深圳房地产市场价格运行与调控分析(2000-2007年)

深圳房地产市场价格运行与调控分析（2000年～2007年）王锋(博士)一、2000～2007年深圳房地产价格运行分析（一）2000～2004年期间2000～2004年，深圳房地产市场连续保持平稳运行态势。

5年期间，我市房价基本在5000～6000元/平方米之间波动。

此间，由于房地产开发投资增速较快，房地产供应较为充足，商品住宅销售规模保持每年10%左右的平稳增幅；同时，由于人口的高速机械增长，对房地产市场产生了较大的需求，并使全市房地产市场持续保持供求两旺,整个市场呈现稳定发展的局面。

（二）2005～2007年期间2005年下半年以来，深圳房价出现快速上涨。

2005年、2006年、2007年三年，房价分别为7040元/平方米、9230元/平方米、13370元/平方米，三年时间房价几乎翻了一倍，房价上涨势头较为迅猛。

这期间，本市房地产市场供求关系的紧张，是导致房价快速上涨的主要原因；而在国内投资性需求快速上升的同期，本市住房市场投资、投机需求的增长，是加速房价上升的重要原因。

图1 2000年以来深圳市新建商品住宅价格从供求关系看，2005～2007年是深圳市住房市场供求关系比较紧张的时期。

2000～2006年，深圳市常住人口从432万人增加到847万人，人口的快速增长，使住房市场需求快速上升；“十五”期间，每年商品住房销售面积达到800万平方米以上，比“九五”期间每年平均水平高出了一倍。

在住房需求不断增长的同时，住房供应却不断趋于紧张。

自2002年以来，由于深圳土地资源的紧缺以及国家土地管理政策的进一步严格，深圳市政府开始实施连续多年的土地供应紧缩政策，包括房地产用地在内的全市各类建设用地都进行了供应总量的严格控制。

这期间，每年新增房地产用地供应仅为1平方公里，少于以前每年3平方公里的供应规模。

随着新增供应的持续减少，2005年以来，全市可供应的新建商品住房也随之减少。

2005、2006、2007三年，全市每年批准预售的住房面积分别下降了11.77%、2.39%、15.83%；而可供应规模的持续减少，直接引致商品住宅销售面积的下降，造成2006、2007年连续出现21%、29%的销售规模大幅下降，市场交易持续萎缩，“价升量减”的特点明显。

综上所述，2005年以来，深圳房地产市场在供应规模持续减少情况下，住房市场供求矛盾不断加剧，这是导致2005年下半年以来住房价格快速上涨的主要原因。

图2 2000年以来深圳市新建商品住宅销售面积从住房投资情况看，自2005年以来，国内经济形势的整体向好、人民币持续升值以及国内资金流动性过剩，带来了国内新一轮投资性需求的快速上升。

深圳作为国家改革开放的窗口，经济持续几十年保持较快的增长；而深圳居民作为国家改革开发的受惠者，在国内各大城市中具有人均收入水平高、个人资产累计程度高、财富聚集效应强等特点，并因此具有较强的投资意识，一旦市场出现某种商品的价格持续上涨（如房地产、股票），即容易产生“羊群效应”，追涨价格，获取投资回报。

从近几年新建商品住房的购买对象看，每年近60%的购房者都为本市户籍人口（仅占全市实际人口15%），购房意愿多为换房改善居住条件或进行住房投资；而部分高档住房项目的调查表明，70%的购房者为多次购房家庭，购房投资意向较强；尽管有关购房意向调查表明本市投资性购房意向者占全部购房意向群体比例为30%，但从实际购房行为看，投资购房的比例远不止于此。

此外，本市经济形势的看好，房地产市场的多年持续旺盛发展，也对外地投资者有着强劲的吸引力，尤其是二手住房市场，对各类外地的炒家具有一定的吸引力。

从2000年以来深圳二手住房市场的交易情况看，每年二手住房保持25%以上的增长速度，2007年二手住房销售面积高于新建商品住房近一倍，与新建商品房销售持续出现萎缩形成鲜明对比；而近期深圳二手房交易的大起大落，恰与短期炒房者的随机进、出场密切相关。

由上述分析可见，本市房地产市场投资、投机需求在特殊发展背景下的快速增长，是加速房价上升的重要原因。

图3 2000年以来深圳市二手住宅成交量（三）2007年下半年以来2007年下半年以来，在国家和本市一系列房地产市场宏观调控政策的作用下，深圳新建商品住宅与二手住宅成交量均出现明显下降，房价开始出现调整和下降，供求关系也有所缓和。

具体表现以下几个特征：一是新、旧商品住宅销售面积持续呈下降趋势，市场观望气氛不断加剧。

从各月商品住宅销售面积看，自年初开始，住房销售面积持续下降，从1月份的80.26万平方米，下降至10月、11月、12月的15.36万平方米、17.99万平方米、18.65万平方米；尤其是往年市场成交较为活跃10月份，销售面积仅为15.36万平方米，是年度成交量最低的月份。

二手住房市场在上半年总体呈现快速上升，交易面积从年初的平均60万平方米左右，上升到7月的134万平方米。

8月份以后销售量开始出现大幅回落，8、9、10三月成交量分别环比下降26.39%、43.04%、36.78%；11月、12月，每月交易量均在40万平方米以内的较低水平。

图4 2007年以来各月商品住房销售面积图5 2007年以来各月二手住房销售面积二是新建商品住宅价格出现波动调整和回落。

从2007年各月房价变动看，1～10月，各月住宅销售均价总体呈现持续上涨，从1月的10872元/平方米，上升到10月的17350元/平方米。

10月份以后，随着市场交易量的持续大幅减少，住宅市场由“有价无市”向“量价齐跌”转折；11月房价为15069元/平方米，环比10月下降13.15％；12月房价继续保持15000元/平方米左右的水平，且90平方米以下、90～144平方米和144平方米以上各类户型的住宅价格，均出现不同程度的回落（环比降幅分别为1.68%、2.4%、9.35%）。

图6 2007年以来各月商品住宅价格三是房地产贷款总额自9月份出现大幅下降。

根据中国人民银行深圳中心支行的统计数据，8月份深圳全市房地产贷款总额为145亿元，9月下降到99亿元，环比下降31.7%，10月仅为49亿元，环比下降50.5%；房地产贷款发放量与住房成交量同步变化，并呈现持续减少状况。

上述数据表明，2007年下半年，在新、旧住宅成交量连续四个月出现大幅下降后，深圳住宅价格明显开始回落；自 2005年以来房价持续上涨的势头，最终得到遏制。

总结深圳房价回落的原因，一方面是因为2005年以来房价持续的快速上涨，使得居民购房支付能力逐渐下降，抑制了广大群众的合理住房需求，而“房价上升、需求减少、进而抑制房价上升”的市场规律最终开始发挥其自身调整作用，使得房价向理性回归。

另一方面，国家和本市房地产宏观调控政策的不断落实和深化，尤其是本市商业银行住房贷款额度的控制和国家有关部门提高第二套住房首付比例和贷款利率政策的发布，使住房市场的资金来源得到了严格控制，市场的投资、投机现象得到了有效抑制，避免了市场规律失灵而出现房价越高需求越大的情况。

因此，深圳房价出现下降，是市场和宏观调控政策多种因素综合作用的结果，这将有利于房地产市场逐步向理性发展回归。

二、2000年以来深圳房地产市场宏观调控政策分析（一）国家及本市房地产调控政策回顾房地产业是国民经济发展的重要产业，住房价格一直是社会普遍关注的问题。

住房价格上涨过快，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。

自2000年以来,国家及深圳出台了一系列调控房地产市场、稳定房价的重大政策和措施，对保持深圳房地产市场的健康发展，促进本市居民改善居住条件，具有积极的作用。

一是2001年3月和7月，市政府相继出台了《深圳市土地交易市场管理规定》（深府〔2001〕100号令）和《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》（深府〔2001〕94号）。

这两个规范性文件的出台，意在加强房地产市场的宏观管理和进一步推进土地市场化，以市场方式配置土地资源，并进一步搞活和规范房地产市场。

100号令的出台，突破了现时制度不允许纯粹土地使用权转让的限制，有力促进土地管理改革的深化。

94号文划定了今后以协议方式出让土地的范围和以公告市场价格出让的价格基准，明确了可以减免地价以及补交地价的基准和范围，同时采取了二、三级市场房地产买卖免征土地增值费，对闲置二年以上未开发的土地依法收回或征收土地闲置费，提高商品房预售条件等降低交易成本、减轻购房者经济负担、规范房地产市场发展的举措；有利于盘活存量土地和房产、搞活市场、缓解市场供应压力，促进房地产市场的健康发展。

二是自2002年以来，实施严格的土地供应政策。

深圳土地面积1953平方公里，扣除基本生态控制线内土地，线外基本农田、河流、湖泊及滩涂等各类保护用地之后，可建设用地仅900平方公里左右；而多年的经济快速发展对土地的需求以及土地的粗放式利用，截止2002年全市可建设用地仅余300平方公里左右，未来可供全市经济社会发展和城市建设的土地资源非常有限。

为了在土地资源紧约束下保障经济社会的持续发展，自2002年起深圳提出了创新土地利用方式、加强土地集约利用、严格控制新增土地供应规模的策略；今后每年，包括房地产用地在内的全市各类建设用地都进行严格的总量控制。

这期间，深圳每年新增房地产用地供应仅为1平方公里，而特区内基本停止新批房地产用地；同时将存量土地纳入计划，并实施了减免二手房交易税费等政策，促进存量房地产进入市场，一定程度解决了房地产市场供应问题。

三是自2005年起，积极贯彻国家房地产市场宏观调控系列政策，出台市政府〔2006〕75号文、98号文及〔2007〕262号文等政策。

针对2003年以来全国房地产市场开始升温、房地产投资增长势头过快、住房价格上涨过快等问题，2005年3月，国务院出台了《关于切实稳定住房价格的通知》“国八条”）；而后，又转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发〔2005〕26号），进一步提出了市场调控、稳定房价的具体政策措施。

“国八条”提纲挈领，强调了政府对稳定房价的重视和决心，并提出了调整住房供应结构、控制被动性住房需求、引导居民合理消费预期等加强宏观调控的要求；而26号文针对房价问题又出台了具体的调控措施，在保护百姓自用住房、打击炒房炒地行为以及禁止期房转让等方面作出了具体规定，充分体现了政府稳定房价和促进我国房地产市场健康有序发展的决心。

“国八条”和26号文实施一年后，针对部分地区房价继续快速上涨、结构性矛盾突出等问题，2006年5月，国务院出台《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），将调整住房结构供应、稳定住房价格列为两大重点，对住房供应结构、住房保障制度建立、土地供应、规范市场秩序等方面作出了明确指引；尤其是其中的“自2006年6月1日起，凡新批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”的政策，表明了国家调整住房供应结构、大力发展普通商品住房的决心。