盐城写字楼市场调查报告

第一篇 城市发展概况---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------☐ 响水概况 overview of Xiangshui ☐ 城市规划urban planning of Xiangshui ☐ 经济环境分析Economic Environment第一章 响水概况行政区划响水县隶属于江苏省盐城市。

县域总面积1461平方公里，截止2009年底，全县人口60.9万，下辖12个乡镇、3个园区，是国务院批准的对外开放县，又是江苏省综合改革试点县。

发展战略大力实施以工强县、沿海开发、城镇崛起、外向带动四大战略，坚持以项目为主抓手，深入开展项目攻坚和外资突破活动；以沿海和灌河开发为龙头，着力构建“一带两城三区”的大开发格局，打造灌河经济带，努力把县城建设成为“苏北沿海、沿灌河具有水绿滨河特色的宜居城市”和20万人口、24平方公里的现代化中等城市，把陈家港港城建成江苏东北部沿海开发的重要节点、现代化生态型港口新城、响水沿海经济区和化工集中区的生产生活服务基地，做优做强江苏响水经济开发区、陈家港沿海经济区、陈家港化工集中区“三驾马车”，大力发展造船、能源、环保化工、纺织、机械和港口物流等产业，重点打造江苏沿海知名的造船、能源、环保化工三大产业基地，推动工业化与城市化互动并进，促进城乡统筹发展，加快建设更高水平的全面小康新响水。

产业特色农业生产能力和产业化水平不断提高，林果、畜禽、蔬菜和水产等农业主导特色产业初具规模，先后被授予全省“粮棉生产先进县”、“全国夏粮生产先进县”、“全国棉花百强县”和“中国浅水藕之乡”。

盐城商业地产调研报告前言“什么叫商业地产。

我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。

我 个人理解， 商业地产不是商业， 也不是地产， 也不是简单的商业加地产。

我认为， 商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。

目的明确，是以零 售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。

我们在大连有 一个大型开发项目，做了 5 万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不 叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。

如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。

”——王健 林 商业地产一些心得 1、解决资金 在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶段，它不想住宅运营周期短！这就要求 开发商要有一定的经济实力2、找到人才 人才不管在什么行业都是比较重视的，做商业地产一定要注重人才这点 很重要，在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。

其中特别 在规划方面先做商业规划，然后找租户， 找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。

这样才有利于商业的销售。

3、只租不售 主力店面一律租售给主力店面；如果主力商铺先进行销售，在销售之后， 再进行 商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。

1一、目前盐城市场主力商业项目调研 据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式 1、购物+餐饮+ 娱乐；2、专业店铺  购物+餐饮+娱乐 1、金鹰奥莱城  地址：人民南路  开业时间：2012 年 5 月 18 日  主力店面：男装名品诺贝达、沙驰、 雅戈尔、运动品牌—耐克、阿迪达 斯、匡威  定位： 第一，引进品牌纯正，质量上乘的驰名的品牌；第二，全年打折的销售策 略，物美价廉，给消费者一个心动的理由；第三，地理位置靠近市区，交通方便， 给消费者一个精致、舒适的购物环境。

 主要支撑点 外部坏境：内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔 品牌效应：金鹰旗下打折店铺 主力店面跟随：一线品牌提前签订  业态分布 专业店面+娱乐场所  物业管理 统一有金鹰有限公司进行管理  目前经营情况 客户光顾情况不是太好，特别是二楼店面光顾人员较少：主要原因 1、周边居住 人员较少， 它所吸引的客户为高端之下低端之上的业主，这类客户本身的分量就 比较少， 2、业态分布比较单一，吸引点较少 3、下线店面比较少，交通不方便2 销售价格 自持物业 商铺有商家进行返点 15-25% 2、金鹰购物中心 金鹰国际购物中心项目外立面金鹰国际购物中心项目概况 投资公司 经营公司     基本情况   功能定位 开业时间   开业当天销售额 400 万 停车位 120 个+100 高级时尚百货店，突出生活时尚 2009 年 1 月 16 日 金鹰商贸集团有限公司 盐城金鹰国际购物中心有限公司 盐城最高档购物中心 总建筑面积 62000 平方米 业态分布以及分配比 项目优势 1、位于市中心最繁华的地段32、建筑设计；为金鹰国际量身定做的商业建筑体，设计和动线优良 3、品类组合：金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响  项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 2、车位配比不够 3、餐饮比较少，比较缺乏！  经营与管理 1、人员都有金鹰公司内部招聘 2、内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系 3、物业都有金鹰有限公司持有 4、租金在销售商营业额中返点 15%-25%  目前经营情况 随着近今年的发展， 金鹰注重了餐饮行业的投入， 在地下负一层， 做了临时小吃， 效果不错。

盐城开业调研报告一、调研目的和背景为了更好地了解盐城市的商业环境和消费市场，我们团队决定进行一次开业调研。

通过这次调研，我们希望掌握盐城商业开业的趋势和特点，为之后的商业策划和运营提供有价值的参考和建议。

二、调研方法和过程我们采用了多种方法进行调研，包括实地走访、问卷调查和数据分析。

2.1 实地走访我们选择了盐城市区的几个主要商业街和购物中心进行实地走访，其中包括新四季购物中心、人民商场和盐都国际购物中心等。

通过实地走访，我们观察了商业开业现场，并与开业商家进行了交流和访谈，了解了他们的经营理念、目标市场和推广策略等。

2.2 问卷调查我们针对盐城市的居民进行了问卷调查，调查内容包括消费习惯、消费偏好、对新店开业的期待等。

我们在主要商业区和人流密集的地段进行了调查，并收集了300份有效问卷。

2.3 数据分析我们通过对调查结果进行统计和分析，得出了一些有价值的数据指标，如市场潜力、目标顾客群体和消费需求等。

三、调研结果和发现经过调研分析，我们得出以下几个主要结果和发现：3.1 商业开业趋势盐城市商业开业呈现出以下几个趋势：- 多样化：不同类型的商业店铺如雨后春笋般涌现，以满足不同消费者的需求。

- 高品质：新开业的商家追求产品和服务的高品质，以提升竞争力和吸引力。

- 创新性：商业开业更注重创新和独特性，通过新颖的经营理念和风格吸引消费者。

- 互联网化：越来越多的商业企业通过互联网平台进行开业宣传和销售，以提高曝光率和销售额。

3.2 目标市场根据调查结果，我们发现盐城市的消费市场主要分为以下几个目标市场：- 年轻人市场：年轻人对时尚、品质和新奇的产品和服务有较高的需求，是增长最快的消费群体。

- 家庭市场：家庭市场对生活用品、家居装饰和儿童用品有较高的需求。

- 旅游市场：由于盐城市具有丰富的旅游资源，游客市场对旅游纪念品、休闲服饰和旅游便利设施有较高的需求。

3.3 消费习惯和偏好盐城市的消费者有以下几个主要的消费习惯和偏好：- 重视品质：消费者对产品和服务的品质有很高的要求，宁愿选择价格稍高但品质更好的商品。

盐城市商业市场分析盐城市位于中国江苏省东北部，是江苏省的重要经济中心之一、随着中国经济的快速发展，盐城市的商业市场也呈现出繁荣的景象。

本文将从盐城市的商业氛围、商业地产发展、消费市场以及人口结构等方面对盐城市的商业市场进行分析。

其次，盐城市的商业地产发展迅速。

近年来，盐城市的商业地产迅速发展，商业地产项目如雨后春笋般涌现。

例如，盐城市的万达广场、银泰国际购物中心等大型商业综合体项目不仅提供了丰富多样的购物场所，还包括了酒店、电影院、餐饮等配套设施，为市民和游客提供了全方位的购物与娱乐体验。

再次，盐城市的消费市场多元化。

盐城市的消费市场不仅集中在大型购物中心和商场，还分布在各个社区和街区。

盐城市的消费需求多样，从日常生活用品到高端奢侈品都有一定的市场规模。

此外，随着盐城市居民收入水平的提高，高端消费品市场也越来越受到重视。

大量的国际品牌纷纷进驻盐城市，提供了更多高品质、高档次的商品与服务。

最后，盐城市的人口结构对商业市场的发展起到了重要的推动作用。

随着城市化进程的加快，盐城市的人口规模不断扩大，市民的生活水平逐渐提高。

同时，盐城市具有较为年轻的人口结构，年轻人群体对时尚潮流、娱乐消费有着较高的需求，这也刺激了商业市场的发展。

综上所述，盐城市的商业市场在经济发展和城市化进程的推动下呈现出蓬勃的发展态势。

市内商业氛围浓厚，商业地产迅速发展，消费市场多元化，人口结构积极影响着商业市场的发展。

然而，随着竞争的加剧和消费需求的不断变化，盐城市的商业市场仍面临着许多挑战与机遇，需要进一步提升服务质量，创新商业模式，以适应市场需求的变化。

一、市场概况2024年，盐城市房地产市场受到多重因素的影响，整体上呈现出回暖的趋势。

政府的扶持政策以及市场需求的持续增长为市场提供了动力，但是市场也存在一些不确定因素和挑战。

二、供应与需求1.供应方面：盐城市房地产市场供应规模不断扩大。

政府加大土地出让力度，推动开发企业增加土地储备。

新盖房源增多，二手房交易也略有增长。

但是仍然存在着供应不足的问题，特别是高品质住宅和商业地产。

2.需求方面：盐城市房地产市场需求呈现出稳定增长的态势。

人民生活水平的提高和城市化进程的推进，使得市民对于居住和商务需求的增长。

此外，投资性需求仍然存在，许多投资者看好盐城市的发展前景，选择将资金投入到房地产市场。

三、价格趋势1.楼市价格整体上呈现稳定增长的态势。

虽然供应增加，但需求的增长也在继续推高价格。

全市房价呈现分区域和分段位的差异，市中心和繁华地段的房价相对较高，而偏远地区的房价相对较低。

高品质住宅和商业地产价格相对较高，而普通住宅的价格相对适中。

2.政府调控政策的影响明显。

为了控制房地产市场过热的态势，政府对于购房贷款和房产交易进行了一系列的限制。

首付比例提高、贷款利率上涨等措施对于市场价格产生了一定的影响，使得市场价格上涨速度放缓。

四、市场风险和挑战1.政策风险：政府调控政策的频繁变动对市场稳定性产生一定的不确定性。

政策的变动可能导致市场价格的波动，进而影响市场参与者的信心。

2.经济风险：宏观经济环境的变化可能对于房地产市场产生影响。

经济低迷和不稳定性可能使得市场需求下降，进而影响到市场价格。

3.市场竞争：随着市场的开放和竞争的加剧，房地产市场的竞争日益激烈。

企业需提高产品质量和服务水平，增加竞争优势。

五、建议1.政府应继续加大土地供应力度，增加开发企业的土地储备。

同时，对于高品质住宅和商业地产的供应不足问题，政府可以推动开发企业加大投资力度。

2.政府需要稳定调控政策，减少不确定性。

政府的调控政策应根据市场需求和供应情况进行相应的调整，合理控制市场价格波动。

盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。

盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。

在盐城市政府出台的《市区2008-2012年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。

对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。

2、城市经济发展从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。

2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。

人均GDP达25553元（按2009年汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。

表1 房地产市场与人均GDP的关系3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。

河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。

城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。

城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。

盐城市写字楼市场调研报告编制：上海天仕房地产投资管理有限公司日期： 2008年12月目录：第一部分盐城市宏观市场环境分析一、盐城市概况二、宏观经济发展状况三、盐城房地产市场概况第二部分盐城写字楼市场分析一、写字楼销售市场分析二、潜在写字楼物业分析三、市场分析总结第三部分项目SWOT分析一、项目概况二、项目SWOT分析第四部分项目市场定位一、定位背景综述二、项目性质定位三、目标客户定位第一部分盐城市宏观市场环境分析一、盐城市概况盐城地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。

1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1696平方公里，人口151.36万。

全市有138个乡镇，6个街道办事处，1927个村民委员会，554个居民委员会，800多万人口，总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的大市。

图2-1：江苏省行政区域图图2-2：盐城市行政区域图因盐得名，历史悠久盐城从西汉武帝元狩4年（公元前119年）建立盐渎县，当时这里遍地皆为煮盐亭场，到处是盐河，“渎”就是运盐之河的意思。

东晋安帝义熙7年（公元411年）时更名为盐城县，以“环城皆盐场”而得名。

盐城历经了两千多年的历史沉淀，处处散发着浓郁的海盐文化。

古代以盛产“淮盐”而享誉华夏，古称“淮夷地”。

早在战国时期即“煮海为盐”，《史记》载“东海有海盐之饶”。

秦汉时则“煮海兴利、穿渠通运”，已成为渔盐兴旺之地。

唐时，“甲东南之富、边饷半出于兹”的淮南盐场，仅盐城就有“盐亭一百二十三所”。

唐宝应年间，境内设有海陵监、盐城监，每岁煮盐百余万石，其时盐城已成为东南沿海重要的盐业生产中心。

资源丰富，生态独特盐城是江苏省面积最大的市。

全市总面积1.5万平方公里，其中可耕地面积7737平方公里，河湖水面1300多平方公里。

海洋和滩涂资源十分丰富。

盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻,西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。

盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158。

65万人(亭湖区83.90万，盐都区74。

75万），市区居住人口在80万左右.在盐城市政府出台的《市区2008-2012年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。

对外交通上,沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。

2、城市经济发展从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15％左右。

2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。

人均GDP达25553元(按2009年汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段.表1 房地产市场与人均GDP的关系0—800元800—4000元4000—8000元8000—20000元启动期快速发展期快速发展期稳定发展期改善需求为主改善需求为主生存的需要生存、改善需求皆有3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”.河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设,为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。

城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前,市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目;城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。