下载文档原格式
全国房地产经纪人业务操作必考知识点总结一、信息收集1、收集信息的必要性1、了解客户需求，为其提供更准确的服务2、了解市场动态，以便更好地把握市场趋势3、收集房源和客源信息，为业务操作提供更多资源2、信息收集的途径1、网络平台：如房产网站、社交媒体等2、房产中介协会或经纪人协会：获取行业内部信息及交流机会3、房地产开发商或物业管理公司：了解新盘或物业动态4、政府部门：如房地产交易中心、工商局等，获取政策、法规及市场统计信息5、实地考察：了解房源的具体情况二、客户接待1、接待流程1、问候客户，询问需求2、提供专业咨询服务，解答客户疑问3、带领客户参观房源，介绍房屋情况4、与客户进行深入沟通，了解其具体需求和预算5、根据客户需求提供专业建议和策划方案2、注意事项1、保持热情、耐心和专业态度，尊重客户2、详细了解客户需求，为其提供合适的房源3、对客户的信息进行保密，不泄露其个人信息三、房源推介1、推介方式1、网络平台推介：利用房产网站、社交媒体等渠道进行宣传推介2、电话推介：主动联系潜在客户，介绍房源情况3、当面推介：与客户进行面对面交流，展示房源优势2、注意事项1、熟悉房源信息，了解房屋的具体情况，如面积、户型、装修等2、根据客户需求进行精准推介，突出房屋的优点和特色3、提供客观、真实的房源信息，不隐瞒缺点和问题四、看房服务1、看房流程1、提前与客户预约看房时间，确定看房地点和路线2、带领客户实地看房，介绍房屋环境和设施设备3、与客户进行深入沟通，了解其反馈和意见4、根据客户需求提供专业建议和改进方案2、注意事项1、提供安全、舒适的看房环境，确保客户人身安全2、对房屋的设施设备进行检查和维护，确保其正常运行和使用安全3、根据客户需求提供专业建议和改进方案，提高客户满意度五、合同签订与履行。
全国房地产经纪人业务操作必考知识点大全一、产权登记1、房屋所有权登记发证，由房屋所在地市、县房地产管理局办理。
2、产权人依法发生变更时，应进行变更登记。
第一章房地产经纪业务类型及流程房地产经纪业务是指房地产经纪机构和经纪人员为获取报酬而从事的以促成房地产交易为核心内容的主要工作。
房地产经纪业务有基本业务和延伸业务之分，基本业务是指房地产经纪机构从提供交易信息到促成交易合同签订这一阶段的主要工作，延伸业务是指交易达成后的代办贷款、代办登记等后续服务。
本书主要介绍房地产经纪的基本业务。
房地产经纪人员要了解房地产经纪业务的主要分类、服务内容、办理流程等，以为客户提供规范的服务。
第一节房地产经纪业务类型及服务内容一、房地产经纪业务分类按不同的分类方式，房地产经纪业务有不同类型：1.根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型，可以分为新建商品房经纪业务、存量房经纪业务，其中，又以存量房经纪业务为主。
2.根据房地产经纪活动所促成的房地产交易的类型，可以分为房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务。
3.根据房地产经纪服务的标的房地产的用途，可以分为住宅经纪业务和商业房地产经纪业务。
4.根据房地产经纪服务的方式，可以分为房地产代理业务和房地产居间业务。
在居间业务中，房地产经纪机构属于中立的第三方，只为房地产交易双方提供撮合服务或提供成交的机会，而在代理业务中，房地产经纪机构只能代表交易双方中某一方的利益，因此，又有买方代理、卖方代理的区分。
二、现阶段我国房地产经主要业务类型按照上述分类，现阶段我国房地产经纪实践中的主要业务类型有存量房买卖居间业务、存量房租赁经纪业务和新建商品房销售代理业务。
存量房租赁经纪业务又分为租赁代理和租赁居间。
现阶段我国房地产经纪主要业务类型如图1-1所示。
存量房买卖居间业务存量房经纪业务存量房租赁居间业务存量房租赁经纪业务房地产经纪业务存量房租赁代理业务新建商品房销售代理业务图1-1 现阶段我国房地产经纪主要业务类型存量房买卖居间是指房地产经纪机构及经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，为存量房买卖双方报告订立房地产买卖合同的机会或者提供订立房地产买卖合同的媒介服务，并收取佣金①的经纪行为。
2023年-2024年房地产经纪协理之房地产经纪操作实务题库附答案（典型题）单选题（共45题）1、房源信息整理过程中最关键的工作是（）。
A.房源信息的共享B.房源信息的维护C.房源信息的分类D.房源信息的记录和储存【答案】 D2、实地查看房屋物业服务状况的内容不包括（）。
A.物业服务企业的资质B.物业服务费的标准C.小区周边的自然景观D.小区环境的整洁情况【答案】 C3、媒体广告带来的客户占经纪人生意的（）。
A.25%B.30%C.35%D.40%【答案】 D4、客源严格意义上是（），是具有成交意向买房或租房的群体。
A.订单客户B.预约客户C.门店客户D.潜在客户【答案】 D5、由公司总部直接投资、经营、管理多个经纪门店的经营形态，称为（）。
A.直营模式B.加盟模式C.特许经营模式D.参股模式【答案】 A6、交易资金监管的期限是从交易资金存入监管专用账户起到（）为止。
A.买方同意撤销监管B.房屋装修完成C.房屋所在楼栋全部交易完D.房屋所有权证书颁发【答案】 D7、与客户预约时间，应约定______而与业主预约时间，宜约定______，但时间段不宜过长，最好不超过半小时。
（）A.具体的时间点、时间段B.时间点、时间段C.时间段、具体的时间点D.时间段、时间点【答案】 A8、李某承租张某的住房，房屋租赁合同约定的租期为5年，租期届满前1年，经张某同意，李某将该房转租给王某。
李某可将住房转租给王某（）。
A.1B.3C.4D.6【答案】 A9、下列各项中，不属于商品房项目中的物业管理情况的是（）。
A.前期物业管理B.当前物业管理公司名称C.管理规约的情况D.物业管理的收费情况【答案】 B10、关于房地产经纪业务档案管理的说法，错误的是（）。
A.档案管理包括收集、整理、归档和利用四个环节B.房地产经纪业务信息的归档，需按照一个委托一个档案的原则归档C.房地产经纪业务记录中涉及商业秘密的应予以保密D.房地产经纪业务记录无条件对社会公众开放【答案】 D11、代拟存量房买卖合同签约时准备的材料不包括（）。
第二章房地产交易信息搜集、管理与利用一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．某业主委托某房地产经纪公司将自己暂不居住的房屋转让，则房源应当是指（）。
A．业主B．业主自己居住的房屋C．业主委托转让的房屋D．出售意向【答案】C【解析】房源是指供出租或者出售的住房等房屋，亦即不动产权利人有意愿出售或出租的房地产。
在房地产经纪服务中，一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：①可依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押。
不得出租、转让和抵押的房屋不能成为房源。
②房屋权利人有交易的意愿，并采取了相应的委托行动。
2．关于房源的描述，正确的是（）。
A．已经抵押的房屋是房源B．目前所有房屋都是房源C．有意向卖的是房源D．房屋权利人委托给房地产经纪机构可依法交易的房屋才为房源【答案】D【解析】房源是指供出租或者出售的住房等房屋，亦即不动产权利人有意愿出售或出租的房地产。
在房地产经纪服务中，一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：①可依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押；②房屋权利人有交易的意愿，并采取了相应的委托行动。
3．依据房屋的市场需求以及（），可将房源分为A类房源和B类房源。
A．成交难易B．坐落位置C．业主报价D．物业服务【答案】A【解析】依据房屋的市场需求以及销售的难易程度，房地产经纪人可以将房源分为两类，分别为：①A类房源，是指销售难度较小，销售周期较短的房源。
例如具备合法的交易资格、委托人出售意向坚定、产权清晰、区位良好、卖方心理价位接近市场价格的房源，可归为A 类房源。
②B类房源，是指销售难度较大，成交周期较长的房源，如存在某些瑕疵、委托人出售意愿不强烈或者存在其他交易障碍的房屋。
4．下列房屋权利人的房产中，可以成为房源的是（）。
A．房屋权利人委托房地产经纪机构交易其房产B．房屋权利人有交易意愿但未委托房地产经纪机构C．房屋权利人无交易意愿，房屋用于自住D．房屋权利人的房产不得出租、转让和抵押【答案】A【解析】房源是指供出租或者出售的住房等房屋，亦即不动产权利人有意愿出售或出租的房地产。
房地产经纪业务操作第二章房源信息搜集与管理1.从房地产经纪人和经纪机构角度看，房源不仅包括委托出售（或出租）的房屋，还包括该房屋的业主（委托方）。
2.房源信息是指描述和刻划房源的房地产状况；权利人状况；和租售价格等内容的数字、图像和文字性信息。
3.房源信息包括：包括房屋的实物状况信息；权益状况信息；区位状况信息；租售价格信息；物业管理状况信息；房源委托人身份等相关信息。
4.房源和房源信息的作用：房源是房地产经纪机构的核心竞争力；房源是房地产经纪人为客户提供服务的前提条件和促成买卖，租赁双方交易实现的重要因素；房源对于购买者（或租赁方）而言，不仅仅是被符号化的信息资源，更重要的是最终交易的实体商品——兼具物理属性、法律属性和心理属性的特殊物品。
5.房源的特征：动态性（交易价格变动、物业使用状态变动）；可替代性（具有相似地段、相似建筑类型、相似房型）。
6.描述房源信息的指标包括：房源信息的物理指标（物理特征决定使用价值和市场价值）；法律指标（表征房屋的用途和权属状态）；心理特征（交易价格最容易收到影响）。
7.房源信息的获取原则：真实性原则（真实存在、真实价格、真实委托-租售意思真实，业主真实委托）；及时性原则（及时了解房源情况、业主信息、现场勘查、及时发布）；集中性原则（半径500米核心商圈、800米次要商圈、1000米次商圈）。
8.职业型目标市场：是指根据职业偏好、教育背景、职业经历、企业资源等情况选定和开发某一职业、社团、兴趣组织的客户群体。
9.房源信息的获取渠道：直接开发方式（门店接待、社区活动、派发宣传单、老客户推荐、人际关系开发）；间接开发方式（网络开发、电话拜访、报纸广告、群发邮件短信息或微信、户外广告横幅）。
10.门店接待的优点是面对面沟通方式容易给委托业主留下深刻印象，容易获得客户信任，获得房源信息较全面，为进一步服务做好铺垫；缺点是面对面沟通对房地产经纪人专业度要求较高，容易产生好则好不好则坏的第一印象。
2021年房地产经纪人协理二科合一考试题库和答案详解2021年房地产经纪人协理考试（二科合一）题库【真题精选＋章节题库＋模拟试题】内容简介本资料是2021年房地产经纪人协理考试（二科合一）的题库，包括真题精选、章节题库和模拟试题三大部分：（1）第一部分为真题精选。
每科均精选了2018～2020年机考真题中比较典型的试题，方便学员熟悉考试真题的特点，并测试自己的水平。
每道真题均提供详细答案解析。
（2）第二部分为章节题库。
每科都遵循2021年考试教材的章目编排，并根据2021年《全国房地产经纪人协理职业资格考试大纲》中的具体内容和要求及相关法律法规对题库中的每一道试题进行了详细解析。
（3）第三部分为模拟试题。
根据历年考试真题的命题规律及热门考点精心编写了模拟试题，其试题数量、试题难度、试题风格与房地产经纪人协理职业资格考试真题基本保持一致。
通过模拟试题的练习，学员既可以检测学习该考试科目的效果，又可以评估自己的应试能力。
•试看部分内容•第一部分真题精选•【房地产经纪综合能力】•2020年房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》真题精选及详解•2018～2019年房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》真题精选及详解•【房地产经纪操作实务】•2020年房地产经纪人协理《房地产经纪操作实务》真题精选及详解•2018～2019年房地产经纪人协理《房地产经纪操作实务》真题精选及详解•第二部分章节题库•【房地产经纪综合能力】•第一章房地产经纪概述•第二章房地产和建筑•第三章房地产交易法律基础•第四章房屋租赁•第五章房屋买卖•第六章个人住房贷款•第七章土地和房屋登记•【房地产经纪操作实务】•第一章房地产经纪业务类型及流程•第二章房地产交易信息搜集、管理与利用•第三章房地产经纪服务合同签订•第四章房屋实地查看•第五章房地产交易合同代拟•第六章房地产交易资金结算•第七章房屋查验和交接•第八章房地产交易中的代办服务•第三部分模拟试题•【房地产经纪综合能力】•2021年房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》模拟试题及详解（一）•2021年房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》模拟试题及详解（二）•【房地产经纪操作实务】•2021年房地产经纪人协理《房地产经纪操作实务》模拟试题及详解（一）•2021年房地产经纪人协理《房地产经纪操作实务》模拟试题及详解（二）。
房地产经纪操作实务第一章房地产经纪业务类型及流程1.根据标的房地产所处的市场类型可分为：新建商品房经纪业务；存量房经纪业务。
2.根据房地产交易的类型可以分为：房地产买卖经纪业务；房地产租赁经纪业务。
租赁经纪业务相对稳定，受房地产市场波动影响；买卖经纪业务收益高，但受房地产市场波动影响大。
3.根据标的房地产的用途可以分为：居住房地产经纪业务；商业房地产经纪业务。
4.根据房地产经纪服务的方式可以分为：房地产居间业务；房地产代理业务。
5.我国现行房地产经纪业务类型包括：存量房买卖居间业务；存量房租赁居间业务；新建商品房销售代理业务。
6.存量房买卖居间业务中，经纪机构提供的服务包括：买卖信息；提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询、房屋实地察看和权属调查、发布信息进行广告宣传、协助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同；代办抵押贷款；协助交易资金监管及结算；协助缴纳税费；代办不动产登记；协助交验房屋。
7.存量房买卖居间业务的基本流程可分为五个阶段：接受委托阶段；调查推广阶段；匹配带看阶段；洽谈签约阶段；结算交验阶段。
8.房地产交易信息包括：房源信息、客源信息、价格信息。
9.接待卖方客户的基本流程：主体身份识别（需要完全民事行为能力）；了解房屋本身的权利状况（房屋手续完备）；了解卖房原因和资金要求；告知委托人必要事项；告知委托人近期类似房地产成交价格，协助委托人初步确定房屋挂牌价。
10.需要查看或提醒委托人准备的材料：房地产权属证书原件；房屋所有权人的身份证明原件；共同人同意出售证明；受托人身份证明原件、授权委托书等。
11.接待买房客户的基本流程；核实买房的主体资格（查看身份证原件，确定是否具备购买、贷款资格）；沟通购房需求；询问购房预算；告知房屋交易的一般程序及可能存在的风险；告知经纪服务的内容、收费标准和支付时间；告知拟购房屋的市场信息，提出建议。
12.对卖方委托而言，信息核验是对房源的产权信息进行核验；对买方委托而言，是对购房人的购房资格进行核验。
房地产经纪操作实务习题（一）（二）答案第一章房地产经纪业务类型及流程一、单项选择题1．根据房地产经纪服务的方式不同,可以分为（D）.A．房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务B．新建商品房经纪业务和存量房经纪业务C．住宅经纪业务和商铺经纪业务D．房地产代理业务和房地产居间业务2．房地产经纪人查看房屋具体情况后,需要编制的是（B）A．房屋使用说明书B．房屋状况说明书C．房屋交易说明书D．房屋保障说明书3．可以避免同一房号重复销售的重要工具是（B）.A．价目表B．销控表C．客户置业计划D．须知文件4．房屋租赁业务中,押金一般为（C）租金.A．一周B．半个月C,一个月D．三个月5．在房屋租赁备案提供的材料中,不需要提供的是（D）A．共有权人的同意出租证明B．委托代管人授权出租的证明C．房屋租赁合同D．房屋居间服务合同二、多项选择题1．在存量房租赁代理业务中,房地产经纪机构提供的服务内容主要包括（ABCD）. A．市场和交易政策咨询B．房地产实地查看和权属调查C．信息发布和广告宣传D．代收代付租金E．协助办理交易资金监管2．房地产交易信息包括（BCD）A．政策信息B．房源信息C．客源信息D．价格信息E．市场信息3．房地产经纪人员在进行房源实地查看的时候,重点了解房屋的（BCD）.A．邻居状况B．实物状况C．区位状况D．物业管理E．学区状况4．决定销售人员数量的主要因素有（ABCD）.A．销售阶段B．项目销售量C．销售目标D．宣传推广E．销售技巧5．在存量房买卖居间业务的洽谈阶段,最主要协商的是房屋的（ABC）A．买卖价格B．交易税费C,贷款D．房屋交接手续E．交易流程第二章房地产交易信息搜集与运用一、单项选择题1.下列属于被动收集房源信息的方式是了（A）.A．门店接待B．媒体获取C．住宅小区获取D．联系有关单位2．下列不属于房源信息构成要素的是（B）.A．房地产状况B．权属证明材料C．挂牌要求D．房地产权利人资料3．经济适用住房的产权人在购买住房5年后,先向政府住房保障部门申请回购,政府放弃回购的,可以上市交易.A．2B．3C．4D．54．将房源分为A、B类房源的依据是房屋的AA．销售难易B．坐落位置C．业主报价D．物业服务5．房地产预售、销售广告必须载明的事项不包括CA．房地产开发企业名称B．预售或者销售许可证号C．房地产开发企业法人代表名称D．房地产经纪机构代理销售的,载明该机构名称6．房源信息由接受委托的房地产经纪人员录入,其他房地产经纪人员只能看到房源基本情况,业主的联络方式由接受委托的房地产经纪人员拥有,其房源共享形式为A.A．私盘制B．公盘制C．分区公盘制D．分类公盘制7．下列关于发布新建商品房房源广告要求的表述中,错误的是BA．房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容B．房地产广告可以利用其他项目的形象、环境C．房地产广告中涉及面积的,应当标明是建筑面积或者使用面积D．房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容8．针对购买需求强烈并且购买力较强的客户,房地产经纪人应BA．长期培养B．重点跟踪C．保持一般性沟通D．不断了解客户需求二、多项选择题I．下列属于A类房源特征的是BCE.A．价格较高B．销售难度小C．房地产质量上乘D．市场需求旺盛E．有房源钥匙2．下列属于房源信息共享形式的是ABD.A．私盘制B．公盘制C．分区私盘制D．分区公盘制E．集团公盘制3．房源信息记录整理的方式有BCD.A．影像的方式B．纸张载体C．计算机D．计算机联机系统E．云技术4．房地产经纪人员搜集的价格信息的渠道主要有ABCDA．政府主管部门的网站B．房地产经纪机构的成交案例C．通过交易当事人了解信息D．相关机构的调研报告E．税务局的房屋纳税记录5．房地产经纪人应重点追踪的客户所体现的特征有ADEA．购房需求强烈B．购房能力较强C．对房屋要求较高D．有一定经济实力E．预算合理6．发布房源要保证其真实性,主要是指房源的ABDA．真实存在B.真实委托C．真实用途D．真实价格E．真实广告。
房地产经纪操作实务讲义第一章：房地产经纪业务类型及流程1、房地产经纪业务分类房地产所处的市场类型：新建商品房经纪业务、存量房经纪业务。
房地产交易的类型：买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务。
标的房地产用途：住宅经纪业务和商业房地产经纪业务；经纪服务的方式：房地产代理业务和房地产居间业务。
2、房地产经纪主要业务类型房地产经纪实践中的主要业务类型有存量房买卖居间业务、存量房租赁经纪业务和新建商品房销售代理业务。
3、存量房买卖居间业务流程—委托阶段客户接待的主要内容。
卖方客户接待：接待卖方客户的基本流程如下：（1）主体身份识别。
（2）了解卖房的原因和资金要求。
（3）了解房屋本身的权利状况，以及是否符合出售条件。
（4）告知委托人必要事项，如房屋交易的一般程序及可能存在的风险，经纪服务内容、收费标准和支付时间，房屋交易税费政策，放款交付程序，须由委托人协助的事宜、提供的资料等。
（5）告知委托人近期类似房地产成交价格，协助委托人初步确定房屋挂牌价格。
买房客户接待：接待买房客户的基本流程如下：（1）核实买方的主体资格。
（2）（2）询问对所购房屋的要求。
（3）询问购房预算。
（4）告知房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（5）告知经纪服务的内容、收费标准和支付时间；（6）告知拟购房屋的市场信息，提出建议。
4、存量房买卖居间业务流程—洽谈签约阶段洽谈阶段主要包括撮合交易双方、协助签订房屋买卖合同两个步骤。
合同签订前，房地产经纪人员要做到以下事项：1）提醒买卖双方签约的注意事项；2）查验房地产权属证书及买卖双方的相关证件；3）为买卖双方详细讲解合同条款。
5、新建商品房销售代理业务中项目审批文件包括“五证”、“两书”。
其中，“五证”指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》；“两书”指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
6、新建商品房销售代理业务中项目销售文件价目表。
房地产经纪实务第一章房地产经纪概述一、房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间、代理等专业服务的行为。
房地产经纪活动的基本类型有：房地产居间、房地产代理和房地产行纪。
1、房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。
2、房地产代理是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。
3、房地产居间与代理的区别①房地产居间的服务对象十分广泛，但居间人与委托人之间一般不存在长期固定的合作关系，居间人仅以自己的名义开展经纪活动，并承担责任。
②房地产代理的服务对象虽不如居间活动那样广泛，但经纪人与委托人之间一般都有长期稳定的合作关系，且只能以委托人的名义在委托人允许的权限内开展经纪活动，由此产生的责任和权利也全部归委托人，而经纪人只收取代理佣金。
4、佣金——是指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。
二、房地产经纪的特点：1、服务性2、专业性①房地产直接以土地为基本物质构成要素，不仅造成了其空间位置的固定性，还使得它成为一种不完全的劳动产品。
②房地产作为价值量很大的单项商品，人们在购买房地产商品时，常常需要信贷的支持。
③房地产是人们生活、生产必不可少的基本物质资料，这就要求房地产经纪人员不仅要把握房地产交易作为经纪活动的一般规律，还要洞悉和把握其所涉及的社会、情感等因素，尽力促使每一笔交易能产生最大的社会效益。
④房地产作为不动产，其交易须通过一系列法律程序才能完成，这就要求房地产经纪人员必须熟悉与房地产交易相关的法律、法规、具体程序和手续。
3、地域性三、房地产经纪的作用1、传播经济信息2、加速商品流通3、优化资源配置资源在产业、地区、企业之间的合理配置取决于市场的完善度，而供求双方良好的沟通和健全的市场竞争机制，将能工巧匠驱使企业有效利用资源，使之发挥尽可能大的作用。
第二章房地产交易信息搜集、管理与运用第01讲房地产交易信息搜集、管理与运用第一节房源信息的搜集、管理与运用一、房源（一）房源的含义1.房源的含义房源是指提供出租或者出售的住房等房屋，亦即不动产权利人有意愿出售或出租的房地产，在房地产经纪服务中一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：（1）依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押。
不得出租、转让和抵押的房屋不能成为房源。
（2）房屋权利人有交易的意愿，并采取了委托行动。
若房屋权利人所持有的房屋仅用于自助，并无交易意愿，则该房屋就不能称为房源；若房屋权利人有交易意愿，但未采取委托行动，则房地产经纪机构和房地产经纪人员无从知悉该房屋的所在，这样的房屋也不能成为房源。
2.房源的属性房源具有三大属性物理属性：房屋自身及周边环境的物理状态法律属性：主要包括房源的合法用途及其权属状况心理属性：委托人在委托过程中的心理状态，这种心理状态往往会随着时间的推移而变化，从而对房源的一些要素如挂牌价格产生影响3.房源的分类房源类型分类依据特征A类房源 1.地理位置较好或处于热销地段2.卖方心理价位合理3.卖方主动积极配合4.具备合法上市产权 1.市场需求旺2.销售难度小3.销售周期较短4.有房源钥匙B类房源 1.地理位置较差2.价格较高或没有竞争力3.业主配合不积极4.产权不清或有其他阻碍成交的问题 1.市场需求小2.销售难度大3.销售周期较长4.无房源钥匙房源类型分类依据特征A类房源1.地理位置较好或处于热销地段2.卖方心理价位合理3.卖方主动积极配合4.具备合法上市产权1.市场需求旺2.销售难度小3.销售周期较短4.有房源钥匙B类房源1.地理位置较差2.价格较高或没有竞争力3.业主配合不积极4.产权不清或有其他阻碍成交的问题1.市场需求小2.销售难度大3.销售周期较长4.无房源钥匙（二）房源信息1.房源信息的含义和内容房源信息通常是指与委托出售（或出租）房屋相关的信息，包括房地产权利人的信息、房地产状况、挂牌要求等基本要素房地产权利人的信息主要包括委托人的姓名、联系电话等。
在签署独家代理委托协议时还需要留下委托人的身份证复印件，以保证信息的真实性。
如果委托人不是房屋所有权人，还要要求委托人提供房地产所有权人的相关信息及经公证的授权委托书。
房地产状况包括房屋的实物状况、产权状况、区位状况和物业管理状况等，如房地产的位置、权属证明材料、产权的性质（房改房、商品房）实际用途（出租、自助）面积、楼层、装修、朝向、家具电器、户型、停车位、物业管理费收费标准及是否有银行抵押贷款等挂牌要求则主要包括委托人所定的出售或出租价格，以及交房日期、税费支付方式等。
挂牌要求是动态的，即当时的挂牌要求可能随着时间的推移，根据市场和供求关系的变化等而发生变化。
二、房源信息搜集（一）房源信息搜寻的渠道和方法1.门店接待获取门店接待是房地产经纪人员比较传统的收集房源信息的方式，也是目前最常用的方式。
门店接待，是指房地产经纪人员利用房地产经纪机构开设的门店，接受房地产权利人委托，获得房源信息的方式。
（2）利用媒体获取是指房地产经纪人员利用网站、报纸、电视、广播、微信等媒体，接受房地产权利人委托，获得房源信息的方式。
随着现代信息技术的快速发展，媒体中的网络媒体成为房源获取中的重要渠道。
（3）电话接听获取可以分为电话接待和致电客户获取两类（4）通过熟人推荐获取熟人推荐，是指房地产经纪人员通过其优质的专业服务，获得房地产权利人或者客户认可，他们再向拥有房源的同事、亲属、朋友等推荐，从而使得房地产经纪人员获取房源信息的方式。
熟人推荐现在越来越受到房地产经纪机构的重视。
（5）社区维护获取是指房地产经纪人员在居住社区开展宣传活动，陌生拜访或者为该区域居民提供房地产咨询服务，引起房地产权利人的关注，从而获取房源信息的方式。
（6）联系有关单位获取有关单位指的是拥有大量房地产的单位，如房地产开发企业、建筑施工企业、大型企事业单位、资产管理公司、金融机构等。
三、房源信息的整理（一）房源信息的整理1.房源信息的分类2.房源信息的记录和存储（1）纸张载体（2）计算机（3）计算机联机系统（二）房源信息的共享房源信息的共享形式，主要依据市场的现状以及房地产经纪机构自身的发展与特点进行设定。
目前主要有私盘制、公盘制两种模式，这两种模式各有优劣，适合不同规模、不同发展阶段的房地产经纪机构。
（1）私盘制房源信息由接受委托的房地产经纪人员录入和维护的房源信息共享模式。
在这种模式下，业主的联络方式只由接受委托的房地产经纪人员看到。
其他房地产经纪人员只能看到房源的基本状况（2）公盘制公盘制，是指在一个房地产经纪机构内部，或者一定区域范围内加盟的房地产经纪机构之间或者几个房地产经纪机构联盟之间共享全部房源信息的房源共享模式，在这种模式下，房源的全部信息可以被共享区域内的所有房地产经纪人员查看，所有经纪人员进均可与卖方客户取得联系。
3.房源信息的维护与更新房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。
一般来说，对房源信息的更新要注意以下几点：（1）周期性访问对房源的委托人进行周期性访问，这是保证房源信息时效性的重要手段。
将房源分为不同的级别，对于不同等级的房源制定不同的访问计划与访问期限。
比如：将房源按照销售的难易度分为A、B、C、D四个等级，如表2-2。
房源状态级别访问期限有效A5天B10天C15天无效D1-2月房源状态级别访问期限有效A5天B10天C15天无效D1-2月处在可售或可租状态的房源被称之“有效房源”，它们在经纪业务中的作用不言而喻。
已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”，值得注意的是，这些无效房源的潜力有时容易被房地产经纪人员忽略，因此将其“打入冷宫”，而不再花费时间和精力对它们进行更新。
这种做法是不科学的。
因为随着时间的推移，这种“无效房源”也有可能再次变为“有效房源”，从而再次实现交易。
（2）访问信息累积随着时间的推移，业主（委托方）的出售或出租心态也会因某些事件的发生而产生变化，因此对房源的每一次访问，都应将有关信息记录下来，它可以反映业主（委托方）的心态变化，业主心态的变化最终会引起房源价格的变化。
（3）房源状态的更新房源状态分为有效、定金、签约、无效四种。
房地产经纪人员要根据每一次的房源带看结果及房源的买卖（租赁）交易进程，录入相应的房源状态，从而实现房源信息的及时更新与循环利用。
四、房源信息发布（一）存量房房源信息发布的相关要求存量房房源信息发布的要求如下：（1）保证房源的真实性。
房源的真实性是指房源信息的内容应当准确、客观，具体要求是：1.依法可以租售:要求房源是依法可以出租或者出售的房屋，并达到法律法规规定的出租或者出售的条件2.租售意思真实：要求房源依法有权出租或者出售的房地产权利人有以出租或者出售的房屋3.房屋状况真实：要求房屋的地址、用途、面积、户型、楼层、朝向、装修、建成年代、建筑类型、产权性质以及有关图片。
应当真实、完整、准确。
4.租售价格真实5.租售状态真实2.存量房房源信息发布的渠道（1）互联网：优点信息量大、便于查询、更新快、内容全面直观（2）经纪门店：优点便于与客户互动交流，信息更新速度快（二）新建商品房房源发布的相关要求与渠道依据《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，发布新建商品房房源广告要符合下列相关要求：（1）房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：①房地产开发企业名称；②房地产经纪机构代理销售的，载明该机构名称；③预售或者销售许可证书号。
广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
（2）房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。
（3）房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。
（4）房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。
（5）房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。
房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。
（6）房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
（7）房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。
（8）房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。
预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
（9）房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。
（10）房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。
（11）房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
（12）房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。
（13）房地产广告中不得含有广告发布人能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
（14）房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。
2.新建商品房房源信息发布渠道（1）报纸报纸是最为传统的媒体，这种方式具有读者广泛而稳定、版面灵活、时效性强、成本低等优点，但有效时间短、感染力较差。
（2）户外广告常见的户外广告有：路边广告牌、高立柱广告牌、灯箱、霓虹灯广告牌、LED看板等，现在甚至有升空气球、飞艇等先进的户外广告形式。
户外广告可以具有很好的形象性，但是限于安装等因素，户外广告牌不可能频繁更换，所以户外广告牌的时效性比较长。
这也决定了使用户外广告牌不能很随意，必须要慎重。
（3）互联网利用网站上的广告横幅、文本链接、多媒体的方法，可以发布房地产广告。
与传统的四大传播媒体（报纸、杂志、电视、广播）广告及备受垂青的户外广告相比，通过互联网发布房地产广告具有传播范围广、交互性强、受众数量可准确统计等优点，但相比其他媒体，互联网的覆盖率在一些地区或特定人群中偏低。
（4）电视广告电视广告是一种经由电视传播的广告形式。
大部份的电视广告是由外面的广告公司制作，并且向电视台购买播放时数。
通过电视发布房地产广告具有普及率高、表现力强、推广迅速等优点，但制作程序比较繁琐，花费成本高。
（三）提高房源信息发布效果的注意事项（1）注意完善房地产经纪人员个人信息（2）重视房源标题（3）写好房源描述（4）配好房源图片（5）多渠道发布，并经常维护第二节客源信息的搜集、管理与运用一、客源与客源信息（一）客源1.客源的含义客源是对房源有现时需求或潜在需求的客户，包括需求人及其需求意向或信息。
这种需求包括以获得房屋所有权为目的的购买需求，也包括以暂时获得房屋使用权为目的的租赁需求。
