1_201610-201810房地产开发与经营(真题及答案整理)

2016年10月高等教育自学考试《房地产开发与经营》试卷课程代码：08262一、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）1．常见的不确定型决策方法不包括( D ) P23 A．大中取大法B．小中取大法C．最小最大后悔值法D．最大可能法2．我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别( C ) P41 A．3个B．4个C．5个D．6个3．房地产企业经营决策的特点不包括( B ) P57 A．目标性B．固定性C．灵活性D．可行性4．房地产企业经营决策的影响因素不包括( A ) P57 A．地理环境B．决策者对风险的态度C．思维定式D．时间5. 被称为十字图表型分析法的是( A ) P78A.SWOT分析法B．道氏评估法C．多因素加权分析法D．风险指数法6．调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察的方法称为( B ) P126A.实验法B．观察法C．小组座谈法D．深度访谈法7．支付工程款的方式不包括( C ) P206 A．按月支付B．分段支付C．按年支付D．竣工后一次支付8．主要是两个以上的指标的比例进行分析的方法是( D ) P207 A．比较法B．因素分析法C．连环替代法D．比率法9．索赔事件发生多少天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向通知书( C ) P221 A．7天B．14天C．28天D．42天10．一个完整的索赔报告不包括下列哪个部分( A ) P223 A．前言部分B．根据部分 C.计算部分D．证据部分第二部分非选择题（共80分）二、填空题（本大题共5小题，每空2分，共20分）11．从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。

P7 12．外汇风险有两种类型即交易风险和折算风险。

P8613．房地产开发项目招标方式包括公开招标和邀请招标。

P18314. 房地产开发项目建设管理模式包括平行承发包管理和总承包委托建设管理。

P19915．合同的计价方式包括固定价格合同、成本加酬金合同和可调价格合同。

P214三、名词解释题（本大题共5小题，每小题4分，共20分）16．房地产企业 P34 房地产企业是指①集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，②创造利润，承担风险，并③专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并⑤包括土地使用权的出让、转让等⑥经济活动在内的经济组织。

17．土地使用权出让 P89 土地使用权出让是指①国家以②土地所有者身份将③土地使用权在一定年限内④出让给土地使用者，并由⑤土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

18．投资利润率 P144 投资利润率指①项目达到②设计生产或服务功能后的③正常年份的④年利润总额（或平均的利润总额）与⑤项目总投资之比。

19．工程索赔 P219 工程索赔是指①签订工程承包合同的②开发商和承包商在③履行合同过程中，④根据法律、合同规定及惯例，对⑤并非由于自己的过错，而是应⑥由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向⑦对方提出给予补偿的要求。

20．竣工决算 P230竣工决算是以①竣工结算为基础进行编制的，它是②在整个开发项目竣工结算的基础上，加上③从筹建开始到工程全部竣工发生的④其他工程费用支出。

四、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）21．房地产经营的特点有哪些？ P6 （1）交易形式的多样化（2）交易对象的位置固定性（3）经营对象的限制性（4）售后用途的约束性（5）产权关系的复杂性（6）供求关系调整缓慢性22．土地使用权转让的特征是什么？ P95 （1）以土地使用权出让为基础（2）需要具备一定的条件（3）是平等民事主体之间的一种民事法律行为（4）土地使用权转让的同步性23．房地产开发项目的投资估算包括哪些内容？ P134 （1）土地费用估算（2）前期工程费估算（3）房屋开发费估算（4）管理费用估算（5）销售费用估算（6）财务费用估算（7）其他费用估算（8）不可预见费估算（9）税费估算24．设计招标的特点是什么？ P184 （1）招标文件的内容不同（2）对投标书的编制要求不同（3）开标形式不同（4）评标原则不同25．房地产开发项目主要质量控制要点包括哪些内容？ P209 （1）审核施工组织设计（2）对原材料的检验（3）对工程中的配套设备进行检验（4）控制混凝土质量（5）隐蔽工程验收五、计算题（本大题共2小题，每小题5分，共10分）26．某房地产企业长期借款300万元，年利率10.8%，借款期限4年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。

（小数点后保留2位小数） P162 例7-1 解：10.8%×（1-33%）=7.24%27．某一期间证券市场无风险报酬率为1O%，平均风险股票必需报酬率为15%，某房地产开发公司普通股β值为1.10，试计算该普通股的资金成本率。

P164 例7-4 解：根据公式有()10% 1.10(15%10%)15.5%e f m fK R R Rβ=+-=+⨯-=2017年4月高等教育自学考试《房地产开发与经营》试卷课程代码：08262一、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）1．常见的不确定型决策方法不包括( D ) P23A.大中取大法B．小中取大法 C.最小最大后悔值法 D.最大可能法2．我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别( C ) P41 A．3个B．4个 C.5个 D.6个3．房地产企业经营决策的特点不包括( B ) P57 A．目标性B．固定性 C.灵活性 D.可行性4．房地产企业经营决策的影响因素不包括( A ) P57A.地理环境B．决策者对风险的态度 C.思维定式 D.时间5．被称为十字图表型分析法的是( A ) P78A.SWOT分析法B．道氏评估法 C.多因素加权分析法D．风险指数法6．调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察的方法称为( B ) P126A.实验法B．观察法 C.小组座谈法 D..深度访谈法7．支付工程款的方式不包括( C ) P206A.按月支付B．分段支付 C.按年支付 D.竣工后一次支付8．主要是两个以上的指标的比例进行分析的方法是( D ) P207A.比较法B．因素分析法 C.连环替代法 D.比率法9．索赔事件发生多少天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向通知书( C ) P221A.7天B．14天C．28天D．42天10.一个完整的索赔报告不包括下列哪个部分( A ) P223A.前言部分B．根据部分C．计算部分D．证据部分二、填空题（本大题共5小题，每空2分，共20分）11.目前我国房地产开发经营的投资类型包括土地投资、住宅投资、商业设施和写字楼。

P8212.房地产开发项目招标方式包括公开招标和邀请招标。

P18313．进度计划的编制方法通常采用表格法、横道图法和网络图法。

P20314.合同的计价方式包括固定价格合同、成本加酬金合同和可调价格合同。

P21415.税费是指进行房地产销售的企业应交纳的税费，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

P241三、名词解释题（本大题共5小题，每小题4分，共20分）16.房地产企业经营决策 P56房地产企业经营决策是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。

17.土地使用权出让 P89土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

18.流动比率 P145流动比率是反映流动资产在短期债务到期以前可以变为现金用于偿还流动负债的能力。

19.竣工决算P230竣工决算是以竣工结算为基础进行编制的，它是在整个开发项目竣工结算的基础上，加上从筹建开始到工程全部竣工发生的其他工程费用支出。

20.综合评价法P272综合评价法是指把项目整个评价指标体系中的所有指标加以综合，采用一系列方法，形成一定的参数或指数，进行项目效益横向或纵向对比的方法。

四、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）21.房地产开发的主要工作阶段有哪些？ P9（1）投资决策分析阶段（2）依法取得土地使用权阶段（3）可行性研究阶段（4）前期准备阶段（5）实施阶段（6）销售阶段22.房地产市场调查的原则是什么？ P120（1）准确性原则（2）时效性原则（3）全面性原则（4）针对性原则（5）创造性原则23.房地产开发项目招标投标的作用是什么？ P182（1）有利于建设市场的法制化和规范化（2）使工程造价更趋合理（3）有效控制房地产开发投资（4）有助于保证工程质量和缩短工期24.索赔管理的基本原则是什么？ P224（1）预防为主的原则（2）必须以合同为依据（3）公平合理原则（4）协商原则（5）授权的原则25.房地产开发与经营项目后评价指标体系的原则是什么？ P272（1）全面性和系统性统一原则（2）科学性和现实性相结合原则（3）普遍性与可比性相结合原则（4）定量与定性相结合原则五、计算题（本大题共2小题，每小题5分，共10分）26.某房地产企业长期借款400万元，年利率10.8%，借款期限4年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。

（小数点后保留2位小数）P162 解：10.8%×（1-33%）=7.24%27.某一期间证券市场无风险报酬率为10%，平均风险股票必需报酬率为15%，某房地产开发公司普通股β值为1.10，试计算该普通股的资金成本率。

P164 解：根据公式有()10% 1.10(15%10%)15.5%e f m fK R R Rβ=+-=+⨯-=2017年10月高等教育自学考试《房地产开发与经营》试卷课程代码：08262一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。

错涂、多涂或未涂均无分。

1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是 A P13A、房屋销售B、房屋建造C、土地经营D、物业管理2、物业管理属于房地产经营中的 D P16A、地产经营B、房产经营C、房地产综合开发经营D、服务经营3、下列选项中属于风险型决策的是 C P23A、大中取小法B、小中取大法C、净现值期望值法D、最小最大后悔值法4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别B P41A、4B、5C、6 D.75、房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是 D P47~54A、分工协作原则B、授权原则C、可量化性原则D、弹性原则6、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，居住用地使用权的最高出让年限为 D P90A、40年B、50年C、60年D、70年7、土地使用权出让一级市场不再实行的方式是 A P91A、协议B、招标C、挂牌D、拍卖8、根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外的耕地超过 B P99A、25公顷B、35公顷C、45公顷D、55公顷9、下列选项中属于土地使用权出让方式的是 C P91~97A、出售B、交换C、拍卖D、赠予10、下列选项中属于房地产市场调查作用的是 A P119A、有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划B、是项目立项、用地审批的条件C、是编制规划设计方案的依据D、是项目投资决策的基本依据11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是 B P128A、被调查者，回答率高B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目C、调查区域、范围不受限制D、节省调查时间和经费12、下列报表中属于基本报表的是 C P137A、成本费用估算表B、贷款还本付息表C、现金流量表D、营业成本表13、某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8%，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用不计，这笔长期借款的资金成本率是例题7-1 B P162A、7.23%B、7.24%C、7.25%D、7.26%14、住宅建筑净密度等于 B P172A、住宅建筑面积／居住用地面积B、住宅建筑基地总面积／住宅用地面积C、住宅总面积／住宅用地面积D、总建筑面积／总用地面积15、房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于 A P183A、3B、4C、5D、616、进度计划的执行主体是 D P202A、开发商B、监理单位C、设计单位D、施工企业17、开发商进行反索赔时，下列说法错误的是 D P233A、由于承包商的原因造成工期延误的，开发商可要求支付延期竣工违约金B、如工程存在缺陷，承包商在保修期满前未完成应负责的修补工程，开发商可据此向承包商索赔C、开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔的D、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔18、发布房地产信息最主要的载体是 D P259A、电视B、杂志 C 、广播D、报纸19、下列说法错误的是 B P269A、电视是发展速度最快的广告媒体，但在房地产领域的应用尚不普遍 P259B、展销会这种公共关系促销方式目前在各大城市引起了重视C、房地产销售促进中有专门针对消费者的一些活动 P261D、房地产人员推销的特点在于推销的针对性、完整性和情感性，在房地产产品的销售中优势明显 P26220、小区景观悦目，服务设施完备，建筑质量好，房地产价格就高。