大厦物业管理系统方案

物业组织管理方案

一、项目概况

『×××大厦』位于，总建筑面积

平方米，根据×××业主公司的工作特点，需要带有金融色彩的物业管理服务，大厦楼宇智能化程度较高。周边高档物业环绕，位置重要。

『×××大厦』凭借×××业主公司之崇高外部形象，加之以新中物业管理（中国）有限公司之丰富的高档物业管理经验和成熟的管理体系，以及在业内特别是银行物业管理已经获得的的良好口碑，我们确信，『×××大厦』将成为北京市中心物业群体中的一颗璀璨明星。

二、物业管理组织

物业管理是楼宇建设的延续和完善，是一个复杂的系统工程，为确保今后物业管理工作能有条不紊地顺利启动和正常进行，我们能在物业管理的不同时期提供专业项目服务。具体服务范围及内容如下：

1、物业管理筹备期

在×××大厦入住前期，我们可根据该物业项目的设计思想，建筑档次以及其它诸多因素，为『×××大厦』制定一套完整的物业管理规划，并据此制定筹备工作计划，以确保在入住前全部完成。主要工作内容如下：

（1）制定《『×××大厦』物业管理公约》

（2）编制《『×××大厦』使用者手册》

（3）制定物业管理财务预算

（4）设计组织机构及工作岗位

（5）建立各项规章制度

（6）制定员工招聘计划

（7）制定、实施培训计划 ----物业管理概论及物业管理法规

----处理客户投诉技巧

----紧急事件处理程序

----物业财务管理知识

----各部门工作流程及工作程序的培训

----节能意识和节能计划的培训

----工程、设备设施的日常保养培训

----员工礼仪、礼貌培训

----岗位职责培训

----撰写各类报告及公函

（8）协助筹备进驻庆典活动

2、进驻后的物业管理

『×××大厦』进住后，即转入正常的物业管理阶段。在此期间，我司将按照筹备阶段制定的物业管理规划，逐步落实到位，主要工作范围包括以下诸方面：

（1）治安保卫与消防

（2）日常保洁与定期保洁

（3）绿化及绿色植物的租摆和维护

物业管理所需物质条件

在投入物力方面建议如下：

一、办公及员工住宿用房计划

1.办公用房

物业经理办公室 m2 会客室1 m2

物业经理助理办公室 m2 会客室2 m2

物业管理部 m2 仓库2（工程） m2

安全管理部 m2 储物间1（物业清洁） m2

男女更衣室各一间 m2 工程管理部工作间 m2

2.住宿用房

由于大厦应急管理工作的需要，建议在大厦临近范围内(跑步5分钟内到达)安排物业安全管理员工、工程值班人员及管理部门单身员工的宿舍。

二、物业管理工具与装备价格参照表

内容见下表。

物业管理工具与装备价格参照表

序 号 名称及规格 单 价

1 万用电表

2 电流流量度：300A

3 电流钳式800A

3000A

4 对地阻值测试表

5 绝缘值测试表（500V～1000V）

6 温度计：电子数字式

酒精式

7 手提式室内温度/湿度对比测量器

8 手提式风量和风速计

9 电源测试电笔

10 卷尺：1m

5m

11 钢尺：3m

1m

12 水平尺：600mm

13 角尺：300mm

14 高空工作安全带：降伞式

15 50/500反光衣

16 耳塞100db

17 耳筒500db 18 安全过滤口罩：100CDN

19 护眼罩：眼镜式

全护式

焊接用

20 护镜（焊接用1000GDA）

21 手套：绵布

皮革

22 铝梯：1m

铝梯：1.5m

铝梯：4m

23 高空工作台:10m全护式

24 高压电工全护装

25 运输工具:轴流板式车

26 手推车

27 木锄

28 扳手:活动150mm

活动200mm

活动300mm

活动450mm

29 菊花板身:3mm～36mm

30 组合式:4mm～45mm

31 夹具:大力钳(平口)

32 C形夹:100mm

150mm

200mm

300mm 33 虎钳150mm

1

第一章 物业管理服务的整体设想及策划

物业管理目标

➢ 严格按照我们公司的整体构想和管理策划思路为中心，开展管理和服务以创优为目标进行整体规划。

➢ 争创优秀小区，严格按照创优小区标准来进行操作。

第二章 进驻管理程序及相关内容

● 前期介入服务

将根据施工进度的实际情况，对“项目”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

● 建设施工阶段工作内容

➢ 监控和消控中心的设置；

➢ 公共照明开关设置位置；

➢ 小区垃圾房的设置；

➢ 公共告示栏的配置；

➢ 各种便民标识的设置方案

➢ 能源设施的改造方案

➢ 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

➢ 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

➢ 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见； 2 ➢ 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

➢ 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；

➢ 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能

➢ 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；

➢ 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；

➢ 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

➢ 提出遗漏工程项目的建议；

➢ 对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

➢ 确认垃圾堆放点。

计划施工阶段结束后，相关档案记录在册，上报房产公司和总公司。

● 竣工验收阶段工作内容

➢ 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

荆州广播电视局大厦

物业管理

方案书

荆州市盛智物业管理有限公司

2004年04月12日

摘 要

根据荆州市广播电视大厦设计标准、市场定位、服务需求分析和对本项目物业管理的要求，我司为本项目提供星级宾馆式的物业管理服务，着重于管理服务的每一个细节，满足业主高层次的精神需求，以卓越的物业管理创造“文明、高雅、安全、整洁、方便、舒适”的办公和人居环境。

荆州市盛智物业管理有限公司现所涉及的物业管理项目包括高级写字楼、高档公寓、商住小区、大型居住区、工业厂区以及大型公共事业类的物业管理等，从中积累与总结出了大量优秀的物业管理经验。公司已建立一套规范、系统、实用、高效的管理体系，已成为为贵司提供智能化、质量化、国际化、人性化的物业管理服务质量的有效保障。

我司将荆州市广播电视大厦的管理标准定位在五星级宾馆式服务标准上，提供物超所值的物业管理服务。经测算维持本项目五星级酒店服务标准，年物业管理费为228万元，平均物业管理费为10元/平方米/月。

目 录

一、 前言 3

二、 公司简介 5

三、 项目概况与分析 6

3．1荆州市广播电视大厦物业特点的分析 6

3．2管理思路 7

3．3管理目标 9

四、 物业管理初步方案 11

4．1说明 11

4．2管理机构设置及人员配置 12

4．4各部门工作内容 19

五、 管理服务内容和标准 21

5．1客户服务 21

5．2安保服务 23

5．3清洁绿化服务 23

5．4维修服务 24

5．6室内维修24小时有偿服务收费标准 25

5．7室内保洁有偿服务收费标准 25

六、 各项工作检查标准 26

6．1客户服务工作 26

6．2安保工作 26

6．3工程维修工作 26

6．4保洁工作 26

七、 各类应急处理措施 27

八、 管理经费测算 28

九、结语 29

A. 前 言

首先感谢荆州市广播电视局对我司的信任，我司非常重视此次合作机会。公司将全力以赴，力争把握住这次机遇，充分展示盛智物业的实力。使荆州市广播电视大厦在管理和运作上充分发挥出盛智物业在大厦管理模式的优势，为业主提供值得信赖的物业管理服务。