开发商在商业地产中的角色与项目定位
当开发商在中心商业圈拿到一块土地后，很容易地进入商业地产开发的梦想；商铺的出售单价表面上大大高于住宅，市场上也不时传来某商铺铺王的价格，市调的结果也使开发商的胃口大地提高，这一切不知不觉地引导开发商向大型、超大型商业地产领域进军，似乎商业地产就是一座金山，找到了就可以背着麻袋回家数钱去了。
然而现实中，情况大大相反；开发商在大型商业地产开发后，往往不是背上了沉重的债务包袱；就是整体低价转让血本无归；或者“卖房卖成房东”，不得已成为大业主或经营商。究竟是什么原因造成了这样的局面呢？
首先让我们看一看，商业地产与住宅地产在产业链的差异吧。
住宅地产——是开发商建成房屋后卖给业主，而后业主自行居住或自行出租，交房后交物业公司进行后期物业管理，而后业主自行居住或自行出租。
现行的法规对开发商在住宅地产开发销售后，有一个良好的退出机制。业主基本上是一个产业链的末端，住宅开发——建设——销售——交房——物业管理，完整的交一个圈。
商业地产——是其开发的商业设施建成后，出售或出租给经营者（或经营商），经营者进行营销、出售商品，是一个长期反复的生产过程。
其商业建筑的投资，是经过多年经营的收益后，才能收回的。现行的法规在商业地产的开发中，开发商没有一个良好的退出机制。开发商
必须在项目开始前，自行安排好退出机制，否则开发商不得不成为业主或经营者。
（见附件地产项目开发流程）
由于以上的原因，当开发商准备进行商业地产开发时，您不得不认真地研究，开发商在商业地产中扮演的角色。如果开发商在项目的开发前不能很好地把握这一点，您可能就摇身一变成为大业主或经营商。对于这一点许多开发商根本没有意识到；或者受利益的驱使，无视这种角色的变化，最后走向失败的道路。
让我们看一看现实中的例子
在zz市有多处大型的商业地产，商业设施建成后，其开发商基本上成为大业主，在经营不善后，不得不低价转让或租赁，背上沉重的债务包袱。这在全国和全世界也不凡其例，究其原因：
1.大型商业设施卖不完（也不可能卖完）。
2.大型商业设施不能买（经营上政策上不允许）。
3.主力店也不卖商场（物业）。
4.从开发商转为经营商准备不足，人力、物力、资金条件不具备。从以上的例子可以看出，开发商在没有安排好退出机制前，开发商业地产的风险是巨大的。
当开发商认真审视了自己的角色后，就会在项目开发的定位、规划、设计上有着本质的区别。
再让我们看一看深圳上海北京成功的商业地产的特点：
一现代商业建筑的组合形态
当我们考察深圳上海北京成功的商业地产后，会发现其现代商业建筑的组合形态的共同特点：
（a）商场伴着写字楼
从开发的角度（提高容积率），资金运作的手段（现金流），商业运营的出发点（人流互动），这一建筑组合形态均体现和满足了上述各方面的要求，成为高档商业开发的基本形式。
二商业建筑的品位与商品的品质向高端化发展
随着社会的进步与富有，人们更加关注和重视商业建筑的外观和购物环境的品位，商品的品牌和品质，使其不断的向高端化发展。
（b）品质高档环境优
从而使商业建筑的设计更加人性化，商品的品牌和品质的高档化。对商业地产的开发提出了更高的要求。
三商业动线更加简洁明了方便舒适
在商业开发项目中，商业人流动线简洁(只有一条），物流动线清晰，车流动线方便，购物十分舒适。
（c）一条动线上下走
使人们随意便捷到达购物场所，增加了随机的情趣和机率。购物人流动线的公平性，使商铺无死角，提高了商铺的均好性。为招商开业提供了良好的物业条件。
四商业业态向多元化发展
在商业项目中，我们看到大量的餐饮娱乐业态，其比例有不断增加的趋势。餐饮娱乐业态集中分布在建筑的入口地下顶层和边角。
（d）吃喝玩乐在两头
从而使商业业态不断丰富，向餐饮娱乐购物一体化发展，满足消费者的多项需求，在布局上餐饮娱乐业态又充分利用建筑的边边角角，与购物布局形成互补。顾客和经营者均乐在其中。
正所谓：
商场伴着写字楼，
品质高档环境优，
一条动线上下走，
吃喝玩乐在两头。
商场伴着写字楼（住宅）其原因是
1.开发商的本质工作是卖房子，写字楼、住宅、公寓，这都是开发商所能掌握控制变为现金的、也是其开发商的基本赢利点，是主业。
2.在写字楼、住宅、公寓开发的基本保证下，根据各公司的具体情况和长期战略目标，来确定商业开发的面积比例和业态，与商业经营者联合或自行组建商业经营队伍，保证商业在培育期内安全过度，变为一个成熟的商业市场。完成长期经营战略目标，取得更大的经济效益。
认识了上述的观点，开发商就会从一个真正开发商的角度去控制开发、设计商业地产，从而走上万里长征的第一步。
当开发商决定继续做开发商而不是转变为经营商时，则项目的规划设计原则是：
根据自身的特点及情况，确定物业出售与自留的比例，自留物业的闲
置不能影响销售物业及整个项目的开发与运行。也就是其销售部分完
全能满足整体开发（含商业部分）的各项需要，资金、人力资源配置
能保证该项目建设完成并交付使用。保证开发商立于不败之地，其利
润大小看销售业绩与自留物业的后期经营。
如果开发商决定以商业为主，又要不影响主业开发，要具备以下几个条件，使之在商业设施建成后，顺利退出商业物业。
1.开发商为集团公司，有一个现成的经营公司接手，在交房后开发商顺利退出。
2.开发商有一个良好的商业合作伙伴，建成后交合作伙伴经营，开发商顺利退出。
3.开发商再自己建立一个经营公司，建成后交自己的经营公司去经营，开发商成功退出。
总之在商业地产开发中，开发商不能以自己的开发团队去做经营团队
的工作，必须把退路安排好，在资金和人力资源中必须重新组合配置。同时在项目的定位方法和步骤上摆脱认识上的误区，施工设计的细节
和特点认真掌握，才能认真地做好商业地产的开发。（完）
在角色定位后，开发商要有清醒的认识商业开发规划设计中的误区：1.不能把商业开发规划设计的定位，压在建筑师的身上(担不了,也不应承担)。
2.不能把前期策划和市调公式化，与后期招商脱节。
3.规划与设计要适应，变化的商业业态。
