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老年公寓可行性报告5篇老年公寓可行性报告1Ø 老年住宅的内在需求主要从以下表现在以下几个方面(1)老年社会的来临我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。
80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.3 亿，占世界老年人口的1/5，占全国总人口比重的10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。
专家预计我国到21世纪中叶，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。
我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。
随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“4 2 1”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。
我国的人口现状，成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素，为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。
(2)老年人收入水平随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。
未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。
(3)老年人福利水平随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。
在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。
(4)老年人居住状况20xx年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有 33.4%住房少于 2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房(其中市占14.2%,镇占1.4%)。
养⽼院项⽬可⾏性分析报告（模板参考范⽂）养⽼院项⽬可⾏性分析报告规划设计 / 投资分析养⽼院项⽬可⾏性分析报告说明该养⽼院项⽬计划总投资17246.11万元，其中：固定资产投资12839.38万元，占项⽬总投资的74.45%；流动资⾦4406.73万元，占项⽬总投资的25.55%。
达产年营业收⼊38013.00万元，总成本费⽤29208.36万元，税⾦及附加338.31万元，利润总额8804.64万元，利税总额10357.38万元，税后净利润6603.48万元，达产年纳税总额3753.90万元；达产年投资利润率51.05%，投资利税率60.06%，投资回报率38.29%，全部投资回收期4.11年，提供就业职位544个。
消防、卫⽣及安全设施的设置必须贯彻国家关于环境保护、劳动安全的法规和要求，符合相关⾏业的相关标准。
项⽬承办单位所选择的产品⽅案和技术⽅案应是优化的⽅案，以最⼤程度减少建设投资，提⾼项⽬经济效益和抗风险能⼒。
项⽬承办单位和项⽬审查管理部门，要科学论证项⽬的技术可靠性、项⽬的经济性，实事求是地做出科学合理的研究结论。
......主要内容：基本信息、投资背景和必要性分析、产业研究分析、产品规划⽅案、项⽬建设地研究、项⽬⼯程设计、⼯艺原则及设备选型、清洁⽣产和环境保护、安全卫⽣、风险应对评价分析、项⽬节能说明、实施进度计划、投资可⾏性分析、经济效益、项⽬总结等。
第⼀章基本信息⼀、项⽬概况（⼀）项⽬名称养⽼院项⽬（⼆）项⽬选址xx⾼新技术产业开发区（三）项⽬⽤地规模项⽬总⽤地⾯积48144.06平⽅⽶（折合约72.18亩）。
（四）项⽬⽤地控制指标该⼯程规划建筑系数55.04%，建筑容积率1.57，建设区域绿化覆盖率6.74%，固定资产投资强度177.88万元/亩。
（五）⼟建⼯程指标项⽬净⽤地⾯积48144.06平⽅⽶，建筑物基底占地⾯积26498.49平⽅⽶，总建筑⾯积75586.17平⽅⽶，其中：规划建设主体⼯程59541.19平⽅⽶，项⽬规划绿化⾯积5090.87平⽅⽶。
老人公寓可行性研究报告一、项目背景及意义随着社会的快速发展和人口结构的变化，我国老年人口规模不断扩大，老年人需求的各种服务也日益增多。
在这样的背景之下，建设老人公寓成为一种较为理性的选择。
老人公寓以其特有的服务和设施，能够为老年人提供一个良好的居住环境，使他们在晚年能够享受到更周全的照料和服务。
老人公寓作为一种新型的养老服务机构，其建设对于社会而言，既能够解决老年人居住和服务的问题，还能够创造一定的经济效益和就业机会。
因此，对老人公寓的可行性进行研究对于促进老年人福祉和社会和谐具有重要的意义。
二、项目市场分析1.老年人口规模持续扩大我国老年人口规模不断扩大，根据相关统计数据显示，我国60岁及以上老年人口已经达到2.5亿，占总人口的比例约为18%。
预计到2030年，老年人口将达到3亿人左右。
这意味着老年人服务市场将会越来越大，需求将会不断增加。
2.老人公寓市场需求潜力巨大随着老年人口规模的不断扩大，老人公寓市场的需求潜力也在逐渐释放。
老人公寓的服务内容包括提供住宿、饮食、医疗、文化娱乐、护理等多项服务，受到了老年人及其家庭的广泛认可。
因此，老人公寓市场需求潜力巨大，有着非常广阔的发展前景。
3.老人公寓市场竞争激烈由于老人公寓市场需求潜力巨大，各种类型的养老机构，包括老人公寓、养老院、社区养老服务中心等，都纷纷进入了这一市场。
因此，老人公寓市场竞争激烈，需要提供更加优质的服务和设施，才能在市场中脱颖而出。
三、项目可行性分析1.政策环境支持我国政府一直非常重视老年人的养老问题，出台了一系列相关政策和措施，支持老年人养老服务的发展。
比如，《关于促进老年人护理服务产业发展的指导意见》等一系列文件，都鼓励社会资本投入养老服务业。
因此，老人公寓建设能够得到政策环境的积极支持。
2.市场需求明显根据前期市场调研数据显示，在我国许多城市，老人公寓市场需求非常明显。
随着老年人口规模的持续扩大，老人公寓市场的需求将会不断增加。
老年公寓项目可行性研究报告（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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丹东科技老年公寓（社区）建设项目可行性研究报告1、总论 (3)1.1项目背景........................................ 3〜281.2可行性研究编制依据.............................. 30〜311.3可行性研究范围 (31)1.4项目概况........................................ 31〜331.5主要经济技术指标 (33)2、需求分析 (34)2.1老龄人口及抚养情况.............................. 34〜362.2老龄服务业发展现状.............................. 36〜372.3需求分析........................................ 37〜392.4本项目服务对象 (39)3、建设规模 (39)3.1建设规模 (39)3.2建设标准 (39)3.3建设内容........................................ 39〜414、场地选择 (41)4.1场地选择 (41)4.2 场地条件....................................... 42 〜525、建筑方案 (52)5.1指导思想和原则 (52)5.2项目总体规划方案 (52)5.3建筑方案........................................ 55〜565.4建筑设计规范.................................... 56〜675.5建筑结构设计.................................... 67〜685.6结构选型........................................ 68〜695.7建（构）筑物一览表（表5.1）............................705.8主要设备一览表（表5.2）........................... 61〜745.9配套设施（表5.3 ）（表5.4）.................... 74〜786、环境保护...................................... 78〜827、节能.......................................... 82〜84&消防............................................. 84〜889、职业安全卫生 (88)10、组织机构与人力资源配置（表10-1 ）............. 88〜9211、项目实施进度表（表11-1 ） (93)12、投资估算与资金筹措........................... 94〜10013、工程招标与施工方案........................ 101〜10214、经济与社会效益分析........................ 102〜10615、可行性研究结论与建议...................... 106〜1071、总论1.1项目背景1.1.1项目名称丹东科技老年公寓（社区）建设项目1.1.2承办单位有限公司法人代表：经营范围：注册资本：1.1.3承办单位概况本项目承办单位为有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。
老年公寓可行性研究报告1. 研究背景随着老龄化问题的日益突出，老年人口的增加对社会、家庭和公共服务机构提出了巨大的挑战。
老年公寓作为满足老年人居住和养老需求的一种形式，受到越来越多的关注。
本报告旨在对老年公寓的可行性进行深入研究，以评估老年公寓项目的商业潜力和可持续性。
2. 研究目的和方法2.1 研究目的本报告的主要目的是通过分析老年公寓项目的市场需求、竞争状况、运营成本和盈利能力等方面的因素，对老年公寓的可行性进行评估。
此外，还将重点研究老年公寓的设计和服务模式，以提供可行性报告的基础数据。
2.2 研究方法本报告采用了多种研究方法，包括市场调研、数据分析、业务模式分析和经济学方法等。
通过对老年公寓市场的现状和趋势进行深入了解，结合实地调研和问卷调查，获取相关数据和信息，对老年公寓项目进行全面评估。
3. 市场需求分析3.1 老年人口增长趋势随着人口老龄化的不断加剧，老年人口数量逐年增长。
根据统计数据显示，预计未来十年，60岁以上老年人口将增加30%以上。
这表明老年人口增长的市场需求潜力巨大。
3.2 建设老年公寓的市场需求目前，老年公寓市场需求主要集中在三类人群：独居老人、子女在外工作的空巢老人以及想要改善居住环境和生活质量的老年人。
这些人群需要一个安全、舒适、便利和社交丰富的居住环境。
3.3 竞争分析老年公寓市场竞争激烈，已经存在许多老年公寓项目。
竞争主要来自传统的养老院、护理院以及一些房地产开发商所开发的老年公寓项目。
因此，在设计和服务模式上的创新将是差异化竞争的关键。
4. 商业模式和运营成本4.1 商业模式分析根据市场需求和竞争分析，我们建议老年公寓项目采用租赁模式。
这样可以减少运营成本，降低项目开发风险，并充分利用现有的房地产资源。
此外，还可以与社区合作，提供多样化的服务和活动，满足老年人多样化的需求。
4.2 运营成本估算运营成本包括人员工资、设施维护、食品供应、医疗保健、活动组织等方面的费用。
养老院可行性研究报告养老院可行性报告范文养老院可行性研究报告一、引言养老院是为了满足老年人的居住、护理和社交需求而设立的机构。
随着我国人口老龄化程度的不断加深，养老院的需求也日益增长。
本报告旨在对养老院的可行性进行研究，并提供一份可行性报告范文，以供参考。
二、市场分析1. 老年人口规模：根据统计数据，我国老年人口规模呈现快速增长的趋势，估计在未来几十年内将持续增加。
2. 养老需求：随着家庭结构的变化和经济发展水平的提高，越来越多的老年人需要专业的养老服务。
3. 竞争分析：目前市场上已经存在一定数量的养老院，但供不应求的情况依然存在。
因此，在合适的地点建立养老院具有一定的市场竞争力。
三、可行性分析1. 地理位置：选择地理位置优越、交通便利的地方建立养老院，有利于吸引更多的老年人入住。
2. 设施设备：养老院应具备舒适的居住环境、安全的生活设施和完善的医疗保健设备，以满足老年人的各项需求。
3. 人员配置：拥有专业的护理人员和管理团队，能够提供全面的护理服务和良好的管理运营。
4. 财务可行性：通过充分的市场调研和合理的定价策略，确保养老院的经济效益，使其能够持续发展。
四、运营模式1. 入住方式：养老院可提供长期居住和暂时短期居住两种方式，以满足不同老年人的需求。
2. 护理服务：提供全天候的护理服务，包括生活照料、医疗护理、心理支持等，以确保老年人的身心健康。
3. 社交活动：组织丰富多样的社交活动，如健身运动、文化娱乐等，增强老年人的社交交流和生活质量。
4. 合作火伴：与医疗机构、社区组织等建立合作关系，共同为老年人提供优质的服务。
五、风险与挑战1. 政策风险：政府相关政策的变化可能对养老院的经营产生影响，需要密切关注政策动态。
2. 人材难点：招聘和留住专业的护理人员和管理人员可能面临一定的难点，需要建立完善的人材培养和激励机制。
3. 市场竞争：随着养老院市场的不断扩大，竞争也将日益激烈，需要不断提升服务品质和创新能力。
老年公寓可行性研究报告目录一、引言1.1 研究背景1.2 研究目的1.3 研究方法1.4 研究内容二、市场分析2.1 现状分析2.2 市场需求2.3 市场竞争2.4 市场前景三、技术可行性分析3.1 建筑规划3.2 设施设备3.3 医疗护理3.4 安全管理四、经济可行性分析4.1 投资预算4.2 成本收益分析4.3 资金筹集4.4 项目风险五、社会可行性分析5.1 老年群体分析5.2 社会支持5.3 社区融入5.4 敬老文化六、法律可行性分析6.1 相关法规6.2 土地规划6.3 建筑许可6.4 其他法律问题七、可行性研究总结7.1 结论7.2 建议7.3 展望一、引言1.1 研究背景随着我国老龄化问题日益突出，老年服务业成为热门的投资领域。
老年公寓作为一种新型的养老服务形式，受到越来越多人的关注和青睐。
因此，开展老年公寓的可行性研究，有助于深入了解这一领域的市场需求、技术条件、经济效益等方面的情况，为投资者提供决策依据。
1.2 研究目的本次研究旨在分析老年公寓的市场需求情况，评估其技术、经济、社会和法律可行性，为开展老年公寓提供可行性报告，为投资者提供决策支持。
1.3 研究方法本研究将采用文献综合分析、调研访谈、实地考察等多种研究方法，综合考虑各方面的情况，分析老年公寓的可行性。
1.4 研究内容本次研究将主要包括市场分析、技术可行性分析、经济可行性分析、社会可行性分析、法律可行性分析等内容，全面评估老年公寓的可行性。
二、市场分析2.1 现状分析目前我国老年服务业发展迅猛，各种养老服务机构层出不穷。
老年公寓作为其中一种形式，得到了广泛关注。
已经有不少地区建立了老年公寓，受到了老年人和其家庭的欢迎。
不过，老年公寓的发展还面临一些问题和挑战，例如品牌建设、服务质量、管理水平等方面有待提高。
2.2 市场需求随着老龄化程度的不断加剧，老年人对养老服务的需求日益增长。
他们渴望有一个温馨舒适的居所，能够提供医疗护理、文化娱乐、社交互动等方面的服务。
老年公寓可行性报告老年公寓可行性报告范文老年公寓可行性报告范文老年公寓可行性报告（一）：老年公寓的可行性报告一、我国老年人状况分析和养老床位：据统计，目前我国60岁以上的人口到达1。
44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3。
2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度到达顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于此刻欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别到达4。
5亿和3。
35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。
据人口专家来预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会到达上千万个。
据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；热恋中的个性签名全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。
老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。
二、石家庄老年人口状况和老年公寓状况：石家庄此刻60岁以上的老年人口已达118。
2万，占总人口的12。
6%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。
目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之8。
12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求到达的10%，不可而语。
养老床位缺口很大。
燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。
我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院；颐养园老年公寓；夕阳红老年公寓；长安老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；棉五托老所；联谊老年公寓。
运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓；东云老年公寓；夕阳红老年公寓；松鹤圆老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；颐养园老年公寓。
关于公益性房地产老年人养老公寓小区开发项目可行性研究报告1.1.4.3 内涵和定位.（一）术语(一）1、老年养老公寓老年养老公寓式专供老年人集中居住l、符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅l、具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系l、是综合管理的机构老年人养老住宅类型.（一）2、老龄阶段60周岁及以上人口年龄段.80周岁及以上人口为高龄老人.（一）3、自理老人生活行为完全自理l、不依赖他人帮助的老年人.（一）4、介助老人生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人.（一）5、介护老人生活行为依赖他人护理的老年人.（二）内涵.社会老年人养老服务体系是与经济社会发展水平相适应l、以满足老年人老年人养老服务需求、提升老年人生活质量为目标l、面向所有老年人l、提供生活照料、康复护理、精神慰藉、紧急救援和社会参与等设施、组织、人才和技术要素形成的网络l、以及配套的服务标准、运行机制和监管制度.社会老年人养老服务体系建设应以居家为基础、社区为依托、机构为支撑l、着眼于老年人的实际需求l、优先保障孤老优抚对象及低收入的高龄、独居、失能等困难老年人的服务需求l、兼顾全体老年人改善和提高老年人养老服务条件的要求.社会老年人养老服务体系建设是应对人口老龄化的一项长期战略任务l、是坚持政府主导l、鼓励社会参与l、不断完善管理制度l、丰富服务内容l、健全服务标准l、满足人民群众日益增长的老年人养老服务需求的持续发展过程.本建设规划仅着眼于构建体系建设的基本框架.（三）功能定位.我国的社会老年人养老服务体系主要由居家老年人养老、社区老年人养老和机构老年人养老等三个有机部分组成. 居家老年人养老服务涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等l、以上门服务为主要形式.对身体状况较好、生活基本能自理的老年人l、提供家庭服务、老年食堂、法律服务等服务；对生活不能自理的高龄、独居、失能等老年人提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务.有条件的地方可以探索对居家老年人养老的失能老年人给予专项补贴l、鼓励他们配置必要的康复辅具l、提高生活自理能力和生活质量.社区老年人养老服务是居家老年人养老服务的重要支撑l、具有社区日间照料和居家老年人养老支持两类功能l、主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务.在城市l、结合社区服务设施建设l、增加老年人养老设施网点l、增强社区老年人养老服务能力l、打造居家老年人养老服务平台.倡议、引导多种形式的志愿活动及老年人互助服务l、动员各类人群参与社区老年人养老服务.在农村l、结合城镇化发展和新农村建设l、以乡镇敬老院为基础l、建设日间照料和短期托养的老年人养老床位l、逐步向区域性老年人养老服务中心转变l、向留守老年人及其他有需要的老年人提供日间照料、短期托养、配餐等服务；以建制村和较大自然村为基点l、依托村民自治和集体经济l、积极探索农村互助老年人养老新模式.机构老年人养老服务以设施建设为重点l、通过设施建设l、实现其基本老年人养老服务功能.老年人养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型的老年人养老机构.老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务l、重点实现以下功能：1.生活照料.设施应符合无障碍建设要求l、配置必要的附属功能用房l、满足老年人的穿衣、吃饭、如厕、洗澡、室内外活动等日常生活需求.2.康复护理.具备开展康复、护理和应急处置工作的设施条件l、并配备相应的康复器材l、帮助老年人在一定程度上恢复生理功能或减缓部分生理功能的衰退.3.紧急救援.具备为老年人提供突发性疾病和其他紧急情况的应急处置救援服务能力l、使老年人能够得到及时有效的救援.鼓励在老年养护机构中内设医疗机构.符合条件的老年养护机构还应利用自身的资源优势l、培训和指导社区老年人养老服务组织和人员l、提供居家老年人养老服务l、实现示范、辐射、带动作用.其他类型的老年人养老机构根据自身特点l、为不同类型的老年人提供集中照料等服务.1.1.4.4 我国老年住宅经营模式分析处理好老龄产业的盈利与福利的关系是发展老年住宅必须考虑的l、作为一个产业l、追求一定的盈利水平l、获取一定的经济效益l、是市场化运行的必然要求和重要标志.能否获得合理的利润l、反映产业运行和发展的健康状况.但是l、老年住宅的服务对象和其中的一些服务内容l、具有社会福利的特点.因此l、发展老年住宅l、必须兼顾社会效益和经济效益l、必须认真处理好福利与盈利的关系.处理这一关系的基本原则是l、应允许所有从事老龄产业生产和服务的经济实体合法盈利l、对于这些利润l、可以通过政策或法规的引导l、使之“取之于老龄产业l、用之于老龄产业”；针对一些特殊的“福利”项目l、政府实施必要的政策支持或干预.这样l、既调动了全社会参与老龄产业的积极性l、又体现了社会福利和社会公平——这一社会主义生产目的的根本要求.(1) 政府、慈善机构合作经营管理我国的老年人养老设施l、过去多是政府投资的福利事业单位.近年来l、福利事业的社会化l、促使了一些民办老年人养老设施的兴建l、民办老年人养老设施的发展随地方优惠政策的不同l、发展快慢不同.(1).1 纯福利性质的老年人养老院（公办公营福利院）这种纯粹福利性质的老年人养老机构通常不以盈利为目的l、主要依靠政府或者企业提供所有的建设以及经营管理的资金.由于收费低廉l、其所拥有的娱乐设施少l、生活用具粗糙l、生活环境差l、不能满足刚刚迈入60岁的新型老年人的要求.所以l、入住福利型老年人养老院的大多是没有或只有很少经济收入的孤寡老人.(1).2 混合型老年人养老院（公办民营老年人养老院）这是目前我国比较普遍存在的老年人养老院经营模式l、它们带有福利的性质但也有盈利的能力.通常具有政府或者慈善机构的背景l、在经营方面享有优惠政策l、服务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准.体现福利的方面如娱乐设施全免费l、每个月免费体检等等一些服务方面.盈利性则表现在收费服务方面l、如：固定收费的内容有入住时的一次性收费和每月收费l、主要是针对入住的环境来制定收费标准；经常性收费的内容有护理费和医疗费用l、根据服务程度的不同来制定收费标准；不固定收费体现在某些特殊服务方面.(2 )专业公司经营管理（民办民营）这种类型的老年人养老机构以盈利为主要目的l、通常是自行出资兴建自行管理老年住宅l、以出租为主要经营方式l、收费水平要比福利型老年人养老机构的收费水平高l、具备自己的医疗服务人才.入住者通常需要交纳一定数额的抵押金l、每月交纳少量的管理费.管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润l、国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润l、具有寿险公司的经营性质.国外目前存在的经营模式有老年养老公寓和辅助生活机构两种l、我国目前还只有老年养老公寓.(2).1老年养老公寓老年养老公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所l、以出租为主要经营模式l、居住者的年龄必须在55岁以上.一般来说l、老年养老公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具.经营管理模式有自住型老年养老公寓、陪助型老年养老公寓和特护型老年养老公寓三种类型.a、自住型老年养老公寓l、不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助l、只是提供一个环境优美、舒适的居住社区l、包括所有的生活配套设施l、甚至可以完全容纳一个高尔夫球场.b、陪助型老年养老公寓l、向居民提供与日常生活有关的各种服务l、包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求.c、特护型老年养老公寓l、除了上面两种类型所到的服务外l、还提供全面的医疗服务l、包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间.根据中国老龄科研中心的调查：对于我国入住公寓的老年人来说l、对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主l、其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容.在价格方面l、老年人入住老年住宅的时候l、最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力l、如房屋总价；然后是在社区的生活成本l、如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等等；然后是社区的配套设施l、如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等.我国第一个老年养老公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市l、是由社会集资举办l、并向全国开放的民营福利企业.目前l、全国虽然有不同规模的老年养老公寓600多家l、但并没有将其作为一种新型产业来发展l、我国真正有规模、能够通过经营产生利润的却是凤毛麟角.(2).2辅助生活机构美国的辅助生活机制是在80年代中期由北欧模式发展起来的l、它是护理院的补充.辅助生活在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择的环境中结合了住所、生活服务和简单的医疗护理.尽管参加辅助生活的老人可能无法独立生活l、但他们的健康状况还不需要护理院所提供的大多数服务.这些老人可以和辅助人员一道分担日常生活活动的风险和责任l、在辅助人员的帮助下享受个人生活的独立和自由.辅助生活机构不受联邦关于价格法规的制约l、同时也不提供护理院所具有的高技术医疗服务.无论是私人经营还是非盈利性质l、辅助生活的服务对象大多是个人付款l、因此l、是客户的需求而不是政府的指令l、成为美国该行业发展的动力.辅助生活的宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度的保健服务l、老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助l、如吃饭、穿衣、洗澡、移位和入厕.服务还可以包括做饭、洗衣、清扫、娱乐和交通.尽管辅助生活一般不提供24小时的专业医疗护理l、但日常帮助可能包括在专门的工作人员监督下的药物治疗.辅助生活服务可以由独立的居住小区提供l、也可以作为继续照料退休社区的组成部分l、由靠近或属于专门护理院的自成一体的居住机构提供l、作为一种比较新颖和流行的形式成为这一扩展的前沿l、辅助生活向老人们提供了一种诱人的既保持独立又获得个人照顾的混合模式.(3 )住宅建设与管理相分离的经营模式目前l、住宅建设与管理相分离的经营方式是最适合我国开发商的运做模式l、也是盈利型企业正在考虑的利润增长点.这是一种集中经营模式l、与传统的老年养老公寓、老年人养老院相比l、在结构上溶入社区之中l、在功能上尊重社区自主l、在内容上重视社区文化休闲l、在实施上运用社区各项资源l、倡导一种更积极主动的生活方式l、真正达到“只要在此生活l、生命最少延长十年”的目的.大规模的老年生活社区例如美国的太阳城、安妮·马克西姆老人住宅l、日本的中轻井泽居住区l、瑞典的斯特卢布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅.这种模式的产品以出售为主要的模式l、房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区l、真正达到“学·养·住”的统一l、是具有持续发展能力的好项目.但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体.因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战.1．1．4．5创建老年疗养公寓的目的和意义：老年疗养公寓、敬老院、老年福利中心是提供物理治疗并配合饮食、文化体育等疗法l、以帮助老年人身体健康、长命百岁.随着我国经济发展和科学技术的进步l、人民的生活和医疗条件有了很大改善l、医学模式也由单纯的生物医学模式逐渐转变为生物-社会-心理医学模式l、健康的问题越来越受到人们的关注.在2007年全国中医药工作会议上l、吴仪副总理在讲话中说：“上工治未病”我们理解就是重视预防和保健的医学l、也就是防患于未然l、疗养公寓可以凭借自身优势在其中扮演重要角色l、利用疗养公寓的各种资源在对疾病的预防保健方面发挥重要的作用.疗养公寓属于社会老年人养老机构l、但又不同于医院l、它们两者之间是有明显的区别的.而疗养公寓的服务对象则是广大的社会老年人群l、是运用各种综合疗养因子l、在规定的生活制度下专门为增强体质、疾病疗养、康复疗养和健康疗养而设立在疗养公寓地（区）的老年人养老机构.其中自然疗养因子是构成综合疗养因子的基础因子l、是起主导作用的.疗养工作的共同任务是：（1）在疗养期间要为疗老年人养老人进一步养成卫生保健习惯奠定基础；（2）提高疗老年人养老人体育锻炼的自觉性和积极性；（3）使疗老年人养老人了解与所患疾病有关的危险因素l、并加以预防和克服；（4）使疗老年人养老人了解并遵守合理的生活制度.这都说明疗养公寓的主要任务是培养疗老年人养老人养成一种良好的生活卫生保健习惯l、增加对相关疾病危险因素的了解l、并自觉地加以预防和控制.科学配套的疗养康复制度在疗养期间l、可以针对不同疗老年人养老人的不同个体l、制定出个性化的疗养康复及健身计划l、除利用各种自然疗养因子（例如河水、森林、空气、日光等）对人体的作用外l、疗养公寓的服务人员还可对疗老年人养老人辅助进行各种物理疗法、体育疗法l、如各种针灸、推拿按摩、足疗、理疗治疗及进行太极拳、太极剑、气功等体育训练.以达到增强疗老年人养老人个体的体能、预防疾病或促进疾病的进一步康复的作用. 通过疗养公寓系统的健康教育过程l、提高老年人群的健康意识水平：随着医学疗养水平的发展l、从总体上看l、人们的健康水平明显提高l、期望寿命逐年延长.但同时由于现代不良生活方式引发的诸如冠心病、高血压、脑血管疾病、糖尿病等的发生率也有了较大的提高l、对人们的生命健康构成了较大的危害.通过对心脑血管疾病、糖尿病等的研究l、人们越来越清楚地认识到不良生活方式对此类疾病的形成和发展具有重要的作用l、在此类疾病的治疗和预防上改善不良生活方式既适用于这些疾病的一级预防l、也是所有临床治疗的基础措施.而不良生活方式主要有吸烟、酗酒、缺乏体力活动、不平衡的膳食习惯（高热、低营养素）和过大的生活精神压力等.但通过调查表明l、目前社会老年人群中还有相当大的一部人没有意识到这种不良生活方式的危害性l、成为心脑血管疾病、糖尿病的高危老年人群.而我们疗养公寓工作的主要内容之一就是要培养疗老年人养老人养成健康卫生的生活习惯l、为进一步养成卫生保健习惯奠定基础；并且还要通过疗养公寓系统的疗养生活规律来提高疗老年人养老人进行体育锻炼的自觉性和积极性.所以疗养公寓可以通过组织系统的、经常性的保健课和健康教育活动来提高疗老年人养老人改变不健康生活方式的自觉性l、并通过他们来影响其周围的老年人群l、进而提高整个社会老年人群的健康卫生生活水平l、降低此类相关疾病的发生率.同时l、对于心血管疾病、糖尿病等相关疾病患者的部分老年人群l、其中大部分人通过在老年疗养公寓的规范化治疗后l、主要症状得到了控制l、但在疾病的稳定期该如何进一步治疗和进行预防l、防止病情的复发和加重l、却没有一个正确的认识.这样l、在老年疗养公寓期间则可以通过组织一系列的相关疾病防治知识讲座和宣传l、使这类疗老年人养老人能对相应疾病的发生发展和预防保健知识有正确的认识l、并了解所患疾病的相关危险因素l、积极加以预防和克服l、从而提高对此类疾病的知晓率和治疗率.综上所述l、在老年疗养公寓充分地利用各种以自然疗养因子为主的综合疗养因子的治疗作用l、使处于亚健康状态的疗老年人养老人能调整到一个健康舒适的状态l、或促使有慢性疾病的疗老年人养老人进一步康复l、使疗老年人养老人经过疗养治疗后其机体的各项生理功能和后备功能得到锻炼和加强；再结合系统全面的健康教育l、促使人们养成良好的卫生生活习惯、增加健康意识、提高自我保健能力和掌握预防各类疾病的方法l、才是现代预防保健医学的根本措施l、才能为提高全民健康水平发挥老年疗养公寓自身的作用l、同时也可以为疗养公寓的建设发展创造新的发展机遇.人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物l、反映了人类社会的进步.然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响l、成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题.人口老龄化要求调整现有的产业结构l、以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求.为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求l、必须发展老龄产业l、增加老年人所需要的社会服务业l、改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境.老年养老公寓作为专供老人居住的专有住宅l、是一种居家老年人养老与社区服务相结合的模式l、满足了老年人对居住的特殊需求l、解决了传统老年人养老模式的不足l、是一条老年公益性事业市场化运作的新路子l、是解决老龄化问题的有效对策之一.一些地区经验表明l、仅靠国家投资l、远远不能满足需求l、调动多方面积极性l、吸引民间资本兴建老年养老公寓l、市场化运作l、是解决老龄化问题的好办法l、一些新建的老年养老公寓出现了排队入住的现象l、老龄福利事业社会化运作取得了很好效果.老年养老公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境l、解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾l、使老年人安心老年人养老l、使其家属子女集中精力工作l、对社会稳定起到了直接的促进作用.党中央、国务院历来十分关注老龄问题l、2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示l、我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》l、使我国老龄事业有法可依有章可循.中共辽宁省委、辽宁省人民政府十分重视老龄问题.早在2001年就以辽委发【2001】8号文发出了《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》l、指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题.”“做好老龄工作l、满足老年人日益增长的物质和文化生活需要l、切实保障老年人的合法权益l、对于促进我省两个文明建设l、保持社会政治稳定l、具有十分重要的意义.”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施l、投入财力物力l、促进了我省老龄事业的健康发展.加快社会老年人养老设施建设l、逐步满足老年人老年人养老的差异需求l、提高老年人生活质量l、是落实党中央国务院方针政策l、构建和谐社会的新举措.1.1.4.6本项目的性质和经营模式.本项目属民办民营、自负盈亏、经营上不以盈利为目的老年疗养公寓社区l、带有公益性.享受国家关于老年人养老服务业的各项优惠政策.经营模式是住宅建设与管理相分离l、住宅产品以出售为主l、投资人购买商品公寓产权置业（每户水、气、电、暖均单独计量）l、将公寓委托专业老年养老公寓管理公司统一经营管理并从中获取租金作为投资回报.开发商在社区为入住老人提供“康复治疗”、“基本生活”和“特护”设施（含医疗康复服务中心、饮食营养供应中心、娱乐健康中心、生态养生中心、购物旅游服务中心等）l、老年养老公寓管理公司根据规定标准向入住老人提供康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐喂饭、特护和医生监护（含精神慰藉、临终关怀）、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等服务并收取相应费用.饮食营养供应中心自负盈亏l、在科学飮食营养配餐方面有套餐也可点餐l、使用饭票或刷卡.医疗康复服务中心自负盈亏l、根据一、二、三级护理标准和特护、康复方案按月或疗程收取费用.代理购物、团体旅游自费.娱乐健康中心、生态养生中心基本上是免费的（温泉游泳、桑拿足疗药疗、小影院除外）.老年养老公寓管理公司收取的费用主要是床位费（含取暖费）、餐费、物业费、护理费、管理费、代收水电煤气费.老人退休后的生活分四个阶段l、分别是健康阶段（全自理健康型）、生活半自理阶段（介助）、完全失去自理能力（失能介护）、弥留之际.根据这些阶段的特点l、针对每个老人的情况制定了老年人养老全程化方案.在老年人养老方式上l、采取了居住老年人养老、租住老年人养老（异地老年人养老和候鸟老年人养老）l、度假老年人养老方式l、联网招收来自全市、全省、全国和全世界的客人.其主旨是替儿女尽孝l、为政府分忧l、让老人真正实现“老有所养、老有所依、老有所乐、老有所为”,尽享天伦之乐l、由安享晚年向幸福晚年过渡l、提高生存和生活质量l、提高健康水平l、这就是本项目提出的初衷和老年养老公寓管理有限公司的责任和义务.1.3可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神l、依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定l、对丹东老年养老公寓（社区）建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生l、投资和经济效益进行全面技术经济论证l、为业主和政府主管部门提供决策依据.本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对老年养老公寓发展和需求情况调研l、推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置l、确定工程技术方案；。
