房地产评估——成本法

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成本法在房地产评估中的应用

作者：郁锐 杨景海

来源：《合作经济与科技》2017年第16期

[提要] 房地产评估方法主要有成本法、收益法和市场法。本文主要浅析使用较广泛的成本法在房地产评估中的应用，通过描述房地产评估成本法的概念、范围、公式和评估程序，了解成本法的原理和运用过程，着重剖析房地产评估中成本法存在的问题，提出改进建议。

关键词：房地产评估；成本法；应用

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2017年6月6日

随着房地产行业逐渐壮大，人们的渴求愈演愈烈，交易频繁发生，交易过程中的矛盾激化已成为常态。从销售方角度来看，销售人员希望售价越高越好，增加其赚取利润的机会。从购买方角度来说，则是希望买价越低越好，降低购买的成本。两方不同的立场注定了矛盾的产生，房地产真正的价值却难以评定。为了公正、合理、客观、精确地计算房地产真正的价值，就需要专业的房地产评估人员来进行估价，因此房地产评估人员所接受的评估工作变多，房地产评估行业业务量也随之增多。本文则是选择了使用较广泛的成本法，提出成本法应用的不足，使得评估值更准确。

一、成本法概述

（一）成本法的概念。成本法是评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格扣减掉折旧的部分，得到价格或价值的方法。成本法也可以说成是将房地产开发过程中的开发成本、建设费用、管理费用等必要支出价格的汇总，组成房地产价值或价格方法。

（二）成本法的范围。成本法不同于收益法，可以评估不以营利为目的或没有经济利益或潜在经济利益的房地产；同样也异于市场法，不需要有相似的可比交易。成本法适用如下：（1）将要开发或是新开发的房地产；（2）公益或是公用为目的的房地产，例如公园、医院等；（3）设计独特或是针对特定使用的房地产，例如工厂、机场等；（4）处于保险和损害赔偿状况下房地产。 龙源期刊网

浅析成本法在房地产评估的应用

发表时间：2020-05-25T08:06:26.567Z 来源：《房地产世界》2020年2期 作者： 黄粟

[导读] 并认真分析影响成本法的主要因素和提出解决对策，旨在为房地产评估中成本法的运用提供理论支持。

身份证号码：11010819740923**** 广西开元行土地房地产评估有限责任公司

摘要：房地产评估方法主要有成本法、收益法和市场法。本文主要浅析使用较广泛的成本法在房地产评估中的应用，通过描述房地产评估成本法的概念、范围、公式和测算程序，了解成本法的原理和运用过程，着重剖析房地产评估中成本法的影响因素，提出解决对策。

关键词：房地产评估；成本法；应用

成本法，是以待估房地产开发所需的必要而正常的成本为基础估算待估房地产在一定时点、一定产权状况下价格的一种估价方法。《房地产估价规范》中指出：“在无市场依据或市场依据不充分而不采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，采用成本法

作为主要的估价方法。所以如何科学运用成本法进行房地产估价是我国房地产界迫切需要解决的问题。本文详细介绍成本法的测算过程，

并认真分析影响成本法的主要因素和提出解决对策，旨在为房地产评估中成本法的运用提供理论支持。

1成本法的测算过程

（1）计算土地取得成本。土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。

（2）计算开发成本。开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。

（3）计算管理费用。管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在评估时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比

成本法—房地产评估2

房地产评估使用成本法主要对象

政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。

应用举例

[例]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。

该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。

（1）计算土地取得费。

土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米

提示：1亩=667平方米

（2）计算土地开发费。

土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米

提示：1平方公里=106平方米

（3）计算投资利息

土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则，

土地取得费利息 =150×[（1+6%）2－1]

=18.54（元/平方米）

土地开发费利息 =200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1]

=6.39＋3.84

=10.23（元/平方米）

（4）计算开发利润。

开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米）

（5）计算土地价值。

土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%）

=（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）

=475.84（元/平方米）

土地总价 =475.84×15000=7137600（元）

该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600

成本法在不同房地产评估的应用解析

摘要：房地产评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法和假设开发法等四种基本方法，成本法是其中常常被应用的一种。在本文中，笔者首先对房地产评估中的成本法的原理、公式进行首先分析，之后对成本法在不同类型房地产估价中的应用进行了系统阐述，最后分析了房地产评估中存在的常见问题，以期与专业估价人员进行相互交流探讨。

关键词：成本法；房地产；估价

一、成本法的基本原理

成本法主要是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。该法主要是以生产要素价值论为基础，也就是说商品的价格是必须基于劳动生产成本来确定。在现在的房地产评估来看，卖家所强调的生产成本的价值理论，说白了就是卖家权衡各方面利益之后所能做出的最大价格让步，通常情况下对买方而言，可以理解成为替代原则，就是指在买方的考虑下在合理的范围内可以支付的最高的价格，不能高于他原本预计的重新开发和建造该房地产时所需花费的总额的代价。

二、成本法的基本公式

成本法的最基本的公式为：房地产的评估价值 = 重新构建价格（- 建筑物折旧）

重新构建价格可以说是假设有一种情况，在估价的时候重新建造或者重新取得一个全新状态下的房地产评估对象的必须支付的全部支出和适当利润。需要注意：（1）房地产估价时点时的价格才是重新构建价格。（2）重新构建价格并不是主观判断得来的、而是客观的。（3）重新构建价格对于建筑物而言是个全新的概念，是并未扣除折旧的全新的状态。

建筑物折旧是指在如被评估房地产特别是建筑物类房地产是非全新状态时建筑物存在的损耗。这个折旧不是会计上的折旧，本文所说的折旧是指估价时的折旧，是指建筑物价值的损失，其数值为建筑物在估价时的市场价值与其重新建筑价格之间的差额。

三、成本法在不同房地产评估中的应用

（一）成本法在土地价格评估中的应用

1. 基本思路

利用成本法评估土地价格的基本思路的主要依据是以开发土地所耗费的各