民法中的不动产物权与抵押权

1 / 12 《民法典》“蜕变”中的担保物权制度 一直以来，我国担保领域的法律法规较为分散，且不同规范间的规则不统一，实践中引发了各种各样的问题。《民法典》的颁布，统一了担保领域的法律适用，回应及完善了司法实践中的诸多难题。在立法体例上，《民法典》未设统一的担保篇，而是根据不同担保类型的特点，将其分布在不同的章节。本文主要就《民法典》物权编第四分编担保物权的相关规定，对现行规定作出的较为重要的修订及其影响进行梳理。 一、明确非典型担保合同的效力 2 / 12 【规范背景】 在我国物债二分的权利体系下，受物权法定原则的限制，担保物权的种类有限。然而，在典型担保物权之外，商事交易主体还创设了大量具有担保功能的交易模式，例如，所有权保留合同之出卖人享有的所有权，通常具有担保标的物买卖价金清偿的功能；融资租赁合同之出租人享有的所有权，通常具有担保标的物租金清偿的功能。 《民法典》第388条明确了担保合同的范围不再仅限于抵押合同、质押合同等典型担保合同，在法律层面认可了有担保功能的非典型担保合同的效力。 【实务指引】 1.非典型担保手段通常包括让与担保、所有权保留、融资租赁、保理等类型。 2.非典型担保模式，可适用典型担保规则，无论其交易结构如何创新变化，其权利设立、公示、实现、顺位规则都是统一的。当事人在非典型担保合同中，未对权利义务进行明确约定时，典型担保规则可以起到补充当事人意思表示的作用。 3 / 12 3.以法律、行政法规未禁止抵押或者质押的动产、不动产设定担保物权的，或以法律、行政法规没有规定的财产性权利设定权利质权的，担保权人应尽可能办理登记手续，以产生对抗效力。例如，在保理关系中，多个保理人对同一应收账款享有的债权，按照登记时间的先后顺序取得应收账款；在融资租赁关系中出租人对租赁物享有的所有权，在买卖关系中出卖人对标的物保留的所有权，经登记产生对抗善意第三人的效力。如果未经登记且合同不存在法定无效情形，担保权仍在当事人之间有效，并具有对抗无担保债权人的效力，当事人可依据合同约定就担保财产处置所得价款进行优先受偿，但不产生对抗善意第三人的效力。 4.商业银行等金融机构在接受融资人提供的非典型担保时，应重点关注担保财产的流通性和可处置性，基础交易的真实性，保障担保权利的顺利实现。 二、取消流押、流质条款的禁止性规定 4 / 12 【规范背景】 《物权法》第186条、第211条绝对禁止流押、流质条款，其立法原意是保护担保人权益，但绝对禁止也可能会损害当事人间的意思自治，不利于担保财产价值的最大化。 《民法典》第401条、第428条对“禁止流押、流质”的条款表述予以调整，不再绝对禁止当事人约定流押、质押条款。 【规范要点】 1.不再绝对禁止当事人约定流押、质押条款，体现了在债权人与债务人经济地位趋于平等的背景下，对当事人间基于意思自治所作交易安排的尊重。 2.体现了区分原则，当事人约定担保财产直接归抵押权人所有，约定有效，但债权人只能依法就担保财产优先受偿，不能直接产生担保财产物权变动的效 5 / 12 力。 三、明确动产抵押中正常经营买受人对抗抵押人规则 【规范背景】 《物权法》第189条第2款规定，设立在先的动产浮动抵押，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。 6 / 12 《民法典》第404条将该规则扩大适用于整个动产抵押领域。动产抵押未以交付公示，即使办理了抵押登记，仍不能有效公示动产抵押权的归属状况，为保护抵押动产买受人的交易安全，平衡融资与正常经营买受人的需求，《民法典》采取了阻断抵押权追及效力的方式（所谓追及效力指标的物无论辗转落入何人之手，除法律另有规定外，物权人均可追及至物之所在行使物权的法律效力），保障在正常经营活动中，支付合理价款并取得抵押动产的买受人之权利优于在先抵押权人的权利。 【规范要点】 1.系属动产抵押权登记对抗效力的例外。对于买受人而言，其在正常生产经营活动中购买动产的，即使买受人知道或者应当知道该动产上已设有抵押权，也不受该抵押权的拘束，只要支付合理价款并取得动产的，其所有权即可阻断抵押权的追及效力。 2.对于抵押权人而言，由于该规定削弱了其享有的抵押权的担保效力，因此抵押权人可通过附加其他增信措施来保障其债权的实现。 7 / 12 四、明确在先设立并转移占有的租赁权对抗抵押权规则 【规范背景】 《物权法》第190条规定，在“先租后抵”的情形下“抵押不破租赁”，但并未明确“抵押财产已出租”的判断标准。实践中，证明抵押财产已出租的依据通常为租赁合同，因此可能出现抵押人通过倒签租赁合同制造“先租后抵”的假象，严重损害抵押权人利益。 《民法典》第405条补充规定“转移占有”这一标准。 【规范要点】 1.“抵押不破租赁”的前提有二：一是存在有效租赁合同，二是抵押财产已转移占有。 2.判断租赁权和抵押权的成立时间先后顺序的标准为“抵押权设立”，即动产抵押合同成立或不动产抵押登记办理完毕。 【实务指引】 1.对于承租人而言，在签订租赁合同前，应向有关登记机关查询租赁物上是否存在其他在先权利；签订租赁合同后，应及时转移租赁物的占有，避免因在先权利人实现权利而导致自身利益受损。 2.根据《民法典》第403条之规定，“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”，动产抵押权仍以登 8 / 12 记为对抗要件。对于动产抵押权人，应及时办理抵押登记手续，否则可能面临法院裁判的不确定性。 3.抵押权人对“未出租、未转移占有”负证明责任。抵押权人在接受抵押增信前，需对抵押物的实际占有情况采取尽职调查、实地查看，判断该抵押物之上是否存在其他在先权利。同时留存相应证据，避免日后抵押人恶意倒签合同时，难以证明抵押权设立时，该抵押物并未转移占有，不存在可以对抗抵押权的租赁权。 五、允许抵押人转移抵押财产，明确抵押权具有追及效力 9 / 12 【规范背景】 《物权法》第191条规定，在抵押人未经抵押权人同意而转让抵押物的情形下，难以明确转让合同效力以及物权变动结果；在抵押权人同意转让抵押财产的情形下，难以明确抵押权人是否可追及抵押物之所在而行使抵押权。同时，一揽子禁止抵押人在未经抵押权人同意时转让抵押物，并不利于实现抵押财产的流通价值。 我国物权理论认为，抵押人对抵押物所享有的占有、使用、收益和处分的权利，其不因抵押权设立而丧失，抵押人转让抵押财产的，抵押权人可追及抵押物之处而行使抵押权，依法就抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。《民法典》第406条是对抵押物转让规则的“正本清源”。 【规范要点】 1.抵押权人与抵押人之间有约定的，从其约定，没有约定的，抵押人转让抵押财产无需抵押权人同意，但应及时通知抵押权人。 2.转让抵押财产并不阻断抵押权的追及效力，抵押权人可追及至物之所在行使抵押权。 10 / 12 3.抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权实现的，可以要求以转让价款提前清偿或提存。 【实务指引】 1.已经办理抵押登记的抵押物转让的，抵押权人行使抵押权不存在障碍。未办理抵押登记的抵押物转让的，若受让人知情，则抵押权人行使抵押权也不存在障碍；若受让人不知情，可能因受让人善意取得抵押物，而阻断抵押权的追及效力。 2.在金融业务中，金融机构往往是抵押权人，比如商业银行常见的抵押经营贷款，抵押消费贷款等，金融机构务必重视办理登记，以保障债权安全。 六、新设购买价金担保权超优先规则 11 / 12 【规范背景】 在商事买卖交易中，基于降低现金交易成本、提高交易效率、增加交易数量的考虑，经常出现买受人以其购买的标的物为价金债权提供担保的交易模式。但“交付标的物”的时间往往早于“办理出卖人抵押权登记”的时间，若买受人在交付后、出卖人抵押权登记前，在该标的物上为他人设立其他担保物权（或买受人已就其现有及将有的生产设备、原材料等设定了浮动抵押），出卖人作为公示在后的担保物权人，将可能面临价金债权无法实现的风险，导致商事主体的交易意愿降低，不利于快速融资和商品流转。 为保障出卖人收回买卖标的物转让价款，《民法典》新设购买价金担保权超优先规则，赋予出卖人在所有权保留制度之外的债权实现路径。 【规范要点】 1.抵押物为买卖的动产。 2.抵押权所担保的债权为买卖该动产的价金债权。 3.需于买卖动产交付后十日内，办理动产抵押权登记。这是购买价金担保权取得超优先顺位的程序要件。在解释上，担保权人必须在十日内办理正确的动产担保登记，包括标的物明确、担保人姓名或名称正确等，此程序要件才视为满足。 12 / 12 4.必须是同一债务人为他人设立了购买价金担保权和其他竞存的动产担保权。如果不同的债务人在同一动产上为不同的担保权人设立了购买价金担保权和其他竞存的动产担保权，购买价金担保权即不具有超优先顺位。 【实务指引】 1.为保障买卖合同债权的实现，出卖人可采用两种方式保障债权实现，一是所有权保留交易，属于非典型担保；二是在买卖标的物上设立购买价金担保权，属于典型担保。 2.在非所有权保留的买卖交易中，对于赊销或分期付款的大额标的物，出卖人可采取转让后及时办理抵押登记的方式，以取得对转让标的物的购买价金担保权，担保转让价金债权的实现。 3.采取设立购买价金担保权的方式保证债权实现的，在债务人到期无法支付转让价金时，可以选择通过普通诉讼程序，或实现担保物权案件的特别程序来主张担保物权，直接请求法院将标的物进行拍卖、变卖。

公共基础知识系统讲义

第七章 民法典之物权

第一节 物权通则

一、物权概念

物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益

物权和担保物权。

二、物权变动

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不

发生效力，但是法律另有规定的除外。

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二节 所有权

一、概述

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

二、专属于国家的财产

法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。

（1）矿藏、水流、海域属于国家所有。

（2）无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权。

（3）城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土 第一篇 法律知识

地，属于国家所有。

（4）无线电频谱资源属于国家所有。

（5）国防资产属于国家所有。

国有财产由国务院代表国家行使所有权。法律另有规定的，依照其规定。

三、业主的建筑物区分所有权

（一）概述

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的

共有部分享有共有和共同管理的权利。

（二）业主共同决定事项

下列事项由业主共同决定：

（1）制定和修改业主大会议事规则；

（2）制定和修改管理规约；

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（5）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（6）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（7）改建、重建建筑物及其附属设施；

（8）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（9）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三

分之二以上的业主参与表决。决定前述第6项至第8项规定的事项，应当经参与表决

专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前

述其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业

论德国民法上的不动产物权善意取得制度

; 善意取得制度是物权法的一项重要制度，其设立的宗旨在于维护物权交易的动态安全，并协调与平衡真实物权人与第三人之间的利益关系。我国的善意取得理论基本上是采用主观善意的判断标准，此种判断标准在理论上和实践中都具有较大缺陷。 ; 一、善意取得概念的界定——主观善意与客观善意

; 罗马法以来确立的善意取得制度与德国法上的善意取得制度在法律根据、法理基础及基本规则的设置上均有很大不同。为期明确，本文首先对德国法上的善意取得的概念作一分析和界定。

; （一）; 主观善意主义

; 善意取得制度乃物权法的基本制度之一。在我国的物权法著作中，一般将善意取得制度置于动产物权的得失丧变中作讨论，并将善意取得仅限于动产及其限制物权的取得。[[1]]善意取得，又称即时取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产，如果他将该动产转让给第三人而受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该动产的所有权或其他物权。[[2]]或者也可将善意取得概括为：即如果第三人对前手交易的瑕疵不知情或者不应知情时，其对标的物的取得即不受原权利人的追夺。[[3]]由此可以看出，善意取得制度具有三个基本特征：

; 其一，善意取得制度仅适用于动产物权，不动产物权不适用。

; 其二，强调第三人的主观善意，即对于第三人的取得是否予以保护是以第三人对于其前手交易瑕疵是否知情为标准，对其前手交易瑕疵不知情或不应知情的，为善意第三人，其取得的物权受法律保护，不受原权利人的追夺。反之，对其前手交易瑕疵知情的，则为恶意第三人，不能取得该物权。

; 其三，该善意取得制度与物权公示原则相脱离。因为物权为绝对权、支配权，具有对世性和排他性，故物权法建立了物权公示原则——不动产物权变动的登记原则与动产物权变动的交付原则，要求在发生物权变动时必须进行公示，以便于以一种客观化的方式保护第三人。但善意取得制度不要求当事人意思的客观化，只从主观上认定当事人的意思，这就脱离了物权公示原则。[[4]]

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民法中三种担保物权的区别

民法是事业单位考试中法律部分考得最多的一部法律，物权是民法中的一个重要内容，其中抵押权、质押权和留置权是担保物权的三种形式，他们都是指当债务人到期不履行债务，债权人依法享有就担保财产优先受偿的权利。这三个法学概念不仅在生活中常用而且在考试中常考，但大家对这个部分的知识点常常不是十分熟悉，对这三个概念无法准确区分，在考试中经常容易做错，因此，华图教育特通过例子来对此说明，以去除大家认知上的疑难和障碍。

一、三个概念

1、抵押，指债权人对债务人或第三人不移转占有而用作债权担保的财产，当债务人不履行债务时，以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

2、质押，指债务人或第三人将其动产或权利凭证移交债权人占有，以该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

3、留置，指当债务人不按照合同约定的期限履行债务时，债权人有权依照法律规定留置该财产，以折价或拍卖、变卖该留置物，从所得价款中优先受偿。

二、举例说明

单纯通过法律术语解释，可能很多同学不太明白，现在举三个通俗易懂的例子来帮助大家理解和比较一下三者的不同点：

1、抵押

假如你要找银行贷款，你把房子抵押给银行，但是房子还是你在住，这里房子是标的物，没有转移给银行，这种情况就是抵押。当你到期无法偿还贷款，银行就有权处理该房产，优先受偿。

2、质押

比如你找邻居借5000块钱，写借条说明下个月还，并把自己心爱的iPhone6s质押给邻居，这里标的物是iPhone6s，标的物必须要转移给邻居，这种情况就是质押。如果你到期没有还钱，邻居就有权将iPhone6s折价或者以拍卖、变卖iPhone6s的价款优先受偿。

3、留置 宜昌华图 以教育推动社会进步