2019年度房地产所得税年报培训.ppt

一、计税基础 资产的计税基础，是指企业收回资产账面价值的过程中，
计算应纳税所得额时按照税法规定可以自应税经济利益 中抵扣的金额。如果有关的经济利益不纳税，则资产的 计税基础即为其账面价值。 负债的计税基础，是指负债的账面价值减去未来期间计 算应纳税所得额时，按照税法规定可予抵扣的金额。
20.05.2019
20.05.2019
返 回 退 出 中级会计实务
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第一节计税基础和暂时性差异
所得税会计，是从资产负债表出发，通过比较资产负债 表上列示的资产负债，按照企业会计准则规定确定的账 面价值，与按照税法规定确定的计税基础对于两者之间 的差额，分别应纳税暂时性差异与可抵扣暂时性差异确 认相关的递延所得税负债与递延所得税资产，并在此基 础上确定每一期间利润表中的所得税费用。
中级会计实务
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2. 负债的账面价值小于其计税基础。 一项负债的账面价值，为企业预计在未来期间清偿该项
负债时的经济利益流出，而其计税基础代表的是账面价 值在扣除税法规定未来期间允许税前扣除的金额之后的 差额。因负债的账面价值与其计税基础不同产生的暂时 性差异，实质上是税法规定就该项负债在未来期间可以 税前扣除的金额。负债的账面价值小于其计税基础，则 意味着该项负债在未来期间可以税前抵扣的金额为负数， 即应在未来期间应纳税所得额的基础上调增增加应纳税 所得额和应交所得税金额，产生应纳税暂时性差异。
（2）企业采用加速折旧法计提固定资产折旧，税法用 直线法
（3）企业相关资产计提减值准备超过税法规定可税前 列支额
（4）交易性金融资产公允价值下降
（250.）05.20投19 资性房地产公允中价级会值计实下务 降
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（二）可抵扣暂时性差异

1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
房地产企业所得税培训
11、获得的成功越大，就越令人高兴 。野心 是使人 勤奋的 原因， 节制使 人枯萎 。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树 ，先有 根茎， 再有枝 叶，尔 后花实 ，好好 劳动， 不要想 太多， 那样只 会使人 胆孝懒 惰，因 为不实 践，甚 至不接 触社会 ，难道 你是野 人。(名 言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但 常看常 新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福 。我爱 自己， 我用清 洁与节 制来珍 惜我的 身体， 我用智 慧和知 识充实 我的头 脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。 农夫不 会播下 一粒玉 米，如 果他不 曾希望 它长成 种籽； 单身汉 不会娶 妻，如 果他不 曾希望 有小孩 ；商人 或手艺 人不会 工作， 如果他 不曾希 望因此 而有收 益。-- 马

代码 1 2 3 4 5
名称 钢铁结构 钢筋混凝土结构 混合结构 砖木结构 其他结构
（6）开复竣工：代码1位， 取值范围1—6，按下表编码：
代码 1 2 3 4 5 6
名
称
续建，本年未竣工的单项工程
新开，本年未竣工的单项工程
续建，本年竣工的单项工程
新开，本年竣工的单项工程
以前年度竣工
尚未开工
开复竣工编码与统计数字的 逻辑关系：
修订内容
③ 在“劳动、待业保险费”下增加 “其
中：养老保险和医疗保险”； ④ 修改“排污费、养路费”核算内容，
指标名称改为“排污费”； ⑤ 增加“经济适用房减免税费”； ⑥ 取消“财务费用”中的“其中：利 息
修订内容
2、2004年定期报表 （1）已填报2003年12月月报的房地产开发企 业在填报2004年定期报表时，免填《房地产开 发企业基本情况表》；2004年新增加的房地产 开发企业在填报定期报表时，须加报《房地产 开发企业基本情况表》。 （2）2004年定期报表中的X202表和X202-1表 的修订内容同2003年年报。 （3）继续执行资质等级为一、二级重点房地 产开发企业联网直报制度，具体要求另发通知。
（1）投资用途：代码1位，取值范 围1—6，按下表编码：
代码
1 2 3 4 5 6
名称
别墅、高档公寓 经济适用房 其他住宅 办公楼 商业营业用房 其他
（2）单项工程所在区域：代码3 位，按下表编码：
代码 111 112 113 121 122 131 132 141 142 212 213 214 215 222 223 224 225 234 235 242
大兴区五环路以外六环路以内
大兴区六环路以外

新版申报表修订介绍
二是信息量丰富。申报表中既有会计信息，又有税会差异 情况，同时还包括税收优惠、境外所得等信息，便于进行税 收优惠、纳税情况、税收风险等分析提取信息、数据。
三是注重主体，繁简适度。申报表虽共有41张，但纳税人 可以根据自身的业务情况，凡涉及的，选择填报，不涉及的 ，就无需填报，充分考虑不同纳税人规模、业务情况，对于 占企业所得税纳税户80%以上的小微企业而言，可能仅填报 4—5张就可以，比之前更加简化、便捷。
• 7．“106境外中资控股居民企业”：根据《国家税务总 局关于境外注册中资控股企业依据实际管理机构标准认定为 居民企业有关问题的通知》（国税发〔2009〕82号）规定 ，境外中资控股企业被税务机关认定为实际管理机构在中国 境内的居民企业选择“是”。其他选择“否”。
• 8．“107从事国家非限制和禁止行业”：纳税人从事国家非限制 和禁止行业，选择“是”，其他选择“否”。
新版申报表修订介绍
• 07境外所得抵免表 • 本表反映企业发生境外所得税如何抵免以及抵免具体计
算问题。
• 08汇总纳税表 • 本表反映汇总纳税企业的总分机构如何分配税额问题。
封面填报
封面
申报表封面 • 1、“税款所属期间”： • 正常经营的纳税人，填报公历当年1月1日至12月31
日； • 年度中间开业的，填报实际生产经营之日至当年12月31
程，即在会计利润的基础上，按照税法进行纳税调整，计算 应纳税所得额，扣除税收优惠数额，进行境外税收抵免，最 后计算应补（退）税款。
新版申报表修订介绍
• 03收入费用明细表 • 收入费用明细表主要反映企业按照会计政策所发生的成
本、费用情况。这些表格，也是企业进行纳税调整的主要数 据来源。

额 （条例第76条） • 应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各项
扣除－弥补以前年度亏损（税法第5条） • 应纳税所得额＝利润总额＋纳税调整增加额－纳税调整减
少额＋境外应税所得弥补境内亏损－弥补以前年度亏损 （国税发【2008】101号、国税函【2008】1081号） • 应纳税所得额=利润总额+（期末预收账款-期初预收账款） ×计税毛利率+其他纳税调整＋境外应税所得弥补境内亏 损－弥补以前年度亏损 • 土地增值税：
• 土地增值税相关规定：
• 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收 入和其他收入。（土地增值税条例第5条）
收入的税务处理
• 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房 时代收的各项费用：
• 如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为 转让房地产所取得的收入计税；
• 如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的， 可以不作为转让房地产的收入。
• 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额 • 时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数； • 对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增
值额时不允许扣除代收费用。 （财税【1995】48号） • 二、收入条件的确认： • 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售
收入的税务处理
• 合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现 （办法 第6条）
• 1.与所得税基本规定的差异：（国税函【2008】875号） • 除企业所得税法及实施条例另有规定外，必须遵循权责发
生制原则和实质重于形式原则。并同时满足以下4个条件， 确认收入实现： • （1）商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关 的主要风险和报酬转移给购货方； • （2）企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联 系的继续管理权，也没有实施有效控制； • （3）收入的金额能够可靠地计量； • （4）已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

2020/5/17
一、应纳税所得额
2.分类 (1) 一般收入
其他收入 视同销售收入 (2) 货币收入 非货币收入 (3) 合法收入 不合法收入
货币收入：包括现金、存款、应收账 款、应收票据、准备持有至到期的债 券投资以及债务的豁免等。
非货币收入：包括固定资产、生物 资产、无形资产、股权投资、存货、 不准备持有至到期的债券投资、劳 务以及有关权益等。
企业向金融或非金融企业借款；
汇兑损益
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一、应纳税所得额
（7）广告费与业务宣传费 条例44条 “除国务院财政、税务主管部门另有规定外”
（8）公益性捐赠 条例51-54条 条件； 扣除标准：会计利润的12%
(9)专项资金 条例45条 目的：环境保护、生态恢复 条件：提取
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经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非
货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械
、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设
备、器具、工具等。
折旧年限
• 生物资产
• 无形资产
• 长期待摊费用 2020/5/17
条例第五十六条 企业的各项资产，包括固定 资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、 投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。
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四、税收优惠
2.从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得； 条例87条：（财税[2019]46号、国税发〔2009〕80号）
项目：《公共基础设施项目企业所得税优惠目录 》规定的港口码头、机场、铁路、公路、城市公 共交通、电力、水利等项目。 优惠规定：
起点：取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起 期限：三免三减半 注意：企业承包经营、承包建设和内部自建自用本条规

按照上列第一条第二款第一项处理的销售
未完工开发产品的收入额，年度汇算清缴
申报时将其填入附表三《纳税调整项目明
细表》第19行“其他”栏第3列“调增金
额”。
第23页/共78页
（2）实际毛利额与其对应的预计毛利额差 额调整的填报
已按照上列第一条第二款第二项处理的预 计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附 表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地 产企业预售收入计算的预计利润”第4列 “调减金额”。
第11页/共78页
开发项目属于经济适用房、限价房和危改 房项目的，办理备案手续时，还须同时附 报由北京市发展和改革委员会、北京市建 设委员会等相关部门批准其项目立项的文 件和其他相关证明材料。
第12页/共78页
2、报送《土地预算成本情况表》
凡符合以下情形之一的房地产企业，应在开工前向主管税务机关 报送《土地预算成本情况表》：
如果销售合同或协议约定的价格低于基价 的，则应按基价计算的价款于收到受托方 已销开发产品清单之日确认收入的实现。 属于由受托方与购买方直接签订销售合同 的，则应按基价加上按规定取得的分成额 于收到受托方已销开发产品清单之日确认
第33页/共78页
（4）采取包销方式委托销售开发产品的， 包销期内可根据包销合同的有关约定，参 照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期 满后尚未出售的开发产品，企业应根据包 销合同或协议约定的价款和付款方式确认
第5页/共78页
三、几项预提费用的处理
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资 料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合 同总金额的10%。 （二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理 预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议 或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定 必须配套建造的条件。 （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用 可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业 管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

债务投资收益〔461〕 指企业各种 债务性质的投资收益。 根据会计 “利润表〞中“投资收益〞项下明
目的解释
广告费〔072〕 指企业在消费运营 过程中发生的广告费用。根据会计 “营业费用〞、“管理费用〞科目 中对应工程填报。
目的解释
调整目的 应付工资总额〔076〕 应付福利费总额〔077〕 劳动、失业保险费〔073〕 住房公积金和住房补贴
房地产业财务年报培训
：t./ ；:；2
房地产业财务情况
：t./ ；:；2
修订内容 报送要求 目的解释 需留意的问题
修订内容
P20
利息支出(净额)= 利息支出-利息收入
➢年报X103表:取消“利息支出〔净额〕〞, 添加“国有法人资本〞、“利息收入〞、 “利息支出〞、“股权投资收益〞、 “债务投资收益〞、“广告费〞。
〔075〕
目的解释
应付工资总额〔076〕 企业在报告期内支付给本单位职工 〔含外籍及港澳台方人员〕的工资总额，反映的是报告期的 发生额。根据会计“应付工资〞科目的本期贷方累计发生额 填报，或根据企业本钱、费用明细表中“工资〞项本期累计 发生额填报。假设付给外籍及港澳台方人员的工资未计入 “应付工资〞科目，那么应从相关本钱、费用科目中摘取并 计入。应付工资总额不包括企业用净利润、福利基金支付的 工资、奖励、福利等费用。
年定报中存在的问题
报表中出现极值的问题
主要表达在计量单位填错：报表 计量单位为千元，但上报数按元、 百元或万元填报。
对财务报表的计量单位为千元。
需留意的问题
➢法人填报原那么:下属分公司不是独立法 人的,应包含下属分公司各项财务目的, 一同报送。下属分公司是独立法人的,不 应包含下属分公司各项财务目的。
利息收入〔202〕 利息支出〔201〕 股权投资收益〔460〕 债务投资收益〔461〕 广告费〔072〕

预缴纳税申报表等。
申报表填写要求
申报表填写应准确、完整、真实 ，符合税法规定和税务部门要求 ，报表间逻辑关系要保持一致，
数据要与账务处理保持一致。
申报表填写步骤
填写申报表前需准备好相关资料 ，如财务报表、税务登记证等， 按照规定的步骤逐项填写申报表
，并确保数据准确无误。
所得税税款计算
01
02
03
计算方法
中国房地产企业所得税 汇缴培训课件
CONTENTS 目录
• 引言 • 中国房地产企业所得税概述 • 所得税汇缴实务操作 • 所得税汇缴风险防范 • 案例分析 • 总结与展望
CHAPTER 01
引言
培训背景
随着中国房地产市场的快速发展 ，企业所得税汇缴工作日益重要
。
房地产企业需要了解和掌握所得 税汇缴的相关政策和规定，以避
案例结论
企业应关注税务筹划的重要性，合理利用税收优惠政策降低税负，提高企业的经济效益。
CHAPTER 06
总结与展望
所得税汇缴经验总结
1 2 3
所得税汇缴流程
详细介绍了所得税汇缴的流程，包括申报、审核 、缴纳等环节，以及各环节中需要注意的事项和 可能遇到的问题。
汇缴风险防范
针对所得税汇缴过程中可能出现的风险，如计算 错误、政策变化等，提出了相应的防范措施和解 决方案。
政策内容
政策调整
随着经济和社会的发展，房地产企业 所得税政策也会进行相应的调整和优 化。
主要包括纳税人认定、计税依据、税 率、税收优惠等方面的规定。
所得税汇缴流程
汇缴时间
企业应当在每个纳税年度终了后，按照国家税务总局的规定，向当地 主管税务机关报送企业所得税纳税申报表及其他相关资料。

➢ 按开发产品的成本利润率确定。成本利润率不 得低于15%，具体比例由主管税务机关确定
2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定
（5）预租行为收入的确认（31号文第10条）
预租的定义 房地产企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产
初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议,将 房屋出租 收入确认时点
合同约定价格与买断价格孰高原则确认
1.约定价＞基价 按约定价 分成额不得从收入中减除 2.约定价＜基价 按基价 3.受托方与购买方直接签销售合同 基价+分成
包销期内根据包销合同的约定，参照上述1至3项规 定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，
根据包销合同约定的价款和付款方式确认收入。
2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定
三计税成本支出的6大内容31号文第27条2房地产开发企业税前扣除的特殊规定中税税务代理有限公司四计税成本核算的程序31号文第28条预提费用待摊费用当期实际发生的各项支出税法口径应计入成本对象的成本应在当期税前扣除的费用成本项目前期已完工成本对象本期已完工成本对象已销开发产品未销开发产品固定资产报扣除实际销售时扣除开发产品固定资产已销扣除实际销按可售面积计算单位工程成本按性质经济用时间地点2房地产开发企业税前扣除的特殊规定中税税务代理有限公司五计税成本的计算31号文第29条共同成本能够分清成本对象的间接成本直接成本不能分清负担对象的间接成本1占地面积法分配方法2建筑面积法3直接成本法4预算造价法2房地产开发企业税前扣除的特殊规定中税税务代理有限公司分配方法1占地面积法第2930条一次性开发某一成本对象占地面积全部成本对象占地总面积分期开发首先按本期全部成本对象占地面积开发用地总面积例进行分配然后再按某一成本对象占地面积期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配期内全部成本对象应负担的占地面积期内开发用地占地面积应由各期成本对象共同负担的占地面积定义