，具体表现为资金筹集、运用和分配，　现金的流入与流出则是其综合表现形式。　时实、动态地反映预算执行情况，有效地　控制整个企业的资金支出及资金运用，做　到事前计划、事中控制、事后分析，这不仅　囝　二、房地产企业现金流管理改进措施　现金流的管理目标是实现企业的价　值创造，是为了价值创造的现金流的流　向、流量、流程、结构、效益等的管理，具体　又分为现金流的战略性管理和战术性管　理两个方面，分别涉及到企业的决策层、　管理层和作业层。　（一）现金流的战略性管理　１、企业战略与现金流管理相结合。企　业战略决定现金流流向，现金流管理与企　业战略相结合，制定企业战略时应考虑现　金流状况，同时现金流要服务于企业发展　战略。企业进行现金流向战略决策首先要　进行环境影响因素分析和企业战略分析，　现金流向要与环境变化相协调。对以房地　产为主的企业而言，在企业的发展过程中　要根据自身的资金实力制定切实可行的　企业发展战略，切忌盲目扩张，跟风实施　全国发展战略；针对非房地产开发企业，　要经得住房地产行业高回报外表的诱惑，　不要盲目涉足房地产开发行业，毕竟高回　报也意味着高风险。　２、现金流管理与企业生命周期相结　合．在企业不同的发展阶段，企业关注的　管理措施　

房地产企业资金管理问题及对策研究

房地产企业资金管理是房地产企业管理中的一项重要内容，同样也存在一些问题。本文将对房地产企业资金管理问题进行梳理，并提出相应的对策。

一、资金流动性问题

资金流动性是指资金的转换速度，包括现金、银行存款等资金资产的快速转换能力。房地产企业的现金流主要来自于销售房产收入，但销售面积、价格和时机都会受到宏观经济、政策等方面的影响。当房地产市场不景气时，销售收入下降，资金流动性问题就会出现。

对策：菜单式定价政策

房地产企业可以采用“菜单式定价”策略，即根据市场需求和价格敏感度的不同，对房屋面积、户型、楼层进行不同程度的折扣和优惠，以促进房屋的销售。同时，也要谨慎控制企业的资本开支，减少资本扩张和杠杆率，保持较高的现金流水准。

资金盈利动因是指投资资金能够获得的收益率。房地产企业通常会选择购买优质的、可持续的、高收益的房产资产等方式来盈利，但是受到市场经济、政策以及房地产行业的影响，对于企业的盈利可能会出现波动。

对策：分散多元化投资

房地产企业要采取分散多元化投资策略，将资金分散投资到不同的资产，包括股票、债券、交易商品等。多元化投资可以有效地分散风险，提高企业的投资收益和保险作用。

三、资金运营成本问题

资金运营成本是指企业为资金的运作和管理所付出的各种成本，包括资金贷款利息、手续费、汇率浮动等费用。这些费用会直接影响到企业的资金成本和财务状况。

对策：优化资金运营模式

房地产企业可以优化资金运营模式，采用资金的灵活流动以及融资借贷等方式来降低成本。同时，也要建立起完善的财务和风险管理体系，通过定期进行资产负债表和现金流量表的核对和分析，及时识别和解决资金流动性和财务风险问题。

四、资金监管制度问题

资金监管制度是指相关政府部门对企业资金管理的强制性规定和制度。如果资金监管制度出现漏洞或给予企业过多的自主权，就会导致企业的资金管理出现问题。 对策：建立企业内部监管机制

房地产项目现金流管理

01

保开源（收入）

资金的开源即资金的收入，资金收入一般有以下渠道：

1、促销售：

促销售是地产企业保障资金安全最根本的途径，也是评价地产企业业绩最重要的指标，只有保证了销售规模才有可能保障足够的回款基数。

销售要把主要精力放在自售业绩上，辅助的销售手段可以考虑工程款抵房、员工购房等等

2、去库存：

库存已逐渐成为各大房企重点解决的问题，库存意味着可售未售，已投入了大量的资金，但未能得到回报，库存越多占用的资金就越多，不但无法实现业绩，更会带来不健康的现金流。

应根据市场、库龄等因素制定专项的去库存方案，对于长库龄库存且项目经营性现金流尚未回正的，建议尽快去化。

3、追回款

有的项目销售不错，但回款率不高，这也是导致项目现金流困难的因素，提高回款率需要营销和财务协同办理。

一方面营销应尽量提高客户首付比例，提前梳理放款资料，在蓄客期要求客户提前准备，保证销售即可办理贷款，及时放款

另一方面财务要理顺银行关系，了解银行放款节奏，并多备几家银行资源，保证本项目足够的放款额度。

4、保供货

保供货就是工程要把握项目开发节奏，给营销提供足够的货值供销售

需要关注的是，所供货值必须是“有效货值”，很多公司在策划供货方案的时候，运营和销售是脱节的，运营一味的供货，但未与营销交圈，导致供的很多货值不是营销需要的货值，虽然货值很多，但销售情况极差。

正确的做法应该是由营销根据市场情况提出供货需求，运营根据施工情况合理推进供货节奏，否则会产生剪刀差，工程投入了大量的资金，但由于未考虑市场情况，导致市场情况好的区域供货不足，没有货卖，市场差的区域供货过多，卖不掉，但占用了大量资金。

5、解监管

各地区主管部门为了保障农民工工资按时拨付，往往会将资金进行监管，按照项目进度进行拨付，这部分资金地产企业无法掌控，属于闲置资金，如果能将这部分资金解除监管释放出来，无疑会大大减少项目开发的资金压力。

技信　

房地产企业坝金流管理问题及对策研究　

——以Ｚ企业为例　

山东工商学院会计学院　陈晨　

［摘要］由于宏观调控和市场竞争的综合影响，房地产企业的现金流入量受到极大的限制、其资金的平衡性遭受巨大的挑战。因　

此，现金流管理对房地产企业的重要性不言而喻。本文基于现金流管理基本理论和房地产行业特点，通过对桌房地产企业的现金流　

管理现状进行分析，阐述其现金流管理中存在的问题及成因，为房地产企业提出了应对策略。　

［关键词］现金流管理　筹资活动　对策　

一、房地产企业现金流管理概述　（一）现金流管理基本理论　

现金流管理，是企业为了实现其战略目标和价值目标，对生产经营　活动、投资活动、筹资活动过程中产生的现金流量进行的有规划的预　测、分析、控制等活动，并依据上述活动报告和反馈的信息来指导企业　

的管理决策。　

现金流对企业至关重要，由于存在各种原因导致的会计信息失真　这一难以避免的情况，从某种意义来说，“现金流”比“利润”更加能够真　实的反映企业的财务状况和收益情况，很多不重视现金流管理、资金控　

制能力较弱的企业都为此付出了惨重的代价。因此，现金流管理对企　业的重要性不言而喻。此外，企业的众多外部利益相关者也将注意力　由报表上的“利润”转向了“现金流”，“现金流”成为他们制定决策的重　

要依据之一。　（二）房地产企业现金流管理现状分析　房地产企业的现金流入主要有房地产品销售和融资两个渠道，而　

现金流出则是支付购地款、工程款以及管理费用、营销费用、财务费用、　偿还借款和税金等，其现金流管理的实质是为实现企业价值最大化的　目标，房地产开发企业同绕着经营、投资和筹资活动，通过合理预测、对　

比分析、有效控制、及时报告等手段来保证现金的健康流转和循环。　在房地产企业现金流管理的各环节中，要特别重视经营活动和筹　资活动产生的现金流，原因在于现金流是企业的“血液”，而经营活动和　

筹资活动都能起到为企业“输血”的作用。筹资活动的“输血”过程是企　业通过银行等多种渠道筹集资金，而经营活动则可以通过销售或出租　房地产产品等为企业源源不断地提供现金流入，这些流人的现金可以