抵押贷款业务中部分法律风险
2014.9
抵押贷款是银行贷款的最重要组成部分，抵押贷款容易出现问题的环节：
一、贷款主体
（一）虚假资格证明文件。
1、虚假的的身份资料：如企业法人营业执照、组织机构代码证、房产证、国土证。
2、企业董事会（股东会）决议等证明企业借款资格的文件。
案例一（虚假借款人）：
贺先生是某房屋的产权人。2004年8月13日，一位自称是“贺先生”的人来到银行办理借款。在“贺先生”出具了身份证、户口本、房产证等证件后，银行即与这位“贺先生”签订了一份贷款额度为21万元的借款合同，并同时以贺先生的房产作为抵押物，办理了相应的强制公证及抵押登记手续。合同生效3个月后，借款人“贺先生”停止了还款。银行在多次向“贺先生”催款但不见动静的情况下，于2005年1月将借款人贺先生告上法庭，请求法院判令贺先生立即偿还本金及利息，依法处分其抵押房产，就所得款项优先偿还银行贷款。
令人意向不到的是，贺先生矢口否认曾经和银行签订过任何合同。面对银行在法庭上提交的借款合同和抵押合同，贺先生辩称不认
识签订合同的这个“贺先生”，贺先生对此毫不知情。2005年2月，司法鉴定部门对借款、抵押合同上的“贺某”签名进行了鉴定，鉴定结论为上述两合同中的“贺某”与产权人贺先生的样本字迹不是同一人所写。
法院经审理后认为，合同上的签名并非贺先生本人所签，贺先生事后也未对合同予以追认，银行既没提供证据可以证明贺先生委托了他人与银行签订合同，也没有证据证明还款行为系贺先生所为。
鉴于借款合同涉及金额大，虚假贷款风险大，房屋产权人对相关身份及权利凭证的控制力相对较弱，根据诚实信用原则，银行理应采取必要的防止风险的措施，且不得将该措施本身存在的失误或风险转嫁于善意的产权人。据此法院判决，对原告的全部诉讼请求不予支持。
至于假借别人身份的人是否构成贷款诈骗罪另论。
二、抵押资产不实（资产价值虚高）
1、资产评估价值同市场成交价值并不都是完全相符的，一旦价值不实，则处置时，会对债权构成重大不利影响。
2、汽车抵押贷款业务：同一车型，配置不一样，价格可能差距很大，但在办理业务时，会存在出具高配的发票，实际购买低配的车辆，从而将贷款放大。
3、土地、房产的价值评估同样存在问题。
三、已签订抵押合同，未办理抵押登记就放款
1、抵押合同签订后没有完成抵押登记，能否对抵押物行使抵押权利？
2、车贷业务中，有可能存在没有办理完抵押登记手续即放款的情况。
四、主从合同不对应
《综合授信协议》与《最高额抵押合同》不对应。
某银行与某授信企业签署了《综合授信协议》，期限为一年，并以此作为主合同与授信企业签署了《最高额抵押合同》，以抵押物A 作为担保物，办理了抵押登记。《最高额抵押合同》中约定抵押物A 对《授信额度协议》项下发生的借款提供抵押担保。
《综合授信协议》到期后，双方签订了《补充协议》，规定了新的额度金额和期限，且仍作为原《最高额抵押合同》的主合同。
该补充协议是否需要送到登记机关备案？
我们认为：
应当送去备案：
第一，根据主从合同的效力关系，当作为主合同的第一个《额度协议》到期后，作为从合同的《最高额抵押合同》应随之到期，银行和授信企业重新签署的新《补充协议》只是当事人双方的意愿，《补充协议》并未送登记机构作为主合同备案入档，未实现对原抵押登记
的变更登记。
第二，如果此种情况下的授信出现不良，银行在旧额度协议到期后发放的贷款就可能得不到抵押物A 的担保，存在着脱保风险。
五、内外部合同不一致
在办理抵质押贷款业务时，银行会与授信企业签署银行制式文本的抵押合同( 最高额抵押合同) ，但到登记机构办理抵押登记时，部分登记机构并不接受银行的抵押合同，而是要求银行与授信企业重新签订登记机构统一印制的抵押合同，行内行外两种格式的抵押合同常常出现登记内容不一致的情形，给银行授信资产安全带来隐患。合同差异风险点主要表现在押品与担保债权的对应关系上，具体有以下两种情况:
(一) 单个押品对应债权（相对较少）:
因《物权法》并未明确禁止超值抵押，所以在某些特殊情况下，可能存在押品价值可以低于所担保的债权数额的情况。譬如评估价值1000 万的房地产，银行的抵押合同中也可约定其对2000 万元债权提供担保。但登记机构在办理抵押登记时，并不接受超值抵押，登记机构遵守“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”的规定，在其要求签署的抵押合同中必须明确约定该押品最多只担保2000万元债权中的1000 万元。银行在实现抵押权时，不管押品增值空间多大，也只能在登记机构登记的权利范围( 本金、利息及其他相关费用) 内受偿。
(二) 多个押品对应债权:
在授信企业提供多个押品( 如押品A、B、C) 为债权提供担保时，银行与授信企业签署的行内抵押合同( 最高额抵押合同) 通常将抵押物作为“押品包”共同对债权提供担保即每个担保物都对应100%的债权。但是，登记机构通常要求抵押合同中会要求明确每个抵押物与债权的一一对应关系，即必须明确押品A、B、C 分别担保的债权数额。如此，在实现抵押权时，即使A 押品变现价值远远大于A、B、C 共同担保的权利价值，银行也只能就其“分摊”的权利价值进行受偿，其他债权只能从押品B、C 的变现价值中受偿，如果B、C 押品价值不足额，银行就要承受损失。
六、最高额抵押存续期间抵押物被查封，后续担保物权的效力
案例：2010年8月，乙银行同甲公司签订了《综合授信合同》期限3年，综合授信额度5000万元。丙公司用其评估价值8000万元的一处房地产作为抵押，双方签订《最高额抵押合同》（循环使用），约定在3年内，最高担保金额为5000万元。合同签订并办理完毕抵押登记手续后，乙银行放款4000万元。2011年3月，丙公司因涉及同丁公司的债务纠纷，被丁公司申请法院查封了该抵押物。2011年4月，甲公司申请使用剩余的1000万元额度，乙银行认为该笔贷款在5000万元额度内，也在授信期间，便发放了该贷款。
问：两笔借款的抵押登记效力如何？
