上海工程技术大学房地产估价期末考试复习资料
第一章
一、房地产估价的需要
（一）现实中的需要——显示各项活动中对于房地产估价的需要从大到小表现在多方面。房地产估价的主要需求领域包括土地使用权出让，土地使用权转让；房地产买卖、租赁、交换、赠与；房地产抵押、典当、保险、课税；集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿，房地产分割、合并；房地产纠纷、涉案、损害赔偿；企业以房地产合资、合作；企业合并、兼并、分立、改制、上市、破产清算；还包括由房地产估价引发的涉案纠纷中的房地产价格复估等
（二）理论上的必要——房地产市场是不完全市场。在普通商品市场，买者和卖者众多，买者可以通过卖者的明码标价充分了解市场的价格信息。而房地产具有不可移动和独一无二的特性，买卖双方无法通过简单的比较去判断房地产价格的高低，再加上形成房地产价格的因素很复杂，即便是同一类型的房地产，甚至是同一宗房地产，其价格也会因时因地而异。所以，没有专门的知识和经验便无法正确的把握房地产的合理市场价格，于是便构成了房地产价格进行专业评估的需要。
第二章
一、房地产概念
1、定义——房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。
包括：物质实体与权益,是实物、权益、区位三者的结合。
实物----实体质量功能
权益----所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权（地上权）、相邻关系
区位----地理位置
重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料
2、房地产的三种形式--------地产、房产、房地产
二、土地
1、定义：土地指地球表面的陆地，包含土地表面、地表下及垂直空间。
2、对一块土地的基本认识——坐落位置；面积大小；形状；四至；地势、地质、水文和气象条件；周围环境、景观；利用现状；土地权利状况；土地使用管制；生熟程度；其他
三、房地产物权——所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地上权、地役权
四、房地产特性
1、位置固定性、地区性和个别性----不可移动性
2、长期使用性----土地的不可毁灭性、建筑物的长期使用性
3、大量投资性
4、易受政策限制性----政策限制和影响
5、相互影响性----周边环境
6、保障性与增值性----土地的稀缺性
五、房地产的商业特性
1、交易的本质----实体+权利、权益的可分离性
十一、房地产价格的特征
1、土地价格不由生产成本决定
2、房地产的保值性与增值性
3、房地产价格的个别性----一般随交易的必要而个别形成
4、房地产价格形成的复杂性----是在长期考虑下形成的
5、房地产价格的多因素制约性
6、房地产价格表现形式的多样性----交换的价格，使用和收益代价的租金
7、房地产价格与物权的密切相关性----实质上是权益的价格
第三章影响房地产价格的因素
（主要知道有哪些因素就可以了）
影响房地产价格的主要因素:——①一般因素、②区域因素、③个别因素;
一、影响房地产价格的一般因素：
1、人口因素——人口数量、人口素质、家庭人口规模
2、经济因素——经济发展、物价、居民收入、
3、社会因素——政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化
4、行政因素
（1）影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政措施等方面的因素
（2）主要有:房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。
5、国际因素——世界经济状况、军事冲突状况、政治对立状况、国际竞争状况
二、影响房地产价格的区域因素——特定区域内的自然条件、社会经济等因素等的影响
1、位置因素
2、环境因素——声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境
3、土地面貌和形状
4、地形、地势
5、地质条件
6、日照、风向、降水量、天然周期性灾害
三、影响房地产价格的个别因素——具体影响某一房地产的因素
建筑物本身、朝向和日照、楼层、公摊面积
四、其他因素
心理因素、商业服务繁华程度、交通条件、基本设施
第四章
一、房地产估价的含义
1、定义——房地产估价是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理
价格所作出的判断与推测。
2、理解
（1）专业估价人员——是指经房地产估计资格考试合格，由注册管理部门审定注册取得资格证书后，专门从事房地产估价业务的专业人员
（2）估价目的——具体估价项目估价结果的期望用途。
1）估价目的不同，估价时点的选取，估价的依据，估价时考虑的因素，估价应采用的价值标准和估价方法会有所不同。
2）估价目的：土地使用权出让，房地产买卖、交换、赠与、抵押、租赁、典当、保险、课税、拆迁补偿、合资、合作、纠纷处理等。
二、估价原则
合法原则、最高最佳使用原则、均衡原则、收益递增递减原则、收益与分配原则、贡献原则、适合原则、竞争原则、需求与供给原则、变动原则、预测原则、替代原则、公平原则、时点原则、谨慎原则
三、房地产估价的特点
1、房地产估价具有科学性
2、房地产估价的艺术性
3、房地产估价具有综合性
四、合法原则
1、房地产估价的对象必须是国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产。——合法权益
2、房地产估价必须依法进行，即符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。
3、原因：1、房地产的交易主要是产权权益的交易
2、房地产产权是一束权利
3、房地产业的发展必须遵守国家及各级政府制定的各种限制
4、包括——合法产权、合法使用、合法处分
五、最高最佳使用原则----最有效使用原则、最佳效益原则
1、以委估房地产，主要是地产的区位、特征、等级等客观条件所决定的使用效益最大的使用方式为前提进行估价的原则。
2、原因：1、一宗土地有多种用途，但应有最优的用途
2、土地的不同用途会给土地权利人带来不同的收益
3、土地是稀确资源
3、最高最佳使用：法律上许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化
六、替代原则
1、在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。
2、在现实中理性的买者和卖者都会将拟买卖的房地产与相近的房地产进行比较，任何买卖者都不会接受与正常价格相差较大的价格。
3、替代原则是房地产估价的基本方法----市场比较法的理论基础。
4、替代原要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
七、估价时点原则----评估基准日、估价期日、评估时日
1、估价时点：评估房地产价格的时间点。
2、估价时点原则：要求房地产估价结果是估价对象
