房地产公司外部环境分析53页PPT

住宅部件品创新 •实现集约化、标准化、系列化生产
•使用高科技、绿色材料，减少污染，节约资源
• 提高了产品质量和 投资效益
• 促进房地产业的结 构优化和升级
建筑技术创新 住宅销售创新
•采用新型结构体系，营造更加舒适的居住空间 •采用组合型、标准型、成套装配型技术，保证产
品质量，提高建设效率 •降低物质能耗，推广节能、环保的建筑技术
自我 实现 尊重需要 社交需要
安全需要
生存需要
消费者角度
我需要……
一个能够提供优 质服务的房子 一套适合居住的
房子 一套能够居住的
房子
一套房子
开发商策略
倾听消费者声音， 保持市场领先 物业管理、 品牌经营
户型设计、工程 质量、环境规划
建设、广告
获得土地开发权， 炒楼花
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消费者特征影响购房因素
三口之家成为城市最核心 家庭结构，家庭结构直接
来源：建设部信息中心 云志房地产资讯中心
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从产品供给结构上看，住宅投资居 主要地位，市场销售均呈增长趋势
来源：建设部信息中心 云志房地产资讯中心
房地产开发投资中以住宅为主。 2001 年，用于住宅建设的投 资464.2亿元， 增长61%，占开发投资的59.2%。
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不同住宅类型针对不同的消费群体， 消费体将随着区域市场的发展进行演变
•缩短供应链，建立住宅网上信息交易平台， 实现 网络化经营
• 提高了企业的竞争 力和品牌
• 降低了开发成本， 增加了产品附加值
物业服务创新
•建立信息化、智能化楼宇，实现物业管理网络化、 封闭化
5
WTO为房地产带来了新的机遇与挑战
WTO带来的变化

5.新技术的发展使企业可更多关注环境保护、企业的 社会责任及可持续成长的问题。
【例题1•多选题】甲公司为国内上市的电信公司。甲公司正在 研究收购某发展中国家的乙移动通信公司。下列各项因素中， 属于甲公司在PEST分析中应当考虑的有（ ）。
A.甲公司收购乙移动通信公司符合其总体公司战略 B.乙移动通信公司所在国政府历来对企业实施高税收政策 C.甲公司在国内提供电信服务积累的经验与技术有助于管 理乙移动通信公司的业务 D.乙移动通信公司所在国的电信行业十年来发展迅速，移 动通信业务过去10年增长了300倍
Ø 主要战略路径：投资于研究与开发和技术改进 ，提高产品质量
产品生命周期模型：成长期
Ø 成长期特征：
1.标志：销售群扩大，销量节节攀升；消费者对质 量要求不高
2.生产能力不足，需向大批量生产转换，并建立分 销渠道
3.各厂家产品在技术和性能方面有较大差异 4.广告费高且单位分摊低；需大于供，价格高、净 利也高 5.市场扩大，竞争者涌入，开始争夺人才和资源， 意外兼并，市场动荡 6.产品不确定性降低，经营风险略降；竞争激烈， 市场的不确定性增加，经营风险仍然很高。这些风险主要 与产品的市场份额以及该份额能否保持到成熟期有关
行为性性障碍
潜在进入者的威胁——结构性障碍
1.规模经济
• 规模经济是指在一定时期内，企业所生产的产品或劳务的绝 对量增加时，其单位成本趋于下降。
• 当产业规模经济显著时，处于最小有效规模或超过最小有效 规模经营的老企业对于较小的新进入者就有成本优势，构成 进入障碍。
2.现有企业对关键资源的控制
• 关键资源：资金、专利或专有技术、原材料供应、分销渠道 、学习曲线等及资源使用方法。
【例题2•多选题】根据波特的五力模型，下列各项中，可以提 高购买商议价能力的原因有（ ）。 A.购买商主要为零散的个人，但是通过协议方式进行集体大量 购买产品 B.市场上的替代产品多 C.购买商对于产品的性能、规格、质量以及售价信息很了解 D.购买商对于产品的供应时间要求迫切

房地产市场的外部环 境分析
汇报人：可编辑 2024-01-06
• 宏观经济环境 • 政策法规环境 • 社会文化环境 • 房地产市场供需状况 • 房地产市场竞争状况 • 房地产市场风险分析
目录
01
宏观经济环境
经济增长
经济增长
经济增长是影响房地产市场的重要因素。经济增长强劲时，居民收入增加，消费和投资需求相应增长 ，从而推动房地产市场的繁荣。
政策风险
政策调控风险
政府对房地产市场的调控政策可能对 房价、供求关系等产生影响，增加市 场不确定性。
土地政策风险
土地政策的调整可能影响土地供应、 地价等，进而影响房地产项目的开发 成本和利润。
金融风险
融资风险
房地产项目需要大量资金投入，融资 渠道的稳定性和成本对项目成功至关 重要。
利率风险
利率的变动可能影响房地产项目的融 资成本和投资回报率，增加财务风险 。
联合营销
通过与其他企业联合开 展营销活动，扩大市场 影响力，提高销售业绩 。
战略联盟
建立长期稳定的战略联 盟关系，共同应对市场 风险和挑战，实现互利 共赢。
06
房地产市场风险分析
市场风险
市场供求风险
房地产市场的供求关系变化可能 导致房价波动，影响开发商和投 资者的利益。
市场竞争风险
房地产市场的竞争激烈，开发商 和投资者需要面对同行的竞争压 力，可能导致利润下降。
经济增长对房地产市场的影响
随着经济增长，居民收入水平提高，购房需求和投资需求相应增加，从而促进房地产市场的繁荣。同 时，经济增长也会带动相关产业的发展，如建筑业、金融业等，进一步推动房地产市场的扩张。
通货膨胀
通货膨胀对房地产市场的影响

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【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
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基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
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缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
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3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境

降低成本 4.衰退期：总体战略是防御，获得最后的现金流。通过控制成本，
维持正的现金流量实现。 （二）产业五种竞争力 潜在进入者、替代者、购买者、供应商、现有竞争者 （三）成功关键因素分析：企业取得产业成功的前提条件
三、竞争环境分析
（一）竞争对手分析 1.竞争对手的未来目标：利于预测竞争对手对其目前的市场地位以及
三、竞争环境分析
（二）产业内的战略群组 一个战略群组是指某一个产业中在某一战略方面采用相同或相似战略，
或具有相同战略特征的各公司组成的集团。对战略群组的分析有利于 企业了解相对于其他企业本企业的战略地位以及公司战略变化可能的 竞争性影响。 有利于很好地了解战略群组间的竞争状况； 有利于了解各战略群组间的“移动障碍”； 有利于了解战略群组内企业竞争的主要着眼点； 利用战略群组图还可以预测市场变化或发现战略机会
企业内外部环境分析
企业外部环境分析
1 宏观环境分析 2 产业环境分析 3 竞争环境分析 4 市场需求分析
政治和法律因素： 政府行为 法律法规 政局稳定状况 路线方针政策 国际政治法律因素 各政治利益集团
一、宏观环境分析
经济因素： 社会经济结构 经济发展水平 经济体制和经济政策 经济的当前政策 其他一般经济条件
而影响社会供给结构和企业生产结婚； 人口的教育文化水平直接影响着企业的人力资源状况； 家庭户数及其结构的变化与耐用消费品的需求和变化趋势密切相关，
进而影响耐用消费品的生产规模。
社会和文化环境
社会流动性：主要涉及社会的分层情况、各阶层之间的差异以及人们 是否可在各阶层之间转换、人口内部各群体的规模、财富及构成的变 化以及不同区域的人口分布。不同阶层对企业的期望也有差异。员工 评价战略：工资收益、福利待遇等，消费者：产品价格、产品质量、 服务态度等

医药工业PEST分析：经济环境
国民教育水平逐步提高，越来越多的人愿以科学的眼光看待药品和保健品。
01
人口结构呈现老龄化，老年人的保健和治疗问题受到重视。
02
医药工业PEST分析：社会环境
各种新型的淬取技术可能在制药领域得到广泛的应用。
生物医学技术的发展可能形成一些互补性或是互为替代的产品。
医药工业PEST分析：技术环境
01
扫描行业前景
02
使企业栖息于一个有潜力的行业中
03
为企业在行业中确定一个有利的位置
二、产业环境分析的作用
三、行业发展态势—基本分析方法
行业竞争力量：五种竞争力量模型，了解企业所在行业的竞争力量强弱及分布情况。 行业活动成本：价值创造活动成本，了解企业内部各战略活动相对于最低成本水平的地位。 行业利润结构：产业链各市场领域利润结构，了解企业所在行业的产业链上下游各环节的利润结构分布。 说明：使用这些方法，关键是要掌握体现在这些方法背后的战略思想，即企业战略需关注企业所面临的竞争力量、相对成本水平、在产业链中的利润与市场地位。
3
确定关键决策因素（key decision factor，KDF ）：即认定所有会影响决策的各项关键因素，意即会直接影响决策者做此一决策的外在环境因素。
情境描述法的基本步骤
选择不确定轴面（uncertain axis）：将高冲击水平、高不确定的驱力群组中，归类选出二至四个相关构面，称之为不确定轴面（亦称为情境主轴面），作为情境内容的主体架构，进而发展出情境逻辑（scenario logics）。
4
分析举例：医药工业PEST分析：政策与法律环境
我国正在建立医（院）、药（房）分离制度和非处方药（OTC）的管理制度。

演示课件
我国正在建立医（院）、药（房）分离制度和非 处方药（OTC）的管理制度。
GMP认证。 新型的社会保障体系将取代传统的公费医疗制度。 我国加入WTO以后，中成药产品的出口前景将发
生变化。
演示课件
城乡居民收入持续上升，居民的保健意 识不断提高。
我国的资本市场不断发育、成长，企业 的融资渠道和融资方式趋向多样化。
开发期
产业生命周期模型
成长期
淘汰期
成熟期
衰退期
用户 少数早期的 /买方 试用者
使用者增长 产品和服务的
尝试
购买的选择 增加
用户饱和 靠信任回头
使用下降
竞争 条件
少数竞争者
竞争者进入
可能很多竞争 为保持份额斗争
为市场份额斗争 为产量而销价
获得/争夺份额 困难
无差异的产品和 弱者淘汰出局 服务
强调效率/低价
演示课件
一、环境及其要素 1. 怎样理解环境？
从系统论的角度看，企业作为一个开放系统，是从属于某个 特定的社会乃至世界这一更大系统的一个子系统。称影响和制约 企业生产经营活动的外部诸种因素的集合为环境。
演示课件
企业的环境可分为四个层次： 宏观环境、行业态势、竞合关系、顾客行为
行业发展态势： 两种分析方法: 行业竞争力量、活动成本
市场互动模型： 六种市场力量
顾客行为分析： 四类顾客：企业品牌、竞争品牌、随机流动、潜在市场
演示课件
企业的外部环境构成
P：政治
供应 商
潜在进入 者
产业内 竞争
S：社会
买方
E：经会宏观大势研判：经济发展趋势 行业中观前景考察：行业未来态势 微观经营环境侦侧：竞争合作关系 企业市场需求透视：终端顾客行为

房地产市场竞争格局
总结词
房地产市场的竞争格局决定了企业的市场份 额和盈利能力。
详细描述
房地产市场竞争激烈，企业需要不断提升自 身的核心竞争力，如品牌、资金、土地储备 、产品创新等，才能在市场中获得更大的份 额和更高的利润。同时，企业还需要关注竞 争对手的动态，及时调整自身的战略和业务 模式。
房地产市场发展趋势
房地产市场外部环 境分析
汇报人：可编辑 2024-01-06
目 录
• 宏观经济环境 • 政策环境 • 行业环境 • 社会文化环境 • 技术环境
01
宏观经济环境
经济增长
经济增长
经济增长是影响房地产市场的重要因 素。经济增长强劲时，企业和个人收 入增加，对房地产的需求也会相应增 加，从而推动房价上涨。
经济增长率
经济增长率的高低直接影响房地产市 场的需求和供给。经济增长率高时， 房地产市场通常较为活跃，反之则可 能较为低迷。
就业情况
就业率
就业率是衡量经济健康状况的重要指标。就业率高时，居民收入稳定，对房地产的需求也会相应增加 。
工资水平
工资水平直接影响居民的购房能力。工资水平高时，居民的购房能力更强，反之则较弱。
人口结构变化
01
02
03
人口老龄化
随着社会老龄化程度的加 深，房地产市场需适应老 年人口的需求，如建设更 多适老化住房。
家庭结构变化
随着家庭结构的变化，房 地产市场需考虑单人家庭 、丁克家庭等不同家庭形 态的住房需求。
人口流动与迁移
随着城市化进程加速，人 口流动和迁移对房地产市 场产生影响，需关注流动 人口的住房需求。
物价水平
通货膨胀
通货膨胀会影响房地产市场的价格和 需求。通货膨胀率高时，货币贬值， 房地产作为保值资产的需求会增加。

较浓的玉米浆。 • 卡拉公司在调查和试销后，推出了一种浓玉米
浆。并由于它的首创性而占有了宾州的主要玉 米浆市场。 • 卡拉公司相对于对手的优势在于它能够很好了 解不同种族人口的需求偏好。
7
案例：索尼与晶体管
• 美国贝尔实验室发明了晶体管，索尼是日本第一家获得 晶体管专利许可的公司。
• 当时，晶体管只能用于助听器，索尼把它改造生产出收 音机。
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学习/经验曲线效果(Experience Curve Effect)
• 经验曲线存在于单位成本随着累积产量的增加 而下降，因为： – 积累生产诀窍 – 对技术掌握程度的增加
• 经验曲线效果越大，较高累积产量的企业的成 本优势越明显。
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不同经验曲线的成本优势
$1
$1
.90
.80
.81
.70
.64
• 社会文化——生活方式、教育水平、人口变 动趋势、文化传统、社会心理
• 技术环境——技术发展水平、技术变化速度 • 环境因素——气候、栖息地和生态多样性、
水污染、土地污染 5
政府政策制定产生的影响
可能发生变化的政策领域 潜在受影响的领域
宏观经济政策：利率、赋 生产要素供应、货币资本
税、出口奖励等
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五种竞争力量模型
替代品
供应商
现有企业之间的竞争
购买者
潜在竞争者
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潜在竞争者
• 潜在竞争者的威胁大小取决于：
– 行业进入壁垒大小 – 现有企业对进入者的反击强度
• google文档
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常见的进入壁垒
• 强烈的品牌偏好与顾客忠诚度 • 规模经济 • 资金和其它特殊资源的需求 • 难以获得销售渠道 • 学习/经验曲线效应 • 政策法规的限制

第一章 房地产概论及环境分析
第一节 房地产与房地产营销
一、房地产的概念 房地产通常是指土地以及固着在土地上建筑 物及其附带的各种权益。 二、房地产的特性 1.位置固定性4.投资大、周期长5.保值增值性 2.异质性6.价格易受周围环境和政策的影响 3.使用长期性7.房地产变现性差
1
三、房地产市场及其特征 房地产市场是由那些对房地产有特定需求的 全部潜在顾客群构成。房地产市场具有以下 特征：1.房地产市场是典型的区域性市场
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（一）供给分析 在北京商品房市场中，别墅的价格在2000—7000元/平方
米间的开发量分布比较集中，这一价格段的开发量占整个别 墅市场规模的43.2%；10000元/平方米以上的项目开发规模 占总量的49.75%，但未形成较集中的分布。公寓在4000— 9000元/平方米间的开发量最大，占整个公寓市场规模的 54.66%；在经济适用房价格方面，由于有政府限价，经济适 用房价格集中在1500—4500元/平方米之间，其中3500元/平 方米以上的规模比例相对较高，达到65%以上， 3500元/平 方米以下的经济适用房的开发规模则在35%以下。北京普通 商品住宅主要集中分布于3500—8500元/平方米之间，占整 个市场规模的68.41%。
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二、 高效的运营体系 依靠大量项目滚动开发的万科，与顺驰截然不同。在保 障财务管理稳健运行的基础上，狠抓流程、制度管理。日常 的工作当中，万科员工几乎不用浪费任何时间在摸索工作流 程上，只要按照内部网上提供的工作流程图及说明文照做就 可以了。这也保证了万科分布在全国各地的70多个项目能够 在总部统一指挥下正常运转，不至于因“天高皇帝远”造成 部 分项目操作失控。
4.风俗习惯
4.家庭结构
四、技术环境 六、自然环境

66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
【精品】房地产行业外部坏 境分析
31、别人笑我太疯癫，我笑他人看不 穿。(名 言网) 32、我不想听失意者的哭泣，抱怨者 的牢骚 ，这是 羊群中 的瘟疫 ，我不 能被它 传染。 我要尽 量避免 绝望， 辛勤耕 耘，忍 受苦楚 。我一 试再试 ，争取 每天的 成功， 避免以 失败收 常在别 人停滞 不前时 ，我继 命 就永远 只能是 死水一 潭。 34、当你眼泪忍不住要流出来的时候 ，睁大 眼睛， 千万别 眨眼!你会看到 世界由 清晰变 模糊的 全过程 ，心会 在你泪 水落下 的那一 刻变得 清澈明 晰。盐 。注定 要融化 的，也 许是用 眼泪的 方式。
35、不要以为自己成功一次就可以了 ，也不 要以为 过去的 光荣可 以被永 远肯定 。