2004天津地产分析报告

天津市房地产管理局关于原有住宅小区公共设施维修基金归集追缴办事程序及有关问题的办理意见文章属性•【制定机关】天津市房地产管理局•【公布日期】2004.03.08•【字号】津房物管[2004]95号•【施行日期】2004.03.08•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】住房保障正文天津市房地产管理局关于原有住宅小区公共设施维修基金归集追缴办事程序及有关问题的办理意见（津房物管[2004]95号）根据《天津市商品住宅维修基金管理办法》（津政发〔2002〕90号）和《关于归集追缴原有住宅小区公共设施维修基金的工作意见》（津政发〔2004〕8号）的规定，制定本程序及意见。

一、程序（一）登记凡缴存原有住宅公共设施维修基金的房地产开发建设单位，应先到天津市物业管理中心（以下简称市物业中心）办理相关手续，填写《原有住宅公共设施维修基金缴存单位登记表》（附件1）、《原有住宅小区公共设施维修基金缴存登记表》（附件2），并提供以下证件（原件及复印件）：1、《建设工程规划许可证》或《房地产实测报告》2、《工程结算单》或《天津市建设工程施工合同》等有关建安工程费的合同及证明凡未及时缴存维修基金的房地产开发建设单位，由市物业中心向其下发《原有住宅维修基金缴存通知》（附件3），自通知下发之日起，在15日内办理登记手续。

（二）查验市物业中心对下列事项进行查验：1、提供的证件和资料的复印件与原件是否相符。

2、可以提供《房地产实测报告》的房地产开发建设单位的，需按照总建筑面积确认每套房屋建筑面积；若无法提供的，则按照《建设工程规划许可证》确认该项目总建筑面积。

（三）签约经过公示后，房地产开发建设单位与市物业中心签订《原有住宅维修基金缴存协议书》（附件7），市物业中心开具《原有住宅维修基金交款通知》（附件4）。

对于维修基金数额较大的（100万元以上），要求年内分期付款的房地产开发建设单位，可以在维修基金缴存协议里约定分期缴存的时间和金额。

天津市西青区房地产市场调研报告一、区域概况西青区位于天津市中心西部，总面积约415平方公里，下辖13个街道办事处和2个镇。

该区地理位置优越，交通便利，拥有众多的商业中心、高科技园区和文化景点。

同时，西青区也具备良好的生态环境，是一个宜居的居住区。

二、供需情况目前，在西青区的房地产市场上，供需矛盾较为突出。

随着人口的持续增长和城市化进程的推进，住房需求量不断增加，但供应量相对有限。

据统计数据显示，目前西青区的空房率仅为5%左右，说明了该区域的房子供不应求的现状。

三、价格走势在供需矛盾的背景下，西青区的房地产价格也呈现出上涨的趋势。

根据市场调研数据显示，2024年，西青区的房价指数较去年同期上涨了10%左右。

特别是一些热门地段和高档小区的房价上涨幅度更加明显。

四、市场潜力虽然西青区的房地产市场供需矛盾突出，但在全市的发展规划和政府的支持下，该区域的房地产市场仍然具备很大的潜力。

首先，西青区的地理位置优越，交通便利，能够为居民提供良好的生活环境。

同时，该区域还聚集了众多的高科技企业和高校，吸引了大量的年轻人前往就业和学习，增加了居民的购房需求。

其次，西青区还有一定的土地储备，有能力满足未来的房地产需求。

五、风险和建议尽管西青区的房地产市场潜力巨大，但也存在一定的风险。

首先，政府的宏观调控政策可能会对房价产生影响，投资者需要注意政策的变化。

其次，目前的供需矛盾可能会导致房价的进一步上涨，投资者需要谨慎选择购房时机。

最后，西青区的房地产市场竞争激烈，开发商需要注重产品的差异化和品质的提升，以满足消费者的需求。

针对上述风险，我们建议，首先，政府应加大对西青区房地产市场的规划和监管力度，确保市场的健康发展。

其次，开发商应注重产品的品质和服务的提升，提高竞争力。

最后，投资者应根据自身情况和需求，合理选择购房时机，谨慎投资。

总之，天津市西青区的房地产市场具备巨大的潜力，但也存在一些风险和挑战。

政府、开发商和投资者应共同努力，通过合理规划和管理，推动该区域的房地产市场健康发展。

天津市房地产开发形势分析报告按照建设部通知要求，现将天津2003年房地产开发完成情况和2004年形势分析汇报如下。

一、2003年完成情况总体上看，2003年，天津房地产业保持了持续、快速、健康发展的好势头。

主要表现在五个方面。

（一）房地产投资、施工形势持续趋好，增幅提高，与国民经济发展保持了合理的比例关系2003年天津房地产业的发展态势良好，房地产投资、施工、销售等指标全面增长。

房地产施工面积同比增长。

房地产投资完成210亿元，同比增长20%。

房地产施工面积1950万平方米，竣工832万平方米。

其中住宅施工面积1700万平方米，竣工750万平方米，同比增长12%。

总体上看，天津房地产业投资有三个特点：一是与全市经济保持了协调发展。

今年天津GDP增幅为14.3%，是近几年增幅最高的一年。

全市固定资产投资完成1040亿元，同比增长28%。

房地产投资所占比例为20%，投资增幅为20%，房地产投资规模和增幅合理，与全市经济总量增长和投资增长总体上保持了同步态势。

二是民营企业成为投资的主要力量。

伴随着房地产市场机制的不断完善，民营企业已成为房地产投资的主体。

民营企业预计全年完成投资172亿元，占全市房地产投资的82%。

三是外地投资商大量来津，带动了全国房地产投资向我市流动。

2003年，共有11家外地企业在津正式投资房地产项目开发，全年完成投资15亿元，同比增长50%，占全市房地产投资的7%，更多的外地开发企业已确立在津投资意向，正在积极洽谈项目，天津正在吸引全国开发企业的目光。

（二）全市商品房市场销售活跃2003年商品房销售1022万平方米，同比增长55%，是我市商品房销售量最高的一年，首次突破1000万平方米。

其中现房销售790万平方米，同比增长40%。

商品房销售金额285.7亿元，同比增长68%。

商品房平均销售价格2795元/平方米，同比增长7.3%。

全市存量房销售688万平方米、86.4亿元，分别比去年同期增长95%和116%。

要点提示★2004年房地产投资增长幅度逐月落低，1-6月份增长幅度差不多低于2002年和2003年同期的增长水平，标明自往年以来国家采取的一系列操纵投资高速增长的政策措施已初见成效。

★1-6月份，全国房地产开发企业资金来源增幅比一季度落低20.4个百分点，特别是流淌资金贷款逐月负增长。

在资金来源中国内贷款和拖欠工程款的比重明显下落，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。

★二季度，全国35个大中都市房屋销售价格比往年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。

★宏瞧紧缩政策将加剧行业结构调整；建筑原材料价格上涨使企业开发本钞票上升；开征物业税有利于平抑房价，落低购房门槛。

★估量2004年房地产业投资增幅在20%左右，2005年会回落到15%左右的水平；今后房价将维持升势，但升幅不大；与此相对应，行业平均盈利水平将下落；房地产开发公司优胜劣汰加剧。

名目Ⅰ本原数据一、全国房地产开发投资情况单位：亿元，%二、各地区房地产开发投资情况单位：亿元，%三、全国房地产土地开发与销售情况单位：万平方米，亿元四、各地区土地开发与购置增长情况单位：亿元，万平方米，%五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况单位：万平方米，%六、各地区商品房住宅销售增长情况单位:万平方米，亿元，%数据来源：以上数据来源于国家统计局Ⅱ市场运行状况今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。

一季度全社会固定资产投资同比增长43%，增幅比往年同期提高了15.2个百分点；钢铁、水泥投资增长一倍以上；其中房地产开发投资增长41.1%，。

针对这种情况，中心采取了一系列宏瞧调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产名目坚持适度从紧的供地政策、紧缩房地产开发信贷政策等，旨在从房地产开发的源头——土地和金融两方面来对行业进行调控。

上半年房地产市场运行情况显示，这一系列宏瞧调控措施差不多取得初步成效：房地产开发投资增长幅度逐月落低，1-6月份全国累计完成房地产开发投资增幅比往年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点；房地产开发贷款增速放缓，资金来源偏紧；土地开发面积和商品房竣工面积增速也持续回落。

浅论李宵诉天津市塘沽区房地产管理局行政侵权纠纷案根据李宵提供的材料，依据相关的法律、法规、规章谈谈本人对该案的几点意见。

一、塘沽区房地产管理局（下称房管局）和第三人被骗是引起本案纠纷的直接原因，房管局和第三人应对自己的被骗承担法律责任。

根据李宵提供的材料所反映的情况，2004年8月11日，塘沽法院在审理李宵与房管局行政诉讼案件中，已经查明如下事实：1、房管局和第三人当庭对李宵提供的诉争之房原购房合同、发票等证据均无异义。

也就是说房管局和第三人均承认李宵是塘沽区和平路199号商用房的真正所有人。

这是个不争的事实。

2、房管局和第三人均承认，他们在办理诉争之房转译登记过程中始终没有见到过李宵，即李宵没有参加房屋转移登记活动。

另外，房管局和第三人也没有见到过李宵委托他人办理此事的书面委托书。

这说明李宵根本没有转让自己房屋的意思表示，也没有参与房屋转让活动。

转让李宵的商用房是犯罪分子的意思表示，这起非法转让房屋的活动是房管局、第三人和犯罪分子共同行为完成的。

而使犯罪分子行为得逞的直接原因，是房管局没有依法履行自己管理人注意之义务，第三人没有尽自己购买人注意义务所致。

所以房管局和第三人应当对自己的重大过错行为承担法律责任。

由于李宵既没有卖房的意思表示，也没有参与房屋转让的活动，且李宵又系商用房的真正所有人，其在房屋转让登记的过程中不存在任何过错。

故李宵对自己商用房被转让不应该承担法律责任，其合法权益应受到法律的保护。

简单的说，犯罪分子欺骗的是房管局和第三人，房管局和第三人应对自己的受骗行为负责，李宵不应当为房管局和第三人的受骗行为承担责任。

二、房管局依法应注销或吊销第三人的房屋权属证书。

建设部《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条、有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：1、申报不实的；4、因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。

第三十六条：以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废。

天津市房地产市场调查报告天津市房地产市场调查报告⼆〇〇四年⼗⼀⽉⽬录第⼀部分市场背景及经济发展动态………………………………………………………………………Ｐ3⼀、天津市简介⼆、天津市总体社会经济发展状况三.、天津市城市规划与城市建设状况第⼆部分天津市房地产市场总体分析…………………………………………………………………………Ｐ14⼀、2004年房地产的概况⼆、天津市房地产总体态势分析三、天津市市场客户整体特征第三部分天津市市房地产市场板块及典型个案分析……………………………………………………Ｐ23⼀、天津市市房地产市场板块分析⼆、天津市房地产市场典型案例剖析三、2004年天津市房地产市场新开楼盘信息汇总第⼀部分市场背景及经济发展动态⼀、天津市简介天津市——河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总⾯积15848平⽅公⾥，总⼈⼝910.5万，其中市区⾯积456平⽅公⾥，⼈⼝211.1万，是全省政治、经济、⽂化的中⼼。

1、地理交通华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。

天津市市地处⼴袤辽阔的华北平原中南部，位于东经114°29′，北纬38°04′，北靠⾸都北京和港⼝城市天津，东临渤海和华北油⽥，西依巍巍太⾏⼭脉并与全国煤炭基地⼭西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置⼗分优越。

2、科技教育天津市市科技教育基础雄厚，⾼等院校集中，具有丰富的智⼒资源和雄厚的科研创新能⼒。

全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术⼈员47.34万⼈，两院院⼠5⼈。

其中，信息产业部第54所、13所和中国农业现代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家⽔平。

拥有河北师范⼤学、河北科技⼤学、河北经贸⼤学、天津市铁道学院等⼗五所⼤专院校，在校学⽣18.6万⼈。

3、国际合作天津市市与美国得梅茵市、⽇本的长野、韩国的天安、英国的考⽐、墨西哥克雷塔罗、意⼤利的帕尔马、加拿⼤的萨斯卡通等8个国家的10个城市结为友好城市；与100多个国家和地区建⽴了友好往来和经贸关系。

天津市企业投资项目备案暂行管理办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 天津市企业投资项目备案暂行管理办法（津政发[2004]96号二00四年十月二十九日）第一条为适应建立和完善社会主义市场经济体制的需要，落实社会投资者投资决策自主权，改革项目审批制度，简化审批程序，提高办事效率，增强政府对社会投资调控的能力，根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院关于投资体制改革的决定》，结合本市实际，制定本暂行办法。

第二条本市行政区域内，国家颁布的《政府核准的投资项目目录》(以下简称《目录》)之外的内资企业投资项目，除国家法律法规专门规定禁止投资的以外，均实行备案制。

第三条企业固定资产投资项目，是指公民、法人和其他组织不使用政府资金进行建设的项目。

政府资金是指：财政预算内建设资金和纳入预算管理的专项资金及附加；国际金融组织和外国政府的借贷款、赠款；政府融资以及国债建设资金；政府转让、出售、拍卖国有资产、经营权所得的资金；土地使用权出让金等其他财政性资金；政府管理的其他建设资金。

第四条实行备案制的企业投资项目，不再审批项目建议书、可行性研究报告、初步设计、施工图和下达指令性投资计划。

第五条各级发展改革(计划)部门会同相关部门负责对企业投资项目进行备案。

各级财政、规划和土地、建设、交通、水利、安全生产监督、环境保护等有关部门应在各自职责范围内依法做好企业投资项目的管理工作。

第六条项目单位应填写《天津市企业固定资产投资项目备案表》，加盖本单位公章。

《天津市企业固定资产投资项目备案表》主要内容包括：项目法人基本情况、项目建设拟选地址、主要建设内容和建设规模、总投资及主要资金来源等。

土地估价技术报告项目名称: 天津市南开区翠园里国有储备用地使用权估价报告（项目地址：天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米）受托估价单位:略土地估价报告编号：略土地估价技术报告编号：略提交估价报告日期:2004年6月1日第一部分总述一、估价项目名称天津市南开区翠园里国有储备用地使用权估价报告二、委托估价方略三、受托估价方略四、估价目的本次估价目的是确定坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米的翠园里小区，国有土地使用权16339.87平方米在估价时点的价值.五、估价依据:（一）有关法规政策文件《中华人民共和国土地管理法》；《中华人民共和国土地管理实话条例法》；《中华人民共和国城市房地产管理法》;《城镇土地估价规程》；《天津市中心城区土地定级估价更新成果报告》；国家土地管理局《关于加强地价管理规范土地估价行为的通知》；（二)委托人提供的有关被估宗地的资料《宗地位置图》;（三)估价人员实地勘察和调查所获取的资料六、估价基准日：本报告估价时点为二零零四年六月一日七、估价日期：本次评估的作业日期为二零零四年五月十一日至二零零四年六月一日八、地价定义：此次评估价格定义是估价对象土地红线内是“七通一平"（即通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯和宗地内平整)，红线外是“七通一平”（即通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯和宗地内平整)。

宗地使用面积为16339。

87平方米，土地用途为居住，国有土地使用权法定最高使用年限为70年。

九、估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的情况下并结合本报告实际经验与影响估价对象价格因素的分析，委估土地使用权在估价时点的价值为：国有土地使用权面积：16339。

87平方米国有土地使用权单位面积价格：1690。

866 元/ 平方米国有土地使用权评估总价格:2762.853万元大写人民币：贰仟柒佰陆拾贰万捌仟陆佰陆拾元整十、需要特殊说明的事项：（1）数量发生变化时，委托估价方应该按照实际发生额进行调整。

天津市某区域房地产市场调研报告房地产市场调研报告一、西青区房地产市场概述在天津的西南方向，房地产市场出现出繁荣昌盛的景象。

作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。

西青区的崛起得益于天津小城镇打算。

与北京摊大饼的都市进展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个都市进展。

在天津都市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇打算的亮点。

从06年9月份起，西青区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式进展。

假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、八栋适家等项目先后入市，市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。

在环城四区中，西青区06年市场成交量占31%。

此外，西青区南部地区天房美域、金厦新都庄园、洛卡小镇、亲亲家园等项目依靠天津市梅江南扩势头迅速崛起，成为具有广泛市场基础的又一潜力区域。

西青区在西部、南部众多项目的合力作用下，市场成交迅速走高，成交价格不断攀升。

天津市的都市进展已到了一个快速扩张时期，都市人口快速增长给都市公共基础设施带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。

天津房地产兴盛进展这么多年，中心城区商品住宅的高度、密度逐步加大，价格不断提升。

随着市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。

华苑的成功为商品住宅开发提供了一个方向，梅江那么提供了另一个方向。

但供房地产开发建设的舞台却不约而同指向西青区。

梅江进展优势，为西青板块带来了助力，在一定程度上提升了西青地产项目的品质，同时也丰富了西青住宅的产品结构。

西青南部区域进展较早，是随着梅江南、梅江湾的连续开发，而逐步走向成熟。

同时相伴着土地资源的进一步减少，梅江效应所带动的大梅江板块，正在迅速进展，进而成为梅江片区的延展地带。

此区域的领世郡、富力桃园等项目入市以来，也促进了西青南部片区的进展。

中北镇区域，是西青进展的另一个热点和主力军，得益于小城镇打算进展的天时。

万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城打算，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。

大寺王村项目（394亩）发展报告发展部2005年8月目录一、区域背景（一）西青区概况（二）大寺镇概况二、房地产市场分析（一）天津市房地产市场分析（二）区域房地产市场分析三、项目概况（一）项目基本情况（二）地块评价四、项目定位（一）项目定位的思考（二）项目操作建议（三）项目定位五、项目产品描述（一）规划描述（二）建筑描述（三）外檐风格选择（四）景观描述六、项目收益分析(一) 成本分析（二）方案对比分析（三）现金流分析附件1：典型项目分析1附件2：典型项目分析2附件3：选定方案成本测算表附件4：方案二成本测算表附件5：方案三成本测算表附件6：选定方案现金流量表一、区域背景（一）西青区概况1、区位介绍西青区位于天津市西南部，东与红桥区、南开区、河西区及津南区毗邻，东南与大港相连，南靠独流减河与静海县隔河相望，西与武清区和河北省霸州接壤，北依子牙河，与北辰区交界。

南北长48公里，东西宽11公里，全区总面积570.8平方公里。

2、交通网络西青区交通便捷，道路网络四通八达，境内有京福、津淄、津港、津同、外环线等十一条公路干线，纵横交错，贯通全国各地。

经外环线可速达30公里以外的天津新港（中国北方最大的贸易港）和15公里的天津机场，驱车十几分钟就可进入天津市区，经京津塘高速公路可直达120公里处的中国首都北京。

京沪铁路穿越本区23公里的地段，设有曹庄、杨柳青、周李庄三个车站，还有陈塘支线（西站至陈塘庄）、周芦铁路（周李庄至芦北口）、李港铁路（李七庄至大港）及南曹支线（南仓至曹庄）贯穿南北。

3、行政划分及人口资源西青区辖李七庄、西营门两个街道办事处，杨柳青、张家窝、南河、大寺、辛口、中北、王稳庄七个镇，共160个村及59个居民委员会。

全区总人口33万人，其中农业人口24万，区人民政府驻地杨柳青镇是中国三大木板年画之一——杨柳青年画的发祥地，现有人口10万人，是天津市加速建设中的汽车卫星城。

4、经济状况近年来西青区经济呈现快速增长势头，地区GDP由2000年的73亿元增加到2002年的100亿元，2002年的增速达到24.5%，高于天津市平均增长速度，无论是经济总量还是增长速度在各区县中均名列前茅。