商业地产之“返租”实操知识

莱蒙水榭湾一期返租方案一、一期返租、代租代管理由1、市场情况：A、返租模式已经成为巽寮湾区度假产品营销手段之一，目前湾区竞品项目主要促销方式为：带租约销售主要采用返租三年、年回报率在5%、保点返租，酒店托管营销模式，是成为刺激客户购买欲望时，达到资金回流的有效手段。

B、从竞争项目整体来看，各项目首次开盘时均有推出返租产品，从产品消化率及销售周期来看，以40-70㎡一房产品最为热销，开盘当天销售率均高达75%以上；销售周期为开盘当天售罄或开盘一个月内消化完毕。

其他户型热销销售周期基本上为三个月以内，产品能在短期销售周期中售罄。

2、客户情况：A、湾区客户层面：由于客户购买度假物业主要以度假兼投资偏投资为主要置业目的，整体度假物业空置期较长，而且与客户常住地点有一定距离，管理难度大，难以实现资产保值，因此客户对“带租约销售”方式比较认可，也是购买度假物业首选条件：投资回报：收益率高——空置期收益的实现；资产保值：更好管理资产，实现资产保值。

价格优惠：返租回报期收益抵扣总房款，实现低总价、低首付B、本盘客户：1、莱蒙水榭湾项目从7月初开始巡展至目前为止，销售员接待的客户中80%的客户问到提及项目是否有返租政策；2、截止7月29日认筹客户购房目的中纯投资置业目的占到12%，投资兼度假占到63%，客户对投资回报很关注。

二、返租方案建议原方案：物业提供代租代管；经营管理:莱蒙物业管理（与业主签订代租代管协议）返租形式:■交与莱蒙物业托管，物业服务中提供免费的代租代管此方式优势:适用所有购房客户，且都有投资收益，同时是由物业免费提供，不分担租赁费用；，此方式劣势：①租赁平台小；②缺乏租金收益保障；③对于客户来说没有实际性收益。

针对原方案做出调整，建议返租方案：以返租方式为营销嘘头，直接与开发商签订固定返租协议。

（开发商返租房屋使用说明：由于水榭湾项目开发周期较长，物业、工程、代理商等工作人员较多，约200多人，返租房屋提供给各工作人员使用）固定返租模式：➢返租产品：2栋1单元（251套）➢返租回报率：3%（即按25元/平/月）➢返租周期：3年➢返租方式：■3年的月回报以“额外优惠”的样式，在签订正式买卖合同时，直接从“认购总价”中扣减。

店铺返租的策划书3篇篇一店铺返租的策划书一、策划背景随着商业地产的不断发展，越来越多的投资者开始关注店铺返租这一模式。

店铺返租是指投资者将购买的店铺出租给开发商或第三方运营商，由其负责日常管理和运营，并按照一定的比例向投资者返还租金收益。

这种模式不仅可以为投资者提供稳定的租金收益，还可以为开发商或运营商提供稳定的客源和商业氛围，实现双方的共赢。

二、策划目的本次策划的目的是为了推出一项店铺返租计划，吸引投资者购买我们的店铺，并通过稳定的租金收益和优质的运营管理，为投资者提供满意的回报。

三、策划内容1. 店铺介绍我们将推出一系列优质店铺，位于繁华商业地段，周边配套设施完善，交通便利。

店铺面积从[X]平方米至[X]平方米不等，可满足不同投资者的需求。

2. 返租政策投资者购买店铺后，可选择将其委托给我们进行返租管理。

我们将按照一定的比例向投资者返还租金收益，具体返租比例将根据店铺的位置、面积和市场情况等因素进行确定。

3. 运营管理我们将成立专业的运营管理团队，负责店铺的日常管理和运营。

团队将具备丰富的商业运营经验和专业知识，能够为投资者提供全方位的服务和支持。

4. 风险保障为了保障投资者的利益，我们将采取一系列风险保障措施。

如：对运营商进行严格的资质审核和信誉评估；建立健全的租金监管机制；购买商业保险等。

5. 投资回报我们将为投资者提供详细的投资回报分析和预测，让投资者了解投资的风险和收益情况。

同时，我们还将定期向投资者汇报店铺的运营情况和租金收益情况，让投资者随时了解投资进展。

四、策划执行1. 制定详细的宣传推广计划，包括线上线下宣传、活动策划等。

2. 组建专业的销售团队，进行店铺的销售和招商工作。

3. 建立完善的客户服务体系，为投资者提供优质的服务和支持。

4. 定期对策划方案进行评估和调整，确保策划的有效性和可行性。

通过本次策划，我们将为投资者提供一种全新的投资选择，同时也为开发商或运营商提供一种稳定的客源和商业氛围。

第1篇一、引言商铺销售返租作为一种新型的商业运作模式，在我国近年来得到了广泛的关注和应用。

该模式是指开发商将商铺销售给投资者，投资者在购买商铺后，将商铺租赁给开发商或其他相关企业，开发商或相关企业按照约定向投资者支付租金。

然而，由于商铺销售返租涉及的法律关系复杂，相关法律规定尚不完善，导致实践中存在诸多争议和纠纷。

本文旨在分析我国商铺销售返租法律规定，以期为相关当事人提供参考。

二、商铺销售返租的法律性质商铺销售返租的法律性质，主要涉及以下几个方面：1. 合同性质商铺销售返租实质上是一种合同关系，即开发商与投资者之间签订的租赁合同。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

2. 转让性质商铺销售返租过程中，投资者将商铺出售给开发商或其他相关企业，涉及到了所有权转移的问题。

根据《中华人民共和国物权法》的规定，所有权是指对物的占有、使用、收益和处分的权利。

3. 租赁性质商铺销售返租的核心是租赁关系，投资者将商铺租赁给开发商或其他相关企业，由其使用、经营。

租赁关系符合《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定。

三、商铺销售返租的法律规定1. 《中华人民共和国合同法》《合同法》对租赁合同的规定是商铺销售返租法律关系的基础。

根据《合同法》的规定，租赁合同应当具备以下要件：（1）租赁物的名称、数量、质量、用途等；（2）租赁期限；（3）租金及其支付方式；（4）租赁物的使用、维修责任；（5）租赁物的转让、转租、抵押等权利限制；（6）违约责任。

2. 《中华人民共和国物权法》《物权法》对所有权转移的规定，对商铺销售返租中的所有权转让问题具有指导意义。

根据《物权法》的规定，物权变动应当遵循以下原则：（1）物权变动应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则；（2）物权变动应当遵循公示、公信原则；（3）物权变动应当遵循登记原则。

3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》对商铺销售返租中的房地产交易进行了规定。

商铺返租如何避税？个案：3万平米两层商业，其中2万平米租沃尔玛20年，余1万平米做产权商铺返租销售，计划10年7％或10年8％回报。

依目前租金水平加之沃尔玛租金补贴保障每年7％或8％没有问题。

但：1、采用8％回报，甲方每年多支出180万。

若甲方要保障财务收益不变（不愿多补贴），则租金要求提高，不利于放水养鱼不利于竞争。

2、从甲方角度考虑7％更合适，但采用7％回报，则投资人月租收入完税后不抵月供（5.5%营业税+12%房产税+个人所得税=20.5%），又影响销售（10年回报促销目的就是能让投资人只付首付无需月供）我的问题是：返租销售如何避税？不和客户签租赁合同，改签委托经营或联营协议（也是目前通行模式），又如何避租赁税？请教各位即便有钱，少付也是开发商的本性，于是10年7%一致通过。

但即便不考虑所得税（月入800可免），17.5％租赁税也使月供难抵月租，销售瓶颈促我垂询诸位，当然自己也有三想，方案如下，望诸位再帮我建议哪个好用，谢先关于几种返租方式的比较分析前提：10年70％返租（可左右）目的：1、尽可能税后月租抵月供2、开发商尽量少付3、对投资人要有吸引力方案一：“10年递增3×6%+2×7.2%+5×8%返租/72. 4%回报/三年即返（示意）面积10平米表价 1.46万总价14.6 首付7.3 一次性返（18%）2.63 实首付4.67贷款7.3 月供803元 4.5年月租876 税后月供8 0 6—10年月租973 税后月供0(S)l 表价低（返租基点低）l 后五年月租抵月供，无需供铺l 两年只支付80元/月，共1920元（可以接受）(W)l 需要五年供铺l 客户可能认为10年回报偏低l 客户反映返租年限长对甲方而言：相比10年7%，返租多支出234万，平均每月34万，每平方米租金增加4.2元/月10年返租总额5321万，每月租金要求65.6元/月/㎡（可接受）另：10年74%回报（3×6%+7×8%），则共返租5477万，租金6 8元/月/㎡，也值得考虑。

一、方案背景随着我国城市化进程的加快，商业地产市场日益繁荣。

商铺作为一种稳定的投资渠道，受到越来越多投资者的青睐。

为了满足市场需求，提高商铺的销售业绩，特制定本商铺返租销售方案。

二、方案目标1. 提高商铺销售率，缩短销售周期；2. 增强消费者购买信心，提高商铺投资回报率；3. 塑造良好的企业形象，提升品牌知名度；4. 建立长期稳定的客户关系，为后续项目销售奠定基础。

三、方案内容1. 返租政策（1）返租期限：返租期限为10年，每年返租比例不低于商铺总价的5%；（2）返租方式：采用银行定期存款、国债、基金等形式进行返租；（3）返租保障：返租资金由开发商提供担保，确保投资者收益。

2. 销售策略（1）市场调研：充分了解目标客户群体的需求，针对不同客户制定差异化销售策略；（2）广告宣传：利用线上线下多渠道进行广告宣传，提高商铺知名度和关注度；（3）优惠政策：针对不同客户群体，推出相应的优惠政策，如折扣、团购等；（4）销售团队：组建一支专业、高效的销售团队，提供优质的服务，确保销售业绩。

3. 客户服务（1）售前服务：为客户提供详尽的商铺信息、投资分析、政策解读等；（2）售中服务：为客户提供专业的商务谈判、合同签订等服务；（3）售后服务：为客户提供物业维护、投资咨询、增值服务等，确保客户满意度。

4. 项目配套（1）交通便利：项目周边交通便利，设有公交站、地铁站等；（2）生活配套：项目周边配套设施齐全，包括餐饮、娱乐、购物等；（3）教育资源：项目周边有优质教育资源，方便子女入学。

四、实施步骤1. 制定详细的市场调研报告，明确目标客户群体；2. 制定销售策略，明确返租政策、优惠政策等；3. 开展广告宣传，提高商铺知名度和关注度；4. 组建销售团队，进行销售培训；5. 推出返租销售方案，启动销售工作；6. 定期跟踪销售进度，调整销售策略；7. 提供优质的客户服务，提高客户满意度；8. 完成销售目标，实现项目盈利。

五、风险控制1. 市场风险：密切关注市场动态，及时调整销售策略；2. 投资风险：严格把控返租资金，确保投资者收益；3. 法律风险：确保合同条款合法合规，规避法律风险；4. 项目风险：加强项目监管，确保项目质量和进度。

商铺返租方案商铺返租方案1. 背景介绍在商业地产领域，商铺返租是指商业地产市场上商铺的租赁方与租户达成一项租赁协议后，由租户将商铺再次出租给第三方的行为。

商铺返租方案是商铺租赁方为提高商铺利用率，增加租赁收入而采取的一种策略。

本文将介绍商铺返租方案的相关内容，包括背景介绍、返租流程、风险控制和优势分析等。

2. 返租流程商铺返租方案的流程主要包括以下几个步骤：步骤一：确定返租条件商铺租赁方需要与租户达成一致，明确商铺返租的条件，包括租期、租金、返租对象等。

商铺租赁方需要根据市场情况和自身需求来制定合理的返租条件，以吸引合适的返租对象。

步骤二：选择合适的返租对象商铺租赁方需要通过市场调研和租户背景调查等途径，选择合适的返租对象。

返租对象的选择应考虑其信誉度、经营实力和发展潜力等因素，以确保商铺的长期稳定收益。

步骤三：与租户协商商铺租赁方需要与租户进行协商，明确返租方案的具体细节，包括返租期限、返租费用、返租管理责任等。

双方应达成一致并签署正式的合同文件，保证返租方案的实施。

步骤四：监督管理商铺租赁方需要对返租过程进行监督管理，确保返租租户按照合同约定履行返租义务。

监督管理包括对租户的经营状况进行定期评估和跟踪，确保商铺的收益最大化。

3. 风险控制商铺返租方案带来了一定的风险，商铺租赁方需要采取相应的措施进行风险控制。

主要的风险包括返租租金未按时支付、返租租户经营不善导致商铺价值下降等。

为了降低风险，商铺租赁方可以采取以下措施：- 设立返租保证金：要求返租租户在返租前支付一定的保证金，以应对租金未支付等情况。

- 定期评估经营状况：商铺租赁方可以定期评估返租租户的经营状况，及时发现问题并采取相应措施。

- 终止合同条款：合同中可以约定一些终止合同的情况和条件，以应对返租租户经营不善等情况。

4. 优势分析商铺返租方案有以下几个优势：- 提高商铺利用率：通过商铺返租，商铺租赁方可以提高商铺的利用率，降低商铺空置率，增加租赁收入。

商铺返租销售方案随着经济的快速发展，越来越多的企业或个人选择商业地产投资。

而商铺返租是商业地产投资中的一种常见形式，也是一种较为稳妥的投资方式。

商铺返租的定义商铺返租是指商业地产投资者将其拥有的商铺租赁给商业租户后，商业租户再将该商铺出租给返租方。

在这个过程中，商业地产投资者优先享有租金收益，并对该商铺负责。

商铺返租不但让商业地产投资者获得稳定的投资收益，也为返租方带来稳定的租赁收益。

商铺返租的优势稳定的租金收益通过商铺返租，投资者可以获取稳定的租金收益。

商业租户有合法的租赁期限，投资者可以通过租金收益获得相对稳定的现金流入。

稳定的投资回报率投资者可以通过商业地产的投资获得稳定的投资回报率。

与其他投资方式相比，例如股票、债券等，商业地产投资相对稳妥。

可控制的投资风险商铺返租的投资风险比其他房地产投资较低，因为商业租户签订有限期租约。

这种方式能为投资者提供更为可控制的投资风险。

商铺返租销售方案商铺返租的销售方案要依据市场需求及市场情况量身定制。

但是，无论是针对大型品牌还是个人投资者，下面这些步骤都是必不可少的：了解市场和购买者在销售商铺返租安排之前，必须对市场有深入了解。

这就包括需求趋势，投资需求和市场规模等信息。

了解市场情况可以使销售方案更加适应市场的需求。

确定合理的租金收益投资者希望通过商铺返租获取稳定的租金收益。

因此，销售方案必须确保租金收益合理，投资者可通过该收益获得稳定的现金流。

制定详细的投资合约制定详细的投资合约，明确双方权益、义务和法律责任，以此降低投资风险。

提供优质的售后服务售后服务对于投资者来说非常重要。

销售方案中必须包括售后服务方案和保修政策，并保证及时响应并解决问题。

结束语商铺返租销售方案是商业地产投资中非常重要的一步。

这种投资方式稳妥可靠，能让投资者获取稳定的现金流和投资回报率。

在制定商铺返租销售方案时，一定要完全了解市场需求和情况，并且明确双方责任和义务，以此减少投资风险。

商业地产的售后返租问题一、什么是售后返租售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。

根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

二、售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统的法律规制。

总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。

但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。

在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。

而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。

2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。

”2006年，XXX发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。

2011年1月4日，XXX颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干题目的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

”综合前述规定可见，《商品房销售管理办法》仅禁止开发商经由过程售后返租销售未完工的商品房，而完工的商品房并未限制。

XXX的司法解释也语焉不详，如何判定司法解释中的“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”，目前还没有明确的参考和判断标准。