《物业服务收费管理办法》解读发布时间：2012-08-31 来源：青岛市物价局
近日，市物价局、市国土资源和房屋管理局联合出台了新的《物业服务收费管理办法》（以下简称新《办法》），并在青岛政务网()和青岛市价格信息网
（）公布，现对文件的出台背景、修订的原则、主要内容以及与原《办法》的主要区别等情况解读如下：
一、为什么要重新制定新《办法》？
一是法律环境发生变化，1、2007年10月1日我国颁布实施了《物权法》，国务院修改的《物业管理条例》也于同日颁布实施，《物权法》与修改的《物业管理条例》赋予了物业及物业管理服务新的内涵；2、2009年5月1日起正式实施了《山东省物业管理条例》，对物业服务收费管理作了进一步的明确和规范；3、2012年1月1日起正式实施了《物业服务规范》系列山东省地方标准和《山东省住宅物业服务收费管理办法》。二是市场环境发生了变化，近几年来，国家、省、市政府对房地产市场出台了一系列调控政策，目前的房地产市场价格走势已经趋稳，由过去的卖方市场转变为买方市场。综上，原《办法》适用的法律环境和市场环境发生了较大的变化，因此需要重新制定。对此我们向全社会公开征求意见，进行了修订。
二、新办法制定的原则是什么？
简单说4句话16个字“政府指导、业主自治、合同管理、企业实施”。
三、新《办法》包含的主要内容是什么？
新《办法》共7章40条，其主要内容包括“总则、物业服务收费方式、物业服务收费管理、停车服务收费管理、其他管理、监督管理和附则”等。
四、新《办法》与原《办法》的主要区别是什么？
一是缩小了管价范围，原《办法》对住宅物业的物业服务收费和停车服务费实行政府指导价；而新《办法》只对普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费、前期车位租赁费和停车服务费实行政府指导价，缩小了管价范围；二是对停车服务收费进行了细化，原《办法》规定的停车服务收费是一项综合收费，包括车位租赁费（或车位使用费）和车位管理费，且权属概念模糊，新《办法》根据住宅物业管理区域内的停车场（库）所有权对停车服务收费进行了细化，明确了车位租赁费、车位使用费和停车服务费的概念及包含的内容，权属清晰，责任明确；三是简政放权，原《办法》对市内四区及崂山区新建住宅建设项目的前期物业服务收费实行审核制，由市价格主管部门负责办理，新《办法》对普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行登记备案制，权限下放至项目所在地区、市价格主管部门。
五、实行政府指导价的物业服务收费如何管理？
新《办法》规定，普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价。建设单位采用招投标方式选聘物业服务企业的，由建设单位根据物业特点和服务要求，按照山东省地方标准《物业服务规范第1部分：住宅物业》（DB37/T1997.1-2011）选择服务等级，并按本办法附件一《普通住宅物业管理区域前期物业服务分等收费指导标准》规定的指导标准范围内拟定收费标准作为招标标底，具体收费标准在不超过标底范围内通过竞标产生；建设单位采用协议方式选聘物业服务企业的，由建设单位与其选聘的物业服务企业根据物业特点和服务要求，按照山东省地方标准《物业服务规范第1部分：住宅物业》（DB37/T1997.1-2011）选择服务等级，并按《普通住宅物业管理区域前期物业服务分等收费指导标准》规定的指导标准范围内拟定收费标准。
普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费标准在《前期物业服务合同》签订后，应按照《山东省服务价格管理办法》（山东省人民政府令第241号）的有关规定，到项目所在地价格主管部门办理登记手续。未办理登记手续，不得收费。
六、如何办理登记手续？
物业服务企业申报办理收费登记手续时，应提供以下资料（复印件加盖公章）：
1、建设工程规划许可证；
2、住宅小区总平面图；
3、《物业服务企业资质证书》；
4、《前期物业服务合同》；
5、《中标通知书》（协议选聘物业服务企业的，可不提供此件）
6、填写《青岛市普通住宅物业管理区域前期物业服务收费备案登记表》一式三份, 此表可在青岛市价格信息网上下载或自行复印；
7、其他需要提供的相关资料。
另外，值得注意的是，如不办理备案登记手续而收费的，价格主管部门将按《山东省服务价格管理办法》的有关规定予以查处。
七、实行市场调节价的物业服务收费如何管理？
新《办法》规定，非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域的物业服务收费和各类非住宅物业服务收费实行市场调节价。业主大会成立前，建设单位通过招投标形式选聘物业服务企业的，其物业服务费用标准通过竞标产生，并在前期物业服务合同中约定；建设单位通过协议的形式选聘物业服务企业的，物业服务费用标准由建设单位与其选聘的物业服务企业协商确定，并在前期物业服务合同中约定。上述前期物业服务收费标准确定后，建设单位在售房时，应当向购房者公示，由购房者自由选择。业主大会成立后，其物业服务费用标准由业主大会与物业服务企业协商确定，并在合同中约定。
八、实行政府指导价的停车收费如何确定？
业主大会成立前的普通住宅物业管理区域内的规划配套停车场（库），其停车服务费、车位
租赁费实行政府指导价。按照停车场（库）所有权的不同分以下三种情况：
（一）停车场（库）所有权属于建设单位或其他单位的
住宅物业管理区域内的停车场（库）所有权属于建设单位或其他单位的，业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的，应当交纳停车服务费和车位租赁费。
停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用，停车服务费归提供服务的物业服务企业所有。车位租赁费是指车位所有权人将车位出租给租赁人停车所收取的租金，车位租赁费归车位所有权人所有。
停车服务费和车位租赁费的具体收费标准，由建设单位与物业服务企业在本办法附件二《普通住宅物业管理区域停车服务费、车位租赁费指导标准》规定的停车服务费和车位租赁费最高指导标准范围内协商确定，并在前期物业服务合同中约定。
（二）停车场（库）所有权属于全体业主的
住宅物业管理区域内的停车场（库）所有权或合法使用权属于全体业主的，业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的，应当交纳停车服务费和车位使用费。
停车服务费的具体收费标准，由建设单位与物业服务企业按上述规定确定，并在前期物业服务合同中约定。
车位使用费是指车位所有权人或合法使用权人将车位提供给部分业主或物业使用人停车所收取的费用。车位使用费归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。业主大会成立前，车位使用费应按前期物业服务合同的约定收取；业主大会成立后，车位使用费的收取及标准的制定与调整，由业主大会自行确定。
（三）业主独立拥有所有权或合法使用权的车位
住宅物业管理区域内业主独立拥有所有权或合法使用权的车位，业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的，应当交纳停车服务费。停车服务费的具体收费标准，由建设单
