零售商圈选择

浅谈零售企业选址中的商圈调查

黄正祥

摘　要:开店选址,首先要划定商圈。随着市场经济的发展,多

种经营形式如连锁超市、连锁专卖店、大型百货商场等犹如雨后

春笋般涌现。这些零售企业在开店时如何获得“地利”优势,是

项目成功的先决条件。本文从商圈内家庭人口及消费水平、客

流量、有效商圈范围、竞争者几方面阐述了零售企业在门店选址

中如何进行商圈调查。希望能有抛砖引玉之作用。

关键词:选址;商圈;商圈调查

中图分类号:F270 文献标识码:A文章编号:CN43-1027/F(2007)9-087-02作　者:湖南科技职业学院副教授;湖南,长沙,410007

所谓商圈,从原则上来说,是指以商店设定地点为圆心,以

周围一定距离为半径所划定的范围。实际上在从事商圈设定

时,还必须考虑商店的业种、商品特性、交通网分布等诸多因素。

如一般小型的连锁超市,其商圈设定的因素会着重考虑商店周

围人口分布的密度以及徒步多少分钟可能来店的范围。而对一家大型商场来说,其商圈设定的因素除考虑商店周围人口分布

的密度之外,交通网分布的情形就必须考虑,顾客利用各种交通

工具很容易来店的地区均可列为商圈范围。

商圈调查在商店生命周期的任何阶段都需要,然而在开店

选址时进行商圈调查显得尤为重要。因为商店所在地的人口总

数、客流量、消费水平、营业额预计值、竞争对手情况等资料都是

能否开店的先决条件。选址的成功在很大程度上可以决定其整

个项目的成败。因此,无论是跨国的零售巨头还是本土的商业

企业都非常重视其前期商圈选址工作。

商圈由核心商圈、次级商圈、边缘商圈三部分组成。核心商

圈包含了这一商店顾客总数的55%～70%。这是最靠近商店的

区域,每个顾客的平均购货额最高,这里很少同其他商圈发生重

叠。次级商圈包含了这一商店顾客总数的15%—25%,这是位

于核心商圈外围的商圈,顾客较为分散。边缘商圈包含其余部

分的顾客,位于最外围的商圈。

上的企业文化观念,从务实、渐进、持续与有效的原则,在企业战

★商圈的划分与选择

1、划分商圈

肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些资料是免费的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了,就开始规划商圈.商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例,有市级商业型（西单、王府井等）、区级商业型、定点(目标）消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等等。

2、选择商圈 即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些.在商圈选择的标准上,一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸 引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。例如马兰拉面和肯德基的市场定位不同，顾客群不一样，是两个“相交”的圆，有人吃肯德基也吃马兰拉面，有人可能从来不吃肯德基专吃马兰拉面，也有反之.马兰拉面的选址也当然与肯德基不同.而肯德基与麦当劳市场定位相似,顾客群基本上重合,所以在商圈选择方面也是一样的.可以看到，有些地方同一条街的两边,一边是麦当劳另一边是肯德基。商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损？肯德基投入一家店要花费好几百万,当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。

★聚客点的测算与选择

1、要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。例如，北京西单是很成熟的商圈，但不可能西单任何位置都是聚客点,肯定有最主要的聚集客人的位置.肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线（人流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了一个小胡同,但生意差很多。这些在选址时都要考虑进去。人流动线是怎么样的，在这个区域里,人从地铁出来后是往哪个方向走等等。这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。 比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量.马路中间的只算骑自行车的,开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算 对面的人流量。肯德基选址人员将采集来的人流数据输入专用的计算机软件，就可以测算出，在此地投 资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。

广州七大商业零售商圈基本情况

加入时间：2009-10-27 10:19:10

——摘自“中国房商网”

北京路商圈：

1、地域范围：

北京路商圈----大名鼎鼎的“广州第一街”，雄踞羊城商业“霸主”之位2000多年，它是以北京路商业步行街（以中山四路与北京路交叉处为中心向四方伸展的商店群区，东起仓边路，西至广州起义路，北起财厅前，南至大新路，延及高第街一带。有四座人行天桥连通）为核心。

2、商圈内店铺情况：

大商场、大品牌云集，广百百货矗立其间，相通的中山五路除了有新大新，还有“北味十足”的华联商厦。广州一度引发席卷全国商业浪潮的高第街和西湖路夜市俱往矣，如今站在风头浪尖上的，是广百百货、新大新以及新近开业的名盛广场、五月花广场、光明广场，这里汇集了各名牌服装专卖店，班尼路、堡狮龙等面积动辄数百平方米，真美诗、莱尔斯丹、信步、卡迪士、添美等鞋类名品也在此“安营扎寨”，新华书店、 儿童书店、古籍书店一字排开，令北京路平添书香。随着北京路商业层次的逐渐提高，浓郁的商业氛围开始向周边地段蔓延，形成了一个由北京路商圈带动的辐射商业地带。

3、提供产品及服务：

主要提供餐饮、服装/配饰、各类小吃、名牌服饰/黄金/珠宝/钟表、电影院/图书等，属于综合服务性的零售商圈。

4、商圈内租金情况：

以首层200~400㎡的铺为参考依据，北京路步行街商圈租金约约500~1000/㎡，售价约10-20W/㎡。

上下九商圈：

1、地域范围： 上下九步行街建于20世纪初，是经国家商业部批准的广州市第一条商业步行街。其位于荔湾西关，是广州市三大传统繁荣商业中心之一，几乎无街不店，店店相连。步行街全长约1218米，主要涵盖上九路、下九路、第十甫路三个路段。

2、商圈内店铺情况：

共有各类商业店铺238间和数千商户。上下九步行街上布满各中、高级百货公司、老广州特色食肆、各类服饰品牌专卖店、服装小店，此外还汇聚了驰名国内外的名菜小吃，附近还有历史悠久的传统专业街，及全国最大的农贸杂市。即使是不买东西，在上下九路走一走，也可以感受独特的岭南 商业文化，是一个“悠乐式”的购物中心。

２　０　０　２年４月　

圈酮圈圈■霸　

零售网点开发中的商图分析　

李卫华　

（山西财经大学国贸学院，山西太原０３０００６）　

［摘要］用雷利法则分析计算了零售区域的吸　Ｉ力扣商圈规模的大小，用哈夫模型刹算了消费者购物的概率厦消费额　

度；从人口统计和商业气候角度分析了需求状况，从积聚效应扣市场饱和度两方面分析了商圈内的竞争状况。　

［关键词】零售网点；商圈；竞争度　

［中图分类号］Ｆ７１３　３２　［文献标识码］Ａ　［文章编号】１００７　９５５６（２００２）０２—００３５—０３　

Ａｎ　Ａｎａｌｙｓｉｓ　Ｏｉｌ　ｔｈｅ　Ｔｒｅａｄ　Ａｒｅａ　ｆｏｒ　Ｒｅｔａｉｌ　Ｓｔｏｒｅ　Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　

ＬｉＷｅｉＨｕａ　

（Ｓｈａａｘｉ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ　ｏｆ　Ｆｉｎａｎｃｅ　ａｎｄ　ＥｃｏｎｔＪｃｎｉ￣，Ｔａｉｙｕａｎ，Ｓｈａｎｘｉ，０３０００６）　

Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ａｎ　ａｎａｌｙｓｉｓ　０｛ｔｈｅ　ｔｒｅａｄ　ａＩ∞ｉｓ　ｔｈｅ　ｓｔａｒｔｉｎｇ　ｐｏｉｎｔ　ｉｎ　ｔｈｅ　ｄｅｖｄｏｐｒｎｅｎｔ　０｛ｔｈｅ　ｒｅｔａｉｌ　ｎｅｔｗｏｒｋ．Ｉｔ　ｃａｎ　ｂｅ　ｍｎｄｕｃｔｅｄ　ｉｎ　

ｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｌ　ｍａｎｎｅｒ　ａｓ　ｗｅｌｌ　ａＳ　ｉｎ　ｐｒａｇｌ￣ｍｔｉｃ　ｉＴｌａｒｌｎｅｒ　ｓｏ　ａｓ　ｔｏ　ｆｉｎｄ　ｏｕｔ　ａｌｌ　ａｂｏｕｔ￣ｐｐｌｙ，ｄｅｍａｎｄ　ａｎｄ　ｏ：ｎｎｐａｉｔｉｍ　ｉｎ　ｔｈｅ　ｍａｒｋｅｔ　

Ｋｅｙ　Ｗｏｒｄｓ：ｒｅｔａｉｌ，ｓｕｐｐｌｙ；ｄｅｍａｎｄ；ｃｏｍｐｅｔｉｔｉｖｅｎｅｓｓ　

零售业是一种地利性产业，地理位置的优势会给　

经营者带来好的收益，所以商业网点的开发必须多方　

考虑，慎重决策。零售企业网点开发的第一步是商圈　

分析，即先要明确商业圈范围，评估经营效益，然后才　

能确定大致地点进行开发。　

一、商圈理论分析　

（一）商圈简介　

所谓商圈，是指以零售店所在地为中心，梧着一　

定的方向和距离扩展的、能吸引顾客的范围。简单地