万科地产集团,立面标准化研发成果 研发设计 立面标准化研发成果

项目限额管理标准1、指引目的：1.1、本指引旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制。

1.2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化。

1.3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。

1.4、范围适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目，经董事会审议确定的特殊项目，其限额指标可作个案处理，不受本指引限制，以成本委员会审核的限额指标为准。

2、定义:2.1、设计限额为了保证项目成果的经济性而制定的，是设计阶段相关技术经济指标进行控制的目标值。

项目限额包括成本限额设计和主要指标的限量设计。

2.2、建筑面积指GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积，全国统一计算规则。

2.3、装修面积指装修范围内的地面面积，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计2.4、赠送面积指不计算容积率建筑面积或计算一半建筑面积的区域，通过外围建筑门窗的改造能变成房间或提高有效使用面积的阳台或露台。

赠送面积需在策委会纪要中明确，限额指标可以分开考核。

2.5、项目档次定位A、“豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价200液以上的项目,且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过20%二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过25%B、“准豪宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价140%~200（含140%的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过30%二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过35%C、“中档住宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%~140%（含80%的项目，且销售单方建安成本占售价比重不超过50%D、“普通住宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%^下的项目或销售单方建安成本占售价比重超过50%E、若售价达到上述要求，但是成本比重超标的，应降低一档套用本限额指标。

我国建筑工业化发展历程1978年的建筑工业化规划会议，要求到1985年，全国大中城市基本实现建筑工业化，到2000年，全面实现建筑工业的现代化；然而美好的意愿下的真相是如何？1956年5月8日，国务院出台《关于加强和发展建筑工业的决定》，这是我国最早提出走建筑工业化的文件，文件指出：为了从根本上改善我国的建筑工业，必须积极地、有步骤地实现机械化、工业化施工，必须完成对建筑工业的技术改造，逐步地完成向建筑工业化的过渡。

到“一五”结束时，建工系统在各地建立了70多家混凝土预制构件加工厂，除了基础和砌墙外，柱、梁、屋架、屋面板、檩条、楼板、楼梯、门窗等基本上采用预制装配的办法。

同时，在借鉴国外经验的基础上，我国建筑工业化重点发展标准设计，国务院指定国家建委组织各部一两年内编出工业和民用建筑的主要结构和配件的标准设计；建筑工程部在1956年内编出工业建筑通用的主要结构和配件的标准设计；各工业部和铁道、交通、水利、邮电、森林工业各部在1957年底前编出本部门专业建筑的主要结构、配件的标准设计；城市建设部在1956年内编出民用建筑的主要结构、配件的标准设计。

由国家建委负责组织有关部，尽快地编出照明、采暖、防空、供水排水等技术规范，在短期内编出目前缺少的各种预算定额，并提出简化预算的办法。

各有关部负责编制该部所属设计机构必需的各种专业技术规范。

这些标准设计和规范陆续出台，为建筑工业化奠定了坚实的基础。

1966年，江苏建科院和广西建筑科学研究所等建筑科研机构开始研究和推广装配化程度较高的混凝土空心大板住宅工艺，并获得成功，为全国建筑工业化从工业项目继而转向民用项目的延伸打下基础。

1978年，我国原国家建委在新乡召开了建筑工业化规划会议，会议要求到1985年，全国大中城市要基本实现建筑工业化，到2000年，全面实现建筑工业的现代化。

80年代以后，全国建筑工业化的试点工作主要围绕以大板建筑为重点的墙体改革，在管理体制、设计标准化、构件装配生产工厂化、施工机械化等方面进行一系列的改革，取得一定成效，为我国大力发展建筑工业化积累了宝贵的经验。

万科产品系标准一、产品定位万科产品系标准首先明确产品的定位，根据目标客户群体的需求和偏好，以及市场趋势和竞争态势，进行精准定位。

产品定位需具备差异化竞争优势，以满足不同客户的需求。

二、规划设计在规划设计方面，万科注重整体规划的合理性和科学性。

根据项目地块的特点和条件，进行合理的功能分区和空间布局。

同时，充分考虑日照、风向、地形等因素，以实现人、建筑与环境的和谐共生。

三、建筑设计在建筑设计方面，万科注重创新与实用性的结合。

采用现代简约的建筑风格，强调线条的流畅和立面的层次感。

同时，注重建筑的功能性和空间的舒适度，以满足不同客户的需求。

四、景观设计景观设计是万科产品系标准的重要组成部分。

万科注重绿化覆盖率的提高，利用植物配置营造四季皆宜的景观效果。

同时，通过景观小品、水景等元素，提升项目的品质和价值。

五、室内设计在室内设计方面，万科注重细节的处理和整体的美感。

采用环保材料和节能技术，确保室内环境的健康与舒适。

同时，注重室内空间的利用率和实用性，以满足不同客户的需求。

六、装修标准万科产品系的装修标准采用高品质的建材和设备，注重细节的处理和品质的保证。

根据不同的产品定位和客户需求，提供个性化的装修方案和配置建议。

七、配套设施万科注重社区配套设施的完善和便利性。

根据项目规模和客户需求，规划建设各类设施，如健身中心、游泳池、儿童游乐场等，以满足客户日常生活的需求。

八、物业服务万科物业服务致力于为客户提供全方位、专业化的服务。

通过建立完善的客户服务体系和物业管理系统，确保客户的居住安全和舒适。

同时，积极开展社区文化活动，增强客户归属感和凝聚力。

九、环保标准万科注重可持续发展和环保理念的实践。

在项目规划和建设中，采取一系列环保措施和技术，如雨水收集系统、太阳能利用等，以降低能耗和减少对环境的影响。

同时，鼓励绿色出行方式，促进生态平衡和社区的可持续发展。

模板工程施工质量控制指引合同附件一：万科东海岸二期TA、TB、TC、TD、MA、MB户型铝合金门窗施工图设计任务书本任务书包括铝合金门窗工程技术标准和施工图设计深度要求两部分第一部分：万科铝合金门窗工程技术标准1、总则1.1本标准参照《广东省铝合金门窗工程技术规程》和国家相关标准规范编制，如当地政府有比本标准更高的要求时，按照当地政府规定执行。

1.2本标准中引用的国家或行业标准一旦有更新时，铝合金门窗工程设计及制作安装单位有义务了解规范标准的更新和按照相应的标准执行。

2、铝合金门窗的材料要求2.1一般规定2.1.1除非下面另有规定，工程所有的铝型材、五金配件、玻璃、密封材料、硅酮结构密封胶为下述采用的国家或行业标准中规定的一等品及以上的品质。

所有型材、配件、密封材料均需要深圳万科房地产有限公司审批并封样后方可使用。

2.1.2铝门窗所用金属材料除不锈钢和五金件外，钢材应进行热浸锌（80g/m2）处理。

2.1.3隐框、半隐框窗或1m以上边长的无框玻璃与玻璃直接粘结承受风荷载作用的，采用硅酮结构密封胶，硅酮结构密封胶应与接触材料相容。

2.2铝合金型材2.2.1铝门窗型材采用亚铝、华加日（或相同档次）生产的高精级别的型材。

壁厚应经计算或试验确定，其中门型材截面主要受力杆件最小实测壁厚应不小于2.0mm，门其它一般受力型材最小实测壁厚应不小于1.4mm；窗型材截面主要受力杆件最小实测壁厚应不小于 1.4mm。

玻璃压线等配套铝料最小实测壁厚应不小于1.0mm。

局部受力不够，可通过加钢衬的方式加强，满足强度和刚度要求。

2.2.2铝型材断面构造要求：外平开门窗扇水平缝隙上方设滴水线条（披水板）。

所有门窗下框室内侧翼緣有足够的挡水高度（内外高差宜大于35，特别是推拉门窗尤应重视），平开门窗下框应带排水槽。

湿法塞缝(即没有附框的)平开门窗洞口周边框料应采用高低脚。

2.2.3铝合金型材表面处理采用阳极氧化或阳极氧化加抛光（做样板由建筑确认）。

房企管理解析（五）: 从万科引出房企产品线思考兰德征询总裁: 宋延庆咱们先来看两个案例——万科在北京房山有两个楼盘, 一种是“中粮万科长阳半岛”, 一种是“京投万科新里程”。

长阳半岛是中粮地产和万科合伙开发百万平米大盘, 项目从7月面市以来, 销售额超过50亿。

“新里程”项目距长阳半岛很近, 是一种有1000余套房小项目。

如果你对照新里程项目户型, 你会发现几乎所有户型都能在毗邻长阳半岛中找到同样户型。

也就是说, 新里程户型几乎就是从长阳半岛项目“搬”过来。

同属“华南五虎”恒大, 实现合约销售额803.9亿元, 同比增长59.4%；实现营业收入619.2亿元, 同比增长35.2%；净利润117.8亿元, 同比增长46.9%。

更值得关注是, -四年间, 恒大销售额平均增长率高达133.6%。

但是, 如果你到长春、沈阳、石家庄等都市“恒大·绿洲”看看, 并认真对比一下各个项目楼书, 你会发现这些在全国都叫做“绿洲”项目, 无论是会所、售楼处, 还是户型、外立面, 几乎都是一模同样。

或许不同都市“绿洲”业主不懂得, 但许多业内人员也许懂得, 各个“绿洲”就是一套原则图建出来。

其实, 不只是万科和恒大。

据底中华人民共和国房地产业协会和兰德征询联合发布《房地产开发公司产品线研究绿皮书》报告显示, 当前房地产业界几乎所有一线房地产开发公司都已经形成了各种产品系列和多条产品线, 并在不同都市不同项目上进行着原则化连锁、复制开发。

例如:■万科都市花园系列, 四季花城系列, 金色系列、TOP系列；■恒大华府系列、绿洲系列、金碧天下系列；■保利花园系列、林语系列、山庄系列；■绿城玫瑰系列、丹桂系列、百合系列、御园系列；■万达广场系列、华府系列；■龙湖滟澜山系列、天街系列、大城小院系列, 等等。

并且, 不但是一线房企, 就连第二、第三梯队大中型房地产公司, 以及相对低调央企地产公司, 近年来也逐渐形成了自己产品系列, 也开始了原则化产品线连锁、复制开发。

房地产公司产品研发与标准化管理作业指引1目的1.1规范公司产品研发与标准化管理，通过对产品研发及标准化管理全过程的组织和监督，保证公司创新产品研究和产品标准化体系的健全和持续优化。

2适用范围2.1适用于公司产品研发及标准化管理工作。

3术语与定义3.1产品研发：为实现公司产品战略，提升产品品质，对创新产品的新材料、新工艺、新产品进行的研究。

3.2产品标准化：对可复制产品的内涵、属性及实施过程进行管理，建立内部执行标准及相关管理体系。

4职责说明4.1设计研发部4.1.1负责提出并整合产品研发需求，进行研发立项和计划编制；4.1.2组织产品研发专项调研；4.1.3负责研发成果试点项目的设计管理过程；4.1.4负责研发和标准化产品的评审工作，完成相应的研发工作；4.1.5完善和持续更新标准化成果文件；4.1.6进行标准化成果推广管理监督工作；4.1.7组织研发和标准化产品的评审工作，提出专业化建议。

4.2相关部（投拓部、成本部、招采部、工程部等）4.2.1协助产品研发和标准化信息的调研工作，反馈专业信息；4.2.2参与研发和标准化成果的评审；4.2.3负责在各自职责范围内的标准化成果推广应用并反馈意见。

5关键活动描述5.1产品研发立项及计划编制5.1.1设计研发部负责分析行业最新发展动态、新材料、新工艺、新产品发展趋势，提炼公司产品研发的需求。

5.1.2相关部及领导均可提出产品研发需求建议，设计研发部通过结合公司战略发展、市场产品发展新趋势、项目研发需求、市场竞争需求、技术发展需求等因素，对产品研发项目进行立项。

5.1.3根据产品研发立项情况，设计研发部组织编制《年度产品研发计划》，设计研发部分管领导审批后执行。

5.1.4设计研发部制定研发计划应建立在各项目实际需要的基础上，目的是为各项目在投资决策、产品定位和设计阶段的工作提供产品方案的技术支持，保证公司产品设计的针对性和先进性。

5.2产品研发调研阶段5.2.1设计研发部根据审批确定的研发计划编制专项的调研方案并组织调研工作：1)投拓部：负责提供市场外部环境及创新楼盘信息；2)招采部：提供市场新材料信息，部品部件的相关数据等；3)成本部：提供产品成本数据支持；4)工程部：提供有利于设计开展的相关工艺工法；5)客服部、营销部等：反馈客户新产品诉求。

万科集团营销策略的标准化【含全套案例】内容提要项⽬营销策略⼤纲⼯作流程及推导逻辑。

营销策略⼤纲基本要求营销策略⼤纲范例分析营销策略⼤纲操作注意事项⽬前的项⽬操作流程营销策略⼤纲的推导逻辑全⾯了解项⽬定位报告内各项内容,梳理出营销诉求点。

带着市场、竞争关系、客户需求、推⼴思路综合考虑、评估项⽬核⼼机会和卖点，形成营销推⼴定位、原则、表现标准，即营销策略⼤纲。

策略⼤纲：⽬的和内容从项⽬前期资料（定位报告、产品深化建议等）中寻找适合向⽬标客户传播的元素，将其转化为营销语⾔。

提炼贯穿项⽬始终的准确、独特⽽且清晰的品牌形象，并适度延展。

确⽴项⽬长期⼀致的推⼴原则和总精神。

搭建项⽬传播主要资源、渠道平台和话语体系。

因此，根据对前期项⽬产品定位、市场调研、客户细分的结论的解读，营销策略包括：对谁说：⽬标对象的分析和描述；说什么：项⽬品牌DNA，DNA的主要表现（案名、LOGO、SLOGAN）、VI⼿册怎么说：推⼴原则、营销推⼴策略、话语体系、主要资源和⼯具策略⼤纲的基本构架市场分析产品分析－－基础分析消费者分析品牌策略－－品牌DNA（项⽬营销定位）传播策略－－原则、策略、话语体系、资源渠道视觉表现－－ VI⼿册及延展策略⼤纲的基本内容组成市场分析－－⼤市场环境、版块分析、竞品分析－结论：市场定位是什么？产品分析－－项⽬规划、产品等－结论：项⽬核⼼产品⼒有哪些？消费者分析－－⽬标客户物理、精神和需求描摹－结论：⽬标客户定位（是谁？）、客户地图（在哪⾥？）、客户核⼼需求（要什么？）。

品牌策略（项⽬营销定位）－－据以上分析，什么是项⽬可贯穿始终的独特的最吸引⽬标客户的东西？－结论：品牌DNA传播策略－－推⼴原则、主要策略、话语体系(各阶段说什么)、主要资源渠道有哪些、营销费⽤的年度铺排视觉表现－－ VI⼿册及延展营销策略⼤纲基本要求逻辑性：在市场、项⽬、客户的研判和把握的基础，推导出项⽬DNA；DNA的表现，营销策略的制订、资源渠道的选择等都是基于前期分析得出的结论，并围绕客户和DNA展开，⽽不是跳跃性的主观臆断。

地产公司人员配置表
一、外部标杆企业人员编制的相关数据及配比（一）标杆企业专业技术人员配置标准
（二）标杆企业各类人员编制依据
（三）标杆企业人力资源结构对比
注：管理是指财务、审计、IT、法律、人力资源等人员以及公司高级管理人员。

二、地产集团项目公司的人员配置标准
地产集团项目公司的人员配置标准，本着节约人力的原
则，应该根据项目的不同时期进行人员配置。

从项目进度上看，可以分为项目的筹备期、开办期、成熟期以及项目的尾盘期这四个阶段，阶段不同，项目公司人员配置的标准和比例也存在很大差距，具体如下表所示：
（一）项目开发阶段人员配置表
（二）项目公司满编标准（满编时的配置标准）。

万科建筑设计技术标准完整版2017-07—06地产人自学平台建筑设计技术标准第一节住宅外立面设计要点1、采用三段式建筑形式，根据建筑高度的不同，选择合式的比例关系.2、立面在外装贴面材料变化处、门窗周围、阳台、露台、檐口等处做出细部线脚过渡。

3、窗框考虑香槟色，窗框分格不要太细碎.要求厂家根据建筑门窗表及门窗图集，根据施工工艺及验收规范再出一遍门窗图集，并要求原设计单位复核。

4、底层勒脚处不露墙根，绿化紧贴建筑，建筑四周仅留出单元出入口.5、地方规范要必加外遮阳的项目：应对措施:01窗扇尽量布置在外墙内侧，建议加窗套；02在窗外采用织物下拉窗帘式外遮阳，尺寸小不影响外立面造型,便于拆卸更换；03造价便宜。

6、雨水管高端项目可以通过虹吸排水或内排水解决，中端项目尽量布置在隐蔽处，如外墙凹进部位或阴角处。

雨水管应避免过多弯头，当遇到建筑腰线或其它突出墙面装饰物时，雨水管宜直通。

7、阳台落水管要求：布置在阳台内侧：01无外装饰柱时:一般布置在外墙侧一边；阴角阳台布置在阴角处；02有装饰柱时:装饰柱外缘高层采用混凝土L型构造柱，上下钢筋拉结;多层采用砖砌构造柱,上下钢筋拉结;落水管布置在L型构造柱阴角部位。

L型构造柱内侧宜采用轻质砌块，将落水管隐藏.8、空调位与空调冷凝水管要求:01.空调位尽量考虑结合阳台，露台布置;02.空调位尽量考虑做到外墙凹进部位或阴角处；03。

空调位位于凸窗下，隔板不应采用实体墙面以避免安装不便及影响散热;04.空调位位于平窗下，铁艺隔板两侧应大于窗套边200MM,冷凝立管应布置在窗套与外墙阴角处；05。

精装修房建议空调冷凝水由室内机冷凝水口沿墙地暗埋PVC管引至就近的卫生间或阳台地漏.9、雨水管,阳台水落管,空调冷凝水管宜与墙体颜色相同，建议物资统一向生产厂家订制，但应禁止在白色PVC管材上喷涂颜料，不耐久.10、外墙基座规则石材贴面的勾缝宽度建议为12-15MM。

11、双联窗设计要求：01客厅与主卧室部位不出现双联窗；02双联窗尽量布置在次要房间；03南立面双联窗的数量不超过20%；04双联窗尽量出现在顶部1—2层即可.第二节公共部分设计要点一．首层门厅与门廊空间1．除类似海南地区项目外，其余地区北向电梯厅不考虑敞开式。

房地产标准化的意义在宏观调控不断深入与加强的背景下，我国房地产行业正逐步走向成熟。

发展到成熟阶段必然由产品的粗放竞争向标准化竞争过渡。

于此同时，房地产企业的发展模式正在发生变化。

房地产企业的的优胜劣汰分化正在加剧，标准化成了品牌地产在市场竞争中的利器。

标准化是多项目开发的必然结果，是企业发展壮大，实现跨越式、可续续发展的必由之路。

“第一梯队”企业都基本确立了自己的产品模式，并通过推行标准化产品线复制、连锁开发，在全国“攻城略地”。

例如：万科集团——城市花园系列，四季花城系列，金色系列等;绿城集团的玫瑰系列，丹桂系列等;金地集团的“格林”系列（格林小镇/格林春天/格林春晓）;世茂集团的滨江豪宅系列（在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅）;可以说，要做大做强，成为“第一梯队”企业，就必须进行多项目连锁开发，而形成标准化产品线是企业进行多项目开发的前提和基础。

标准化是根本上提供效率和效益的基础，实现企业可持续、跨越式发展的必由之路。

总之，标准化范本是快速提升房地产企业管理水平的有效捷径。

随着地产行业不断成熟，竞争不断深入，标准化已是行业发展的大势所趋。

房地产标准化的目的缩短周期，提高收益率：随着招排挂土地成本的大幅上升，7090、限价房政策的不断深化，房地产的微利时代不可避免的到来，缩短周期，提高资金周转率，从而提高收益率是提高核心竞争力的重要手段。

实现房地产开发的快速扩张：土地成本上升和土地出让的透明化，房地产准入门槛越来越高，中小企业越来越难以生存，在规模化快速扩张的同时，必然带来管理上和融资上的难度。

实行标准化，提高人力资源和资金利用效率，才可能在有限的人力资源和自有资金的前提下实现快速扩张。

统一采购、降低成本：统一设计标准有利于统一招标采购，实现规模效益，降低建造成本和节约周期。

对简化开发企业与供方关系，规范管理人员行为也很有利。

提高设计质量和产品质量：一次性设计，作坊式生产带来了难以克服的设计及建造的质量通病。

【关键字】任务万科地产集团有限公司设计任务书【金域蓝湾项目】施工图设计任务书_____________公司设计管理部二零__年__月第一部分总则- 5 -一、目的.............................................................................................................................................. - 5 -二、依据.............................................................................................................................................. - 5 -三、适用范围...................................................................................................................................... - 5 -四、图纸要求...................................................................................................................................... - 5 -1. 工程名称：- 5 -2. 图面要求：- 5 -3. 时间要求：- 6 -4. 其他要求：- 6 -五、内容说明...................................................................................................................................... -7 -第二部分建筑专业- 7 -一、建筑专业设计任务书.................................................................................................................. -7 -1. 设计说明- 7 -2. 统一做法- 8 -3. 构造要求- 14 -4. 立面- 17 -5. 外立面装修设计深度- 19 -6. 室内装修设计深度- 19 -7. 环境- 19 -8. 详图- 19 -9. 其它- 20 -二、设计管理.................................................................................................................................... -20 -第三部分结构专业- 21 -一、结构专业设计任务书................................................................................................................- 21 -1. 结构设计的一般要求- 21 -2. 结构设计的特殊要求- 22 -3. 荷载取值要求- 23 -4. 对设计全过程的配合要求- 24 -5. 主体工程- 24 -6. 基础及地下室工程- 25 -7. 楼地面工程- 26 -二、结构设计管理............................................................................................................................ -26 -第四部分机电专业- 26 -一、电气部分.................................................................................................................................... -26 -1. 设计范围及指标- 26 -2. 设计注意事项及我司的习惯做法- 27 -二、给排水部分................................................................................................................................- 30 -1. 设计范围及指标- 31 -2. 设计注意事项及发展商的习惯做法- 31 -三、暖通部分....................................................................................................................................- 33 -1. 设计范围及指标- 33 -2. 设计注意事项及发展商的习惯做法- 33 -四、燃气部分....................................................................................................................................- 35 -五、设备安装初步设计成果要求....................................................................................................- 35 -六、设备安装施工图设计成果要求................................................................................................ -37 -1. 建筑给排水施工图成果要求- 37 -2.室外给排水施工图成果要求- 38 -3.建筑电气施工图成果要求- 39 -4.室外电气施工图成果要求- 40 -5.采暖施工图成果要求- 40 -七、设计管理....................................................... - 42 -1.综合- 42 -2.设计过程管理- 43 -八、附件........................................................... - 45 -1.附件一 - 45 -2.附件二 - 50 -3.附件三：- 54 -4.附件四：- 54 -5.附件五：- 55 -第一部分总则一、目的为保证【__________】项目施工图设计阶段的顺利进行，使设计成果达到高标准的居住、管理及维修要求，减少施工过程中的返工与改动，有效避免住宅设计中的常见问题，特制定本任务书。

产品标准化落地三步走纵观当前整个地产行业，许多专业地产公司为支撑日益扩大的发展规模，均已搭建或开始搭建起结合企业发展的标准产品体系，如万科的金色家园系列、城花系列，恒大的华府系列，绿城的玫瑰系列等等。

产品标准化似乎一时间成为行业最热门的词汇之一，也成为品牌地产企业在市场竞争中的利器。

但究竟如何搭建产品标准化体系？本文将结合标杆的实践及我们的研究成果，进行详细介绍。

一、什么是产品标准化一说到产品标准化，很多人第一时间想到的就是堆砌的大量技术文档、操作指引、工作模板等，虽然部分正确但也有失偏颇。

什么是产品标准化？如果撇开一切，单谈产品标准化是没有意义的，企业不能为了标准化而做标准化。

所以探讨产品标准化，就需要追本溯源，看清来龙去脉。

首先理清以下几者关系，这也是笔者发现大家常易混淆的一些概念：产品战略：它是企业产品发展方向，是如何应对市场变化，提供相应的产品，保持企业优势。

如目前各地产企业纷纷进军商业地产，就是一个重大的产品战略调整。

产品系列：它是产品战略的具象化，是指企业涉足的产品业态，如住宅、商业、旅游地产等。

产品线：是指企业产品系列中，基于成熟项目总结研发后升级为企业产品标准的、进行复制连锁开发的、某一产品品牌的系列产品。

如万科金色家园系列、城花系列等。

产品标准：是指某一产品线的技术标准和开发实施标准，包括产品建造交付标准，产品单方、部品部件标准，施工工艺工法等。

如下图所示，我们通常意义上所说的产品标准，即是对产品战略、产品系列以及产品线的支撑和技术化语言的诠释，其背后是对市场分析、客户需求、产品理念、成本、质量要求的一脉传承。

如果省去前面的部分，那我们的产品标准化也将会是无根之萍。

二、产品标准化管理方案产品标准化管理方案主要分为两大部分，即集团管控和核心业务管控，而产品数据是整个产品标准化的基础和支撑（见图1）。

（一）集团管控集团作为产品标准化的主导人和推动者，应重点做好“市场/客户研究（客户细分战略）”、“搭建产品标准化框架”、“成果应用评估及推广”三方面的工作。

万科《住宅标准化研究》一、本文概述1、背景介绍随着中国经济的快速发展，房地产市场不断壮大并成为国民经济的重要组成部分。

近年来，房地产市场呈现出多元化、复杂化和竞争激烈的趋势。

为了适应市场变化，提高开发效率和产品质量，房地产企业开始关注住宅标准化研究。

万科公司作为国内最大的房地产开发商之一，也积极参与了这一趋势，将住宅标准化研究纳入了公司的发展战略。

a. 房地产市场趋势随着城市化进程的加速和人口的不断增长，房地产市场呈现出以下趋势：一是市场需求多元化，消费者对住房的需求从单一功能向多元化、个性化需求转变；二是产品品质提升，消费者对住房的质量和配套设施的要求越来越高；三是开发效率提高，企业需要缩短开发周期，降低成本，提高盈利能力；四是行业竞争加剧，企业需要不断创新，提高自身竞争力。

b. 万科公司发展策略面对市场变化，万科公司积极应对，提出了以住宅标准化为核心的发展策略。

通过住宅标准化研究，万科公司希望能够提高开发效率和产品质量，降低成本，增强市场竞争力。

住宅标准化也是万科公司实现可持续发展和绿色建筑的重要手段。

2、目的与意义a. 提高住宅质量住宅标准化研究的主要目的是提高住宅质量。

通过标准化设计、生产、施工和管理，可以有效地保证住宅的建筑质量、环境和安全等方面达到更高的水平。

3、研究范围与限制本部分将对本研究的地域限制、时间限制和研究方法限制进行详细阐述。

a. 地域限制本研究主要关注中国大陆地区的住宅标准化问题，因此，在研究过程中，我们并未考虑其他国家和地区的住宅标准化情况。

地域限制可能会影响本研究结果的普适性和推广性，因此，未来的研究可以适当扩大地域范围，以增强研究的普遍性和指导意义。

b. 时间限制本研究的时间限制主要表现在两个方面：一是数据的时效性，二是政策的变化。

首先，数据的时效性可能会影响研究的准确性。

例如，一些数据可能已经过时，无法反映当前的真实情况。

因此，我们需要及时更新数据，以保证研究的准确性。

住宅建筑外⽴⾯设计深度及成果标准住宅建筑外⽴⾯设计深度及成果标准(讨论稿)⽬录1. 编制概括 (3)1.1. 编制⽬的 (3)1.2. 适⽤范围 (3)2. 住宅建筑外⽴⾯设计内容以及要求 (3)2.1. ⽴⾯⽅案设计阶段 (3)2.1.1.设计内容： (3)2.1.2.设计要求： (3)2.2. ⽴⾯指引施⼯图设计阶段 (4)2.2.1.设计内容： (4)2.2.2.设计要求： (5)3. 住宅建筑外⽴⾯设计成果要求 (7)3.1. ⽴⾯⽅案设计阶段成果要求 (7)3.2. ⽴⾯施⼯指引图设计阶段成果要求 (7)3.3．⽴⾯施⼯指引图设计阶段成果要求 (8)4. 住宅建筑外⽴⾯材料选样⼯作要求 (8)4.1. 选材依据 (8)4.2. 选材流程 (10)4.2.1.设计单位选材 (10)4.2.2.调制材料样板 (10)4.2.3.现场试样 (10)4.2.4.材料封样 (10)4.2.5.材料招标 (11)4.2.6.整体封样 (11)4.2.7.材料验收 (10)5. 附件 (12)1.编制概括1.1.编制⽬的为规范住宅项⽬建筑外⽴⾯设计标准，强化设计、选材阶段对建筑⽴⾯效果的把控，减少因⽴⾯设计带来的质量问题。

通过统⼀、⾼效、可控的⽴⾯设计，最终达到提⾼产品住宅产品品质与溢价的⽬的。

本标准是住宅标准化设计的重要专项设计标准之⼀。

该标准通过对⽴⾯设计深度要求、成果标准、材料选择流程、节点控制以及各节点成果等相关内容的详细阐述，并编制成⼯作标准，以便全⾯、系统地提⾼住宅⽴⾯设计、指导施⼯图设计、材料选择等⼯作。

1.2.适⽤范围本标准适⽤于⿍欧地产集团各城市公司住宅（包括类住宅）项⽬。

景观、室内材料选择也可参照此标准执⾏。

2.住宅建筑外⽴⾯设计内容以及要求2.1.⽴⾯⽅案设计阶段2.1.1.设计内容：根据单体平⾯图，提供2种以上的⽴⾯概念⽅案，并提供透视效果图（可以⼿绘），供选择确定。

2.1.2.设计要求：2.1.2.1.内容与范围1)⽴⾯⽅案设计应符合平⾯设计要求，有特殊需要可以对局部平⾯进⾏调整，但不得影响平⾯使⽤功能，调整后需与建筑⽅案设计团队交底。