工程质保(保修)方案
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工程质保方案（初稿）
本项目共分为四个园区，其中一号园区、四号园区企业已经入住并投入使用，二号园区、三号园区尚未交付，但物业已开始进驻。
结合园区运营期间发生的维保事故特初步拟定以下质保方案。
一号园区：
目前一号园区已交付运营两年，目前存在绿化未移交，消防部分移交，厂房配套变压器安装后未绿化及地面未修复，供水及消防管道多次爆管等现象，因此对于一号园区质保分为以下方面进行。
一、土建工程
质保期限自移交之日起2年，按《建设工程质量管理条例》要求土建工程整体质保2年（主体工程和地基基础工程为本工程的合理使用年限），其中保温质保期5年，防水质保期5年。
存在问题：外墙装饰板、保温板局部破损、脱落（6#厂房西侧，8#厂房），外墙白色外墙防水涂料位置脱落（食堂）；窗户把手、支撑铰链损坏、缺失（7#厂房），卫生间防水质量一般，存在渗漏现象（宿舍楼）。
建议解决方案：原施工单位对破损、脱落部位进行更换，对窗户把手和支撑铰链等，损坏的进行更换，并预留百分之一的更换配件；对卫生间防水进行修补。
二、绿化工程
质保期限自移交之日起2年。
存在问题：绿化枯死大型树木较多；室外箱变安装位置周边
绿地破坏严重，地面不平整，多处黄土裸露；色块苗木多处枯死；绿化浇灌管道阀门质量一般，已多次损坏并更换。
建议解决方案：对枯死绿化进行补种后移交，对存在质量问题的管道阀门进行更换，并预留部分作为替换件使用。
三、附属道路及排水工程
质保期限自移交之日起2年。
存在问题：室外道路雨水井口处地势较高，雨水不能自动排出；宿舍楼阳台雨水管和厂房区雨水管、污水管未安装伸缩节，脱落严重（宿舍楼、9#厂房）；地下停车场排污泵部分存在故障，不能自动排水。
建议解决方案：在地势较低积存雨水处增加雨水井；对建筑物内雨水管、污水管增加伸缩装置，防止脱落产生裂缝；地下停车场排污泵进行一次整体检修待修复后进行移交。
对以上零部件预留百分之一作为配件更换。
四、给水工程
按《建设工程质量管理条例》要求给水管道质保期为2年，但考虑到该园区自2019年1月至今已爆管22次，所以建议延长质保期至5年。
存在问题：给水管道自投入使用以来多次爆管，部分管道闸阀关不死，维修不便；生活水箱和宿舍楼水箱焊缝位置局部渗漏渗漏，水箱防锈措施不到位，存在锈蚀现象。
建议解决方案：延长给水管道质保期限，对给水管道和阀门进行更换，对水箱进行防锈、防渗处理。
五、照明工程
质保期限自移交之日起2年。
存在问题：围墙灯线路安装不规范，线路接驳点防水未做好，短路故障较多；高杆路灯损坏率高，电线埋置深度不足，裸露在外；宿舍楼内房间里面卫生间灯和室内灯管故障率较高。
建议解决方案：对围墙灯供电线路重新排线，减少线路进水情况，对路灯电线重新埋置或采用明线布置；对损坏的灯具进行更换，并预留百分之五的更换配件。
六、消防工程
质保期限自移交之日起2年。
存在问题：一号园区消防系统只移交一半，其中3#厂房、6#厂房、7#厂房、8#厂房、9#厂房、10#厂房未进行移交，消防给水管网部分阀门松动无法闭合，其中7#厂房、8#厂房、10#厂房旁消防水阀关不死；9#厂房、10#厂房消防系统故障。
建议解决方案：对未移交厂房检查确认无缺陷问题后进行移交；对存在的问题进行维修，维修完成后，进行移交。
七、监控系统
质保期限自移交之日起2年。
存在问题：部分监控录像无信号。
建议解决方案：对整体监控系统进行检修一次，并对操作人员进行移交培训后移交。
八、设备机房
设备机房未做防尘处理，地面起砂，粉尘较多，影响设备使用寿命。
建议对设备机房地面进行处理后移交。
二、三、四号园区
由于二、三、四号园区尚未竣工验收，且四号园区已投入使用，建议工程质保期参照一号园区及《建设工程质量管理条例》执行，其中电梯及设备安装质保期为2年，自工程移交之日起计算。
备注：移交时间为承接查验后工程缺陷修复验收之日。
针对以上问题，特提出以下建议：
1、建议在股权回购款中扣除3%作为工程缺陷责任期质保金，在整体质保2年后给予返还。
质保期为5年的分部分项工程，出现质量缺陷问题在质保金退还后仍有原承建单位继续履行维保责任。
2、工程质保期开始后承建单位应委派项目工程维修负责人到阜阳盈田工业园区负责后续缺陷责任期内工程维保等相关事宜。
属于承包单位保修范围内的工程维修项目，承包单位应在接到维修通知之日2日内派人到现场进项修理，承包单位未能在接到维修通知后约定时间内派人修理或者未征得同意延迟维修的，视为承包单位主观上拒绝维修或放弃维修，我方将自行委托具有维修资格的专业维修人员进行修理，其消耗的相关修理费用从承包人质保金中扣除，不足部分我方有权另行追偿。
每次质保通知至质保结束的过程，发包人将以台账形式进行记录，记录情况作为质保期结束后结算质保金的重要依据。
