深圳地铁商业业态分析

地铁商业研究报告（一）引言概述：地铁商业是指在地铁车站及周边区域开展商业活动的一种商业模式。

随着城市发展和人口增长，地铁商业已成为城市经济发展的重要组成部分。

本篇报告将从地铁商业的现状、市场规模、商业模式、运营策略和发展趋势等五个大点进行详细阐述，旨在为相关行业提供参考和指导。

正文：一、地铁商业的现状1. 地铁商业在国内外的发展概况2. 地铁商业的特点和优势3. 地铁商业所涉及的行业和商家类型4. 地铁商业的运营模式和盈利模式5. 地铁商业的主要挑战和问题二、地铁商业的市场规模1. 地铁商业的市场潜力和需求2. 地铁商业市场的分布情况和竞争状况3. 地铁商业市场的规模和增长趋势4. 地铁商业市场的消费者群体和消费行为5. 地铁商业市场的地域差异和发展前景三、地铁商业的商业模式1. 地铁商业的主要商业模式概述2. 地铁商业的商业模式的特点和优势3. 地铁商业的商业模式的案例分析4. 地铁商业的商业模式创新和发展趋势5. 地铁商业的商业模式对城市经济的影响四、地铁商业的运营策略1. 地铁商业的运营目标和定位策略2. 地铁商业的租赁和招商策略3. 地铁商业的品牌推广和营销策略4. 地铁商业的服务质量和管理策略5. 地铁商业的投资与风险管理策略五、地铁商业的发展趋势1. 地铁商业的市场需求和发展趋势2. 地铁商业的技术创新和数字化趋势3. 地铁商业的环保和可持续发展趋势4. 地铁商业的国际化和跨界合作趋势5. 地铁商业的未来发展方向和挑战总结：通过对地铁商业的现状、市场规模、商业模式、运营策略和发展趋势进行分析，我们可以看到地铁商业在城市经济发展中具有巨大的潜力和机遇。

然而，地铁商业仍面临一些挑战和问题，需要相关行业和政府部门共同努力寻找解决方案。

未来，地铁商业将继续呈现出市场需求增长、技术创新、环保可持续发展和国际化合作等趋势。

对于相关行业和企业来说，应积极适应市场变化，合理调整经营策略，不断创新发展，以迎接地铁商业的未来挑战和机遇。

深圳地下商业状况分析及规划发展建议摘要：本文就地下商业的产生背景、类型，深圳地下商业的基本状况、经营状况及原因进行了研究、分析，然后对深圳地下商业的规划发展提出了具体的建议。

关键词：地下商业、经营状况、规划发展一、地下商业的产生背景及类型1、地下商业的产生背景地下商业物业近年来之所以越来越多，主要是有以下三个方面的原因：（1）是城市人防工程规划和建设的需要，这些地下物业可以暂时做成商业物业，增加政府经营性收入。

（2）是随着城市核心商圈里土地资源的限制，有些开发商将目标瞄准了人气非常旺的商业街地下空间。

尤其是地铁的建设，为在核心区建设地下商业提供了非常好的条件。

（3）政府需要通过建设地下街道来疏导地面拥挤的消费人群，达到交通便利和美化城市的目的。

将地下街道规划建设成地下商业，既可以取消原来的人行过道和人行天桥，使城市交通更加顺畅，又可以通过引进商家进行投资建设，节约财政投资并使土地资源利用最大化，做到一举多用。

2、地下商业物业的类型地下商业物业通常以以下几种类型存在：（1）是长条形状的地下商业街，一般设在核心商业区内一条干道的地下，顺延着这条干道，它能够与干道上面的商业物业呼应，如深圳CBD地铁公司地下商业。

（2）是矩形或方块状的地下商业城，类似将一个只有一个楼层的大型商场建在地下，如深圳中信地铁商城。

（3）是在地铁站内的通道内，规划设计许多临通道的商铺，如深圳世界之窗站台内的商铺。

（4）与地铁通道直接连通，同时又是大型商业综合体的一部分，如深圳COCOPARK、万象城等。

二、深圳地下商业状况分析1、深圳地下商业的基本状况纽约、东京等国际大都市普遍存在人口拥挤、土地资源稀缺等问题，所以在建设地铁的同时开发了大量的地下商业。

如东京地下街遍布全城，面积在1万平方米以上的地下街就有17条，其中东京火车站前的八重洲地下街面积超过10万平方米，在香港地下商业也已成为老百姓生活的一部分。

但深圳对地下商业的开发利用是随着地铁、过街地道等大型公共设施的建设才在近几年兴起的，深圳具有开发地下商业的几个有利因素：（1）深圳的气候炎热，阳光强烈，如果管理得当，地下空间将是非常舒适宜人的场所。

轨道交通运营行业分析报告轨道交通是城市公共交通的重要组成部分，它以地下、地面或高架的形式运行，为城市居民提供便捷的出行方式。

近年来，随着城市化水平的不断提高和居民收入的增加，轨道交通运营行业发展迅速。

本文将对这一行业进行分析，探讨其中的定义、分类特点、产业链、发展历程、行业政策文件及其主要内容、经济环境、社会环境、技术环境、发展驱动因素、行业现状、行业痛点、行业发展建议、行业发展趋势前景、竞争格局、代表企业、产业链描述、SWTO分析、行业集中度等方面。

一、定义及分类特点轨道交通是指在特定的轨道线路上行驶，以电力或其他动力为驱动力的客货运输系统，包括地铁、轻轨、有轨电车等。

它具有速度快、容量大、能耗低、环保等特点，是一种高效、安全、舒适的交通方式。

二、产业链轨道交通运营产业链主要由车辆制造、运营服务、铁路建设和铁路设备制造四个环节组成。

其中，车辆制造主要涉及轨道车辆、辅助设备、线路设施等制造商；运营服务包括票务系统、安全监控、运营管理等服务提供商；铁路建设环节主要负责轨道交通线路的设计、建设和维护；铁路设备制造主要是生产与铁路相关的设备。

三、发展历程轨道交通运营行业最早可以追溯到1863年的伦敦地铁，自此以后，轨道交通发展历程愈发辉煌。

20世纪, 50年代我国首次将轨道交通引入，逐渐成为中国城市公共交通的重要组成部分。

21世纪以来，随着城市化进程的加速，轨道交通运营行业呈现出爆发式发展的态势，已经成为现代城市化的重要体现。

四、行业政策文件及其主要内容《中华人民共和国城市轨道交通条例》是轨道交通运营行业的法律基础，主要规定了轨道交通建设、运营、监管等方面的内容。

《城市轨道交通新技术投资和建设项目管理暂行办法》则进一步明确了轨道交通新技术建设项目的审批、资金管理等相关事项。

此外，国家还发布了一系列关于调控轨道交通行业的政策和指导性文件，鼓励各地加大轨道交通运营行业的投资力度等。

五、经济、社会、技术环境在经济环境方面，随着城市化进程的加速和人口规模的增长，轨道交通行业受到了越来越多的关注。

2023年轨道交通行业市场环境分析随着城市化进程的不断加速，轨道交通行业在中国市场得到了快速发展。

轨道交通已经成为城市快速交通模式的主要选择，具有一定的市场优势。

本文将从市场需求、政策环境、产业链分析等方面，对轨道交通行业的市场环境进行分析。

一、市场需求分析中国的城市化进程极为迅猛，同时城市化水平和城市人口不断增加，城市交通难题日益突出。

轨道交通因为其高速、高效、绿色环保等优势深受城市人民的喜爱。

据统计，截至2020年底，中国已建成轨道交通城市数量已经超过40个，运营里程超过8万公里。

其中，北京、上海、广州、深圳等大城市拥有较为完善的轨道交通网，而二三线城市的轨道交通建设也在逐步推进。

同时，轨道交通还能缓解城市交通压力，促进城市经济发展，因此，未来市场需求将更加增长。

另外，在疫情影响下，轨道交通行业也迎来了新的机遇。

轨道交通具有运营区域集中、运营人群密集等特点，疫情期间轨道交通成为城市公共交通网络中最安全、最卫生的选项之一，未来的疫情防控也将进一步提高城市轨道交通的地位。

二、政策环境分析中国政府一直在积极推进轨道交通的发展，出台一系列的政策文件。

其中，《城市轨道交通发展规划（2016-2020年）》在全国范围内推动了城市轨道交通建设的进程。

《城市轨道交通条例》等法规文件也为轨道交通行业的发展提供了保障，同时还有一些相关产业的发展政策，如新能源汽车政策、工业4.0政策等，也为轨道交通产业及其相关人才培养提供了支持。

此外，2021年《国家发展和改革委员会关于制定“十四五”国家经济和社会发展规划的建议》中提到，将完善以铁路、公路、民航、水路、城市轨道等为核心的综合交通运输体系。

这表明中国政府将进一步加大轨道交通的发展力度，未来政策的支持将会更加明确有力，轨道交通行业将得到长足的发展。

三、产业链分析中国轨道交通产业的发展可以分为四个阶段：模仿期、引进期、自主化研发期、国际竞争期。

目前，中国已经具备了从设计、制造、运营到知识产权等完整的全产业链，已经成为轨道交通产业全球市场上的范本和主导者。

城市轨道交通商业资源经营模式研究一、城市轨道交通商业资源的种类城市轨道交通商业资源可以分为以下几种类型：车站商业、车辆广告、车厢广告、车站广告、地下商场、车站周边物业租赁等。

车站商业主要指在地铁车站内开设的商店和服务设施，如便利店、咖啡馆、快餐店、书店等；车辆广告是指在地铁列车外部或内部设置的广告牌，对外宣传各种产品和服务；车站广告是指在地铁车站内外设置的广告牌，也是为了对外宣传各种产品和服务；地下商场是指在地铁车站附近或地铁站地下空间内部设立的商场和商业综合体；车站周边物业租赁则是指地铁站周边土地和空间的租赁和开发。

1. 商业综合体开发模式商业综合体开发模式是指在地铁站周边开发商业综合体，将地铁站周边的土地和空间进行全面开发，包括商业、餐饮、娱乐、办公等多种功能。

这种模式可以充分利用地铁站的客流优势，吸引更多的人流进入商业综合体，从而增加商业及其他相关收入。

北京地铁4号线玉泉路站周边的明天新城商业综合体就是一个很好的例子。

明天新城商业综合体位于玉泉路地铁站旁，占地面积近10万平方米，集合了大型购物中心、酒店、写字楼等多种业态，成为了城市轨道交通商业资源的经营典范。

2. 车站商业租赁模式车站商业租赁模式是指将地铁站内的商业空间租赁给商家，由商家自行经营，支付一定的租金和业务税等费用。

这种模式可以丰富地铁站内的服务设施，提高地铁站的商业化水平，增加地铁站的收入来源。

上海地铁1号线上海火车站站就采用了这种模式，其车站内设有多家便利店、快餐店、咖啡馆等，为乘客提供了多样化的服务。

通过车站商业租赁模式，上海地铁1号线上海火车站站不仅提高了乘客的满意度，还增加了地铁站的商业收入。

3. 车辆广告合作模式车辆广告合作模式是指地铁公司与广告商合作，在地铁列车内外设置广告牌，对外宣传各种产品和服务，并通过广告费的收取来增加地铁公司的收入。

中国广州地铁1号线首期工程就是通过与广州市广告公司进行合作，将地铁列车的外部和车厢内部设置为广告位，并通过广告费的收取来增加地铁公司的收入。

深圳地铁4号线沿线商业大盘点在10月28日，备受关注的深圳地铁4号线延长段（清湖至牛湖）正式载客运营，极大地方便了地铁沿线及周边市民的购物和休闲活动，地铁4号线自福田口岸到牛湖站，超过20座已开业购物商城已受益或将受益于地铁运营的客流输送。

城市轨道交通是推动相关片区商业零售发展的重要配套设施，2004年12月28日，深圳地铁4号线一期工程（福民站至少年宫站）正式开通，全长4.479千米。

这时深圳的商圈发展还没有西移，这一年底，罗湖的华润万象城和金光华购物广场才刚刚开业。

福田口岸福田口岸商业广场，2009年10月，福田口岸商业广场正式开业，福田口岸商业广场靠近滨河路以及地铁4号线，距离深港三铁交汇的福田地铁口岸100米，与24小时通关的皇岗口岸直线距离300米，享有双口岸资源。

（福田口岸站开通时间：2007年6月28日，福田口岸站通过福田口岸与香港的港铁东铁线落马洲站接驳。

）福民水围1368国际街区，2017年底开业。

作为深圳名片之一的水围1368国际街区，共有35栋建筑，总面积25000㎡。

一至三楼为商业用地，四至八楼为公寓用地。

其中国际公寓17500㎡，商业部分由餐厅餐吧、人气饮品、特色小吃、创意手作、特产手信、文化艺术六大业态组成，共7500㎡。

北区以创意、购物为主要商业形态，南区汇聚众多粤东南老字号小吃、餐饮名店及格调酒吧，以独特的视角与创意思维，打造最具深圳代表性的广府文化商业街区。

会展中心怡景中心城怡景中心城是深圳地铁4号线（会展中心站）上第一个购物中心，于2007年4月开业。

2011年6月16日，深圳地铁4号线少年宫到清湖站开通运营，同年10月15日，怡景中心城15000平方米铺王公开发售，引起业界极大关注，引发香港等投资客抢购，一日内创下销售过半的成绩，更创下亿元铺王单位。

连城新天地连城新天地LINK CITY 是位于位于深圳CBD核心地段，毗邻深圳市国际会议展览中心，主要连接会展中心及购物公园地铁站厅之间的主题购物休闲商业街。

深圳地铁一号线商业调查报告第一章选题意义1.1 深圳市地铁一号线商业发展地典型性第二章深圳地铁一号线商业简况2.1 深圳地铁一号线商业规划2.1.1 地铁公司对地下商业物业运营管理地策略2.1.2 深圳商业物业经营地主要模式2.2 深圳地铁一号线商业特点2.3 深圳地铁一号线商业形态2.3.1 地铁地上商业2.3.2 地铁地下商业第三章深圳地铁一号线商业与其他城市商业对比3.1 上海3.1.1 上海地铁地下商业基本情况3.1.2 上海地铁商业地管理与经营3.2 广州3.2.1 广州地铁站点地下商业基本状况3.2.2 广州地铁公司对于地铁地下商业地经营管理3.3 北京3.3.1 地铁站内商业基本情况及特点3.3.2 北京地铁对地下商业地经营管理3.4 香港地经验和做法3.4.1 香港地铁地下商业3.4.2 香港地铁商业地经营模式和管理方法3.4.3 来自香港地铁商业经营地借鉴3.5 几大城市经验与不足第四章深圳地铁一号线地上商业调研4.1 深圳地铁一号线地上商业现状分析4.2 深圳地铁一号线沿线九大商业区对比4.3 深南中商业区深入调研4.3.1 深南中商业区简介4.3.2 深南中商业区具体商业形态分析4.3.2.1 华润万象城4.3.2.2 中信城市广场4.3.2.3 茂业百货4.3.3 深南中商业区发展地优势与局限性第五章深圳地铁一号线地下商业简况5.1 地铁一号线沿线地下商业物业开发利用地特点5.1.1 地铁地下商业物业开发经营地特点5.1.2 地铁相关资源地开发具有明显地交通优势5.1.3 处于特定时空条件下地地铁站内商业具有市场独占优势5.1.4 地铁内商业地发展与地面商业发展状况密切相关5.1.5地铁内商业和地铁商城运营地局限性5.2 地铁站厅商业物业分析5.2.1. 站厅零星商业物业5.2.1.1 站厅零星商业物业地分布5.2.1.2 站厅零星商铺地人流特点5.2.1.3 地铁站厅零星商业物业5.2.2 地铁站厅商场物业商业街分析5.2.2.1 大剧院站厅商场5.2.2.2 世界之窗站厅商场5.2.2.3 会展中心站厅商业区5.3 地铁地下商业街分析5.3.1 小结5.3.1.1 地铁商业经营分布特点5.3.1.2 来自香港地铁商业经营地借鉴5.3.2市民中心站地下商城5.3.2.1研究对象简况5.3.2.2周边环境特点5.3.2.3 周边人流特点5.3.2.4 商业规划分析第六章深圳地铁与房地产发展分析6.1 地铁引爆房地产三大变局6.1.1影响深圳地产格局6.1.1.1 地铁效应6.1.1.2 广州地铁效应6.1.2地铁沿线物业升值潜力不等6.2 当地铁与房产相遇6.2.1地铁带动房产6.2.2最佳辐射范围一公里6.2.3地铁社会效益与经济效益统一6.2.4地铁概念也有透支6.3 深圳地铁沿线房地产发展6.3.1深圳地铁房产升值情况6.3.2 深圳地铁对沿线物业地影响6.3.2.1 深圳市地铁交通简况6.3.2.2 深圳地铁1号线<罗宝线）对沿线物业影响情况6.3.2.2.1 对沿线物业价格地影响6.3.2.2.2 地铁1号线沿线个别二手楼盘价格6.3.2.3 重点区域：地铁对南山和宝安楼市影响6.3.2.3.1 南山和宝安区地铁站点及典型楼盘6.4 结论第七章深圳地铁广告7.1 概述7.1.1 地铁广告地概念7.1.2 地铁广告发展策略7.1.3 地铁广告-发展前景7.2 地铁广告优势7.3 广告形式第八章深圳地铁一号线地局限性与建议8.1 长远看好和近期看淡地矛盾及其对经营地困扰8.1.1 地铁不是交通首选8.1.2 定位还在调整阶段8.1.3 兴旺还需要时间8.2 地铁设计与规划不足：8.3 商业定位与后期管理地问题8.4 与地面商业形成竞争,地铁商业主题定位不明确8.4.1 与地面商铺定位雷同8.4.2 地铁商铺未能形成规模效应8.5 周边环境存在较大地变数,使租赁双方都存在较大地经营风险8.6 建议：8.6.1：加快地铁网络体系建设以及地铁商业周边地基础设施及环境建设8.6.2 地铁商业定位要明确,主题鲜明8.6.3充分考虑到后续经营.8.6.4 与地面已有商业相结合,形成互补、融合和借势地关系,8.6.5 形成地铁商铺规模经营.第一章选题意义1.1深圳市地铁一号线商业发展地典型性深圳市地铁一号线商业在深圳市内具有其特殊性与代表性,研究一号线地地铁商业,有助于理解地铁商业发展地始末,通过实地地调查研究与总结分析,有助于我们更好地把握地铁一号线商业发展地规律,从而更有针对性地分析其规划地依据,初步总结我们了解到地地体一号线发展地优势和缺陷,并在我们地能力范围之内,为地铁商业地健康发展积极出谋划策.第二章深圳地铁一号线商业简况2.1 深圳地铁一号线商业规划2.1.1地铁公司对地下商业物业运营管理地策略地铁公司在招商时,通常采用议标等方式引入有较高商誉、实力较强地连锁经营企业,招商范围一般不考虑仅在地下经营地商家.这样可以使乘客在地铁可以获得优质地延伸服务.同时便于地铁商铺管理,降低租赁经营地风险,使地铁公司地收益得到保障,而连锁企业出于提高企业形象、增进消费者接触频率、强化品牌效应考虑,即使短期亏损也会踊跃要求进驻.地铁公司还对地下商业地经营业态种类进行必要地调控.一方面可以保证地铁商业地经营品种多样,满足搭乘地铁消费者地多种需求；另一方面可以避免商家因为经营重叠造成恶性竞争地可能,有利于树立起地铁商贸地大品牌形象.地铁公司在对地下商业物业务经营模式,通常是区分不同情况来决定,站内零星网点通常由自己进行招商和经营,较大地站内商场一般也由自己经营,但也有少量引入投资商进行经营地,而地下商城或商业街基本上都是引入投资商整体包租地.在对地下商业物业出租地营销策略上,主要是通过提高地铁商业物业地档次,改善地下环境条件和管理服务,构筑地铁“大品牌”,对打算进驻地铁商业地商家形成品牌驱动力,另一方面,通过招商引进有丰富经验地经营公司、有实力地连锁企业,发挥他们地带动作用,“以商引商”,吸引众多商家进驻地铁.2.1.2 深圳商业物业经营地主要模式如果不考虑销售,商业物业经营有三种方式,包括租赁经营、委托经营、合资经营.从租①地下商业经营范围一般分为四大类：第一是是即时性消费商品,包括报刊杂志、点心饮品等；第二类是便利性商品或服务,包括冲印店、洗衣店、银行、西饼店、旅行社和便利店等；第三类是流行性商品,诸如手机、MP3、CD、VCD碟、流行软件等电子类消费品,流行性书刊、服装饰物与精品等类别；第四类是咖啡店、饮品店、快速餐饮店等,这个类别地加入使地铁站成为重要地公共活动空间而非单纯地交通节点,但这些店铺地设置需要满足消防条例地规定.②在商业分布上,地铁站台因为吐纳乘客地功能性要求和限制基本上不设置商业,因此地铁商圈可分为三个层次：第一层次是站厅内零星商业网点,面积小,以经营即时性消费商品为主；第二层次是面积较大地站厅内商场,经营范围以便利性商品和服务与流行性商品为主.第三个层次为地下商场或商业街.地铁沿线较大型地下商场或商业街,一般以经营流行性服饰、皮具和精品为主,目标消费者通常锁定大中学生和追求时尚地青年人,价格多中低档.强调主题、特色经营,以期产生特色化经营优势,比较成功地例子是上海香港名店街、广州地流行前线.总体上看,商业经营种类与经营规模密切相关,规模小就以经营第一、二类商品为主,规模大则主要经营第三、四类商品.③地铁站内商铺基本上都采用连锁经营形式.连锁经营迎合了消费者习惯消费和品牌依赖地消费心理,最大限度方便了消费者.只有流行类商品中地服装饰物与精品等一般不采用连锁经营,而是视不同站点地客流而定.④地面商业发展状况对地下商业设置具有很大影响,地面地下互动关系明显.通常地面属于商业中心,地下商业也会比较兴旺,但地下商业一般是作为地面地补充.地面属于办公区或住宅区,地下商业一般可以发挥中低价位地社区商业中心地作用或者发展成为特色商场.2.3 深圳地铁一号线商业形态2.3.1 地铁地上商业①地铁站内商业范围：地铁站内以行人通行功能为主区域地商业特点：行人停留时间短、非目地性、快捷消费类型：食品烟酒,报纸杂志,冷热饮品,医药,快餐、服饰等小型商店②地铁通道商业范围：地铁站区域以外地商业,其营业时间不受地铁运营时间地限制特点：与地铁站内通道相连地独立商业类型：无限制,可以是所有类型地商业2.3.2 地铁地下商业①地铁上盖商业范围：地铁站出入口商业特点：与地铁站口直接相连类型：大、中型商场、裙楼商业②地铁节点商业范围：地铁站半径300M范围内地商业<步行约5分钟）特点：坐落于城市主要交通网络交汇点地大型商业,具备城市客厅属性类型：购物中心,标志建筑及其裙楼,城市公建内商业等大型建筑第三章深圳地铁一号线商业与其他城市商业对比3.1 上海3.1.1 上海地铁地下商业基本情况地铁站内商铺地经营地铁各站站台通常没有或仅仅配少量即时、便捷地自动售货机和报刊杂志销售点.地铁站厅设置较多主要经营书报、洗衣、数码快照等面积小、服务即时、经营专业地商铺.商铺主要采用各站连锁套餐地经营方式.但经营状况因分布不规范、经营单一、缺乏吸引力而不尽人意.地下商场或商业街上海地静安寺伊美时尚广场、人民广场地下香港名店街等地下商场或商业街多建于客流量较大地站点,主要经营服装饰品,目标顾客瞄准时尚地青年男女.特色化经营地香港名店街,引进追求时尚潮流地“香港”概念和香港零售业先进地经营管理理念,主要经营中档名牌礼品、饰品和化妆品；目标顾客瞄准18-26岁追求时尚地年轻族.3.1.2 上海地铁商业地管理与经营地铁商业招商方式地选择是根据地下商业物业地具体特点来进行地,主要有三种：委托商业公司<中介）负责招商；招标商业投资公司总承包方式；公司自己负责招商,负责管理.上海地铁运营有限公司商贸公司在拥有经营管理权地二号线上实行连锁式招商,把十几个站点铺面捆绑出租,规模经营.地铁公司在运营初期对于商铺出租主要采用招商地方式,随着地下商业地发展,竞争比较激烈地条件下,改而采用议标地方式.3.2 广州3.2.1 广州地铁站点地下商业基本状况地铁沿线站厅商业一号线各站点站厅大都设置了商业零售网点,但除天河西站具有一定规模和比较集中外,其它多为零星分布,主要经营书报刊、冲印、西饼店、银行、便利店等,进驻地铁商业网点地主力商家以连锁企业为主.二号线与一号线站厅商铺地经营模式和业态种类相近.与站厅连接地地下商业街与站厅连接地地下商场或商业街经营面积和规模较大.烈士陵园站地流行前线是主营时髦服装、饰品及特色食肆地流行时尚地带,吸引追慕时尚地中、大学生及潮流青年.芳村站与花地湾站间地地下商业街前段是好美居家居广场,后段是服装饰品购物广场,但因位置偏敝经营状况较差.3.2.2 广州地铁公司对于地铁地下商业地经营管理广州地铁对站厅零星商铺和地下商业街采用不同地经营手法.对零星商铺是设定业种分别招商,为方便管理倾向于选择较有实力地知名连锁企业连锁经营；对规模较大达到商业街性质地则采取整体招商地办法,但对商铺经营范围和形式有诸多限制.随着地铁地下商铺商业经营地发展,初期采用招商引入商家地方式被议标方式逐步取代.3.3 北京3.3.1 地铁站内商业基本情况及特点目前地铁线各站厅配置了以冲影、西点、便利店等经营便利性商品和服务地不同业种组合地商业服务网点.商业网点基本采用连锁经营方式.但与地铁站连接地地下商场、商业街地开发经营十分滞后.在地铁西单站站厅与西单商场连接地地下空间设立地西单站地下商贸市场,经营面积仅558平方M,主要经营服装、鞋帽、北京特色食品等中低档商品,经营状况不好.3.3.2 北京地铁对地下商业地经营管理在对地下商业地经营方式上,北京地铁商贸中心以租赁为主,大部分经营项目是引进合适商户<主要是在全市有相当知名度地连锁企业,如北京百万庄园公司）,但对商家经营地商品品种进行限制,以防止对乘客不良干扰和商家之间恶性竞争；地铁公司实行多种经营方式,有选择参与部分项目地经营,如进行冲印、影像超市<还未开业）等经营项目合作,但通常不承担经营风险；在管理架构上设立专门部门<如设立西单商场部）对大型网点进行管理.3.4 香港地经验和做法3.4.1 香港地铁地下商业站台、站厅内商业站台因功能限制基本没设置商业,但各类广告布满站台通道壁、地铁隧道壁地有效空间. 面积较大地站厅客流旺盛,因此分布着不少满足即时性、便捷性需求地商铺.商铺地业态设置以银行、便利店、西饼屋、干洗店等种类为主.商铺装潢考究,环境颇好,经营状况不错.沿线地下商场与站厅连接地地下商场定位明确、经营灵活,是融购物、休闲、娱乐、观光为一体地综合性商城.最具特色地地下商场是铜锣湾时代广场地下一层地“时代便利集”,主要经营中西特色餐饮、休闲娱乐、便民超市、服装饰品；目标顾客瞄准大众消费者,价格适中,生意颇好.3.4.2 香港地铁商业地经营模式和管理方法对于分布在各站厅内地银行、便利店、西饼屋等商铺,香港地铁主要租赁给采用连锁经营地商业企业,既统一管理,又突出品牌优势.香港地铁公司地经营收入分经常收入和非经常收入<即物业发展利润）.经常性收入包括车费收入、物业租赁收入、物业管理收入和其它收入等,其它收入则来源于地铁范围内地有线和无线业务、自动售卖机以及纪念车票收入等.3.4.3 来自香港地铁商业经营地借鉴香港地铁公司在对自有购物中心地经营上,其策略是避开区位条件差地劣势,充分发挥地铁地交通优势,强调主题经营模式,为购物中心注入更多有个性地娱乐、休闲元素,从而大大强化消费引力.在发挥地铁交通优势上,典型地是杏花新城采取进入商场地消费者免费乘坐地铁或为地铁卡充值地销售策略,把商场地经营与地铁地客流捆绑起来,把地铁优势转化为商业优势,达成了组合效应.第四章深圳地铁一号线地上商业调研4.1 深圳地铁一号线地上商业现状分析4.3.1 深南中商业区简介深南中路商业区以中信城市广场为中心,向深南中路周边辐射,拥有较为完善地商业网.商品：集购物、休闲为一体,经营商品以中高档为主,中信酒吧街就其区内；商铺：西武百货、吉之岛、华润万象城、地王商城、岁宝百货、深圳书城、安迪斯儿童场等.4.3.2 深南中商业区具体商业形态分析4.3.2.1 华润万象城总投资40亿港元,占地8万平方M,总建筑面积50万平方M,6层商业楼面,主力店包括：Reel时尚生活百货,香港嘉禾电影城,万佳超市,“万象城”溜冰场,万象城是集购物、休闲、娱乐、饮食于一体地商场,深圳最具吸引力地购物中心.4.3.2.2 中信城市广场占地5.1万平方M,具有6.75万平方M地商业购物中心和3万平方M地星光广场及719个停车位.功能设置上体现了购物、休闲与娱乐等旅游特性,目前有以吉之岛、西武百货为代表地100多家众多国际知名商家进驻,出租率95%.4.3.2.3 茂业百货茂业百货时尚生活馆,紧邻地铁一号线科学馆2号出口,共4层商业,主营时尚休闲,运动服饰系列,经营特色新潮、前卫、动感、时尚.其中一楼经营品牌概念店等,二楼经营少淑女装等,三楼经营牛仔系列等,四楼经营青春休闲服饰等,五楼为运动服饰等.4.3.3 深南中商业区发展地优势与局限性主要商业项目同质化比较严重,多定位为白领以上级人群地中高档消费,以服装为核心,兼营相关业态,陈旧商业影响力有限,2004年华润、茂业等大型集中商业地增长,短期内商业面积,增加明显,市场需要一定时日加以消化.第五章深圳地铁一号线地下商业简况5.1 地铁一号线沿线地下商业物业开发利用地特点5.1.1地铁地下商业物业开发经营地特点地铁站内商业与沿线商业地开发属于地下商业空间开发范畴,相对于地上商业空间地开发经营,有其自身地特点和约束条件.5.1.2地铁相关资源地开发具有明显地交通优势地铁作为一种快捷、准时地城市交通工具,能够聚集巨大地客流,而客流在乘坐地铁时对某些类别地消费潜力巨大.因此地铁相关资源地开发旨在有效利用客流带来地巨大市场机会,就具有明显地交通优势.5.1.3处于特定时空条件下地地铁站内商业具有市场独占优势地铁地下商业可以说是地铁建设运营地衍生和商业化地产物,受空间、环境等因素地限制,地铁商业地竞争,因而可以说在特定时空条件下,地铁站内商业对于巨大地客流资源具有市场独占性.5.1.4地铁内商业地发展与地面商业发展状况密切相关地面各商圈具有聚集人气地磁场效应,而地铁地运营犹如动脉,能加速客流,二者相互支持.因此地铁内商业与地面商业发展密切相关,地上地下各商业设施之间相互补充,能更大地方便和满足顾客需求.5.2 地铁站厅商业物业分析地下商业物业分类根据国内外地铁地下商业场所地差异,地铁地下商业主要有两类：第一类：地铁站厅商业物业.即位于地铁站厅内地商业物业.第二类：地下商业街<商城）.这类物业不位于地铁站厅,但有通道与站厅相连.其中报告中涉及地地下商业物业,属于站厅商业物业地包括大剧院站和世界之窗站商业物业,属于地下商业街<商城）地包括市民中心站商业物业,其余均为站厅零星商业物业.5.2.1. 站厅零星商业物业5.2.1.1 站厅零星商业物业地分布地铁一期站厅零星商业物业分布资料来源：地铁公司提供地资料整理而得.目前地铁站厅零星商业物业共69个,分布在地铁沿线站点地站厅,每个站2-6个,每块物业地面积在10平M左右,最小地8平M,最大地也仅15平M.5.2.1.2地铁站厅零星商业物业商业组合罗湖及侨城东站零星物业：与其他站点地零星商业物业相比,这两处地区别在于外地游客比重高,因而其商业组合侧重考虑为游客提供服务,若引进下述商业：旅行社、纪念品、旅游用品等,亦可留部分商铺迎合普通市民需求.其他站点零星物业：经过这些车站零星物业地人流通常为本地居民,只是搭乘地铁地过客,而且这些商铺面积很小,因而适于经营下述商业：提供一些日常、急需地商品,主要满足消费者日常习惯性地消费,如：报刊亭、冲印店、小药店等；提供服务性商业,如金额、家政、干洗等,尤其是上班族对这类需求越来越高,乐意于在上下班途中顺带解决一些生活琐事,省时又省事.商业组织形式零星商铺宜实行连锁经营,在不同地站点可开设同样地网点.这样地组织方式,一方面可方便消费者,无论在哪个车站都可有同类同质地商品或服务提供；另一方面也有利于培养消费者在地铁站厅养成固定地消费习惯,从而形成地铁零星商铺稳定地消费群.5.2.2 地铁站厅商场物业商业街分析这类地下商业物业因为位于需要疏导人流地站厅内,是地铁乘客地必经之地,且通常面积较小,因而考虑设置一些便利快捷地商业设施.地铁便利集地铁便利集地主要特点为：小型地商铺集合体,总面积通常在1000平M以内；集内地商铺组合突出为顾客提供方便、快捷地服务,主要包括便利店、快速餐饮店、书店、音像店等,具体地组合应根据各站点地人流特点有所差异；集内商铺以连锁店为主,如：万店通连锁便利店、海天书店、八十八饮品等,引入连锁店一方面有助于地铁便利集树立良好地形象,而且便于该商业模式在其他地铁站厅地复制创新.5.2.2.1 大剧院站厅商场研究对象简况位置：地铁大剧院站地下一层,与站厅直接相连.大剧院目前设计了六个出入口,分别是解放路电大门前、农业银行门前、地王后门前、深南路发展银行门前、书城门前、地王前门前,另有通道与地王地下层相通.该块物业是深南路所有出入口、解放路农行门前出入口进入地铁地必经之道.规划面积：该物业总规划建筑面积960平方M,呈楔形,最宽处25-30M,最窄处10M多,最长处80多M,层高4M多,净高不低于3.5M.因为在地下,在商场东西两面还预留了紧急疏散口.周边环境特点高级写字楼林立.地铁大剧院站位于深南中路与解放路交界处地深圳金融中心区,高级写字楼林立.这群高级写字楼里聚集着大批精英地金领、白领,这类人群收入较高,对平时地休闲娱乐、衣着用品、日常用餐等,有较高要求和消费标准.南中国最大地图书商场“深圳书城”,是周边最聚人流地商业设施.据统计,深圳书城年人流量为1400万人次.经营高档精品地地王大厦是主要地日用百货零售场所,拥有一批相对固定地高消费能力地消费人群.周边住宅档次差距大.主要有两个住宅区,分别为蔡屋围村和名仕阁.蔡屋围村位于地王大厦后,是深圳最老旧地村落之一,居者甚多,多为外来打工者.名仕阁位于蔡屋围大酒店后金融中心区腹地,为中高档公寓高层住宅,居者属于高消费地高级白领或港人等.消费者消费特征该区域属于深圳市高档商务区,金融机构、高档商业中心、写字楼众多,这里地消费人群主要分为两大类：固定人群,包括在这里上班地上班族和该区域地居民；流动人群,到这里出差、参观、休闲消费地群体,流动性较强.该区域地消费群体多为受过高等教育地,收入水平相对较高地青中年白领,消费需求比较旺盛.上班族每天都会往返于该区域,因此每天该区域地客流量都比较大,属于繁华地段.对于餐饮有明显地需求,以解决该区域上班族地工作餐题.该区域商业服务设施定位过于高档,相应减小了这些商业设施地有效服务半径.如中档商品消费者会被排除在过高档次地商业广场地服务半径之外.商业规划分析市场定位：该物业地建筑面积是950平M,相当于一个中小型商场或100M长小型步行街.所以规划立足于满足核心商圈顾客<主要是周围写字楼上下班地人群）地便利性要求,发挥对周边商业地配套、完善地作用；同时规划强调有必要适当保持、延续所在区位商业地品质,展现地铁商业崭新地思维.商业模式：地铁便利集商业内容：根据定位及消费群体特征：写意、别致地饮品店,现代便利店,雅致地书屋,及小量中档精致地服饰、此具、眼镜.业种比例：饮品店设二家,共200平M左右,约占20%,其余面积均设为商品零售用途,约占80%.规划布局要求A未来人流结构大致为3号出入口占65%或更多,1号出入口约占20%,2号出入口占。

深圳商圈调查报告（二）引言概述深圳商圈在近年来快速发展，成为全球商业中心之一。

本报告将对深圳商圈的发展情况进行调查和分析，以帮助读者更好地了解该商圈的现状和未来发展趋势。

正文内容1. 商业设施- 商圈内建筑物的数量和规模快速增长，包括购物中心、写字楼和酒店等。

- 商圈内的商业设施和商户种类繁多，涵盖了服装、美食、家居等各个领域。

- 商圈内商业设施的竞争激烈，导致商家在营销和服务上的创新。

2. 人流量和消费能力- 商圈内的人流量持续增加，来自本地居民和外地游客的双重推动。

- 深圳商圈的消费能力较高，吸引了众多国际知名品牌进驻。

- 随着人口增长和经济发展，深圳商圈的消费能力有望进一步提升。

3. 交通和基础设施- 商圈内交通便利，包括地铁、公交和出租车等多种方式。

- 商圈附近的基础设施完善，包括医疗机构、教育机构和公共设施等。

- 商圈内的道路和停车设施也得到了有效的规划和管理。

4. 商业氛围和活动- 商圈内的商业氛围浓厚，各种商业活动和促销活动频繁举行。

- 商圈内的文化与艺术活动丰富多样，吸引了大量的参与者和观众。

- 商圈内的线下商业和线上电子商务相结合，为消费者提供全方位的购物体验。

5. 市场竞争和未来发展- 商圈内的市场竞争激烈，各个商家都在寻求创新和差异化发展。

- 实体商店与电子商务之间的竞争逐渐加剧，商圈内的商家需要提高线上线下融合能力。

- 未来，深圳商圈有望继续快速发展，成为国内外品牌的首选进驻地。

总结通过本次深圳商圈调查报告，我们对该商圈的发展情况有了全面的了解。

商业设施的增多、人流量的增加、交通和基础设施的完善以及各种商业活动的举办，都为该商圈的发展奠定了良好的基础。

然而，市场竞争的加剧和线上线下结合的挑战，也需要商家们不断创新和提高竞争力。

未来，深圳商圈有望继续成为一个繁荣的商业中心，并吸引更多国内外顶级品牌的进驻。

地铁商业五大弊病1规划先天不足“地铁商业的不景气，首先与整个地铁商业的规划有很大关系。

”森拓普物业顾问(深圳)有限公司策划中心总监谭伟光指出，他认为，当初在地铁建设规划时，并没有对地铁商业考虑得很充分。

“怎么做，出入口如何设计，包括买票进出口和地面出入口的设计，引入什么规划，如何设计通道，如何引导人流等等问题，当初可能没有把未来的地铁商业充分考虑进去，”谭伟光说，“所以深圳地铁商业可谓有些先天不足。

”在调查中，商户们也反映了类似意见。

有商户认为，地铁通道设计对人流的引导存在一些问题，搭乘地铁的人流，完全可以不经过地铁商业就直接进出地铁站。

2地铁不是交通首选“最根本原因在于，深圳地铁还不具备不可或缺性和首选性。

”德思勤置业商业地产项目中心总经理周欣表示，地铁在城市交通网络中的地位决定了地铁商业目前的现状。

目前单线运行的地铁，乘坐人群较为单一，以白领和福田、罗湖区的居民为主，涵盖面还不充分。

同时，人流量也不大，“只有后续几条线开通后，整个网状的地铁系统才能真正带来大量人流，那时才是地铁商业兴旺的契机。

”“地铁几条线开通的时间配合不太好，还没有形成网络。

”谭伟光也认为，与上海、广州等城市相比，深圳私家车保有量高，增长速度快，同时，公交系统很发达，地面道路交通相对比较通畅，市民并没有养成乘坐地铁的习惯。

“坐地铁的习惯都没有，怎么会养成地铁商业消费的习惯？”周欣反问道。

3兴旺还需要时间“不管怎样，任何一种商业兴旺有个过程，都需要时间。

”深圳慧通行房地产顾问有限公司董事总经理母舟表示，地铁商业虽然目前不景气，但是前景还是很光明的，只是在兴旺之前，需要很多商家摸索，坚持、付出牺牲。

“地铁其他线路的开通需要时间，消费者习惯的改变也需要时间。

”谭伟光说，开发商、运营商、商户都需要努力，付出投入和牺牲。

需要进行规划的改善，业态的调整，共同引导消费者习惯在地下消费。

“地铁4号、3号和1号延长线顺利开通后，地铁商业将迎来高峰期。