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附件1:
项目开发基准工期表（2016年优化版）
备注：
1.项目开发基准工期指开工至交楼联合验收的净工期（即不包含南方地区春节假期一个月及北方地区冬季停工
期）。
2.各地区冬季停工期规定如下：
（1）黑龙江及内蒙古：11月1日至次年4月15日，约5.5个月；
（2）辽宁省、吉林省：11月15日至次年4月1日，约4.5个月；
（3）北京、天津、河北：11月30日至次年3月15日，约3.5个月；
（4）甘肃：11月30日至次年2月28日，约3个月；
（5）山东、山西、陕西、河南：1月1日至2月28日，约2个月；
（6）新疆、青海、宁夏等存在冬季停工期的地区待项目获取后再评估确定具体的冬歇期。
3.不存在冬歇期的地区，每年停工期按春节假期1个月考虑：即春节前10天至春节后20天之间为停工期。
4.表中未列及的高层产品类型（超高层除外）开发基准工期按相邻产品工期（较高者）选取确定；超高层产品
开发基准工期由集团另行评估确定。
5.公建项目指商业街、购物中心、超市、幼儿园、学校、宿舍、综合楼等。
6.酒店、写字楼、公建超过6层（不含6层，带装修）的按洋房货量基准工期相应计算。
7.6层以下（含6层，带装修，不带地下室）的酒店、写字楼、公建的基准工期相应减少1个月。
1。
编制陈东健王春贵日期2017.8.29审核刘俊民高宇日期2017.8.29批准俞国勤日期2017.8.29修订记录日期修订状态修订内容修改人审核人批准人祥生地产项目开发周期基准及标准工期祥生地产项目开发周期基准及标准工期编号：XS-GC-ZD06版号：A/0页码：第1页共7页祥生地产项目开发周期基准及标准工期一、项目开发周期基准的建立与应用1、建立初步的基准制定的工程施工周期基准，原则上为周期上限。
2、持续改进及应用每年对各项目进度、成本、质量综合评估；总结、推广与更新：总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。
3、施工周期基准计算编制说明①室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另行考虑；②高层、小高层二次结构砌筑工程开始时间提前在封顶前进行(第1层砌体施工在第5层楼面模板完成时可以开始插入。
为了保证施工进度，高层可以考虑分段进行主体结构验收)。
③建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%，并说明情况。
④施工期间考虑雨季（含台风）影响工期增加（具体根据当地雨季情况，分析对施工过程影响的阶段及程度）。
⑤当工期跨春节影响施工时，工期增加15天；⑥地形地貌酌情考虑增加工期的1-10%，并说明情况。
⑦外架拆除包括了内外粉刷、外保温、外墙装饰面等施工的时间。
如外墙饰面考虑用吊篮施工，拆架时间按实际情况重新编制；⑧装修房施工对于有赠送面积的装修房改造，其施工介入点从房屋建筑面积实测完成后计。
（如各地有不同要求，请书面说明情况）⑨辽宁等东北严寒城市的工期在标准工期的基础上增加2-3个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加4-5个月的冬季施工时间；二、销售三宝施工周期基准售楼处、样板区、景观示范区对外开放时间为开盘前一个月为原则。
施工进度标准根据集团的“2579”、“1478”开发节点进行编制。
1、售楼处为钢结构时，施工计划进度为60天，2、售楼处为实体结构时，施工计划进度为80天，三、货量区施工周期基准1、货量区根据当地预售条件，进行工期的压缩，保证货量区能按节点开盘。
房地产项目开发周期基准（试行）一、说明（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。
（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。
（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。
二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表（二）商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）签署合同⏹清单编制的前提用于招标的施工图质量有保障；因报批而返工可能性低。
⏹工程量清单编制与总包招标周期基准说明原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：●保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；●合同签定前，可争取谈判降低造价；●减少结算中与承包商的纠纷。
当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。
四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1.物业类型：别墅（4层）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153040204515050200成都、武汉、长沙等203050306019090280上海、苏州等1530452550165702352.物业类型：多层（6层+1层地下室）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153050205517050220成都、武汉、长沙等204550308022590315上海、苏州等1530603070205602653.物业类型：小高层11层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市154080308024550295成都、武汉、长沙等2045905010030590395上海、苏州等1545904590285603454.物业类型：高层24层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15601605015043560495成都、武汉、长沙等20602105016050090590上海、苏州等156020050150475605355.物业类型：高层33层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15602005016048560545成都、武汉、长沙等20602605018057090660上海、苏州等15602405018054560605参照24+1修改。
房地产项目开发周期基准（试行）一、说明（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。
（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。
（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。
二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表（二）商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）签署合同⏹清单编制的前提用于招标的施工图质量有保障；因报批而返工可能性低。
⏹工程量清单编制与总包招标周期基准说明原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：●保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；●合同签定前，可争取谈判降低造价；●减少结算中与承包商的纠纷。
当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。
四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1.物业类型：别墅（4层）2.物业类型：多层（6层+1层地下室）3.物业类型：小高层11层+1层地下室4.物业类型：高层24层+1层地下室5.物业类型：高层33层+1层地下室参照24+1修改。
6.物业类型：高层33层（2层裙房+转换层）+1层地下室参照24+1修改。
住宅类物业施工周期基准的编制说明：1)北方地区增加1-2个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加2-4个月；2)各地区综合验收的时间差别比较大，可根据实际情况进行调整，未包括办理房产证的时间；3)综合工期是以单体建筑工期为准；4)以上工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；5)整个小区的工期以各个标段工期累加和外总体、景观及竣工综合验收、办证时间汇总；6)基础施工中从土方开挖算起，如果有桩基，将根据不同的桩基形式另行考虑；7)外架撤除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间；8)室内精装修工期另外考虑；9)因为各地的差异较大，工期指标内没有列出销售节点时间。
版本号：项目工期标准（参考模板）1．地产项目开发周期基准⏹ 地产项目总体开发关键线路示意图投资决策委员会决策会议通过一期开盘一期竣工应用解释：(1) 地产项目开发基准周期计算起始时点为投资决策委员会决策会议通过时点。
(2) 开盘节点的确定考虑了“取得预售许可证应具备的条件（多层封顶，小高层、高层主体形象进度2/3）”，样板房装修及销售示范区环境施工应满足这一节点要求。
(3) 深圳、上海、昆明、蒙自等城市外其他城市对“取得预售许可证应具备的条件”有所不同时，应按当地政府要求重新计算开盘时间。
(4) 本周期为一般类项目，如为大盘类、其他类项目相应调增周期。
1.1 地产项目总体开发基准周期⏹地产项目设计周期基准值简图⏹地产项目设计周期基准值及其应用解释序号设计阶段起始点结束点基准值（天）备注1 概念规划设计招投标①投资决策委员会决策会议通过概念规划听证会60（135）括号内数字适用于“大盘”。
其他均适用于一般项目。
规划调整概念规划听证会经营策划报告完成152 实施方案方案设计经营策划报告完成报批方案图完成50 扩初设计报批方案图完成实施方案成果完成②303 施工图实施方案成果完成主体施工图成果完成45总计投资决策委员会决策会议通过主体施工图成果完成200（275）①设计招投标：多数项目采用设计招投标的形式，如直接采取委托设计，以招投标周期为参考。
设计招投标的前段为设计与策划互动的时间，由子公司自行设定；②扩初成果：包括报批扩初文本、示范区策划案及材料部品清单等，详见《设计管理阶段实施方案成果标准》；③施工图成果：包括报建施工图（即正式施工图，不允许报建施工图与正式施工图为2套图的情况）及材料及部品定板、定样等，详见《设计管理施工图成果标准》；应用解释：(1)住宅项目按规模分为三类：▪“大盘”项目：占地2000亩以上，有城市道路穿过，有居住区级公建配套；▪“一般”项目：占地约1000亩以下的住宅开发项目；▪其他类项目：占地约1000---2000亩之间的住宅开发项目；1.2 地产项目设计周期基准(2)基准值为“一般”及“大盘”项目的主体建筑的设计周期。
房地产项目开发周期基准的探讨为了提高项目开发效率，国内一些标杆房地产企业均颁布地产项目开发周期基准，总结推广本公司多年以来项目开发的最佳实践，并将根据今后开发过程中的新的最佳实践和集团的战略导向，逐步修订基准要求。
1．地产项目开发周期基准的内容包括地产项目总体开发周期基准、设计周期基准、总包招标周期基准、典型物业施工周期基准四部分，均包含具体指标及其应用解释和示意图两块内容。
2．地产项目开发周期基准的意义公司的总体效率即ROE水平，由投融资效率和地产项目开发效率所决定，地产项目开发效率的提升，一方面构成融资效率的基础，支持滚动投资效率达成；另一方面更是公司资产周转速度、资金利润回报的实际保证，其本质是追求合理利润率之下的IRR最大化。
地产项目开发周期对开发效率起着决定性的作用。
根据公司典型的中型项目初步测算，在地价占销售收入30-45%时，销售回款提前一个月，项目的IRR水平将提高0.7%—1%左右。
因此，从资金的使用效率出发，区域性的开发周期基准也将构成公司投资布局的一项重要依据。
3．地产项目开发效率基准应用准则3.1.公司地产项目开发周期基准是由各区域和各项目地产公司根据区域内竞争企业的状况和自身能力而决定的效率基准，由公司项目管理和投资发展部基于同行业同区域对比研究，对各区域公司进行支持和指导，每年整合并颁布一次。
3.2.公司颁布的地产项目开发周期基准将是可研阶段公司对地产项目总体计划要求的基础，新增投资项目的总体计划均需满足周期基准，新项目可研的IRR测算也必须基于该周期基准，项目公司已有地产项目总体计划安排均不得低于周期基准。
3.3.公司地产项目开发周期基准，设计周期纳入年度考核，其他周期基准作为总部备案，暂不考核，纳入项目公司管理能力评价体系中。
3.4.地产项目开发周期基准每年调整一次，各区域和各项目公司应在对自身能力及本区域内竞争对手开发周期研究的基础上，在每年11月底前完成调整，并报总部项目管理部备案，由总部重新颁布。
