商业地产定位的依据

区别一，地理位置的要求不一样。

1、商业的价值首先是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。

但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就可以了；2、商业地产项目最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性”的要求；3、商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高，而住宅就可以不要临界面，不需要形象的展示；4、我们讲商业地产的植树原理，首先就是立地选项。

如果地选错了，那是一定种不活的。

这块地适合种橘子，你种苹果是活不了的；北方的地适合种苹果，种上南方的椰子，也肯定是活不了的。

所以，商业地产和住宅的区别，首先是对地理位置的要求不一样。

区别二，目标顾客不一样。

住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客，而商业地产的目标顾客则相对固定。

通常来讲，商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者。

经营户又可以细分很多种，例如主力经营户，即我们通常所说的主力店，还包括品牌商和一些配套商户，比如说做餐饮、娱乐的配套商户，还有一些做小生意的租户，他们对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一样，而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求则很单一。

区别三，功能、用途不一样。

住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业则有太多的功能。

例如，购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，功能都是不一样的。

即使是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等。

区别四，消费环节不一样。

住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住，可以使用了。

而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。

商业地产客群定位要点达尔文的进化论中提出过万物的进化，都是自然的选择，这个观点被中国人精妙的凝练为：“物竞天择”这四个字，即只有最适应环境的发展存续下来。

而商业地产也不例外，所有存活并繁荣的项目，都存在着一定的共性，即人口数量是支撑项目的决定性因素，当拥有足够多的客群时，即便再烂的项目也是能够存活下来的。

而当以“客群”作为环境的要素时，才能够使商业项目出现发展的可能性。

因此任何项目的体量与位置，虽然属于重要因素，但只有客群数量和质量才是决定因素。

那么当决定投资建设一座项目时，所有的开发者在逻辑上首要所虑的是“人”的需求，即对于本项目所面临的是何种客群？其次是项目又期盼引入何种客群？这些是任何项目载体上，在未来时间中以特定场景展示给期望目标的结果。

如果抛开过程直指目标结论就是：“场景展示需要与项目相匹配的客体作为今后的经营对象”。

为了达成这一目标，则需要将招徕合适的经营者前来，不但向消费者提供适格的产品与服务，更需要向项目开发者提供令人满意的租金等经济回报。

这就决定了任何商业地产招商工作，从一开始就关心项目所应当面对的客群以及所期盼引入的客群，对客群的定位是一切招商工作的重要前置内容，即这两个问题决定了项目的招商方向与运营方向。

在明确了客群构成的城市中，就能够对于项目的定位进行精确划分，有着“南人泛舟,北人习马”的大类区分，到底是以舟为主还是以马为主？而项目所期盼引入的客群，则能够指导运营工作以何种客群作为主体消费者，并努力迎合他们的消费需求与乐趣，是以年轻人为主，还是以老年人为主。

并且愿意付出多大的代价？一、人口发展是基础任何消费均是以相应的客群为目标，自1978年我国将计划生育作为基本国策以来，人口出生率峰值存在于80后群体，在1987年出生率达到峰值的2.3%。

1980至今1984年人口出生率均值为2.0%、1985至1989年为2.2%，而1990后人口出生率均值为1.8%、2000后为1.2%，此后更是一路向下，中国大陆的人口生育峰值已然过去。

万达商业地产策划方案一、背景介绍万达商业地产是中国的一家知名企业，主要从事商业地产的开发、运营和管理。

近年来，随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，商业地产的市场需求日益增长。

为了在激烈的市场竞争中取得优势，万达商业地产需要制定一套科学、务实的策划方案，以提高项目的竞争力和盈利能力。

二、目标市场分析万达商业地产主要以城市消费者为目标市场。

通过对目标市场的细分分析，可以精确定位目标人群，从而更好地满足他们的需求。

目标市场的细分可以从以下几个方面进行考虑：1. 地理位置根据不同城市的地理和经济特点，将目标市场分为不同的区域。

例如，一线城市和新一线城市可能具有更高的消费水平和购买力。

2. 人口特征根据不同年龄段、性别、教育背景和职业等特征，将目标市场进一步细分，以满足不同人群的需求。

3. 消费习惯通过分析消费者的消费习惯，了解他们对不同商品和服务的需求，以便为目标市场提供更精准的产品。

三、项目定位根据目标市场分析的结果，万达商业地产可以制定适合不同区域和人群的项目定位。

项目定位应考虑到以下几个因素：1. 客户需求项目的定位应满足客户的需求，例如，定位于高端消费市场的项目应提供豪华设施和服务，而定位于中低端消费市场的项目可以注重价格优势和便利性。

2. 竞争分析分析竞争对手的项目定位和市场份额，找到差距并寻求在竞争中的优势。

3. 品牌形象万达商业地产作为知名品牌，应通过项目定位来塑造和传递企业品牌形象，提升品牌的价值和影响力。

四、市场推广策略市场推广是项目成功的关键因素之一。

万达商业地产可以通过以下方式进行市场推广：1. 宣传媒体利用各种媒体平台，如电视、广播、报纸、杂志等，进行项目宣传，提高项目的知名度和美誉度。

2. 线上推广通过互联网和社交媒体平台，进行项目的线上推广，吸引更多目标客户关注和参与。

3. 促销活动组织各种促销活动，如特价折扣、赠品活动、会员福利等，吸引客户消费并增加项目的销售额。

4. 合作伙伴与其他企业、组织、机构等建立合作伙伴关系，共同开展推广活动，拓展项目的影响力和市场份额。

学习导航通过学习本课程,你将可以:● 掌握商业地产项目分析旳八个要点;● 掌握商业地产项目定位旳七个要点;● 学会科学地对项目进行分析与定位;● 有效防止项目分析与定位中旳误区。

商业地产项目分析与定位一、商业地产项目分析旳八个要点分析商业地产项目时要清晰地把握项目旳运作方式和节点,它们之间具有一定旳次序。

1. 地段属性无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处旳地段属性, 它决定了项目旳总体走向。

地段属性旳决定原因所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同旳项目旳地理位置, 由两种原因决定:历史形成。

每个商业均有一种产生、发展、消灭旳过程。

历史属性是人们活动旳综合反映,假如人们习惯于在某个地块经商,这个地块就也许成为一种商业中心。

可见,人们旳活动塑造了地块旳潜在价值。

因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块旳历史背景,挖掘人们在其背后潜藏旳们心理认知、价值观念以及生活方式等。

广告灌输。

伴随广告媒体旳逐渐丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们旳注意力,使他们最终形成对某一地段旳共同承认。

在项目分析旳过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又要寻求突破,促进两者旳有机结合。

不要被历史旳严格性所限制, 而应当积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在旳属性。

分析地段属性旳注意事项第一,顺应消费者或商户旳思维。

消费者均有一定旳购物习惯,他们习惯于到固定旳地点消费,而不习惯到新旳地方消费。

因此,假如在原本不是商业地块旳位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长旳养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利旳见解, 使他们逐渐接纳、承认。

因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段旳天然属性。

第二,地段属性存在一定盲点。

虽然在成熟、生意兴隆旳商圈内,也也许存在一种点很难撬动,这个点就是商业盲点。

这一盲点不是绝对旳,与其说是地理位置上旳,不如说是心理上旳。

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｛ 主力店招商 ｌ
商 缺乏 责任 感 ， 期 的商业 经 营管理 淡 薄 。 后 笔 者从 商业 地产 的开 发 流程 出发 ， 阐述 了商 业 地产运 作环 节 中定 位 这一 核 心环 节 的流 程 、 内容 与 方法 ， 为项 目的开 发 、 营销 、 期 运 作 指 明方 向 ， 后 从 而保 证 商业 地产 招 商 、 营销 、 后期 运 营 的成功 。
ｏ ｄ ａ ｅｓ ｎ ｃ ｎ ｕ ｒ ，ａ ｏ ｓ ｉｎ ｉｉ ｐ ｏ ｅ ｓ ｎ ｍｅ ｈ ｄ ｏ ｈ ｔ ｈ ｏ ｅ ｔ ｔ ｎ ａ ｈ ｖ ｍｏ ｅ ｇ ｆ ｅ ｌｒ ａ ｄ ｏ ｓ ｍｅ ｓ ｄ ｐｔ ｃｅ ｔｆｃ ｒ ｃ ｓ ａ ｄ ｔ ｏ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ ｒ ｎ ａ ｉ ｃ ｎ ａ ｅ ｉ ｏ ｒ ｈｉｈ ｓ ｃ ｅ ｓｕｌ ａｅ． ｕ ｃ ｓｆ ｒ ｔ Ｋｅ ｗｏ ｄ ｃ ｍｍｅ ｃａ ｒ ａ ｅ ｔｔ ｏ ｅ ｔｔｏ ｏ ｅ ｔ ｔ ｎ ｒ ｃ ｓ ｏ ｅ ｔ ｔ ｎ ｏ ｔ ｎ ｙ ｒ ｓ： ｏ ｒ ｉ ｌ ｅ ｌ ｓａ ｅ； ｒ ｎ ａｉ ｎ； ｒ ｎ ａ ｉ ｐ ｏ ｅ ｓ； ｒ ｎ ａ ｉ ｃ ｎ ｅ ｔ ｉ ｉ ｏ ｉ ｏ
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第２ ７卷第 １ 期
Ｖｏ１ ７ Ｎｏ １ ． ２ ．
企 业 技 术 开 发
ＴＥＣＨＮＯＬ ＯＧＩ ＣＡＬ ＤＥＶＥＬＯＰ ＭＥＮＴ ＯＦ ＥＮＴＥＲＰＲＩ Ｅ Ｓ

商业地产的定位指标是什么你知道商业地产吗?商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。

以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。

下面由店铺为你详细介绍商业地产的相关法律知识。

商业地产的定位指标一、可操作性影响到可操作的有这样几个方面的因素：一是法律限制，如在目前市场条件下，开药品批发城是一个很好的定位，但是全国有几个地方获准开发药品批发城了?二是商业资源的配置，定位中缺少商业资源配置和消费对象的定位都是不现实的，无法操作的;三是开发商的实力，开发商的实力包括资金实力和运作项目的能力，如果资金实力强，那么还可以借外力解决运作项目的能力问题。

如果开发商的资金不强，那么定位就必须切合开发商资金的这个实际。

二、适应性对于商业地产而言，围墙之内的都是次要，围墙之外，才是主要因素。

所谓“围墙”之外的因素是指消费因素和商圈因素。

商家可以改变商品，可以改变商场，可以改变服务(销售)方法，但是商家没有办法改变消费能力。

这就是说：我们的定位必须做到适合商铺影响范围内的购买力，即商品适销。

商品适销是一种纯商业行为，但它影响着商业地产定位，如果我们到尚未脱贫的地区去开一个国际品牌商场，显然是错误。

当然这是反差拉开的表示案例，而在实践中，这种反差并不十分明显，但是就是这种不明显的差异，使得部分商场无法生存，从而使得部分商铺变得没有市场价值而无法变现其使用价值。

围墙外面的另外一个因素是商圈因素，开发项目在这种商圈处于什么样的地位，是主导地位还是次要地位，在邻店关系中，处于相生还是相克，或者是排斥的关系上;相克关系如大卖场门口的标准超市，排斥关系如殡葬用品市场旁开喜庆行业(婚纱、大型餐饮)等，这种商场立地中的互进和相克关系是要琢磨透的。

在商业地产经营活动中，“定位”的内容很多，如业态定位、功能定位、商业的服务对象定位、盈利模式定位、产品定位、商业文化定位、营销方式定位、以及建筑的景观。

文化定位以及具体的规模定位，消费的档次定位，商业经营方法定位等等，每一次定位都要找出那座可以通过的独木桥才能成功。

商业地产管理制度第一章总则第一条目的和适用范围1.为了规范商业地产管理，提高运营效率，确保项目的稳定运作和经济效益，订立本制度。

2.本制度适用于商业地产管理部门及相关工作人员，包含商业地产的招商、租赁、运营等相关工作。

第二条原则1.遵守法律法规，遵从市场规定，公平竞争，维护企业声誉和社会形象。

2.严格实行科学管理，提高运营效率，实现公司经营目标。

3.加强内部协作与沟通，形成整体合力，共同推动项目开发和运营。

第三条职责1.商业地产管理部门负责商业地产的规划、招商、租赁等工作。

2.各相关部门要乐观搭配商业地产管理部门的工作，共同推动项目的顺利进行。

第二章商业地产规划第四条规划目标1.依据市场需求和企业战略规划，确定商业地产的规划目标。

2.依据规划目标，确定商业地产项目的定位、规模、布局等要素。

第五条规划编制与审批1.商业地产规划由商业地产管理部门负责编制，经企业相关部门审核后提交审批。

2.商业地产规划的审批应符合相关法律法规的要求，并经公司领导批准。

第六条规划更改1.商业地产规划的更改应满足市场需求和企业发展需要，并经商业地产管理部门申请，经企业相关部门审核后，提交审批。

第三章商业地产招商第七条招商目标1.依据商业地产规划，订立招商目标，明确目标业态和品牌定位。

第八条招商准备1.商业地产管理部门负责招商准备工作，包含招商料子的准备、市场调研、潜在租户的筛选等。

第九条招商过程1.商业地产管理部门负责与潜在租户进行洽谈，并依据商业地产规划和招商目标，确定合作意向。

第十条招商合同1.招商合同应明确双方的权利和义务，包含租赁期限、租金支出方式、装修要求等。

第四章商业地产租赁第十一条租赁管理1.商业地产管理部门负责租赁管理工作，包含签订租赁合同、帮助租户办理相关手续、租金收取等。

第十二条租金规定1.商业地产租金应依据市场行情进行合理定价，租金的调整应满足合同商定和市场需求，并经公司审批。

2.租金的支出方式和期限应在合同中明确，并按合同执行。

房地产项目定位的原则和分析方法房地产项目定位是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景，项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品点位,包括住宅地产项目，商业地产项目，写字楼项目，工一地产项目等。

房地产项目定位的方法：先确定产品定位和客户定位，再根据产品定位和客户定位确定形象定位.房地产项目定位分析模型设计对定位的研究，自1972年,美国广告权威杂志《AdvertisingAge》刊登出里斯和特劳特《定位时代》文章，标志着“定位”的诞生。

在往后的几十年里,人们对定位进行了不同层面的研究。

“定位”这个概念来自于传播，但是实际上在战略、营销和传播三个层次上都有所延伸.三个层次的“定位”协调统一能够聚合强大的竞争优势。

房地产项目定位房地产项目的前期研究,实际上关联了企业的发展战略和项目的市场判断选择两个问题.企业的核心能力和对项目的战略要求是房地产项目定位。

cn的前提条件，一个企业无法实现的项目定位,无疑将把企业置于风险的边缘。

反过来，一个基于企业发展战略而成功开发的项目,必将成为推动企业出品牌、出效益、出机制、出人才、出网络的重要推手，企业与项目之间是相互关联、相互促进的.房地产项目的前期定位研究是企业战略层面和项目营销层面的综合考虑，而非后期传播推广层面上的概念.房地产项目定位的原则（一）核心原则1。

适应性原则.即房地产项目定位必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇。

具体包含以下两层含义：一是与区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二是与区域房地产市场需求相匹配，一方面要根植于消费者生活中的根本需求和成长性需求。

另一方面要高度重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没有在市场上得到充分满足的需求.2。

与企业发展战略和项目资源优势相一致原则.在企业发展战略的框架下进行房地产项目定位，符合企业的核心能力，体现企业的竞争优势，实现企业的发展目标。

商业地块选址的三大要素中国经济发展和城市化推进的需要及人们对高额利润的本能追求,使越来越多的企业从实业转向房地产行业, 三四线城市房地产供给呈现爆发式增长态势,一方面房价快速上涨,一方面供过于求,同时,还有限购、限贷的制约,住宅开发的风险与日俱增,于是,开发商将目光转向利润更大。

调控风险相对较小的商业地产领域。

商业地产的操作与住宅地产大不同。

从地块寻找,到项目定位,营销策划及后期运营管理等,都需要有专业的判断和掌控。

而我们接触的开发商多为初次涉足商业地产领域,在商业资源，人才储备及经验积累等方面显得较为欠缺,在初始拿地环节即因高估地块价值使拿地成本增加,导致后期操作压力剧增,要么低估项目价值,而错失投资良机。

拿到高价值地块，是商业地产操作的关键。

如何才能有效评判一个地块的商业价值呢？在笔者看来,最重要的有三点：人、输送人的交通及分流人的竞争对手,其中，人是商业发展最核心的要素。

人，是核心！1、有多少人?以项目为中心,周边现在有多少人？项目建成后会有多少人？运营一段时间后会有多少人?对人的数量的研究，不仅要看人口现状,还要看到未来的发展趋势；不仅要看固定人口，还要看其他因素带来的流动人口，如因交通、旅游带来的人有多少等。

看得见的及看不见的,固定的及流动的都要考虑。

2、密度多大?人口密度越高,商业发展的优势就越大。

在不同的城市、不同区域,人口密度也有差别。

在上海、北京等人口密集的一线发达城市,1公里半径范围可以聚集5-10万人口,而在二、三、四线城市则是呈快速递减趋势。

在选择地块的过程中,人口密度最高的区域，近期人口快速聚集的区域,都需要优先考虑。

3、人口如何分布?在人口密度相同的前提下,以项目为中心,越均衡的人口分布,越易形成商业扎堆消费，并能建立良好的客户忠诚度，也很难被其他项目所分流。

4、人口层次如何?公务员阶层、白领阶层、工薪阶层、外来务工人员、工人群体等文化层次、工作性质、收入水平、生活模式不一样,对商业的贡献也千差万别,对商品及服务需求的种类、档次也会大不同；项目周边的人群结构，既其消费需求，也反映其消费实力及层次。

商业体定位对于商业地产，与其说商业定位不如说是营运定位。

一个商业项目的盈利模式是什么样的，通过这个商业地产项目预计实现多少总利润，总利润的多少百分比用作下一个项目的开发，又有多少作为本项目的商业管理投入，这个投入能够实现什么样的商业运营管理效果，为了实现更好的商业运营目标，可以追加多少投入，追加的时间节点如何。

这些问题是一个商业项目商业定位、销售目标定位、经营管理定位的前置条件。

一、商业体定位依据一个商业体的定位，首先要考虑公司的战略意图和企业营运目标、其次考虑公司对商业的运营管理投入、最后考虑项目自身特点和商业环境因素。

1、公司战略意图。

房地产行业要顺利运作并快速壮大，需要快进、快出，即从立项到全部交房的时间跨度越短越有利于房产企业的发展。

资金成本和时间成本是一个企业很难承受的。

为了实现这一目标，需要资金的快速运转，而资金的快速回笼，则需要工期紧凑的同时推售节奏、策略环环相扣，更需要根据房产行业趋势制定合理的现实的价格策略。

价格的制定，需要考虑城市房价水平、房产行业趋势、国家经济形势、市场饱和度、市民消费水平、市民对房产形势预期、项目产品档次等众多因素。

作为房产行业中的高利润、高风险、高难点的商业地产，更是需要抛开“住宅开发思维”，从商业特点、商家心理、商家目标消费者心理、商业氛围等纯商业运营角度考虑，同时还要从商业地产投资客视角审视项目定位的保值增值。

商业地产的销售收入（投资回报率）需要商家买单，商家的销售收入需要目标消费者买单。

目标消费者量不等于客流量更不等于人流量。

2、商业运营管理投入。

商业地产与住宅地产的最大不同是，住宅地产是生完孩子不用考虑培养孩子的问题，而商业地产则是既要生出好孩子，更要负起培养孩子的重任，否则就没有人愿意投资。

任何商业地产都是为了实现利润回笼。

要吸引别人投资就要制定合理的投资门槛、确定可实现的回报方式、明确商业的扶持计划和投入力度以及最终商业经营的愿景。

商业的特殊性，在于商业环境的制约性和目标实现的不确定性。

2023年房地产经纪人之业务操作题库附答案（基础题）单选题（共40题）1、下列选项中，不属于房地产市场营销活动调查的内容的是( )。

A.房地产市场竞争情况调查B.房地产价格调查C.房地产促销策略调查D.房地产消费动机调查【答案】 D2、商业业态指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其区分依据是（）。

A.提供商品的方法、商品的种类B.商品的种类、商品的价值C.提供商品的方法、商品的销售方式D.商品的销售方式、商品的种类【答案】 C3、采用电话拜访开拓房源渠道的方式的缺点是（）。

A.比较费力，但可联系的人较少B.受时间和地点的限制C.花费时间较多D.容易遭受拒绝【答案】 D4、对出租或出售房屋的权属审核，经纪人要询问客户是否取得的证书不包括（）。

A.《房屋所有权证》B.《房屋购买协议证书》C.《土地使用权证》D.《他项权利证书》【答案】 B5、杭州某房地产开发集团为开展业务需要建立一个下属房地产营销公司，则该集团应明确哪些问题及如何进行规划A.房地产市场营销必须对所在区域的城市规划、市政基础设施、商业设施等因素充分把握，根据区域环境制定适宜的营销计划B.房地产市场营销者不需要和潜在消费者接触沟通，让消费者自己接受该房屋价值后就能实现成功营销C.企业市场营销不需要考虑消费者非理性预期的营销，应采取以往的营销策略确保企业盈利目标实现D.房地产营销策略可以不用理会国家当期发布的财政政策、货币政策、房地产产业政策【答案】 A6、好发于儿童的恶性肿瘤是A.肾母细胞瘤B.黑色素瘤C.骨髓瘤D.鳞状细胞癌【答案】 A7、可以引起槟榔肝的原因有（）。

A.上腔静脉压迫综合征B.缩窄性心包炎C.门静脉高压症D.二尖瓣狭窄【答案】 B8、对出租或出售房屋的权属审核，经纪人要询问客户是否取得的证书不包括（）。

A.《房屋所有权证》B.《房屋购买协议证书》C.《土地使用权证》D.《他项权利证书》【答案】 B9、媒体广告带来的客户占经纪人生意的（）。

金地集团将灵活运用资本运作和融资手段 ，为商业房地产业务提供充足的资金支持 。
风险管理与合规
企业文化与价值观
金地集团将建立健全风险管理与合规体系 ，确保业务运营的稳健性和合法性。
金地集团将弘扬企业文化和价值观，强化 团队凝聚力，推动员工积极投入工作，为 战略实施提供精神动力。
05
金地集团商业房地产 战略评估与调整
战略匹配度评估
分析金地集团的商业房地产 战略是否符合公司整体战略 目标和发展规划，是否具有 可持续性和竞争优势。
战略实施效果评估
客户满意度调查
通过客户满意度调查了解客户对金地集团 商业房地产项目的评价和反馈，以便改进
产品和服务。
A 销售业绩评估
评估金地集团商业房地产项目的销 售业绩，包括销售量、销售额和销
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02
商业房地产具有高投资回报、高 风险、长期稳定收益等特点，是 房地产市场的重要组成部分。
商业房地产市场的发展历程与趋势
商业房地产市场经历了从起步、快速 发展到成熟的过程，目前正朝着多元 化、专业化、精细化方向发展。
随着城市化进程加速和消费升级，商 业房地产市场将迎来更多发展机遇， 同时也面临着竞争加剧和经营模式创 新的挑战。
强化合作伙伴关系
金地集团将积极寻求与优质合 作伙伴的合作，通过资源整合 和优势互补，共同实现商业目 标。
提升运营效率
金地集团将优化内部管理流程 ，提高运营效率，降低成本，
提升盈利能力。
战略保障与支撑
人才培养与引进
资本运作与融资
金地集团将加大人才引进和培养力度，吸 引和留住优秀人才，为业务发展提供人才 保障。
产品定位
创新设计
金地集团商业房地产项目注重创新设 计，通过引入先进的设计理念和技术 手段，打造具有独特魅力和竞争力的 商业物业。

商业地产项目规划七大要素1. 地理位置选择商业地产项目的地理位置选择是一个关键决策，直接影响项目的发展和成功。

以下是在地理位置选择过程中需要考虑的几个要素：•交通便利性：商业地产项目应该位于交通便利的地段，方便顾客到达。

这包括接近主要道路、公共交通站点以及便利的停车设施。

•人口密度和目标客户群：选址应该考虑目标客户群的人口密集区域，有利于项目的销售和盈利能力。

•竞争对手分析：了解周边竞争对手的分布和规模，评估市场潜力和竞争压力。

•土地价格和租金水平：考虑土地价格和租金水平，确保项目的投资回报率和可持续发展性。

•城市发展规划：了解城市发展规划，选择符合城市发展方向的地段，有利于项目的长期发展。

2. 商业定位策略商业定位策略是指商业地产项目在市场中的定位和差异化策略。

以下是商业定位策略的几个要素：•目标市场：定义项目的目标市场，确定适合的产品和服务。

•目标客户群：细化目标客户群的特征和需求，为项目的定位提供指导。

•竞争优势：找到项目在目标市场中的竞争优势，以吸引目标客户群的注意和满足他们的需求。

•定价策略：制定合理的定价策略，使项目价格与目标市场的需求和竞争环境相匹配。

•品牌建设：通过品牌建设来增强项目的形象和认知度，在市场中建立竞争优势。

3. 商场规模和功能布局商业地产项目的规模和功能布局是决定项目能否满足市场需求的重要因素。

以下是商场规模和功能布局的关键要素：•商场面积：根据目标市场和竞争环境确定商场的总面积和租赁面积，以确保项目的规模与市场需求相匹配。

•租户组合：选择合适的租户组合，包括零售商、餐饮商和服务机构，以满足目标客户群的需求。

•功能布局：合理规划商场的功能布局，确保各个区域的流通性和商业氛围，提升客户体验。

•公共设施：考虑商场的公共设施，如停车设施、休息区和卫生间，提升顾客的购物体验和舒适度。

4. 资金和投资策略商业地产项目的资金和投资策略直接影响项目的盈利能力和可持续发展。

以下是资金和投资策略的一些要素：•投资成本：评估项目的投资成本，包括土地购买、建设和装修成本，以及运营启动资金。

2023年-2024年房地产经纪人之业务操作通关考试题库带答案解析单选题（共45题）1、李某将自己拥有的一套地理位置好、具备交易条件的房屋委托给甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售，并签订了委托协议。

甲公司委派房地产经纪人王某为李某服务。

王某对李某的房屋进行了勘察，填写了《物业勘察表》。

根据市场交易情况，王某认为李某的房屋出售价格合理，属于优质房源。

A.《房地产买卖合同》B.《房屋状况说明书》C.《房地产证》D.《房地产认购协议书》【答案】 B2、患者男，50岁。

2年前因右眶下区、下颌后磨牙前庭沟颊黏膜触摸诱发电击样剧痛，诊断为三叉神经第Ⅱ、Ⅲ支痛。

给予卡马西平治疗，初起有效，近半年来自觉发作频繁，虽不断加大药物剂量，效果仍差。

全身检查未发现明显心血管疾病。

根据目前病情首选的治疗方案为A.病变骨腔清除术B.半月神经节射频温控热凝术C.继续加大卡马西平药物剂量D.5%普鲁卡因病变支封闭E.三叉神经周围支切断撕脱术【答案】 B3、存量房过户买方需提供的材料不包括（）。

A.买方身份证、授权委托书、代理人身份证、购房资格证明B.户口簿／暂住证C.与卖方签订的《房屋买卖合同》D.不动产权证【答案】 D4、房地产销售进入（）阶段，上门客户量会随推广策略和力度调整而变化，销售人员的数量也要做出相应调整。

A.筹备期B.正式公开发售C.持续销售期D.尾盘销售期【答案】 C5、某房地产企业拟建一项目，总投资20000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，为了提高市场占有率的目标，该企业加大广告宣传费用的投入，并以低廉的价格进入市场，但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击，并未成功进入市场，商品房无法按正常价格出售，最终倒闭。

A.比较定价法B.渗透定价法C.目标利润定价法D.盈亏平衡定价法隐藏答案收藏标记反馈【答案】 B6、验证价格策略是否合理的指标是（）。

押题宝典房地产经纪人之业务操作考试题库单选题（共40题）1、开展房地产市场调查活动时，应首先（）。

A.确定调查的问题和调研目标B.制定调研计划C.对项目进行分析和研究D.写市场分析报告【答案】 A2、甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发的一商品住宅项目已竣工，在办理了《商品房销售许可证》后，自行销售该住宅项目。

甲企业为张某制作了置业计划，与王某签订了《房地产认购协议书》，与年龄为25岁的刘某签订了《商品房买卖合同》。

A.项目建设依据B.商品房销售依据C.付款方式及期限D.保值增值的途径【答案】 C3、具有直接刺激销售，容易引起消费者注意与反应，能迅速产生促销效果的市场推广方式是（）。

A.广告推广B.活动推广C.人员推广D.关系推广【答案】 B4、房地产经纪人为买房客户提供多套房源供其选择，这表明房源具有（）的特征。

(2011年真题)A.独家性B.动态性C.多样性D.可替代性【答案】 D5、釉质的非釉原蛋白质不包括A.釉丛蛋白B.鞘蛋白C.成釉蛋白D.非特异性蛋白E.釉蛋白【答案】 D6、高血压病常发生的病变有A.肾萎缩B.心脏肥大C.血管纤维素样坏死D.血管玻璃样变性【答案】 A7、住宅项目价格制定过程中，（）阶段的市场调研侧重于收集竞争项目销售与价格信息、价格表、各房号之间价格平面差与垂直差等信息。

A.价目表形成及验证B.推售安排C.价格制定D.确定价格策略及方法【答案】 C8、在写字楼项目推广渠道中，（）为企业高管、行业客户获知信息的渠道，且具有一定的品牌价值。

A.直邮短信B.产业杂志C.活动营销D.网络推广【答案】 B9、下列关于抵押合同的说法，正确的是（）。

A.抵押合同是抵押权人与抵押人签订的补偿性质的合同B.抵押权自抵押合同签订时设立C.抵押合同的变更事项需要抵押人和抵押权人协商一致，方可变更D.当主合同即债券合同无效时，抵押合同仍然有效【答案】 C10、访问地区市场上曾经发生过交易行为的买方或卖方，应着重查访成交标的物的位置、面积、（）、交易当时的状况和其他条件等。

最全的商业地产定价策略一幢楼内，铺面的价值是住宅的几倍甚至上十倍，而仅从建安成本的造价来看，铺面的造价并不比住宅的高多少。

因此，商业地产可谓一大块肥肉。

那么，商业地产到底是如何定价的呢？本文为你从定价原则、方法、注意事项3个方面，并结合实际案例进行阐述。

一、定价原则商业地产的价格应该包括两部分：静态价格和溢价空间（商业动态价格=静态价格+溢价空间）。

其中，静态价格（依据邻近商业物业制定价格）来自于市场比较，确定权重，并进行加权平均。

溢价空间包括外部溢价因素和内部溢价因素，其中外部溢价因素包括市场增长、片区利好溢价；内部溢价因素则包括营销措施、项目成熟、产品领先和品牌信誉等溢价。

根据商业地产价格的特点，在制定其销售价格时，应遵守以下4点原则：1、一层，二层的层差范围在25%~40%；2、临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高；3、商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低；4、价格同商铺面积成反比。

根据以上4条原则，可以得出在具体执行中的5条建议：1）一拖二式的销售；2）带租约式的销售；3）返租销售；4）统一售后商业物业管理，统一招商；5）作好销售控制。

二、定价方法商业地产定价的方式不同于住宅地产，目前较为流行的定价主要有市场比较法、售租比率法、收益法和成本利润法4种定价方法。

1、市场比较定价法市场比较法主要应用于商业交易比较活跃的地区，通常是项目半径1~2公里内，有成交案例或在售商业地产案例可供参考。

由于周边有成交案例，更为直观。

因此，在商业地产定价的时候被经常使用，且能够为管理层接受。

2、售租比率定价法鉴于投资铺面的人要通过出租铺面收回成本并获得投资回报，在商业地产的销售中，必须要摸清楚项目半径500~1000米范围内的租金水平，测算项目的租金水平，根据售价再算出客户投资回报率。

通常而言，较为合理的是静态投资回收期在15年，年投资收益率6.67%，售价/租金≈180。

商业地产购物中心的定位策略汇报人：日期:•商业地产购物中心概述•商业地产购物中心定位策略•商业地产购物中心市场分析目录•商业地产购物中心选址策略•商业地产购物中心品牌策略•商业地产购物中心营销策略01商业地产购物中心概述商业地产购物中心是指由开发商或投资者投资建设，以零售商业为主要经营业态，集购物、餐饮、娱乐等功能于一体的商业地产项目。

商业地产购物中心通常包括购物中心主体建筑、停车场、绿化等设施，提供全方位的消费体验。

按照开发规模，商业地产购物中心可分为大型购物中心和中小型购物中心。

大型购物中心通常位于城市核心商圈或交通便利的地方，建筑面积在5万平方米以上；中小型购物中心则主要位于城市次级商圈或社区商业中心，建筑面积在1万平方米以下。

按照经营业态，商业地产购物中心可分为综合型购物中心和主题型购物中心。

综合型购物中心涵盖各种商品和服务，适合全年龄段消费者；主题型购物中心则以某一特定领域或消费群体为主要服务对象，如儿童主题购物中心、女性主题购物中心等。

VS商业地产购物中心发展历程自20世纪50年代起，商业地产购物中心在美国开始兴起。

随着经济的发展和城市化进程的加速，商业地产购物中心逐渐成为全球范围内的重要商业形态。

在中国，商业地产购物中心的发展可以追溯到20世纪90年代。

随着国内经济的持续增长和城市化进程的加速，商业地产购物中心逐渐成为城市商业的重要组成部分。

近年来，中国商业地产购物中心的发展速度尤其迅猛，大量开发商和投资者涌入这一领域，推动商业地产购物中心的规模和质量不断提升。

02商业地产购物中心定位策略根据购物中心的产品和服务，将目标客群细分为不同的收入阶层，如高端消费者、中产阶级和工薪阶层等。

目标客群定位收入阶层定位根据消费者的不同需求，如家庭消费、休闲消费和奢侈品消费等，对目标客群进行定位。

消费需求定位根据地理位置和周边环境，将目标客群细分为不同的区域，如市区中心、郊区、工业区等。

地理区域定位服务项目定位提供符合目标客群需求的服务项目，如儿童游乐场、美食广场、电影院等。