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“⼯业地产”分割转让、销售的法律风险防范措施和建议⼀、“⼯业地产”限制分割销售转让原因我国房地产管理主要法规《⼟地管理法》、《城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》、《城市房地产管理法》和《物权法》等，均没有禁⽌“⼯业地产”分割转让规定。
国⼟资源部有关⾏政规章中也没有限制“⼯业⽤地”分割转让内容。
地⽅政府在⾏政管理实践中，对“⼯业地产”分割销售转让持谨慎⽴场，原则上不允许⼯业⽤地使⽤权分割出让。
原因如下：（⼀）许多“⼯业地产”项⽬，系地⽅政府招商引资，违规低价（甚⾄零地价）出让国有⼟地，以开辟政府财税来源和解决地⽅就业为⽬的。
如允许投资者（开发商）对“⼯业地产”分割转让，将可能使地⽅政府预期⽬的⽆法达到，投资者（开发商）以较低成本通过市场销售获得较⾼⼟地收益。
（⼆）“⼯业地产”分割转让将影响原⼯业⽤地控制指标。
⼯业⽤地出让时是按照其控制指标体系，设定单位⾯积投资强度及⽣产、⽣活配套设施的指标，分割转让将使得上述指标⽆法落实，签订的⼟地出让合同的内容得不到落实。
（三）“⼯业地产”分割转让为投资者（开发商）或买受⼈实际改变原⼟地⽤途提供可能。
如果投资者（开发商）将办公楼、车间、职⼯宿舍进⾏分割转让，那么办公楼、职⼯宿舍将可能会由原来的⼯业⽤地变成商业⽤地和住宅⽤地。
虽然⼟地⽤途改变要经过政府批准，但未经批准的变更屡禁不⽌，管理难度很⼤。
（四）“⼯业地产”分割转让也可能对⼟地市场秩序造成冲击。
虽然⼯业⽤地也实现招挂拍，但竞争程度远不如经营性⽤地，另外⼯业⽤地还享有优惠政策，取得成本⽐较低。
如果通过分割转让将原⼯业⽤地变成经营性⽤地，不仅规避了经营性⽤地招拍挂，造成不公平竞争，⽽且在按市场价补缴出让⾦时，⼈为因素过多，容易产⽣腐败，不利于⼟地市场交易秩序，造成地⽅政府⼟地收益流失。
⼆、地⽅政府对“⼯业地产”分割销售转让的规定全国各地“⼯业地产”发展程度不同，对“⼯业地产”分割转让的理解和认识程度不同，导致地⽅政府管理要求不尽相同。
工业用地上的房屋能否分割出售？原告陈某瑛（以下简称：原告）与被告北京维某宏强投资管理有限公司（以下简称：被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告的委托代理人王颖、朱雨溪，被告的委托代理人王新安、王洁宏到庭参加诉讼。
本案现已审理完毕。
原告诉称：2011年4月，原告与被告签订《房屋转让合同》，合同约定原告购买被告位于北京经济技术开发区X街区X庄X幢X号房屋。
合同还约定了被告应为原告办理房屋产权证书的相关内容。
合同签订后，原告缴纳了全部购房款，但被告未按照合同约定为原告办理房屋产权证书，被告的行为构成违约。
要求：1、判令被告赔偿原告逾期取得房屋所有权证的违约金及利息（自2012年8月22日计算到判决生效之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原告未向被告提交任何办理房屋权属证明的资料，合同义务尚未发生。
原告未提交任何办理产权登记的资料，被告曾于2011年和2013年两次将办理涉案房屋产权证的资料及分割报告报送政府主管部门，由于政府相关部门的原因，被告未能办理完毕相关手续，被告依约不应承担违约责任。
被告承诺为原告办理房屋权属证明的期限是在房屋交付使用、且原告向被告提交全部办理权属证明的相关资料后360个工作日内，而原告在起诉状中主张的违约金起算时间是在签订合同后的360个自然日，原告主张的违约金起算时间有误。
经审理查明：2011年4月6日，原告（受让方）与被告（转让方）签订《房屋转让合同》，合同第一条项目建设依据约定，转让方以出让方式取得座落于开发区X街区、编号为A9M1的地块的国有土地使用权。
该地块国有土地使用证号为：开有限国有（2007）第41号。
该土地使用面积为41706.2平方米，规划用途为工业用地。
转让方经批准，在上述地块上建设创意产业园项目，暂定名X庄。
建设工程规划许可证号为2009规（开）建字0075，施工许可证为（2009）施（经）建字0101号。
工业土地使用权转让程序是什么？随着时间的推移，国家的各项政策也在不断的健全，在我国所有的土地都是实行的是国有制政策，土地也是分为农业土地与工业土地，那么工业土地使用权转让程序是什么?按照有关规定，转让方需要向所在地政府提出转让申请，并将符合条件的上报至国土资源部门进行审批即可。
随着时间的推移，国家的各项政策也在不断的健全，在我国所有的土地都是实行的是国有制政策，土地也是分为农业土地与工业土地，那么▲工业土地使用权转让程序是什么?按照有关规定，转让方需要向所在地政府提出转让申请，并将符合条件的上报至国土资源部门进行审批即可。
▲一、工业用地转让程序1、转让、受让双方向所在镇街道提出书面申请，如实申报转让价格，申请转让方提供原土地出让合同和原立项文件或项目投资协议，受让方提交拟投资项目可行性报告等资料。
2、所在镇街道负责初审转让方用地是否符合工业用地转让条件，受让方是否符合开发区(工业功能区)规划、镇街道产业布局规划、产业准入条件、用地及建设要求等。
对转让方用地须经相关中介评估机构对已投资状况进行评估，根据原土地出让合同，对履约状况进行评价认定。
3、初审并通过评估符合转让条件的，转让方案报送市行政服务中心国土资源窗口，窗口审核受理后将受让项目可行性报告等相关资料提交市工业项目准入评价领导小组(或其办公室)组织准入评审。
通过评审的，凭评审意见书先办理转让房屋所有权过户，然后再办理土地使用权转让手续。
4、土地使用权转让应当签订转让合同。
转让合同不得违背国家法律、法规规定和原合同及《产业用地投资建设协议》的约定。
国有建设用地使用权全部转让后，原土地出让合同和土地登记文件中载明的权利、义务随之转移，国有建设用地使用权的使用年限为原土地出让合同约定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
▲二、工业用地转让，必须同时具备下列条件1、按土地出让合同约定已支付全部土地使用权出让金、滞纳金、违约金及相关税费，并取得建设用地使用权证。
工业用地转让法律规定根据我国《土地管理法》等相关法律法规，工业用地转让需要遵守一系列法律规定。
以下是对工业用地转让相关法律规定的概述。
首先，在工业用地转让过程中，必须遵守土地管理法律法规，包括国家有关土地用途规划和规定、土地出让与流转管理办法等。
转让方需要在土地转让前取得相应的土地使用权，并确保土地用途符合相关规定。
其次，工业用地的转让必须依法通过土地管理部门审批或批准，并遵循相关程序。
转让方需要向土地管理部门提交相关材料，包括土地使用证、土地出让合同、土地调整方案等。
土地管理部门将根据国家土地政策和相关规定进行审批，对符合要求的转让申请予以批准。
第三，工业用地转让需要进行土地估价和收益分配。
转让方和受让方可以根据市场价格和土地特点，委托专业评估机构进行土地估价，以确定转让价格。
转让双方在签订土地转让合同时，需要明确土地转让价款的支付方式和期限。
当然，工业用地转让的收益分配也需要遵守相关法律规定。
此外，工业用地转让还需要考虑土地使用年限和土地复垦等问题。
根据土地管理法，工业用地的使用年限一般为50年，超过年限需经审批机关批准延长。
转让方需要将转让的工业用地年限信息告知受让方，并保证土地在转让后按规定使用。
此外，转让方还需要履行土地复垦的义务，对转让的工业用地进行环境整治和恢复，确保生态环境不受破坏。
最后，工业用地转让过程中，应当遵守公开、公平、公正的原则，防止利用转让制度进行非法倒卖和非法转让。
相关部门应加强监管，打击违法行为，维护土地转让市场秩序和公共利益。
综上所述，工业用地转让需要依法办理相关手续，包括取得土地使用权、经过审批程序、进行土地估价和收益分配、遵守土地使用年限和土地复垦等规定。
同时，转让过程中需要遵守公开、公平、公正的原则，维护土地转让市场秩序和公共利益。
只有遵循相关法律规定，工业用地转让才能合法有效地进行。
工业用地产权究竟有何不同？能否分割转让？工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。
今年8月中旬，东莞市人民政府办公室向各镇人民政府（街道办事处）、市府直属单位印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》。
《暂行办法》规定，在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。
且东莞市符合规定的科技园区产业用房将可以分栋、分层、分室进行分割销售。
这也是继青岛的产业园区产权分割开闸之后，东莞成为了全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割的城市。
在实际中，很多工业用地的产业园在进行产权分割时，大部分都只能做到独栋产权，按层分割已然不错，只有个别的可以做到小面积分割，东莞的分割方式堪称“终极”，单位之小堪比住宅商铺。
同时，东莞的分割办法也令工业用地产权分割问题再次成为热点。
前有派米雷，后有天安数码城，工业用地上的产权分割纠纷近两年似乎就没断过。
工业用地产权分割问题也衍生一系列企业违约追索的风险。
大概很多人都想不明白，所以会有网友发问168地产网，工业用地跟商业用地产权究竟有何分别，为何工业用地的产权分割显得如此吃力。
168地产网此次也来谈谈关于工业用地产权分割的问题，希望对大家有所帮助。
工业用地与商业用地的产权有何不同？土地使用年限不同。
根据《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。
”所以，工业用地产权为50年，商业用地为40年。
如果工业用地是通过出让而不是划拨得来的，即通过正常的招拍挂程序花钱买的，那么你就拥有完全的处置权，可以进行转让，土地在卖给别人，也就是转让的时候，要缴纳土地增值税。
1、南京南京市在2013年出台了《关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》。
对于产权分割，上述《意见》规定：一般工业用地及地上房屋不得分割转让、分割销售、分割抵押。
而科技研发用地及地上房屋需要分割转让销售的，需经过同意批准，且分割转让、销售的面积不超过总建筑面积的50%，销售对象为符合条件的科技研发企业或机构，不得转让、销售给个人。
按照新规，科技研发用地需要分割销售的，需要满足几个条件，包括（1）用地单位本身是经认定的高新技术企业、创新性企业；（2）取得开发园区、行政主管单位批准同意；（3）销售对象必须为符合开发园区、行政主管单位规定条件的科技研发企业。
东阳市人民政府办公室关于规范工业用地分割登记的意见各镇、乡人民政府，各街道办事处，市府各部门：为进一步规范工业用地分割登记行为，避免土地登记纠纷，提高土地登记规范化水平，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记办法》、《国土资源部关于规范土地登记的意见》以及《东阳市国有建设用地使用权转让和土地利用条件改变管理办法》等有关规定，结合我市实际，现就规范工业用地分割登记提出如下意见：一、本意见所称的分割登记是指东阳市行政区域内国有出让工业用地使用权因宗地分割引起的变更登记。
二、工业用地分割登记应同时具备以下条件：1.宗地应权属合法、界址清楚、面积准确；2.按照出让合同约定缴清全部土地使用权出让金和税费，并取得土地使用权证书；3.按照投资协议书和出让合同约定完成全部投资并达到约定亩产税收，房屋竣工经验收合格；4.符合规划，宗地分割后不影响使用功能并满足安全条件；5.无抵押、查封等限制权利的情形；6.如涉及股东(或合伙人)变化的，按东政发﹝2010﹞59号文件执行。
7.法律法规规定的其他条件。
三、工业用地分割登记按以下程序办理：工业用地分割由土地权利人向市国土资源局提出分割登记申请，填写《工业用地分割登记呈批表》并提交相关资料，经所在地镇乡人民政府、街道办事处(园区)、规划、经信部门签具意见，市国土资源部门审核后报市政府同意后办理。
园区工业厂房的权属与购置风险NO.1园区工业厂房分割转让的制度关于工业地产的转让，我国法律及相关地方政府均有相关规定，总体来说，工业地产的转让有别于普通商品房屋的转让，其转让多受地方政府及相关部门管控，这也造成工业地产转让合同在履行过程中产生了许多纠纷。
近年，我国地产行业已经发生微妙变化，住宅地产因政策调控和疫情反复等因素仍深陷低迷，商业地产则因城市化进程放缓而日趋平稳。
相形之下，工业地产的开发却呈现出上升趋势，多省市的地方政府近年来频出利好政策，大力开发产业园区，并允许园区物业可划分单位进行分割转让，以此吸引、鼓励制造业企业入驻和投资。
工业地产可按幢、层、间等单位进行分割式转让，不仅有利于解决大量中小制造商无力大规模拿地建厂的现实困境，实现工业地产的灵活供应，提高工业物业的利用率，而且还有助于引入上下游产业，形成区域制造业的规模化和集群化效应，以达到构建产业链之目的。
就现行法律规定而言，无论是作为法律的《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》，还是作为行政法规的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中均没有任何规定禁止或者限制工业地产进行分割转让，可见，从法律规范层面来看，工业地产分割转让并不存在制度障碍。
但是，很长一段时间内，地方政府在行政管理实践过程中，对于工业地产的分割销售均持谨慎和保守态度，原则上不允许工业物业进行分割销售，究其原因，除了保证招商引资的目的实现、防止改变土地用途、避免对公开出让制度造成冲击等原因之外，就政策方面来看，原国土资源部于2008年出台的《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》对工业项目的投资强度、容积率、建筑系数、办公及生活设施用地面积、绿地率等五项指标作出了详细规定，并明确指出“不符合《控制指标》要求的工业项目，不予供地或对项目用地面积予以核减”，这一政策要求一定程度上间接左右了地方政府的行政管理决策，加之工业用房通常系以楼栋为单位统一办理产权登记的，土地主管部门更不可能突破现有权属状态对产权进行分割登记和管理。
工业用地为什么不能进行分割转让工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证,使用者不能进行产权分割,无法进行转让和再开发。
目前的工业用地出让、使用政策规定，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。
在这种传统制度约束下，众多工业用地上的产权房只能出让使用权或租给其他企业，而且经常出现四五个企业共同在一个产权证下拥有使用权的情况。
其次，这也符合家族式企业升级转型的需要，有不少工业用地是一个家庭的几个兄弟合伙买下的，不可分割的规定限制了他们各自的发展;这些业态有不少介于传统工业制造和商业之间，需要更加灵活的产业空间。
随着企业转型，高新技术企业已经不需要太大面积的工厂厂房了，分割后可为其摊薄厂房使用、购买成本，同时也减轻了产权所有者的转让压力。
购买分割产权的企业拥有产权证后也方便出租或急需转让，能够获得稳定的产权。
由于此前的产权模式实施了很多年，短时间内调整规则难度很大，相关部门进行确权等工作的工作量会突然增加很多，还需要对涉及政策进行调整。
扩展资料：当把技术、经济上有直接依赖关系的工业组成联合企业时，如钢铁、石油化工、纺织、木材加工等联合企业，则需要很大用地。
可见影响工业用地大小的因素很多，规划中必须根据城市发展战略对不同类型的工业用地进行充分的调查分析，为未来的城市支柱产业留有足够的空间和弹性。
但同时也要注意工业发展应节约用地，充分利用和发挥城市土地市场和规划管理的作用，有效地控制城市工业用地的浪费现象。
形式2地形要求工业用地的自然坡度要和工业生产工艺、运输方式和排水坡度相适应。
利用重力运输的水泥厂、选矿厂应设于山坡地，对安全距离要求很高的厂宜布置在山坳或丘陵地带，有铁路运输时则应满足线路铺设要求。
形式3（3）水源要求安排工业项目时注意工业与农业用水的协调平衡。
由于冷却、工艺、原料、锅炉、冲洗以及空调的需要，如火力发电、造纸、纺织、化纤等，用水量很大的工业类型用地，应布置在供水量充沛可靠的地方，并注意与水源高差的问题。
工业用地分割转让案例
在工业用地转让过程中，分割转让是一种常见的方式。
下面我们以某工业园区的一宗分割转让案例为例，来介绍一下工业用地分割转让的具体操作流程及相关注意事项。
首先，这宗案例涉及到的工业园区位于某市中心地段，土地资源紧缺，因此该园区的工业用地十分抢手。
一家大型制造企业希望在该园区购买一块工业用地，但由于其规划项目的特殊性，需要将土地进行分割转让。
在这种情况下，园区管理部门首先要进行土地利用规划的调整，确保分割后的土地能够满足企业规划项目的需求，同时不影响园区整体的规划布局。
这一步骤需要与相关部门进行充分沟通，协调各方利益，确保土地规划的合理性和可行性。
接下来是土地分割手续的办理。
园区管理部门需要与国土资源部门一起，对土地进行测绘、划界，并办理相应的分割手续。
在这个过程中，要严格按照相关法律法规的规定，确保分割手续的合法性和规范性。
一旦分割手续办理完毕，接下来就是土地转让合同的签订。
在这个案例中，园区管理部门与企业进行了多轮谈判，最终达成了一致意见，确定了分割转让的具体方式、转让条件和转让价格等内容，并最终签订了土地转让合同。
最后，是土地使用权证的办理。
根据土地转让合同的约定，园区管理部门需要办理相应的土地使用权证手续，确保企业能够合法、稳定地使用分割后的土地，推动企业项目的顺利实施。
通过这个案例，我们可以看到工业用地分割转让的流程并不简单，需要园区管理部门、企业和相关部门之间的密切合作和充分沟通。
同时，也需要严格遵守相关法律法规，确保分割转让的合法性和规范性。
希望这个案例能够为其他园区管理部门和企业在工业用地分割转让过程中提供一定的借鉴和参考。
关于新时代工业物业分割和转让的意见为充分发挥土地要素在工业经济发展中的重要支撑作用，聚焦提高效率、提升效能、提增效益，推进工业用地提质增效，根据《不动产登记暂行条例》《省人民政府关于进一步推进工业用地提质增效促进工业经济高质量发展的通知》及《自然资源部省人民政府关于印发〈市盘活利用低效用地试点工作方案〉的通知》等政策文件精神，制定本实施意见。
现就有关事项通知如下：一、适用范围（一）本意见适用于纳入工业（产业）园区标准化建设项目工业物业所有权的分割和转让。
（二）控制性详细规划经市政府批复的工业园区和工业集中区，参照园区标准化项目实施项目招商“双审查”机制，即对拟招引入驻企业、单位面积厂房及配套设施拟售（租）价格先经由投资运营主体审核确认后，再报各园区指挥部或属地镇（街道）、经济开发区对业态类别、投入产出预期、厂房及配套设施售（租）价格进行复核审查通过后，报市政府同意，可参照本意见规定申请工业物业分割和分割转移登记。
二、申请条件（一）已取得出让工业用地的不动产权证书（或土地使用权证和房屋所有权证）；（二）未改变工业用地性质和建筑使用功能，且建筑符合结构安全性和消防安全要求（通过简化政策办理的房屋所有权证及不动产权证应取得有资质的单位出具消防安全评估报告和房屋结构可靠性鉴定合格报告）；（三）不存在超用地红线和超规划指标情形；（四）土地批准文件或土地出让合同约定工业物业产权不得分割或分割转让的除外；（五）无查封、无抵押（经抵押权人同意除外）等限制权利的情形；（六）实行5年过渡期政策，利用原有工业用地兴办信息服务、研发设计、创意文化、电子商务等新兴产业及我省鼓励发展的生产性或高科技服务业的，不得分割、分割转让工业物业产权；（七）采取国有划拨方式取得工业用地的，需补办出让手续；属于集体出让工业用地的还需经集体土地所有权人同意后，方可对宗地上的工业物业产权进行分割或转让，但集体土地出让合同有约定产权分割和转让不需再经集体土地所有权人同意的情形除外。
工业用地分割转让案例在工业发展迅速的今天，工业用地的需求日益增加，而有些企业可能需要分割或转让其拥有的工业用地。
下面我们以某工业园区为例，介绍一起工业用地分割转让的案例。
该工业园区位于城市郊区，总占地面积约为1000亩，是一处集生产、仓储、物流为一体的综合性工业园区。
由于园区规划调整和企业发展需求，部分企业需要分割或转让其拥有的工业用地。
首先，园区管理部门与相关企业进行沟通，了解其分割或转让用地的具体需求。
在明确了企业需求的基础上，园区管理部门进行了详细的规划和测绘工作，确定了可分割或转让的土地范围和面积。
其次，园区管理部门组织相关专业人员对土地进行评估，确定了土地的市场价值和合理转让价格。
同时，园区管理部门还协助企业办理了土地分割和转让手续，确保整个过程合法合规。
随后，园区管理部门积极开展宣传工作，利用园区内部资源和外部渠道，向潜在的购买者进行推介，吸引更多的企业或投资者参与到工业用地的分割和转让中来。
同时，园区还提供了相关的政策咨询和法律支持，帮助企业解决在分割转让过程中可能遇到的问题。
最后，经过一段时间的努力，园区成功地促成了数宗工业用地的分割和转让交易。
这些交易不仅满足了企业的发展需求，也为园区带来了新的发展机遇，促进了园区整体产业结构的优化和升级。
通过这个案例，我们可以看到，在工业用地分割转让过程中，园区管理部门发挥了重要作用，其积极的组织、规划、协调和服务能力，为企业提供了全方位的支持和保障，促成了一系列成功的分割转让交易。
同时，这也为其他工业园区提供了有益的借鉴和参考，帮助他们更好地应对工业用地分割转让的挑战，推动工业用地资源的合理配置和高效利用。
总之，工业用地分割转让是一个复杂而又重要的过程，需要园区管理部门和相关企业共同努力，精心策划和合理安排，才能实现双方的利益最大化。
希望通过这个案例的分享，能够为其他园区和企业在工业用地分割转让方面提供一些有益的启示和帮助。
让我们共同努力，推动工业用地资源的合理配置和高效利用，为工业发展注入新的活力和动力。
关于规范市城区国有工业建设用地使用权转让的意见为加强国有工业建设用地使用权转让管理，规范转让行为，推动工业经济调结构转方式促升级，依据国家相关法律法规政策，结合我市实际，现就规范市城区国有工业建设用地使用权转让提出如下意见：一、适用范围国有工业建设用地使用权转让是指土地使用者通过买卖、交换、作价出资（入股）和赠与等合法方式，将国有建设用地使用权及地上建筑物（含在建工程）转移给他人的行为。
原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。
本意见适用于迎江区、大观区、宜秀区、安庆经开区、高新区范围内出让国有工业建设用地使用权转让的管理。
二、转让条件（一）同时符合以下条件的国有工业建设用地使用权可以依法转让：1.转让人已取得国有建设用地使用权土地使用证；2.国有建设用地使用权人已按照出让合同约定投资开发建设并完成开发投资总额的25%以上或者已动工开发建设用地面积占应动工开发建设用地面积1/3以上。
租赁国有建设用地使用权已完成租赁合同约定的投资开发利用条件。
3.地上建（构）筑物（含在建工程）具有合法的来源证明，其中已建成房屋应取得房屋所有权证；在建工程应持有合法的建设工程规划许可证和施工许可证；4.受让方项目应符合国家产业政策、环保、能耗、安全等准入条件；5.不改变出让合同规定的土地用途和规划要求。
6.转让地价须符合地价管理有关规定，在土地转让价格明显低于市场价格时，政府享有优先购买权。
（二）有下列情形之一的，不得转让：1.已设定抵押登记未取得抵押权人书面同意的;2.已列入收回土地使用权范围的或政府已同意调整规划用途的；3.司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的;4.不符合土地出让合同、租赁合同或划拨决定书等约定（规定）的转让条件的；5.违法用地未处理或正在处理的；6.未经其他共有权人书面同意转让的；7.法律、法规规定禁止转让的其他情形。
第1篇一、引言工业用地是指用于工业生产、仓储、科研、教育、文化等用途的土地。
在我国，工业用地转让是土地市场的重要组成部分，对于促进经济发展、优化资源配置具有重要作用。
然而，由于工业用地转让涉及的法律关系复杂，法律法规尚不完善，因此在实际操作中存在诸多问题。
本文旨在对工业用地转让的法律规定进行梳理和分析，以期为相关当事人提供参考。
二、工业用地转让的概念及特征1. 概念工业用地转让，是指土地使用权人将土地使用权依法转移给他人的行为。
工业用地转让主要包括土地使用权出让、转让、互换、赠与等方式。
2. 特征（1）法律性：工业用地转让必须遵循国家法律法规，依法进行。
（2）经济性：工业用地转让是一种市场行为，涉及土地价格、交易费用等经济因素。
（3）权利义务性：转让双方在转让过程中，需明确各自的权利义务。
（4）合同性：工业用地转让以合同为依据，合同内容应全面、真实、合法。
三、工业用地转让的法律规定1. 《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法》是我国土地管理的基本法律，其中关于工业用地转让的规定如下：（1）工业用地使用权出让应当遵循公开、公平、公正的原则。
（2）工业用地使用权出让年限由国务院规定。
（3）土地使用权人可以依法转让土地使用权。
2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国房地产管理的基本法律，其中关于工业用地转让的规定如下：（1）土地使用权出让、转让、互换、赠与，应当签订书面合同。
（2）土地使用权转让，应当依法办理登记手续。
（3）土地使用权转让，不得损害国家利益和社会公共利益。
3. 《中华人民共和国物权法》《物权法》是我国物权制度的基本法律，其中关于工业用地转让的规定如下：（1）土地使用权人依法享有土地使用、收益、处分等权利。
（2）土地使用权人可以依法转让土地使用权。
（3）土地使用权转让，应当依法办理登记手续。
4. 《中华人民共和国合同法》《合同法》是我国合同制度的基本法律，其中关于工业用地转让的规定如下：（1）当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则。
柳州市人民政府关于印发《关于加强柳州市工业用地出让管理的若干规定》的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------柳州市人民政府关于印发《关于加强柳州市工业用地出让管理的若干规定》的通知柳政规〔2017〕3号各城区人民政府，市直机关各有关委、办、局，柳东新区、北部生态新区（阳和工业新区）管委会，各有关单位：《关于加强柳州市工业用地出让管理的若干规定》现将印发给你们，请认真组织实施。
柳州市人民政府2017年9月13日关于加强柳州市工业用地出让管理的若干规定第一条目的和依据为全面实施“存量优化、流量增效、质量提高”基本策略，充分发挥土地资源市场配置作用，促进柳州经济社会转型发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）等，制订本规定。
第二条定义及适用范围本规定所称工业用地出让全生命周期管理，是以提高土地利用质量和效益为目的，以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管，通过健全工业用地产业准入、综合效益评估、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出等经济、社会各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。
工业用地全生命周期分为三个部分：工业用地使用权的获得、工业厂房的建成和投产以及工业用地使用权的退出。
本规定所称长期租赁，是指市人民政府将国有建设用地使用权出租给使用者使用，由使用者（简称承租人）与市国土资源主管部门（出租人）签订一定期限的土地租赁合同并支付租金的行为。
本规定所称先租后让，是指市人民政府供应工业用地时设定一定的条件，先行以租赁方式向使用者供应土地，承租人在租赁期间开发、利用、经营土地达到约定条件后，可申请将租赁土地转为出让土地的供应方式。
政策解读：《关于工业标准厂房分割及分割转让的实施意见（试行）》临沂自然资源规划2023-09-0612:11发表于山东2023年8月30日，市政府办公室印发《关于工业标准厂房分割及分割转让的实施意见（试行）》（临政办字I2023）73号）（以下简称《意见》），为便于各县区、部门、企业和社会公众了解相关内容，现就政策制定背景、制定依据、主要内容等方面解读如下。
一、制定背景近年来，本市部分企业多次提出了工业标准厂房分割使用需求。
对此，市委、市政府高度重视，市人大、市政协、市纪委等分别开展了专题质询、协商和调研。
为提高土地利用率，满足企业入园生产、发展需求，2023年6月29日，市委办公室、市政府办公室联合印发的《临沂市优化营商环境若干措施的通知》（办字（2023）13号），在“便利不动产登记”部分，专门提出“实行工业厂房分割登记，破解中小企业发展难题”的要求。
旨在引导中小微企业入园发展，为我市工业经济转型升级、实现高质量发展，筑牢底层根基，建立政策支撑，同时破除制约工业企业发展的项目用地难、产权分割难、资产抵押难、资产盘活难等诸多现实问题。
二、制定依据本《意见》，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》《山东省建设用地使用权转让、出租、抵押交易实施细则（试行）》（鲁自然资规（2021）9号）等有关规定，结合我市实际制定。
三、主要内容《意见》共五部分，分别为适用范围、基本原则、条件及要求、办理程序、其他事项。
主要内容如下：（一）明确适用区域。
申请分割的项目，需在国家级、省级开发区及符合土地利用总体规划和城乡规划的工业集中区内。
（二）明确工业标准厂房概念。
工业标准厂房是指，在依法取得国有建设用地使用权的工业用地上，由政府统一规划、符合国家通用标准及行业要求的工业生产用房。
对于部分项目的建（构）筑物是否具备标准厂房功能，可从项目的规划设计方案和现状予以甄别，并由各县区人民政府（管委会）予以认定。
上海市松江区人民政府关于印发《松江区工业用地节余土地分割转让暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】上海市松江区人民政府办公室•【公布日期】2019.01.10•【字号】沪松府规〔2019〕2号•【施行日期】2019.01.10•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文上海市松江区人民政府关于印发《松江区工业用地节余土地分割转让暂行办法》的通知沪松府规〔2019〕2号各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门：经区政府同意，现将区规土局制定的《松江区工业用地节余土地分割转让暂行办法》予以印发，请遵照执行。
2019年1月10日松江区工业用地节余土地分割转让暂行办法第一条（目的和依据）为深化实施“以质量促发展、向存量要空间”的土地利用基本策略，进一步加强存量工业用地节余土地分割转让管理，更好地服务G60科创走廊建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国土资源部印发<关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案>的通知》（国土资发[2017]12号）、《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》（沪府办[2016]22号）、《上海市松江区关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》等有关规定，制定本办法。
第二条（适用范围）通过出让、依法登记取得房地产权证书的工业用地，在满足原土地权利人自身需要后节余的尚未开发的土地。
第三条（部门职责及审核要求）1、规土管理部门审核要点：（1）转让土地使用权的取得方式应为出让；（2）依法登记取得房地产权证书；（3）节余部分土地分割的合理、合规性由相关规划部门审定，应符合规划分割条件可独立开发，且规划土地用途未发生改变；（4）转让行为符合原出让合同的约定。
2、产业管理部门及所属街镇、园区管理机构审核要点：（1）全生命周期管理实施前出让的工业用地，应对地块已利用部分复核土地利用绩效，并由产业部门出具意见。
对分割后的地块需按现行全生命周期管理核提产业准入、土地利用绩效等要求，并符合松江区现行产业管理要求。
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律伴让法律服务更便捷！ 工业用地可以分割转让吗
工业用地可以分割转让吗?
目前的工业用地出让、使用政策规定，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。
建议允许工业用地分割转让。
业内表示，这种方法改变了此前该类房屋只能整栋拥有一个产权证的局面，可有效为工厂摊薄土地成本和出让压力，但由于此前各地多年都保持原有制度，短时间内调整较难。
在这种传统制度约束下，众多工业用地上的产权房只能出让使用权或租给其他企业，而且经常出现四五个企业共同在一个产权证下拥有使用权的情况，这些企业如再出让使用权就会出现权利分割不清的问题。
对于允许工业用地厂房分割转让的建议，首先，这将有利于降低改造成本，促进合作开发，因为一家企业自行改造一栋楼成本过高，若是能够寻找合作伙伴共同更新改造，利用效率会大大提高;其次，这也符合家族式企业升级转型的需要，有不少工业用地是一个家庭的几个兄弟合伙买下的，不可分割的规定限制了他们各自的发展;此外，产权可分割符合新兴业态的空间需求，土地再开发与产业转型升级存在紧密关联，而产业转型升级常常伴随着新业态的出现，这些业态有不少介于传统工业制造和商业之间，需要更加灵活的产业空间。
随着企业转型，高新技术企业已经不需要太大面积的工厂厂房了，分割后可为其摊薄厂房使用、购买成本，同时也减轻了产权所有者的转让压力，购买分割产权的企业拥有产权证后也方便出租或急需转让，能够获得稳定的产权。
由于此前的产权模式实施了很多年，短时间内调整规则难度很大，相关部门进行确权等工作的工作量会突然增加很多，还需要对涉及政策进行调整。
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