不动产物权的公示方式

物权法的解析（一）物权法的基本原则1．基本经济制度与社会主义市场经济原则物权法第三条规定：“国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

”中国特色社会主义物权制度是由社会主义基本经济制度决定的，制定中国特色社会主义物权法，必须全面准确地体现社会主义基本经济制度，这一基本原则作为物权法的核心，贯穿并体现在整部物权法的始终。

2．平等保护国家、集体和私人的物权原则平等保护不是说不同所有制经济在国民经济中的地位和作用是相同的。

依据宪法规定，公有制经济是主体，国有经济是主导力量，非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分，他们在国民经济中的地位和作用是不同的。

这主要体现在国家宏观调控、公共资源配置、市场准入等方面，在关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域，必须确保国有经济的控制力，而这些是由经济法、行政法予以规定的。

3．物权法定原则物权的种类和内涵要由法律规定。

物权法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。

”具体包括两个方面：（1）物权的种类必须要由法律规定。

任何行政法规、司法解释都不能创设物权。

当事人的合同不能自由创设物权，也就是说在法律没有明确规定哪一种权利是物权的情况下，当事人不能通过合同约定这一种权利是物权，因为物权种类必须法定，如果当时约定的类型不符合法律规定的物权类型，它不能产生物权的效力，是不受保护的。

（2）物权法规定的物权内容必须法定，这可以从两个方面考虑：一是物权的基本权能必须由法律规定，当事人不能自由创设；二是必须遵守法律在物权法中对物权禁止性的规定。

法律明确规定当事人不能约定债务人一旦不履行债务，债权人不通过拍卖、变卖的程序就将抵押的东西全部拿走，这是被禁止的。

4．物权公示原则物权必须公示，物权公示原则是指物权的享有和变动必须以一种可取信于社会公众的外部方式表现出来，将物权设定、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道。

正保远程教育旗下品牌网站 美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校 会计人的网上家园 注册会计师考试辅导《经济法》第二章讲义4物权变动的公示方式四、物权变动的公示方式（掌握）（一）动产物权变动的公示方式——交付1.简易交付：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的（如承租、借用），物权自法律行为生效时发生效力。

——事先占有标的物 + 合同【记忆】买方先借（租）后买2.指示交付：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

——通知到达第三人时生效【示例】甲租用乙的相机，乙之后将相机卖给丙，乙指示甲直接将相机交付于丙，通过这种交付的方式代替现实交付，而这个指示通知到达丙的时候视为交付，发生了物权效力。

3.占有改定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

——买卖合同 + 借用或保管合同（自第二个合同生效时视为交付）【记忆】卖方先卖后借（管）【示例】甲购买乙的相机，买卖合同订立后，乙表示相机已归甲，但要求甲让自己再用一个月，甲同意。

表面看起来乙尚未向甲交付相机，但实际上已通过占有改定的方式交付，身份由卖方变为了借用方，从借用合同生效起视为交付。

【例题·单选题】甲企业向乙企业租赁了一台设备并已占有。

之后两家企业订立合同，约定甲企业购买乙企业的该台设备。

根据《物权法》的规定，甲企业自（ ）时取得该设备的所有权。

A.买卖合同成立B.买卖合同生效C.占有该设备D.租赁合同生效[答疑编号5757030401]『正确答案』B『答案解析』动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

【例题·单选题】甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以5万元成交。

甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。

此种交付方式属于（ ）。

A.现实交付B.简易交付C.指示交付D.占有改定。

浅析我国《物权法》之物权登记规则摘要物权是一种对世权，因此物权的变动需要通过一定的方式加以公示来让社会知晓，从而让不特定的第三人承担不侵害的义务。

登记则是不动产物权变动的最主要的公示方法，而一些特殊动产的权利变动也需要经过公示才具有对抗效力，可见，登记对确定权利的归属、维护交易安全具有重要意义。

本文通过对《物权法》中涉及登记的条文按照物的种类和登记的效力进行梳理，进一步指出目前我国登记制度中存在的问题，并尝试提出完善的建议。

关键词物权公示登记生效登记对抗作者简介：李蕾，北京市西城区人民法院。

一、登记制度存在的必要性众所周知，物权作为对世权的属性决定了其给不特定的任何人设定了一种不作为义务，物权的变动不单单影响到权利人个人，对于权利人之外的第三者来说，也能引起权利义务变动的后果，物权人只有通过某种公示将权利变动的事实告知社会公众，使社会公众得以知晓物权变动情况，才能使权利变动发生效力。

同时，物权也是一种排他性财产权，即一物之上不能有两个或两个以上互不相容的物权，倘若第三人无法了解物权变动情况，则很容易导致自己遭受损害。

因此，为了维护不特定的第三人的利益和交易的安全，世界各国的物权立法都普遍确立了物权公示原则。

在现代各国法上，不动产物权的公示方法为登记，动产物权的公示方法为交付。

我国《物权法》第六条也对不动产物权变动的登记原则、动产物权变动的交付原则进行了规定。

可见，登记制度是公式原则的必然要求，也是实现明确物的归属，维护社会主义市场经济秩序立法目的的必然要求。

二、登记效力立法模式物权登记产生怎样的效力直接来源于各国法律的规定，但是各国在登记对物权变动的效力这一核心制度设计方面却有所不同。

纵观各国，登记效力模式包括登记生效主义和登记对抗主义两种，下面对这两种分别加以介绍。

（一）登记对抗主义登记对抗主义是指登记并非物权变动的生效要件，但是不经登记该物权变动将不得对抗不知情的善意第三人。

在登记对抗主义中，当事人之间对物权变动的合意将直接导致物权变动的效果，此物权变动效果无需登记即可发生。

物权公示原则null物权法的一个典型案例是一房两卖：甲先后与乙、丙签合同并都已完成价款交付，丙已办产权登记，两个合同是否有效?哪个买方能取得房屋?这个原先有争议的问题适用物权法的相关理论后便迎刃而解：两个合同都有效，但后者取得物权，前者只能主张债权。

这个案例其中就涉及了物权公示原则，物权公示原则是贯穿于物权法的变动的基本原则，是指通过可以让社会公众知悉的形式将物权变动状况加以展示，从而决定物权变动效力的法律原则。

本文试结合我国《物权法》的规定来分析物权公示的概念、公示的形式和公示的法律效力。

一、物权公示原则的概念从民法理论上对于物权公示原则的界定情况来看，什么是物权公示原则在学界存在差异。

有的观点认为，所谓物权公示原则，就是指物权的产生、变更或消灭应当或者必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来。

有的观点认为，物权公示原则就是物权的各种变动必须以一种可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示、并进而决定物权的变动效力的原则。

上述这两种观点对于物权公示原则的表述具有代表性，它们所指向的内容也不相同。

第一种观点指出，物权变动要用一定方式进行表现，至于这种表现的法律后果如何，仅仅根据该定义是不得而知的。

那么，采用不同的物权变动模式，物权公示的后果就不同：在公示对抗主义模式中，不经公示的物权变动能够发生法律效力，但是，此法律效力要弱于经过公示而发生的的物权变动，即没有公示形式的物权不能对抗第三人;在公示要件主义模式中，未经公示的物权变动不能发生法律效力，物权变动的成就必须经过公示，这正是第二种观点中“并进而决定物权的变动效力”的表现。

究竟采用哪一种观点，原来是我们面临的问题，但《物权法》的颁布这一问题有了答案，我国《物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。

第二十三条规定“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外”。

第一章物权法律制度本章有些规定法理性较强，法律专业术语较多，理解上有一定的难度。

在综合阶段考试复习中，建议重点关注：物权变动的公示；善意取得；抵押权；质权；留置权等。

一、物权法律制度概况1.物权法是调整因物的归属和利用而产生的民事关系的法律。

2.需要注意的是，如果《物权法》与《担保法》及其司法解释存在冲突，以《物权法》为准。

二、物的概念与种类物是物权的客体。

《物权法》第二条第二款规定：“本法所称物，包括不动产和动产。

法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

”（一）物的概念物权法上的物指的是有体物，是除人的身体之外，能为人力所支配，独立满足人社会生活需要之物。

（二）物的种类三、物权法的基本原则（一）物权法定原则《物权法》规定：“物权的种类和内容，由法律规定。

”此称物权法定原则。

物权法定原则包括两方面的含义：一是种类法定，即不得创设民法或其他法律所不承认的物权；二是内容法定，即不得创设与物权法定内容相异的内容。

（二）物权客体特定原则物权客体特定原则亦称一物一权原则，基本含义是：物权只存在于确定的一物之上，相应地，每一行为亦只能处分一物。

一物一权原则与以下情形并不矛盾：（1）多人共同对一物享有一项物权。

（2）在一物之上成立数个互不冲突的物权。

【举例】甲和乙是夫妻，婚后共同购买一套商品房，以丈夫甲的名义办理了产权登记。

后因夫妻不和，妻子乙要求登记机关以自己的名义再出具一份产权证明。

因为，所有权实行一物一权，不能在同一物上有两个“所有权”，乙的要求不符合法律规定。

但是一物之上的“所有人”可以为多人。

乙可以要求以甲和乙共同的名义变更产权登记。

（三）物权公示原则1.公示的含义《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

”【举例】甲公司将自己的一间门面房作价20万元转让给乙公司，乙公司略加修缮，使用一年后以40万元的价格转让给丙公司，丙公司使用一年后以50万元的价格转让给丁公司。

物权的公示方法、多重买卖一、物权的公示方法（一）交付以交付作为公示方式的物权包括：（1）普通动产的所有权；（2）动产质权。

【注意】交通运输工具所有权的变动，以交付为要件；但是其公示的方法，则是登记。

因此，第三人判断交通工具所有权归属的依据，并不是占有，而是登记。

1.现实交付（1）现实交付有三种特殊情况：经由占有辅助人为交付、经由被指令人为交付、经由占有媒介关系而为交付。

（2）现实交付的法律效果：①动产所有权移转于买受人；②风险移转给买受人承担；③利益承受——由买受人取得孳息所有权。

（3）动产买卖中交付完成的判断：①约定了交货地点：目的地交货、指定地点交付承运人。

【注意】目的地交货不等于送货上门。

②未约定交货地点且标的物不需要运输：订立合同时已知的货物存放地点——该存放点、订立合同时不知货物存放地点——营业地。

③未约定交货地点且标的物需要运输：货交第一承运人。

2.简易交付构成要件①动产已经由对方直接占有，但物权并未变动；②引起简易交付的合意，法律要求较为宽松：既可以表现为“债权性合意”，如买卖合意、质押合意，也可以表现为“物权性合意”，如让渡所有权的合意、设立质权的合意；③简易交付引起物权变动的时间点，为上述合意达成之时。

3.指示交付（1）两个合意：产生移转动产所有权或者设立动产质权的合意；让与返还请求权的合意。

（2）物权变动时间：指示交付的两个合意生效时发生物权变动。

但该指示通知到达直接占有人之前，就算已经发生物权变动，也不对直接占有人发生效力。

4.占有改定（1）两个合意：①受让人取得动产所有权的合意。

法律对引起占有改定的合意要求较为严格：必须以“物权性合意”（“它是你的了”）为限。

反之，“债权性合意”（“我愿意把它卖给你”）不能够引起占有改定。

②让与人和受让人成立借用、保管、租赁、委托、承揽等债权合同的合意，依照该债权合同使受让人取得间接占有，以代现实交付。

（2）占有改定引起物权变动的时间点，两个合意达成之时。

【解析】（1）选项A：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

（2）选项B：预告登记的作用在于使得权利人擅自处分不动产时不发生物权变动效力，而对合同的效力没有影响。

（3）选项C：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

（4）选项D：预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。

【考题2·多选题】根据物权法律制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有（）。

（2014年）
A.预购商品房
B.租赁商业用房
C.房屋所有权转让
D.房屋抵押
【答案】ACD
【解析】根据规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（1）预购商品房；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。

2024年房地产经纪协理之房地产经纪综合能力考试题库单选题（共45题）1、下列各项中，属于非收益性房地产的是（）。

A.写字楼B.停车场C.未开发的土地D.加油站【答案】 C2、房地产价格影响因素中的区域因素包括（）。

A.社会因素B.新旧程度C.周围环境和景观因素D.用途【答案】 C3、（）是物权的公示最主要的方法。

A.交付B.占有C.登记D.合意【答案】 C4、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经（）发生效力。

A.依法公示B.依法公证C.依法登记D.签订书面合同【答案】 C5、《民法总则》规定一般诉讼时效期为（）年。

A.2B.3C.2.5D.4【答案】 B6、（）是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。

A.需求弹性理论B.价值理论C.供求理论D.组织行为理论【答案】 C7、（）是指不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。

A.土地登记B.房屋登记C.林权登记D.海域登记【答案】 A8、2016年2月，新调整的个人住房信贷政策规定，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为（），各地可向下浮动5个百分点。

A.20%B.15%C.30%D.25%【答案】 D9、房地产经纪人在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑（）。

A.客户的储蓄B.客户的单位性质C.客户的年龄D.客户的家庭组成【答案】 A10、法律行为的核心要素是（）。

A.意思表示B.权利表示C.行为表示D.行为结果【答案】 A11、新建商品房买卖中，土地增值税实行（）级超率累进税率。

A.三B.四C.五D.六【答案】 B12、乙房地产开发公司将陈某所购房屋交给陈某使用之后，乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。

陈某在拿到《房屋所有权证》后，发现其上记载的楼层有误。

陈某发现房屋楼层登记错误可以申请房屋（）。

A.更正登记B.异议登记C.变更登记D.首次登记【答案】 A13、土地增值税的扣除项目不包括（）。

浅析物权的公示方法及违反物权公示方法的后果作者：刘濛濛来源：《商品与质量·消费视点》2013年第11期摘要：物权公示规则是物权变动的程序规则。

国务院有关部门依据《物权法》陆续出台了一些有关物权公示的配套规则，对贯彻实施物权法和实现物权法宗旨目的具有重要意义。

上述规则本身尚存在若干不足，也没有实现物权法统一公示规则的初衷，应有进一步修改完善的余地，为最终实现统一的公示制度奠定基础。

关键词：物权；公示规则；完善一、物权公示制度概述所谓公示原则，是指物权的设立、变动必须依据法定的公示方法在一定范围内予以公开，使第三人能够及时了解物权的变动情况。

一方面，公示是将物权设立和变动的事实对外公开，物权的绝对对世效力不仅要求对物权种类进行界定，同时也要求物权的具体种类具有可识别性。

另一方面，公示不一定是向全社会公开，而应当是向一定范围的人公开，能够使他人知道。

物权的设立、移转必须公开、透明，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序，这就需要建立公示原则，将物权设立、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况。

我国《物权法》第6 条在法律上第一次确认了物权法的公示原则，并建立了法定的物权公示制度，为统一登记立法确立了立法框架和立法基础。

物权法有关物权公示的制度，是我国有关登记的法律法规与规章制定的准则和依据。

物权法颁布之后还需要就有关登记制度进一步予以配套和完善，为此，国务院有关部门依据《物权法》的相关规定，陆续出台了一些有关物权公示的配套规则，主要包括国土资源部颁布的《土地登记办法》（2007年11月28日）、建设部颁布的《房屋登记办法》（ 2008 年1 月22日）、国家工商行政管理总局颁布的《动产抵押登记办法》（ 2007年10 月17 日）、中国人民银行颁布的《应收账款质押登记办法》（ 2007年9月26日）、国家工商总局颁布的《工商行政管理机关股权出质登记办法》（ 2008年9月4 日）。

2019年法考必背之物权变动的基本类型物权变动的基本类型(一)基于法律行为的物权变动基于法律行为的物权变动进一步分为两大模式：登记/交付生效主义(债权形式主义)与登记对抗主义(债权意思主义)，其依据是公示方式的不同。

我国立法原则上采用登记/交付生效主义模式，例外采用登记对抗主义模式。

1.原则：登记/交付生效主义基于法律行为(主要指合同行为)的物权变动，必须以该法律行为的有效为前提，否则物权不发生变动。

该模式称为“债权形式主义”。

登记，是不动产物权变动的生效要件，是不动产物权变动的公示方式。

简化为：有效合同+登记=不动产物权变动。

交付，是动产物权变动的生效要件，是动产物权的公示方式。

简化为：有效合同+交付=动产物权变动。

对于船舶、航空器、机动车等特殊动产的物权变动，仍然遵循交付生效主义原则，但其还有一项特殊规则，即非经登记不得对抗善意第三人——登记对抗要件。

简化为：有效合同+交付=特殊动产物权变动+登记>第三人。

(1)不动产物权变动登记，是不动产物权变动的生效要件，属于一般规定。

地役权、土地承包经营权等属于例外情形，不以登记为生效要件，仅以登记为对抗要件。

自然资源属国家所有，豁免登记。

《物权法》第9条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权能够不登记。

注意，不动产登记设立：建设用地使用权，自登记时设立(物权法第139条);不动产抵押权自办理抵押登记时设立(物权法第187条)。

权利质权的设立仍适用于这个原则：以基金份额、股权出质的，质权自办理出质登记时设立;以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自办理出质登记时设立;应收账款出质的，质权自办理出质登记时设立。

(2)动产物权变动交付，是动产物权变动的生效要件，属于一般规定。

机动车、船舶、航空器等特殊动产，交付仍然是物权变动的生效要件，但登记对抗善意第三人(登记对抗要件)。

专题三：物权法律制度物权法基本概念掌握考点太虚啦，吃透“考试套路”才是王道！套路讲师：许扬套路识别1根据物的特征确定是否构成物权法上的物2根据不同的分类标准将物进行分类3考核物权法的基本原则一、物的特征物权法上的物，是除人的身体之外，凡能为人力所支配，独立满足人类生活需要的物。

表物的特征特征内容不属于物权法上的物1、有体性仅指有体物。

权利、行为、智力成果等。

2、可支配性能为人力所支配并满足人需要的有体物。

如能够为人力控制的电、光波等。

不为人力所支配:太阳、月亮、星星等；不为人所需:汽车尾气等。

3、在人的身体之外与人体分离的毛发、假牙、义肢、捐献器官、尸体等。

人，包括人身体内的血液等。

二、天然孳息VS法定孳息表天然孳息VS法定孳息类别产生示例权利归属天然孳息因自然规律而产生母鸡下的蛋由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。

当事人另有约定的，按照约定。

法定孳息依据法律关系所产生租金、利息有约定，按约定；没约定，按交易习惯。

三、物权法基本原则1、物权法定原则；2、物权客体特定原则；3、物权公示原则。

考点总结物权法基本概念物权变动掌握考点太虚啦，吃透“考试套路”才是王道！套路讲师：许扬套路识别1考核物权变动的公示方式2考核不动产物权登记的分类1、动产物权变动的公示方式：交付表动产物权变动的公式方式交付生效总规定动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，法律另有规定的除外。

质押以动产设定质押的，质权自交付时设立。

登记对抗特殊动产所有权船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人抵押（1）以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人；（2）企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。

物权案例分析案例一物权判断甲在某风景区兴建别墅，与其邻居乙约定，乙不得在别墅前兴建房屋，以免妨碍眺望。

半年后，乙将其房屋出售给丙，丙欲拆除旧房，兴建大厦。

对此，下列说法中不正确的有：A.甲可依据债权协议向乙提出异议，要求丙停工B.甲可依据债权协议向丙提出异议，要求其停工C.甲得与丙协商停工事宜D.甲可依据债权协议向乙主张违约责任【答案】ABD【解析】本题涉及债权协议对第三人的效力及相邻关系的问题。

依民法理论，债权协议对第三人不生效力，因为债权协议只约束债权人和债务人，但是，不动产的所有权和使用人因行使不动产所有权和使用权而发生的关系是物权问题，而非债权问题。

本题选项AB中，甲依债权协议要求乙停工，因乙不是行为人，因而不具有依据，甲依债权协议要求丙停工，因丙不是该债权协议的当事人故不受该协议约束。

本题D选项中，甲依据债权协议要求乙承担违约责任，因乙未违约而不具有意义。

但甲可依据相邻关系与丙协商，解决纠纷。

案例二物权优先于债权【案情介绍】甲有祖传珍贵玉器一件，乙、丙均欲购买之。

甲先与乙达成协议，以5万元价格出售之，双方约定，次日交货付款。

丙知晓后，当晚即携款至甲处，欲以6万元价格购买之。

甲欣然应允，并即交货付款。

因乙要求甲交付玉器不得而发生纠纷。

【问题]1.本案中，玉器的所有权应归谁？为什么？2.本案应如何处理？为什么？【评注】1.本问涉及一物两卖问题。

依《合同法》第133条规定，除法律另有规定或者当事人另有约定外，买卖合同中标的物的所有权自标的物交付时起转移。

即所有权的转移规则是：（1）法律有规定的，依照法律规定。

这主要是针对不动产和特熟动产所有权的转移。

（2）当事人有约定的，依照当事人的约定。

这主要是针对一般动产而言的。

（3）法律没有规定，当事人也没有约定的，所有权转移自交付时转移。

本案中，存在两个买卖合同，即一物两卖。

甲与乙之间的买卖合同和甲与丙之间的买卖合同。

对于甲与乙之间的买卖合同，虽然甲负有将货物交付于乙之义务，乙负有向甲支付货款义务，但因甲已将货交付给于丙，存在履行不能，甲与乙之间只存在合同债权。

2023年房地产经纪人之房地产交易制度政策通关试题库(有答案)单选题（共50题）1、我国不动产物权的公示方式采取（）方式。

A.占有B.登记C.交付D.备案【答案】 B2、房屋登记机构办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当()。

A.不予办B.予以办理C.暂缓办理D.尽快办理【答案】 C3、纳税人在城市市区的，城市维护建设税的税率为().A.1％B.3％C.5％D.7％【答案】 D4、工业用地、娱乐用地的土地使用权出让的最高年限分别为()。

A.70年、40年B.50年、40年C.70年、50年D.50年、30年【答案】 B5、以营利为目的，房屋所有权人将在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当( )。

A.实行政府指导租金B.补缴土地出让金C.将租金收入上缴国家D.将租金中所含土地收益上缴国家【答案】 D6、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。

若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为（）。

A.47年B.67年C.70年D.无限年【答案】 B7、原则上，土地登记由土地所在地的（）不动产登记机构办理。

A.市级人民政府B.县级人民政府C.国务院D.省级人民政府【答案】 B8、个人按国家规定缴存的住房公积金及其收益免征( )。

A.个人所得税B.营业税C.增值税D.契税【答案】 A9、税务机关发现交易双方申报的房地产交易成交价明显低于市场正常价格时，交易双方应当（）。

A.重新申报成交价B.按照交易双方合同约定的价格缴纳相关税金C.书面说明成交价偏低的原因D.按不低于税务机关确认的价格缴纳相关税金【答案】 D10、在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证，只取得建设用地批准文件而占用土地的，批准文件无效，占用的土地由( )责令收回。

A.县级以上人民政府土地行政主管部门B.县级以上人民政府建设行政主管部门C.县级以上人民政府D.县级以上人民政府地产行政管理部门【答案】 C11、房地产开发企业协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起（）日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

关于法发［2004］5号文件的理解——以“登记要件主义”为基础内容摘要：法发［2004］5号文件以不动产物权法中的“登记要件主义”为基础，就人民法院执行过程中的不动权属的认定、预查封登记、轮候查封等制度作出了规定，必将有力地指导执行工作实践。

关键词：登记要件主义预查封轮候查登记2004年2月14日，最高人民法院、国土资源部、建设部颁布了《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发［2004］5号，以下简称通知)，就规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行的有关问题作出了相关规定。

通知体现了我国不动产物权立法中的“登记要件主义”，以此为核心，确立了针对土地使用权、房屋执行过程中的认定被执行人不动产财产权属的基本原则。

实践中应当结合相关法律规定，对通知的基本内容作出理解。

一、关于认定被执行财产的房屋、土地使用权的权属的的“登记要件主义”原则“登记要件主义”是指不动产物权依法律行为变动时，需要当事人具备物权变动的意思表示，并且必须将该意思表示予以登记，并自登记是该物权变动行为方可生效。

①不动产登记法律价值在于维护交易安全，因为，“第三人的利益实际正是市场经济的交易秩序的化身，社会整体的正常的经济秩序就是由一个个第三人连接起来的。

”②因交易行为而变动的物权，经过登记对第三人产生公信力。

1、通知对于依法律行为取得的财产权属的规定通知第五条规定，人民法院查封时，土地、房屋的权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。

权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。

通知第七条第二款规定，如果登记名义人否认土地使用权、房屋属于被执行人，而执行法院，申请执行人认为登记虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下后，才可以采取查封措施。

由于物权的排他性、优先性，物权的变动必须采用一定的公示方法，避免主张物权优先权时遭受损害并保护交易安全。

⼀、考点说明 《物权法》⾸次规定了异议登记、预告登记制度，强调了动产交付的⽅式。

⼆、理论分析 物权变动的原则： （⼀）公⽰原则，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过⼀定的公⽰⽅法向社会公开，从⽽使第三⼈知道物权变动的情况，否则不能发⽣物权变动的效⼒。

（⼆）公信原则，是指⼀旦当事⼈变更物权时，依据法律的规定进⾏了公⽰，则即使依公⽰⽅法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖物权的存在并已从事了物权交易的⼈，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以法律教育原创保护交易安全。

公⽰原则在于使⼈“知”，公信原则在于使⼈“信”。

公⽰⽅法，以登记和交付分别作为不动产物权和动产物权的公⽰⽅法。

同时，登记和交付分别作为动产和不动产物权变动的要件。

三、例题解析 [例题1]张先⽣夫妇拥有⼀套四合院，院内有6间房屋。

l996年，张先⽣以⾃已名义为6间房屋办理了房屋产权证。

1年后，经公证处公证，张先⽣夫妇⾃愿将l间南房赠与了⼥⼉张平。

但张平没有实际占有使⽤此房，也没有到国家有关房屋管理机关办理产权过户⼿续。

1998年，张先⽣的妻⼦病故。

此后不久，张先⽣将四合院内的所有房屋，包括曾经公证赠与⼥⼉的南房，全部赠与了⼉⼦张丰的⼥⼉张⼩⼩，此事经过了公证，张丰还以⼥⼉的名义办理了产权过户⼿续。

⾃此，张先⽣与张丰⼀家在四合院内居住。

2002年，张先⽣的⼥⼉张平将张先⽣、张丰告⾄法院，要求确认南房归⾃⼰所有，⼆⼈腾退房屋。

关于本案下列说法正确的是（）。

A．张平主张南房归⾃⼰所有的诉讼请求不能得到⽀持，因其虽接受赠与，但没有办理过户登记 B．张先⽣将6间房屋全都赠与给张⼩⼩的⾏为是部分有效的 c．张平可以请求张某返还⾃⼰继承母亲遗产所应得的房屋 D．张先⽣将6间房屋全都赠与张⼩⼩的⾏为有效，并且及时办理了房产的过户⼿续，所以张⼩⼩应取得全部房屋的所有权 [答案]ABC [解析]本题主要考查的是不动产物权的公⽰⽅法、公⽰的效⼒，以及赠与合同是实践合同的性质。