商场经营管理规范

商场后期经营管理方案

商业地产业态组合研究

商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(这里所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础。反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。

项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？

商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。

商业房地产项目的业态组合指开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。

第16页，共16页

商

场

经

营

管

理

方

案

（建 议 案）

广州xxxx房地产咨询有限公司

二00四年十一月

第16页，共16页 目 录

1．物业概况

2．管理定位

3．管理方针

4．管理目标

5．管理结构

6．经营管理的内容

（1） 商场管理项目

（2） 商场管理流程

（3） 服务收费标准

（4） 公司对员工工作的考核和检定

（5） 员工培训计划

7．商场的物业管理

（6） 商场的前期管理

（7） 进行物业验收和接管

（8） 接管后的物业管理工作

8．商场宣传推广计划

第16页，共16页 一． 物业概况

[xxxx]位于梧州河东黄金地段，项目总长1800米，总占地面积79762、26平方米，总建筑面积139309、13平方米，建筑密度27、88%、容积率1、75、绿化率25、84%。

[xxxx]临西江而建，风景秀丽，水陆交通便捷、商圈成熟。是梧州目前规模最大的标志性商业项目，集城市旅游、购物、娱乐、餐饮、观光休闲、商务于一休的“一站式”主题大型购物乐园。

二．管理定位

[xxxx]作为全新复合型商业业态，“一站式”的购物乐园，必需由专业的物业管理公司实施专业的商场物业经营管理， [xxxx]是目前梧州的标志性商用物业，其商场的经营管理定位应是高级的，标志性的。故而管理定位应以“优质、高效”作为服务标准，提供“一站式”的商业经营管理服务，以高标准的服务吸引商客，赢得客户的信赖与支持，树立行业内的龙头和领袖地位。

三．管理方针

接照[xxxx]商场设定的管理定位，[xxxx]商场的管理方针应为：

高起点，高质量，高标准，高形象，高效率

四．管理目标

以人为本，人文推动，使“[xxxx]”成为开放，交流，充分体现人文关怀购物乐园

第16页，共16页 五．管理结构

从精简机构和科学合理的角度出发，我们设计[xxxx]的管理结构如下图：

前台接待

人 物业总经理 人

重庆浙百商贸有限公司经营管理方案

经营管理公司组织架构、人力资源配置和职责范围

组织架构

2、各部门人力资源配置

部门 职务 数量 合计

总经理 1名 1名

经营客服部

经理 1名

9名

客服主管 1名

策划部主管 1名

策划员 1名

客服专员 3名

总台接待员 2名

行政部 主管 1名 3名

人力资源 1名

行政管理 1名

财务部 出纳 1名

2名 会计 1名

3、部门职责范围

⑴、经营客服部职责范围

①、负责商场员工纪律、仪容仪表、语言规范、行为规范、服务技巧现场培训等管理及员工早班会及晚班会的组织召工。

②、负责商场开门、打烊前后的检查、监督、协调等工作。

③、负责对营业现场物业设置、营销设施、安防设施和环境卫生的监督检查。

④、负责商品退、换货及客户投诉的协调处理。

⑤、负责商场商品陈列、节日促销、店堂广告、环境布局的监督管理。

⑥、负责商场内各类突出事件的协调处理。 客户服务部 行政部 财务部

总台接待 客服专员 策划专员 总经理

人力资源 档案管理 前台接待 出

纳 会

计 外联采购 ⑦、负责品牌商的商品进场、装修、上柜、调整、退场的协调管理。

⑧、负责品牌商的商品销售及促销工作的监督、组织实施和管理。

⑨、负责品牌商、员工意见的反馈及协调处理工作。

⑩、负责公司重大活动的组织配合及各类公益、文化、员工业余活动的协调组织工作。

4、行政部职责范围

⑴、文秘职责

①、负责公司各项规章制度的组织起草、印发。

②、负责公司重要文件、函件的起草、印发。

③、负责公司领导讲话稿件的起草、印发。

④、负责公司日常函、电、复印、传真、电子邮件的收发、整理记录及办公设备的日常维护保护。

⑤、负责公司报纸、杂志的订阅、收发和借阅及公司大事记和史志的编写。

商场管理制度大全-商户经营规范管理

（1）目的：为实施商场统一管理，规范商场商户的商品管理及人员管理。

（2）适用范围：购物中心各个项目部 （3）要求： 1）营业时间统一管理 ．承租人需遵守本中心规定的营业时间，不得任意歇业、延迟开店、延后或提前关店。 B．营业以全年无休为原则，除另有规定外不得于营业时间内停止营业。 ．承租人如有特殊之要求需延长或提早进退场时间，例如特殊促销活动或盘点清仓等，必须于三天前填妥申请表并取得本管理中心书面同意后始得为之。 ．因进退场时间之改变而要求电扶梯、空调或其它本中心需配合事项，例如保安服务，承租人必须负担非营业时间内部分增加之管理费用及加班费用。 ．营业时间内之任何时段，包括吃饭或休息，承租人必须保持最少一位营业员在店内。 ．承租人租赁区内之贵重物品、个人重要财物、文件等应自行保管，同时不得储存危险物品，非营业时间应确实执行门禁，如有任何被窃之损失应自行负责。 2）商品管理 ．承租人贩卖之商品应符合同中之约定，并遵守公平交易法、消费者保护法规定，且同意购物后7天内提供退换货之服务，若因品质不佳，经检举或查证属实，应无条件接受办理退货、换货。 B．承租人贩卖之商品，不得有仿冒商标或侵害他人代理权、专利权、著作权情事，并不得陈列销售政府规定之违禁品，如经查获，应自行负担一切法律责任。 G．承租人贩卖之商品，如经顾客使用后发生不良反应而损害顾客利益或因而造成本中心信誉受损，应负担一切之法律责任及赔偿责任。 3）人员管理 ．承租人的营业人员应参加本中心举办的各种教育训练活动，并接受本中心管理人员的行为管理 B．承租人的营业人员应遵守本中心统一管理的各项规定，如有违规行为，经认定后将根据情节轻重进行处罚。 ．承租人的营业人员如发生重大违规行为或态度恶劣屡劝不听，经本中心书面通知后，4、承租人应立即撤换该等人员，若因此而造成本中心之信誉及权益受损时，承租户应负全部赔偿责任。 ．承租人的营业人员衣着应力求整洁美观并佩挂工作证。 ．承租人的营业人员不得于营业区域内集结他人聊天或抽烟、吃东西、打扑克、麻将等。 4）清洁与维护 ．承租人应于每日营业前自行负责完成其租赁物内外的清洁工作。 B．承租人应力求租赁物内外环境的整洁，并随时维持店面门窗等设施清洁明亮。店面或店内装潢材质若有破损、破旧或不牢固，承租人应于非营业时间立即更换或加强固定。 ．承租人应将其店内废弃物以塑料袋密封放置于卖场。 5）公共事务管理 ．声响及广播 ※ 店内所拨放的音乐或其它声音音量应维持在一合理的水准，不得造成噪音干扰公共区域、顾客及其它租户。 ※ 不得在公共走道上或于店内可直接视觉接触装置任何令人不适之闪光。 B． 公共区域 ※ 承租人不得将商品或任何陈列物放置于承租范围以外之任何地方，以维持本中心整体动线的流畅及公共安全。