北京苹果街及东莞万科运河院街商业典型案例分析

-_分析万科、恒大、龙湖等 7 大社区商业模式时间 : 2014-08-13根源:点子国际商业地产作者:核心提示：当前的零售大环境特点之一就是：大卖场郊区化、边沿化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。

关于不一样房企而言，会依据自有优势和资源来营运和发展社区商业，以下7 大房企的社区商业模式，或可为不一样公司供给借鉴。

多中心在城市的发展趋向已不行抵抗，再好的城市购物中心，花费者一年能去几次？当前的零售大环境特点之一就是：大卖场郊区化、边沿化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。

关于不一样房企而言，会依据自有优势和资源来营运和发展社区商业，以下 7 大房企的社区商业模式，或可为不一样公司供给借鉴。

一、万科——自建自营，“五菜一汤”一致招商、营运自长阳半岛社区商业配套完美后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推行，成为住所项目社区商业模式的模范。

在长阳半岛，“五菜一汤”包含：绿色、时髦的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐备的品牌商场华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。

全部社区商业由万科一致招商和营运，以保证社区形象、管理质量和业主对生活配套的要求，确实解决社区居民的平时生活问题。

在万科社区商业标配“五菜一汤”系统中，“第五食堂”是万科开创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于 2012 年正式落户长阳半岛，为业主供给物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。

另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价钱公正，更是完全解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。

别的华润万家便利店，也以连续改良花费者生活质量为目的，为社区供给平时生活所需的各样商品；实时花费、应急花费，华润万家带给顾客家的暖和、富裕、现代、健康的感觉。

万科在全国已有近 300 个楼盘，仅万科项目内的社区商业仿佛已经潜力无穷。

国内外商业街区案例中国：西单商业街西单商业街位于北京市西城区，是北京市最早的商业街之一，也是中国最知名的商业街之一、西单商业街总长约1.2公里，是丰富多样的购物、餐饮和娱乐场所的聚集地。

这条商业街不仅拥有大量的商场、百货公司和专卖店，还有很多国内外知名品牌的旗舰店和专卖店。

西单商业街每年吸引了大量的国内外游客。

西单商业街的商业模式以购物、餐饮和娱乐为主导，为顾客提供全方位的购物体验。

这条商业街的成功之处在于其区域优势和商业环境。

西单商业街周边有众多大型商场、写字楼和酒店，交通便利，人流量大。

此外，西单商业街还有独特的文化底蕴，各类传统和现代文化项目在此汇聚，吸引了更多的游客和消费者。

国外：第五大道第五大道位于美国纽约市曼哈顿区，是一条世界闻名的商业街，也是美国最著名的购物街之一、第五大道以其高端品牌和奢侈品店而闻名于世。

这条商业街上汇聚了世界各地的时尚品牌、珠宝店、精品店和高级餐厅，是顶级消费者的购物天堂。

第五大道作为全球最昂贵的购物街之一，其商业模式以奢侈品和高端消费为主导。

这条商业街以其高品质、高售价的产品吸引着全球富豪和名流。

同时，该商业街还有独特的街区规划和建筑风格，如纽约著名地标洛克菲勒中心和中央公园就坐落在第五大道附近，增加了该商业街的吸引力。

西单商业街和第五大道都是成功的商业街案例。

它们在商业模式、区域优势和商业环境等方面都具有独特性和优势。

这些商业街的成功不仅反映了城市商业发展的水平，也影响了城市的形象和国际地位。

这些商业街的成功经验可以为其他城市提供有益的借鉴和启示，促进城市商业的繁荣和发展。

世联沿街商业典型案例分析院街商业典型案例分析北京苹果街东莞万科·运河东1号[关键词]关键词]商业[案例简介]案例简介]通过北京、东莞两个典型案例的介绍，分析了院街商业的特点院街商业的定义及特点所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，形成多节点的线性空间，延长营业面，增加商铺的临街性，空间，延长营业面，增加商铺的临街性，建筑形式上通过局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、支巷等将单个院落串联起来，形成院街。

个院落串联起来，形成院街。

普通社区商业笔直的街道尺度单一的街道形式单一的铺子所有铺子都朝一条街开门为买东西才来逛街v院街商业曲折但不迂回的街道、极具趣味性宽窄尺度不一的街和巷子不同空间组合的铺子街区多样化、铺铺临街建筑与景观相融，体验式休闲购物院街案例1院街案例1北京苹果社区——充分挖掘商业价值，增加充分挖掘商业价值，北京苹果社区充分挖掘商业价值沿街面，形成错落街区，沿街面，形成错落街区，使内外街融为一体百子湾路项目本身只有一面临街，通过苹果街的打造，将商业氛围引入社区内部，一方面确保底商可以铺铺临街，另一方面围合形成局部的商业氛围，提升商业街的商业价值。

百子湾路苹果街苹果街长500米苹果街长500米，由底商商业街和二十二500院街围合而成底商商业街二十二院街底商商业街，约1.2万平米，由公寓首层、二层底商商铺组成，共有商铺60余个。

二十二院街，独立的院落商街，2-3层低层人文院落建筑，地上2万多平米，地下1.9万平米。

特点一：造街。

通过在主街上支出支巷，特点一：造街。

通过在主街上支出支巷，造出更多的街，让更多的铺子临“造出更多的街，让更多的铺子临“街”这些院落集中在一条主街上，这些院落集中在一条主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，相对独立的外院串连起来，又通过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。

商业街案例分析商业街是城市中繁华的地段，吸引着大量的消费者和商家。

在商业街上，各种商铺云集，形成了独特的商业氛围。

作为商业街的运营者，要想成功经营，就需要对商业街的发展现状和特点进行深入分析，找到适合的经营策略和发展方向。

首先，商业街的地理位置非常重要。

一个好的地理位置可以带来更多的客流量和商机。

例如，商业街是否处于繁华的商业区域、交通便利的地段，以及周边居民的消费水平和消费习惯都会对商业街的发展产生深远的影响。

因此，商业街的经营者需要对地理位置进行认真的分析，找到适合商业发展的地段。

其次，商业街的商铺结构也是影响经营的重要因素。

商业街上的商铺种类繁多，有餐饮、服装、娱乐、美容等各种类型。

商业街的经营者需要根据当地的消费市场和客流量情况，合理规划商铺的结构，避免同质化竞争，形成差异化经营。

例如，可以引入一些特色餐饮或特色商品，吸引更多的消费者。

另外，商业街的管理和服务也是至关重要的。

良好的管理和服务可以提升商业街的整体形象和竞争力。

商业街的经营者需要加强对商户的管理，规范经营行为，保障消费者的权益。

同时，还需要提升商业街的服务水平，提供更加便捷、舒适的购物环境，吸引更多的消费者。

最后，商业街的市场营销策略也是决定经营成败的关键。

商业街的经营者需要制定合理的市场营销策略，通过广告宣传、促销活动等手段吸引消费者，提升商业街的知名度和美誉度。

同时，还需要加强与周边商业机构的合作，形成良好的商业生态圈，共同推动商业街的发展。

综上所述，商业街的成功经营需要全面的分析和合理的规划。

只有找准地理位置、优化商铺结构、加强管理和服务、制定有效的市场营销策略，才能使商业街成为消费者喜爱的购物目的地，实现经营的长远发展。

希望以上分析对商业街的经营者有所启发，能够帮助他们更好地经营和管理商业街，取得更好的经济效益。

苹果二十二院街：商业时代独一无二的院落商街苹果二十二院街：商业时代独一无二的院落商街提要：苹果二十二院街位于苹果商业街南侧，在公顷的城市绿地旁，自然生长的现代院宅建筑群落更多内容绿化苹果二十二院街：商业时代独一无二的院落商街用中国建筑文化符号和现代建筑语言平行构置的院落商街，凭借其深厚的自然景观与人文特质彻底颠覆了传统的商街形态，充分诠释了体验商业时代的核心价值--自然、人文与现代，在用现代文明重塑自然与人文的同时，也保留了现代文明所带来的舒适与方便，是体验时代真正具有自然特质、人文价值与现代语境的独一无二的院落商街，对中国商业建筑形态的发展将产生革命性的影响。

苹果街由”苹果商业街”和”苹果二十二院街”组成，建筑面积约8万平方米，是北京着名房地产项目”苹果社区”内一个极具自然与人文特色的商业建筑集群，完全不同于目前国内已有的商业建筑形态，被媒体和业内评为”体验商业时代一款革命性产品”。

苹果二十二院街位于苹果商业街南侧，在公顷的城市绿地旁，自然生长的现代院宅建筑群落，由三十多个独具自然与人文底蕴的现代院落组成，这些院落抽象中国民居建筑文化符号，如安徽的马头墙、北京的四合院垂花门、云南的”一颗印”宅院、广东的”镬耳屋”、江南”四水归一”天井院……再用现代建筑手法平行构置而成。

通过在对比中谋求一种对话、在碰撞中寻求一种融合，从而形成一种打破时间、空间维度限制的全新的建筑语境。

这些院落从主街上随意地衍生出数条支巷，这些尺度较窄的小巷随着院宅建筑的外墙曲折蔓延，又相互汇通，将数十个相对独立的院落串联起来，对室内、室外空间进行了完整的构置，通过将公共商业空间一定程度的私密化，提高了经营空间的可塑性，同时又通过合理的交通组织形式实现了商业人流的有效引入，并且巧妙地利用院宅建筑的前庭、内院、跨院、回廊以及宅前、宅间绿地、广场与室内空间形成的相互穿插，使经营服务活动能够创造更多的附加值，从精神和物质两方面满足体验商业时代人们的全景需求。

万科社区商业运营模式分析导读：一、业态、规划、节奏、合作尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡。

核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求。

逻辑与提纲：1.商户赚钱才能继续经营；2.社区成熟，住户才能舒心；3.住户满意，开发商才能赚钱。

客户对社区商业的需求包括满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩等在考虑客户需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能。

便利店超市/餐饮店购物中心商家选取（1）超市前提条件：a.15分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大型超市（3000-5000㎡）；b.10-15分钟步行距离内有中大型超市，应配小型超市（小于1000㎡）；c.万科返租，控制业态。

具体要求：1) 位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离（设计）；2) 价格：不宜高于区外价格15%以上；3) 品质: 应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品；4) 品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；如步行15分钟内没有大型菜市场的，应设置肉菜专柜；5) 服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在8：00-22：00；6) 环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序；（2）菜市场前提条件：a.20分钟步行距离内，无中大型菜市场，配中大型菜市场（1500-2000平方或更大）；b.10-15分钟步行距离内有中大型菜市场，配小型菜市场或超市肉菜专柜（小于500平方）；c.万科返租，控制业态。

具体要求：中型市场1)位置：应控制在步行15分钟距离范围内；有人行道，适合步行；2)品种：应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水果等；3)价格：宜与市场价格接轨；4)新鲜程度：蔬菜应保证新鲜；5)环境：明亮、干净、无异味；小型菜市场或超市肉菜专柜1)位置：控制在步行5-10分钟距离内，营业时间8：00-20：00，满足业主不同时段需要；2)品种：宜提供当季蔬菜、猪肉等；3)价格：业主可接受价格比市场价高约20-30%；（3）银行a.前提条件：b.社区周边没有，则配；c.万科返租，控制业态。

月某地产东莞运河东号商业项目营销策划方案1. 背景介绍月某地产是一家知名的房地产开发商，最近正在筹备在东莞市运河东地区推出一项商业项目。

该商业项目的规划面积约为5000平方米，拥有多个商铺和餐饮店铺，旨在为周边居民提供便捷的购物和餐饮体验，并成为运河东地区商业发展的新亮点。

为了成功推广和销售这一商业项目，我们需要制定一个全面的营销策划方案。

本文档将详细介绍我们的营销策划方案，包括目标市场分析、竞争分析、推广渠道选择、品牌宣传等内容。

2. 目标市场分析在制定营销策划方案之前，我们需要对目标市场进行详细的分析。

经过市场调研，我们确定了以下目标市场和用户特征：2.1 目标市场•东莞市运河东及周边地区居民。

•周边写字楼和商务人士。

2.2 用户特征•年龄段主要在25-45岁之间。

•有一定的购买力和消费能力。

•注重生活品质，追求时尚和个性化。

3. 竞争分析在运河东地区，已经存在一些商业项目和购物中心。

为了更好地竞争，我们进行了竞争分析，以了解竞争对手的优势和不足。

3.1 竞争对手•A商业项目：位于运河东地区的一个大型购物中心，拥有多个国际知名品牌商铺。

•B商业项目：位于运河东地区的一个主题商业街，以时尚青年消费群体为主打。

3.2 竞争优势•月某地产东莞运河东号商业项目与A商业项目相比，更注重个性化和小众品牌的引入，能够满足追求时尚和个性化的用户需求。

•月某地产东莞运河东号商业项目与B商业项目相比，规模更大，拥有更多的商铺和餐饮店铺，能够提供更丰富的购物和餐饮选择。

4. 推广渠道选择为了将月某地产东莞运河东号商业项目推广给潜在用户，我们计划采用多种推广渠道，以提高知名度和吸引用户的兴趣。

4.1 线下推广•建立项目的展示中心，在当地主要商圈或购物中心进行展示和宣传。

•与周边商业项目合作，举办开业促销活动和特惠日，吸引人流和用户。

4.2 线上推广•建立官方网站和社交媒体账号，发布项目的最新动态和优惠信息。

•使用搜索引擎优化（SEO）技术，提高网站在搜索引擎中的排名，增加曝光率。

万科·运河东1号商业局部报告前言万科·运河东1号是由中国房地产开发公司第一品牌——万科地产东莞万科房地产精心打造的全新商住型工程。

工程位于东莞市南城区运河经济带区域，分别与南城区政府、东莞海关等行政机关相邻，同时工程周边聚集了如家乐福、吉之岛、百佳、中华美味食街等大型零售商家及特色街区。

工程地理位置优越。

工程地理位置图工程住宅及公寓户数约2000户，是未来运河经济带现有最大的住宅工程。

另外工程还拥有17,000平方米的商业特色街区，该特色街区将与住宅工程相别离，形成独立形式。

该工程的商业局部，采用保存原由工程位置建筑及文脉特征，同时结合现代商业的建筑特点进行设置，使消费者在消费的同时又享受了工程带给人们与众不同的文化品位特色。

使工程成为目前东莞市最具特色的商业街区。

〔配工程设置效果图〕一、东莞市商业开展概况东莞市商业开展进程纵观东莞的商业开展，可以说经历了三个阶段，三种商业层次的变革。

第一个阶段：是改革开放后的上个世纪，东莞凭借毗邻香港的地缘优势，充分利用“三来一补〞的机遇承接前者的产业转移，连续20多年GDP年均增长20％多，直到综合经济实力在全国地级市中居于首位，进出口总值在全国大中城市中亦居前列，从一个农业县一跃成为有着强大竞争实力的地级市。

第二个阶段：是自2001年以来，为了解决城市开展中的深层次矛盾，东莞开始了新一轮的城市化进程。

其中，政府斥资500亿提前两年着手打造东莞未来的新城市中心区，2001年9月贯穿东莞东部的城市大道，更标志着一场浩大的新造城运动拉开帷幕。

在此背景下，东莞的商业得到了迅速开展。

第三个阶段：随着珠三角城市格局的变化，今天的东莞在第二个阶段方兴未艾的同时，又迎来了商业地产开展的第三个阶段，即所谓打“区域牌〞的城市运营时期。

这时东莞的历史使命和城市地位都发生了根本的变化——东莞不仅是作为世界加工业基地，更是珠三角的东莞，是粤港一体化的东莞，甚至是泛珠三角乃至中国和全球经济大融合中的东莞。