旧城区改造项目可行性研究报告

.

旧城区改造项目可行性研究报告旧城区改造项目

可行性研究报告

.

旧城区改造项目可行性研究报告目录第一章总论1.1 项目名称及建设单位概况1.2 项目概况1.3 可行性研究的范围和依据1.4 研究结论1.5 项目主要经济技术指标第二章项目建设的背景和必要性分析2.1 项目提出的背景2.2 项目建设的必要性分析第三章市场分析3.1国家宏观经济形势分析3.2**市经济形势分析3.3**市城市规划与发展定位3.4**市房地产发展及特点3.5本项目所在区域房地产板块市场分析3.6**市商业发展状况分析3.7本项目市场定位第四章拆迁安置补偿方案4.1用地范围现状4.2拆迁补偿办法第五章项目选址5.1 项目位置5.2 自然地理条件5.3 区位交通条件第六章项目建设规模与设计方案6.1建设规模6.2总平面布局6.3建筑与结构方案

.

旧城区改造项目可行性研究报告6.4建筑物装修设计6.5结构设计6.6主要建筑物一览表6.7供排水工程6.8采暖空调通风工程6.9电气工程6.10煤气工程6.11通信及闭路电视6.12消防工程6.13道路及场地6.14节绿化工程第七章环境保护与劳动安全防护7.1本项目的环境意义7.2废水、废气、废物的处理7.3各种设备的环保措施7.4施工期间的环保措施7.5劳动保护与安全防护第八章节能8.1设计原则及依据8.2节能措施第九章工程进度计划第十章项目的销售计划与策略10.1销售计划10.2销售渠道策略10.3促销措施-灵活多样第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算11.2资金筹措方案

.

旧城区改造项目可行性研究报告11.3资金使用计划第十二章财务效益评价12.1营业收入、营业税金及附加测算12.2总成本费用测算12.3财务指标表12.4盈利能力分析12.5贷款偿还能力分析12.6不确定性分析12.7财务评价结论第十三章主要风险分析与风险管理13.1主要风险分析13.2风险管理

附表1、建设项目投资估算表2、项目投资计划与资金筹措表3、项目营业收入、营业税金及附加表4、项目总成本费用估算表5、项目利润测算表6、项目投资现金流量表7、项目敏感性分析表8、项目借款还本付息表

.

旧城区改造项目可行性研究报告第一章总论

1.1 项目名称及建设单位概况1.1.1项目名称：某区旧城区改造项目（暂定名：TQ国际广场）1.1.2建设单位：某某有限公司TQ建设工程有限公司1.1.3项目负责人: CY 1.1.4建设单位概况：某某有限公司为TQ集团公司成立的子公司，法人代表人CY，本项目由某某有限公司与兄弟公司TQ建设工程有限公司联合建设。某某有限公司负责项目管理，项目具体实施由TQ建设工程有限公司组织进行。TQ建设工程有限公司成立于2005年12月30日，注册资金6000万元，法人代表***，法定地址**WH市东西湖区东山经济小区88号。公司现已建立了完善的企业法人治理结构，董事会是TQ建设工程有限公司的最高权力机构，实行董事会领导下的总经理负责制，公司健全了企业管理制度，实行全员聘用制、岗位责任制和考核激励机制。公司下设七部一室：市场拓展部、计划财务部、营销企划部、公关事务部、审计部、工程部、材料采购部、综合办公室。现有员工980人，其中高级技术管理人员26人，工程师28人，助理工程师108人，其他各类技术人员300人，特种作业人员136人，持证上岗的建造师及项目经理资格人员38人，拥有各类建筑施工设备100多台套，公司装备精良，施工技术先进，管理力量雄厚。公司通过了ISO9001质量管理体系认证、ISO14001环境管理体系认证，GB/T28001职业健康安全管理体系认证。公司企业资质为“房屋建筑工程施工总承包”二级，能够承担高度28层以下、单跨跨度36米以下的房屋建筑工程和120米高度的构筑物，还能够承担钢结构工程、建筑装修装饰工程、机电设备安装工程等。近年来，公司业务发展迅猛，建设足迹遍布湖北WH、荆门、钟祥、监利等地市县，建设项目主要包括商品房建设、批发市场该造、农贸市场改造、旧房改造等，累计建设建筑面积已达600多万平方米，在业内享有较高知名度，企业发展目标为立足WH，辐射全省，走向全国。

.

旧城区改造项目可行性研究报告1.2 项目概况1.2.1项目名称：某区旧城区改造项目（TQ国际广场）1.2.2建设地址：项目地块东临凯旋路，西临威海路，北临宜兴路，南临长江路，该项目位于凯旋格、威海路、宜兴路交叉处的三角地块，是**市核心商业区域。项目计划总投资约7亿元，项目占地100余亩(其中家电市场面积约40亩，城中村约40亩，企事业单位及绿化面积20亩)，总建筑面积约20万平方米(其中市场商铺面积约10万平米，商住面积约10万平米)。商品大世界市场升级及城中村改造后，大市场建成初期年销售额10亿元，初期年税收额1.2亿元，可新增带动就业人数4000人, 间接受惠人数达1万多人。项目的建设是为加快**城市建设，促进商贸物流的发展，进一步提升**市品位，根据某区人民政府与某某有限公司签订的协议，拟对商品大世界综合大市场进行升级改造，倾力打造成为包括家电、数码产品、服装鞋帽、商务办公、住宅、餐饮、休闲娱乐中心等具有现代市场理念的综合型大市场。该区域优越地理环境，为本项目的实施提供了良好的市场前景，相信该项目建成之后，会使该地区更加繁华、靓丽，成为**市一颗耀眼的明珠。

1.3 可行性研究的范围和依据1.3.1可行性研究的范围某区旧城区改造项目为某区商品大世界旧城区改造与综合市场升级改造开发建设项目，研究范围为拟建项目包括建设家用电器、数码产品、服装鞋帽、商务办公、高尚住宅、休闲娱乐中心在内的综合性大市场的建设开发及出售。1.3.2可行性研究要点1、项目建设的必要性分析2、市场分析及预测3、项目选址概况4、工程设计方案5、投资估算及资金筹措6、财务效益评价1.3.3可行性研究的依据

.

旧城区改造项目可行性研究报告1、中华人民共和国和**市现行的有关法律、法规2、**市商品大世界综合大市场升级及旧城区改造引资建设项目协议书3、国家发改委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》4、《HN省建设工程投资估算指标》5、《HN省建设工程其他费用暂行标准》6、《HN省建设工程概算指标》7、《建设项目经济评价方法与参数》8、**市城市规划1.4 研究结论由于项目具有优越的地理位置和良好的外部社会环境，具有潜在的巨大商机。项目的总体设计充分考虑了绿地景观系统，生态环境系统等软件环境，硬件设施的设计，充分考虑了以人为本的商业、办公、住宅和谐统一的设计理念，预期销售前景良好。项目的投资利润率25.4% ，销售利润率48.53%，所得税后财务内部收益率77.99%，所得税后投资回收期2.46 ，贷款偿还期3年，财务测算指标均为优良，能创造良好的经济效益和社会效益。

1.5项目主要经济技术指标序号指标名称单位估算值备注一技术指标1 总用地面积㎡66211 2 总建筑面积㎡221382 不含地下室其中：商业㎡159290 住宅㎡46287 办公㎡15805 地下车库㎡43634 3 容积率2.6 4 建筑密度% 31.57 5 绿地率% 30 6 停车位个1150 地上150个，地下1000个二财务指标1 项目总投资万元70084.06 其中：企业自筹万元30084.6 股东投入万元10000.00

.

旧城区改造项目可行性研究报告股东借款万元22000.00 银行贷款万元8000.00 2 营业收入万元184126.8 3 利润总额万元89019.02 4 投资利润率% 25.4 5 销售利润率% 48.35 6 累计净现金流量万元66764.26 税后7 财务内部收益率% 77.99 税后8 投资回收期年2.46 含建设期9 贷款偿还期年3 含建设期

第二章项目建设的背景和必要性分析

2.1项目提出的背景**地处苏豫鲁皖四省交界处，京九铁路与陇海铁路的交叉点上，交通便利，素有“豫东门户”“中原锁钥”之称，地理位置优越，具有浓厚的历史文化底蕴，历代为兵家、商家必争之地。**是HN东部最大城市，华中有影响力的特大城市，是苏鲁豫皖交界处区域性中心城市，是淮海经济区中心城市，中原经济区区域性中心城市及东部经济核心增长极。**是中国东引西进、通达南北的桥头堡和国家促进中部地区崛起的“两纵两横”经济带的四大交汇城市之一。**地处东部沿海发达地区和中部地区的过渡地带，是HN省距离出海口最近的省辖市。该市1997年撤地设市，城区设梁园区和##区，辖永城市、夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权六县一市，总面积10704平方公里，其中市区面积91.9平方公里，全市人口824.37万人，其中市区人口91.6万人。**是国家大型能源基地、石油化工基地、煤化工基地，是豫东政治、经济、文化、科教、物流、交通、商贸、金融中心，是国务院批准的内陆对外开放城市，是中国首批对外开放的中国历史文化名城之一和新亚欧大陆桥中国段六大中心城市之一。近年来，**市政府加快城市建设步伐，立足把区域性优势转化成城市

.

旧城区改造项目可行性研究报告发展动力，最大限度的提升城市功能和品味，积极构筑“大商贸、大市场、大流通”的发展格局，积极推进建设实施区域性商贸物流中心城市战略，因此对原有城市功能进行升级和旧城区改造已迫在眉睫。为此，**市政府出台了多项针对旧城区改造、棚户区改造和招商引资等各项优惠政策，为各投资方营造良好的投资建设环境。2.2项目建设的必要性2.2.1完善城市功能升级，提高城市品味，增加产业聚集度的需要本项目的实施，是**市建设形成“大商贸、大市场、大流通”格局的重要环节，本项目完成后，将吸引众多有实力的商家入驻，产业集聚度大幅增加，从而为实现增加城市活力，提升城市品位，为实现城市经济快速发展提供新的动力。2.2.2改善经营环境，扩大营业面积，增加营业业务的需要本项目实施后，拆除了旧有建筑物，同时也改善了该区域脏乱差的状况，提升了城市档次和城市形象，规划的商业区域也为改善商业环境起到积极的作用。2.2.3改善居民居住生活环境的需要现该区域人居环境嘈杂混乱。项目实施后，改善了周边居民居住生活环境，使之从繁杂走向繁华，极大的提升居民生活空间的品味。

第三章市场分析

3.1国家宏观经济形势分析2010年面对极为复杂的国内外经济环境和极为严峻的各类自然灾害和各种重大挑战，党中央、国务院审时度势，科学决策，团结带领全国各族人民，深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用，有效应对国际金融危机冲击，国民经济运行态势总体良好。根据国家统计局资料，2010年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；

.

旧城区改造项目可行性研究报告第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。其中：1、投资保持较快增长，投资结构继续改善。全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%。其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%，回落5.9个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长19.7%，回落7.6个百分点。在城镇投资中，第一产业投资增长18.2%，第二产业投资增长23.2%，第三产业投资增长25.6%。分地区看，东部地区投资增长22.8%，中部地区增长26.9%，西部地区增长26.2%。全年房地产开发投资48267亿元，增长33.2%。2、消费平稳较快增长，热点商品销售旺盛。全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%；扣除价格因素，实际增长14.8%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额133689亿元，增长18.8%；乡村消费品零售额20865亿元，增长16.1%。按消费形态分，餐饮收入17636亿元，增长18.0%；商品零售136918亿元，增长18.5%。其中，限额以上企业（单位）商品零售额58056亿元，增长29.9%。热点消费快速增长。其中，金银珠宝类增长46.0%，家具类增长37.2%，汽车类增长34.8%，家用电器和音像器材类增长27.7%。3、城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长10.7%，转移性收入增长12.8%，经营净收入增长12.1%，财产性收入增长20.5%。农村居民人均纯收入5919元，增长14.9%，扣除价格因素，实际增长10.9%。其中，工资性收入增长17.9%，家庭经营纯收入增长12.1%，财产性收入增长21.0%，转移性收入增长13.8%。4、货币供应量稳定增长，人民币存贷款增量减少。12月末，广义货币（M2）余额72.6万亿元，比上年末增长19.7%，增幅同比回落8.0个百分点；狭义货币（M1）26.7万亿元，增长21.2%，回落11.2个百分点；流通中货币（M0）4.5万亿元，增长16.7%，加快4.9个百分点。金融机构人民币各项贷款余额47.9万亿元，比年初增加7.9万亿元，比上年少增1.6万亿元；各项存款余额71.8万亿元，比年初增加12.0万亿元，少增1.1万亿元。当前，国民经济正处于由回升向稳定增长转变的关键时期，中央要求各地方