关于《商品房买卖合同示范文本》的相关说明及签订技巧

关于《商品房买卖合同(示范文本)》的相关说明及签订技巧近年来，消费者对商品房投诉居高不下，投诉的问题主要有：产权纠纷、虚假广告、一房多售、面积缩水、延期交房、质量低劣等。

出现这些问题，有制度不健全、管理不到位的原因，也有合同不规范的原因。

为此，建设部、国家工商行政管理局于2000年９月13日联合发出通知，将1995年印发的《商品房购销合同示范文本》进行修改，并更名为《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》）。

该《示范文本》实施几年以来，其规范作用日益彰显，但也暴露出一些问题。

为帮助消费者更好地理解《示范文本》之内涵，使之更具有可操作性，本律师现逐一对其条款作出说明。

其中下文中的黑体字为《示范文本》之条款。

商品房买卖合同（合同编号：）第一条项目建设依据出卖人以方式取得位于编号为的地块的土地使用权。

[土地使用权出让合同号] [土地使用权划拨批准文件号] [划拨土地使用权转让批准文件号] 为。

律师提示：《城市房地产管理法》规定，房地产开发用地的取得有出让和划拨两种方式。

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者使用一定年限，由土地使用者向国家交纳土地使用权出让金的行为。

土地使用权划拨，是指由县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安量等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

买受人若购买的是经济适用房，其土地使用权应当是通过划拨方式取得的，若为非经济适用房的商品房的，其土地使用权应当是通过出让方式取得的。

买受人购房时，应特别注意查验土地使用权证原件，看其中的权利人是否与出卖人一致，看是否存在抵押等他项权利及他项权利存续时间等。

该地块土地面积为，规划用途为，土地使用年限自年月日至年月日。

律师提示：买受人应注意土地使用年限，其中居住用地不超过70年。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[现定名] [暂定名] 。

建设工程规划许可证号为，施工许可证为。

律师提示：本款要求出卖人如实填写规划管理部门、建设主管部门批准的规划、施工批准文号。

买受人应查验其原件。

第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为（现房）（预售商品房）。

预售商品房批准机关为，商品房预售许可证号为。

律师提示：买受人在签订合同前有知情权，出卖人应当依据《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等法律、法规的规定，向买受人提供该商品房可以合法销售的有效证明文件。

其中：①预售商品房的，出卖人必须具备《城市商品房预售管理办法》第五条规定的条件，并取得《预售许可证》。

买受人应注意查验该证之原件，并查验许可证上的预售房屋是否与所购房屋相一致。

有的开发商以此栋房屋的预售许可证冒充彼栋房屋的预售许可证，买受人一旦不注意，很容易上当受骗。

②现售商品房，必须符合《商品房销售管理办法》第七条规定的现售条件，买受人应查验相关证明文件。

第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房；其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第（幅）（座）（单元）（层）号房。

律师提示：本条款确切地说明了所购房屋的具体位置，包括门牌号、栋号和层数。

这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致。

房屋平面图应当作为合同附件一，平面图应尽量详细，房屋朝向也应当在平面图中标明，该平面图应当由出卖人盖章、买受人签字认可。

该商品房的用途为，层结构，层高为，建筑层数地上层，地下层。

律师提示：本款要求出卖人严格按《建设工程规划许可证》上载明的内容填写该商品房的用途，依据报批的设计图填写该商品房的结构、层数、层高等指标。

注意：本款中的层高包括楼层净高和楼板厚度。

如果双方约定层高为楼层净高，应特别注明，以免发生纠纷。

该商品房阳台是[封闭式] [非封闭式]。

律师提示：依据国家标准《房产测量规范》8•2的相关规定，全封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算，非封闭式阳台按外围水平投影面积的一半计算，该条款能有效解决阳台面积计算纠纷。

同时，阳台的封闭方式由经报批的规划设计图决定，出卖人不得擅自更改其封闭方式。

该商品房[合同约定] [产权登记]建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊面积构成说明见附件二）。

律师提示：在签订商品房买卖合同时，有的商品房建筑面积未经房地产测绘单位实施测绘，或虽已实施测绘，但其测绘结果还未经房地产行政主管部门审核通过，这时，在签订合同时应适用“合同约定”建筑面积；有的商品房建筑面积已由房产测绘单位实施测绘，其测绘结果也经房地产行政主管部门审核通过，这时，应适用“产权登记”建筑面积。

实践中，大都适用“合同约定”建筑面积。

公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成应详细具体，作为合同附件二。

该构成说明应严格按建设部《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》(GJDG2—101—95)、《房屋测量规范》、《住宅设计规范》的相关规定执行。

第四条计价方式与价款。

出卖人与买受人约定按下述第种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米元，总金额（币）千百拾万千百拾元整。

2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米元，总金额（币）千百拾万千百拾元整。

3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（币）千百拾万千百拾元整。

律师提示：按建筑面积计价时，商品房单价是一个均价的概念，每平方米套内建筑面积与每平方米分摊的共有建筑面积价格是相同的。

按套内建筑面积计价的，商品房单价也是个均价的概念，房价款与套内建筑面积数有关，跟共有建筑面积无直接关系。

按套（单元）计价的，房价款跟商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积数都无直接关系，上述面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。

第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第种方式进行处理。

1、双方自行约定：；2、双方同意按以下原则处理；（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/(合同约定面积)×100%因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

律师提示：本款约定按建筑面积或按套内建筑面积计价的商品房面积确认及差异处理。

进行面积差异处理，必须与《示范文本》第四条的计价方式相对应，否则没有可比性。

也就是说，如果第四条中选择按建筑面积计价的，即以产权登记时确认的建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理；如果第四条中选择按套内建筑面积计价的，即以产权登记时确认的套内建筑面积数为依据进行面积确认和面积差异处理。

当事人双方如果在第四条中选择按套（单元）计价的，不适用本条款的规定。

本条第二款就产权登记面积与合同约定面积发生差异，允许当事人双方自行约定差异处理方式，以充分体现意思自治原则。

同时考虑到买受人的弱势地位，为提醒买受人，本条又依据《商品房销售管理办法》第二十条之规定，明确了第二种差异处理方式。

需要说明的是：如果双方没有约定面积差异处理方式，则一律按第二种方式处理。

本条款能有效解决面积缩水、面积膨胀的问题。

第六条付款方式及期限买受人按下列第一种方式按期付款：1、一次性付款：；2、分期付款：；3、其他方式：；律师提示：上述付款方式中的“其它方式”主要指银行按揭方式，具体包括：住房公积金个人贷款、商业银行个人住房贷款和组合贷款三种。

第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过日后，出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同，买受人按累计应付款的 %向出卖人支付违约金。

买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2、。

律师提示：本条由双方自行确定买受人逾期付款违约责任的处理方式。

需要注意，该条款中约定的违约金比率应当与《示范文本》第九条约定的违约金比率相一致，否则有违公平原则。

第八条交付期限出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。

2、该商品房经综合验收合格。

3、该商品房经分期综合验收合格。

4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5、。

但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人的：2、------------------；3、——————————。

律师提示：本条列明的交付使用条件要根据各地的具体规定及名称来约定。

本条所称“不可抗力”指不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，如水灾、地震、战争等。

现实中，许多开发商还同时在本条第二款第2、3栏中约定“因开发商不能控制的原因，不能解决的重大技术问题”等情况，笔者认为这不属不可抗力，该约定对买受人是显失公平的条款。

第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过日后，买受人有权解除合同。