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某工程项目融资案例分析及对工程项目融资经验教训的认识一、项目概况1.恒大绿洲项目简介恒大绿洲项目二期工程的建筑地点在长清区大学城区,用地面积104亩,69,416平方米,。
该项目的容积率为3.76,建筑密度17.7%,绿地率43.8%,建设规模227,630.43平方米。
恒大绿洲工程位于济南市规划的西部新城—长清区大学城内,文化氛围较好,周边城市道路建设已全部建成通车,供水、供电、供气等基础工程均已连接,房地产投资潜力较大。
项目规划面积1200余亩,其中建设净用地面积,678559M2(合1017亩),总建筑面积将达270余万平方米。
该地块所处区域条件良好,交通方便,城市基础设施完善,地质构造稳定适合修建大型高档居住小区。
其中首期占地247亩,建筑面积约38万平方米,其中住宅约31万平方米,综合楼、运动中心、幼儿园等公共配套建筑面积约7万平方米,综合容积率2.31。
首期项目规划主要包括高层与高层住宅以及运动中心、综合楼、幼儿园、小学、中学和商业中心,规模宏大,配套齐全,令居者尽享休闲、购物、娱乐、餐饮、运动之便利。
恒大绿洲二期A组团规划占地104亩,建筑面积约22.8万平方米,综合容积率3.75,其中,住宅约13万平方米,包括18-32层的高层5栋12个单元,规划住宅1100户,主力户型面积从80-160平方米,包括两梯四户与两梯两户共10余种户型,满足不同客户的需求;另外小区还有商业、地下车库等公共配套建筑面积约9万平方米,项目建成后将开通社区巴士往返于小区与济南市主要街道,保障小区住户与市区的顺利通行。
为了争取时间,缩短工期,保质保量完成工程,本项目决定采取平行施工方式。
本项目二期A组团工程计划自2010年8月开工,至2012年6月竣工,总工期2年。
据市场分析,按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性,本项目二期A组团工程开发建设进度计划安排如下表,工程节点工程开工 ?0.00以上主封顶竣工建设内容体动工10.08.20 10.10.30 11.05.15 12.06.15 高层10.10.01 11.03.15 绿化及配套2.恒大绿洲项目市场定位2.1恒大绿洲项目的目标市场预测表2-2客源区域区域长清区市内工薪阶层山东省内各市其居民及济南市民县及其它省份它来鲁人员25% 40% 20% 15% 百分比1,受全国房价调控的影响,居民投资意识的增强,目前房价较低,项目所在地的本地居民必然是购房一支主力军。
工程项目融资案例分析在当今社会，工程项目融资一直是一个备受关注的话题。
工程项目融资是指企业为了筹集资金，以支持工程项目的建设和发展所进行的一系列融资活动。
而在实际操作中，工程项目融资往往面临着各种挑战和难题。
本文将通过一个实际的融资案例，对工程项目融资进行深入分析，探讨其中的关键问题和解决方法。
案例背景。
某公司计划在某地区进行一项大型的基础设施建设工程，由于项目规模较大，资金需求巨大。
公司在融资方面遇到了一系列问题，包括融资渠道选择、融资成本控制、融资风险管理等方面的挑战。
融资渠道选择。
在面临融资需求时，公司首先需要选择合适的融资渠道。
针对大型基础设施建设工程，公司可以选择多种融资方式，包括银行贷款、债券发行、股权融资等。
在该案例中，公司需要综合考虑各种融资方式的利弊，选择最适合自身发展的融资渠道。
融资成本控制。
融资成本是公司在融资过程中需要重点关注的问题。
不同的融资方式会带来不同的融资成本，包括利息、手续费、股权分配等。
公司需要通过充分的市场调研和谈判，尽可能降低融资成本，提高融资效益。
融资风险管理。
在进行工程项目融资时，公司需要认识到融资过程中存在的各种风险，包括市场风险、信用风险、流动性风险等。
公司需要建立完善的风险管理体系，采取有效的风险对冲措施，降低融资风险对企业的影响。
解决方法。
针对上述问题，公司可以采取一系列的解决方法。
首先，公司可以通过与多家金融机构进行充分的沟通和谈判，选择最优惠的融资方案。
其次，公司可以通过与政府相关部门合作，争取政府支持和财政补贴，降低融资成本。
最后，公司可以建立完善的风险管理体系，通过多元化的资金来源和风险对冲工具，降低融资风险。
结论。
工程项目融资是一个复杂而又关键的环节，对企业的发展具有重要意义。
在实际操作中，公司需要充分认识到融资的重要性和复杂性，积极应对各种挑战和问题。
通过合理选择融资渠道、控制融资成本、管理融资风险，公司可以顺利完成工程项目融资，实现企业的可持续发展。
工程建设投融资业务的经验和难点工程建设投融资业务是指在实施工程建设过程中，通过各种方式获取资金和进行资金的配置、运作的一项重要工作。
在此过程中，投融资的经验和难点涉及到多个方面，下面将详细介绍。
工程建设投融资业务的经验：1.完善的项目可行性分析：在进行工程建设投融资业务前，需要对项目进行全面、准确、可行性的分析。
这包括市场需求分析、技术可行性分析、经济效益分析等，确保项目的商业模式可行，提高投资者的参与意愿。
2.合理的项目融资结构：在进行项目融资时，需要考虑到不同投资者的风险偏好和资金需求，制定合理的项目融资结构。
通常包括股权融资、债权融资、政府补贴等，能够最大限度地降低资金成本，提高融资效果。
3.充分的市场调研：在进行工程建设投融资时，需要进行充分的市场调研，了解项目所在地的市场潜力和竞争情况。
通过市场调研，可以为投资者提供更准确的市场信息，降低投资风险，提高项目的成功率。
4.拥有稳定的资金来源：工程建设投融资需要大量的资金支持，因此需要确保拥有稳定的资金来源。
这可以通过合作银行、投资基金、政府资金等多种途径来实现，保证项目的资金需求。
5.强大的项目经理队伍：在完成投资融资后，需要有一支强大的项目经理队伍来管理和监督项目的投资使用情况。
这包括项目进度管理、成本控制、风险管理等。
强大的项目经理队伍可以保证投资者的利益最大化，降低项目运营风险。
工程建设投融资业务的难点：1.政策环境不确定性：工程建设投融资业务受到政策环境的影响较大，政府政策的调整可能会对项目的投融资产生重大影响。
政策的不确定性使得融资方难以确定资金筹集的路径和方式，增加了投资者的风险。
2.投资回报周期长：工程建设投融资业务通常需要较长的投资回报周期。
一方面，工程建设涉及到较大的资金投入，造成资金回收周期拉长；另一方面，工程建设本身需要大量的时间和努力，导致项目的正常运营与回报周期相对较长。
这给投融资业务带来了较大的风险和不确定性。
***昆明理工大学项目融资案例分析班级：工程管理121 班学号：************姓名：***2014/12/20【案例一】马普托港项目融资案例1.项目背景莫桑比克共和国政府（GOM）希望通过对外开放和私有化促进本国经济的发展，因而提出了包括N4 Platinum 收费公路， Ressano-Garcia 铁路以及马普托港三个项目在内的马普托走廊项目。
马普托港项目的前景主要取决于港口的货物处理量。
在内战爆发前，马普托港年货物处理量为1500 万吨，相比之下，同一时代南非德班港的年货物处理量也仅为2200 万吨。
1997 年，在英国上市的港口运营商Mersey 码头港口公司，瑞典建筑业巨头Skanska 投资部门，南非的货运和物流公司Grindrod ，葡萄牙集装箱码头运营商Liscont Operadores de Conrtentores S.A 和莫桑比克Gestores S.A.R.L 公司组成的联合体被选中为最C的本地公司来运作该项目。
优投标者，组建了一家名叫马普托港发展公司（MPD）2000年9 月，MPDC和国家铁路港口运营商（CFM）签订特许经营协议。
根据协议，MPDC在 15 年的特许期里享有管理港口的服务，并对港口特许经营区进行融资、管理、运营、维护、建造和优化的权利。
在适当的条件下，特许期可以再延长10 年。
尽管拥有以上有利因素，但是项目融资知道2003年4 才最终完成。
2.项目融资结构2.1资金来源马普托港发展公司（MPDC）：3500 万美元国际银团（荷兰发展金融公司、南非商业银行、南非发展银行）：2700 万美元荷兰发展金融公司：500万美元、荷兰发展金融公司：800 万美元2.2投资结构2.2.1项目发起人：莫桑比克政府2.2.2项目经营者：马普托港发展公司（MPDC）3.项目的贷款银行和机构：国际银团（南非商业银行、南非发展银行）、荷兰发展金融公司、一系列出口信贷机构图表 1 投资结构图2.3融资结构通过多次的谈判、磋商以及建设、融资后，在英国上市的港口运营商Mersey码头港口公司，瑞典建筑业巨头Skanska 投资部门，南非的货运和物流公司Grindrod，葡萄牙集装箱码头运营商Liscont Operadores de Conrtentores S.A和莫桑比克 Gestores S.A.R.L公司组成的联合体被选中为最优投标者，组建了一家名叫马普托港发展公司（MPDC）的本地公司来运作该项目。
工程项目融资案例在工程项目的发展过程中，融资是一个非常关键的环节。
一方面，融资能够帮助项目顺利进行，另一方面，也能够为投资者带来可观的回报。
下面，我们将以某工程项目融资案例为例，来介绍一下工程项目融资的具体流程和注意事项。
首先，工程项目融资的第一步是确定融资需求。
在确定融资需求时，项目方需要充分考虑项目的规模、周期、成本等因素，以及当前资金缺口的具体情况。
只有准确把握融资需求，才能有针对性地选择合适的融资方式和渠道。
其次，选择合适的融资方式和渠道也是至关重要的。
工程项目融资的方式多种多样，可以选择银行贷款、发行债券、股权融资等方式。
而融资渠道也有直接融资和间接融资之分。
项目方需要根据自身的实际情况和市场环境，综合考虑各种因素，选择最适合的融资方式和渠道。
接着，项目方需要准备好相关的融资材料。
这些材料包括项目的可行性研究报告、财务预测报告、资产负债表、现金流量表等。
这些材料不仅能够帮助投资者全面了解项目的情况，也能够提高项目方在融资谈判中的议价能力。
在融资谈判阶段，项目方需要与潜在投资者进行充分的沟通和协商。
双方需要就融资金额、利率、期限、抵押品等具体事项进行详细的商讨，并最终达成一致意见。
在谈判过程中，项目方需要保持诚信，同时也要保护好自己的利益，确保融资协议的公平和合理。
最后，一旦融资协议达成，项目方就需要履行相关的手续和义务，确保融资资金的安全到位。
同时，项目方也需要按照融资协议的约定，合理利用融资资金，保证项目的顺利进行，并最终取得预期的效益。
综上所述，工程项目融资是一个复杂而又关键的环节。
项目方需要在融资需求确定、融资方式选择、融资材料准备、融资谈判和融资履约等方面做好充分的准备和规划，才能够顺利进行融资，并最终实现项目的成功。
希望以上案例能够为大家在工程项目融资方面提供一些参考和借鉴。
某工程项目投融资案例及对工程项目融资的经验教训的认识工程项目的投融资是指为完成工程项目所需的资金，通过各种融资方式筹集到的过程。
在实际的工程项目投融资中，存在着成功案例和失败案例，总结出的经验教训对于今后的工程项目投融资具有重要的参考价值。
首先，需要注意的是，工程项目的投融资是一个复杂的过程，需要综合考虑项目的盈利能力、风险因素、融资方的信誉等因素。
同时，还需要根据实际情况选择合适的融资方式，比如银行贷款、债券发行、股权融资等。
在工程项目的投融资案例中，可以看到获得成功的关键因素是项目的盈利能力和风险控制措施。
具备优质的工程项目能够吸引更多的投融资方参与，同时合理的风险控制措施能够保证投融资方的利益不会受到过大的损失。
然而，也有一些工程项目投融资失败的案例，这些案例给我们提供了一些宝贵的经验教训。
首先，投资方应该对工程项目进行全面的风险评估和尽职调查，包括对项目盈利能力、市场前景、政策环境等方面的评估，以避免过度乐观导致投资失败。
其次，工程项目的投融资需要考虑到项目的周期性，并合理控制项目的融资规模和融资成本。
有些工程项目可能需要较长的周期才能盈利，投融资方需要有足够的耐心和资金实力来支持项目的发展，同时要对融资成本进行合理的把控，避免因为融资成本过高导致项目无法持续发展。
此外，在工程项目投融资中，需注意合同管理和风险防控。
投融资双方在签订合同时，应明确各方的权益和责任，并设立合理的风险分摊机制。
合同的严密管理可以有效地防范合同风险，在工程项目投融资中起到重要的作用。
总之，工程项目投融资是一个对投资方和融资方都具有重要意义的过程。
成功的投融资案例为我们提供了宝贵的经验和教训，使我们更好地了解了工程项目投融资的要点和技巧。
通过总结这些经验教训，可以为今后的工程项目投融资提供有益的指导，使工程项目能够获得更好的投融资效果。
某工程项目融资案例分析及对工程项目融资经验教训的
认识
一、案例分析
案例背景：
本案例主要讲述一个工程项目融资的历程。
本项目是一个由A公司投
资建设的一项投资项目，主要是建设一个新的高新技术企业园，初步估计
投资金额约2亿元，会产生巨大的收益，该项目被认为是一项高投资回报
的项目。
A公司融资历程：
由于融资的难度比较大，A公司开始寻求多种融资渠道，包括银行贷款、信托融资、股权融资、债券融资以及其他一些信息融资渠道。
A公司
采取了一系列融资措施，最终有效地完成了该项目的融资。
银行贷款：A公司主要向银行申请投资贷款，并依据项目的实际情况，制定了融资方案，提供了项目报告、财务分析、抵押和担保等相关文件，
最终成功获得了银行的贷款。
信托融资：A公司依据信托机构的融资要求，制定了融资方案，提供
了项目详细的报告，最终成功获得了信托融资。
股权融资：A公司精心筹划了一系列股权融资方案，并通过层层披露
的方式，向投资人进行披露，获得了资金支持。
债券融资：A公司与各种财务机构和媒体建立了良好的关系，为债券
融资做了充分准备，成功发行了债券。
[标签:标题]篇一：三峡工程项目融资案例分析- 副本三峡工程项目融资案例分析专业：工程管理092班学号：7013209062 姓名：周建东指导老师：叶青摘要：在全球一体化加速的今天,项目融资的方式也正变得更加的多样化,采用单一方式融资的项目日渐稀少,多渠道融资的优势则日趋明显。
对于像三峡工程这样的巨型工程,如何选择恰当的融资模式更是显得尤为重要。
有着政府全力支持的工程,在国家投资的融资取得了成功,原因何在?本文将结合本学期学到的融资知识对三峡工程的融资方式及其经验教训进行分析。
关键词：三峡工程，项目融资，融资渠道，风险。
一、项目基本情况三峡工程是中国跨世纪的一项巨大工程，到2009年三峡工程全部建成时，所需的动态资金共计2034亿元人民币，由于三峡工程耗资巨大，我国政府采取对未来资金流动进行预测的方法，对资金需求实行动态管理，三峡工程静态投资按1993年5月国内价格水平总额为900。
9亿元。
考虑到物价上涨、贷款利息等因素，到2005年工程的动态投资为1468亿元。
资金来源主要有三项：一是三峡工程资金，二是葛洲坝电厂利润，三是三峡电厂从2003年开始发电的利润。
这三项是国家对三峡工程的动态投入，可解决工程的大部分资金。
到2005年底，三峡电站装机10台，当年发电收入加上三峡资金和葛洲坝电厂利润，可满足工程移民资金需要并出现盈余。
从2006年开始，三峡工程有能力逐步偿还银行贷款。
到2009年三峡工程全部建成，共需要动态投资2039亿元。
二、项目投资结构三峡工程建设中按照市场经济发展规律逐步形成了一套投资管理方法，进而发展为三峡工程的投资管理模式。
三峡工程总投资包括枢纽建筑物总费用、建设征地和移民安置费用、独立费用、基本预备费、价差预备费和建设期贷款利息等六大部分。
根据三峡工程开发总公司提供的资料显示，三峡工程的造价可以归总为以下三个部分：1）国家批准的1993年5月的价格，900。
9亿元人民币，其中枢纽工程500。
项目融资案例分析项目融资是指为了开展特定项目或企业经营活动，向金融机构或投资者申请融资并获取所需资金的过程。
在实际的经济实践中，项目融资具有广泛应用价值，可以帮助企业快速实现发展目标，提升市场竞争力。
本文将就某个具体项目融资案例进行分析，探讨项目融资背后的经济原理和实践操作。
一、项目背景介绍先给出该项目的背景介绍，包括项目所处的行业背景、市场现状、项目目标和预期收益等。
在项目融资案例分析中，这部分可以用简单的文字描述，无需过多技术术语。
二、融资目标和筹资方式接下来，需要明确该项目的融资目标，即所需融资金额以及资金用途。
根据融资目标，可以选择适合的筹资方式。
1. 股权融资股权融资是指企业通过发行股票的方式向公众募集资金。
该方式适用于有良好发展潜力的企业，可以吸纳投资者共同参与项目发展，并分担风险。
2. 债券融资债券融资是指企业发行债券获得资金，承诺在一定期限内支付利息和偿还本金。
债券融资适用于信用较好的企业，其利率通常较低，但需承担一定的债务风险。
3. 银行贷款银行贷款是企业向银行申请贷款获得资金，根据贷款合同约定偿还贷款的方式和期限。
该方式适用于有稳定经营现金流的企业，但需承担贷款利息和偿还压力。
三、融资方案和风险控制在确定了融资目标和筹资方式后，需要制定具体的融资方案，以保证项目的顺利实施和资金的有效运作。
同时，也需要充分考虑风险控制措施，保障投资者的权益。
1. 融资方案融资方案包括拟定融资计划、确定融资比例、选择合适的投资方等。
在具体的项目融资案例中，可以详细介绍选择的投资方、融资合同的条款等。
2. 风险控制风险控制是项目融资中至关重要的一环。
可以采取的风险控制措施有多种，例如制定合理的回报机制、做好资金监管、加强项目管理等。
在具体的案例中，可以举例说明实施了哪些风险控制措施，并对其效果进行评估。
四、融资后的运营和回报最后一部分主要关注融资后项目的运营和回报。
可以重点介绍项目的运营管理、市场表现、盈利情况等，并对融资后的效果进行评估。
某工程项目融资案例分析及对工程项目融资经验教训的认识摘要：本文以工程项目的融资案例为例，深入分析了项目融资的过程和经验教训。
通过对项目融资过程中的各个环节进行思考和总结，得出了一些关键性的经验教训，希望对读者在未来的工程项目融资中起到指导作用。
一、引言近年来，工程项目融资需求不断增加。
而项目融资过程中，往往伴随着各种挑战和风险。
本文选择工程项目融资案例进行分析，分析该项目在融资过程中所面临的问题和经验教训。
二、案例分析1.项目背景介绍：该工程项目为一座高铁建设项目，总投资额巨大。
2.融资申请阶段：项目方需要进行大量的前期准备工作，包括项目规划、市场分析、财务预测等。
同时，项目方还要选择合适的融资方式和融资机构，进行融资申请。
4.融资合同签订阶段：项目方和融资机构签订融资合同，明确双方的权益和责任，并制定明确的还款计划和风险分担机制。
三、经验教训总结1.风险评估和控制：在项目融资过程中，风险是不可避免的。
项目方需要充分评估项目的风险，并采取相应的控制措施，降低风险对融资的影响。
2.资金筹措的多样性：项目方在融资申请阶段应充分了解不同融资方式和融资机构，选择合适的融资路径，提高融资成功率。
3.与融资机构的充分沟通和协商：项目方在和融资机构进行协商时，应充分了解双方的需求和利益诉求，寻找共赢的合作机会。
4.严格合同约束：项目方在与融资机构签订融资合同时，应制定明确的约定，明确双方的权益和责任，并建立有效的监督机制。
四、结论根据对工程项目融资案例的分析，我们可以得出以下结论：在工程项目融资过程中，项目方应充分评估和控制风险，积极寻找多样性的资金筹措方式，与融资机构进行充分的沟通和协商，并建立严格的合同约束机制。
这些经验教训将对未来的工程项目融资具有重要的指导意义。
1.XXX，XXXX(年份).XX工程项目融资分析与对策研究.XX学刊，28(2)，XX-XX.2.XXX，XXXX(年份).大型建筑工程融资方案设计分析.XX学报，35(4)，XX-XX.。
某工程项目融资案例分析及对工程项目融资经验教训的认识一、项目概况1.恒大绿洲项目简介恒大绿洲项目二期工程的建筑地点在长清区大学城区,用地面积104亩,69,416平方米,。
该项目的容积率为3.76,建筑密度17.7%,绿地率43.8%,建设规模227,630.43平方米。
恒大绿洲工程位于济南市规划的西部新城—长清区大学城内,文化氛围较好,周边城市道路建设已全部建成通车,供水、供电、供气等基础工程均已连接,房地产投资潜力较大。
项目规划面积1200余亩,其中建设净用地面积,678559M2(合1017亩),总建筑面积将达270余万平方米。
该地块所处区域条件良好,交通方便,城市基础设施完善,地质构造稳定适合修建大型高档居住小区。
其中首期占地247亩,建筑面积约38万平方米,其中住宅约31万平方米,综合楼、运动中心、幼儿园等公共配套建筑面积约7万平方米,综合容积率2.31。
首期项目规划主要包括高层与高层住宅以及运动中心、综合楼、幼儿园、小学、中学和商业中心,规模宏大,配套齐全,令居者尽享休闲、购物、娱乐、餐饮、运动之便利。
恒大绿洲二期A组团规划占地104亩,建筑面积约22.8万平方米,综合容积率3.75,其中,住宅约13万平方米,包括18-32层的高层5栋12个单元,规划住宅1100户,主力户型面积从80-160平方米,包括两梯四户与两梯两户共10余种户型,满足不同客户的需求;另外小区还有商业、地下车库等公共配套建筑面积约9万平方米,项目建成后将开通社区巴士往返于小区与济南市主要街道,保障小区住户与市区的顺利通行。
为了争取时间,缩短工期,保质保量完成工程,本项目决定采取平行施工方式。
本项目二期A组团工程计划自2010年8月开工,至2012年6月竣工,总工期2年。
据市场分析,按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性,本项目二期A组团工程开发建设进度计划安排如下表,工程节点工程开工 ?0.00以上主封顶竣工建设内容体动工10.08.20 10.10.30 11.05.15 12.06.15 高层10.10.01 11.03.15 绿化及配套2.恒大绿洲项目市场定位2.1恒大绿洲项目的目标市场预测表2-2客源区域区域长清区市内工薪阶层山东省内各市其居民及济南市民县及其它省份它来鲁人员25% 40% 20% 15% 百分比1,受全国房价调控的影响,居民投资意识的增强,目前房价较低,项目所在地的本地居民必然是购房一支主力军。
2,市内房价也由2002年的2600元左右/平方米上涨为8300元左右/平方米,作为工薪阶层的广大市民和来鲁就业人员必将考虑房价相对较低、交通顺畅的周边县市,因此项目必将为市内工薪阶层所亲睐。
3,济南作为省会城市,具有悠久的历史文化和良好人文生活环境,市政配套设施完善,省内其它地区及外省许多有购买力的客户随着房价的上涨而不再持币观望,因此到济南购房投资及居住的客户近年正在急剧增加。
表2-3客户购房动机购房动机第一次购房二次置业投资50% 35% 15% 百分比中国是一个发展中国家,人民生活水平还在一个小康的水准,大部分客户都不具备同时购置几处房产的经济实力,一般都是因在济南工作或生活而需购置房产,因此第一次购房的客户比例较大;另一方面,随着房价的上涨和居民投资意识的加强,长清项目的良好交通、居住生活环境和房产的巨大升值空间,还是有相当一部分具有购置能力的客户为二次购房和投资而购买本项目房产。
表2-4客户年龄细分24-30 30-40 40-50 年龄(岁) 50及以上合计30% 40% 20% 10% 100% 百分比1,24-30岁年龄组为初立业者,消费承受能力较低,但属于潜在购房都的主要组成部分,适合购买单身公寓或小二房居室。
2,30-40岁年龄组为开始有家庭群体,立业在10年左右,经济基础雄厚,自住型和改善型需求强烈,是购房的主要群体之一。
3,40-50岁年龄组为强势消费群体,追求更好的居住质量,购房主要为自己和孩子。
4,50岁及以上年龄组多为二次置业,以外地求学为子女、本区域附近居民为主。
表2-5购房面积需求预测50-70 70-90 90-120 面积,平50及以 12以上合计方米, 一房两房大两房或三房大三房或三房四房2% 5% 35% 43% 15% 100% 百分比购买恒大绿洲项目房产的客户一般都是在济南市区或长清区内工作的人员、省内其它城市经济基础较好的富人阶级、为异地求学购房的学生家长,业主一般为三口之家,受济南市户籍入户政策的影响,居住面积在60-120平方米的需求最为旺盛,另一方面,一部分创业成功的人士、企业高级职员他们经济购买力强,居住面积一般需求在120平方米及以上。
表2-6总价承受预测50-60 60-70 70-80 总价,万80以上合计元,15% 25% 45% 15% 100% 百分比按揭购房扩大了消费者的购房空间,能有效降低首付压力,再加上一些购房优惠条件,故预计该盘主流承受总价范围60万-80万之间,即主力购房面积在80-125平方米之间。
2.2目标客户群定位分析济南城区、周边二级城市和外地来鲁人员将是本项目所针对的主要市场,以第一居所物业定位为主。
各区域客源比例预估,外地客户50%、长清地区20%、济南及周边客户30%, 年龄层区分预估,25-45岁75%、其他25%,购买目的预估,纯自用45%、改善居住条件45%、自住兼投资15%,2.3价格定位长清周边已然在售的房地产项目为参考,并结合本公司楼盘开发的品质以及“开盘必特价,特价必升值”的销售模式,本项目的建筑特色和风格综合考虑多方面的因素作为预测的依据等。
销售参考价格见附表1。
,1,项目价格预测根据对长清县城以及大学城片区房地产市场进行分析,当地房地产市场在济南市政府城市发展规划以及大学城、园博园等产业的带动下,区域内房地产发展潜力巨大,市场需求旺盛。
目前该区域房产价格集中于4500—5000元/?左右,面向中低档客户的毛坯普通住宅较多,而高质高价精装修的精品楼盘稀缺。
目前所有的产品形态中高层、小高层花园洋房约占到整个市场的60%,电梯公寓市场正在逐步发展阶段约占道30%。
由于大多楼盘缺乏独特的规划与追求精品的意识,目前价格成为该区域的主要竞争手段。
恒大绿洲项目正处于长清开发板块,交通便捷、配套设施便利,综合地产升值空间极大。
参照周边已在售楼盘的规模和销售价格,并综合恒大地产规模开发的综合优势和“开盘必特价,购买必升值”的销售策略,鉴于恒大绿洲项目为精装修项目,装修标准为1500元/平米,同时考虑目前房地产市场的相对低迷,按目前销售价格预计而不考虑房价上涨的因素,以谨慎的原则预计本项目住宅销售均价将为5,700-5,900元/平方米,商铺销售均价为9,000-12,000元/平方米,车位销售均价将为80,000-85,000元/平方米。
二、项目的融资结构1. 恒大绿洲项目财务分析1,项目市场需求分析济南市虽属于沿海发达地区,制造业发达,从业人口众多而且收入相对较高但在城市建设和基础配套方面相对落后,从而决定着房地产市场的巨大需求。
根据济南市经济状况和房地产市场发展状况分析,自主型的刚性需求仍是购房的主流,据调查济南市场刚性需求的自住型和改善型购买者的占95%以上,投机性置业仅占8-10%左右,从供求关系上就已经决定了济南楼市的价格不会出现下跌的拐点,这在2010年上半年销售价格和销售数量的攀升就证明了人们对济南市的商品住宅整体需求量实际上是在不断增加的。
从2010年的数据来看,随着全国性品牌房地产开发商的陆续进入,楼盘的规模开发、配套设施齐备、较高的性价比都将改变人们的传统购房观念,自住型和改善型需求将进一步得到释放和发挥,相应的房价仍将会有继续稳步上升,但随着楼市的健康发展,也不可能像06、07年一样出现处于一种疯狂和无规律的增长状态,预计未来几年济南楼市会处于稳健增长的阶段。
2,周边产品形态分布及供应状况分析根据地理位置分析,长清区目前在售楼盘共有十多个,但在售楼盘均规模较小、品质一般,客户群体定位局限于本地居民,不具有同恒大绿洲项目相比较的开发商品牌和规模开发、进行片区开发的的实力。
除鲁商常春藤、长兴苑外开发规模均不超100亩,建筑面积也均在20万以下,这里仅结合开发商品牌效应、楼盘规模及地理位置因素列举分析下列楼盘。
区域内主要楼盘概况,1,恒大-恒大绿洲首期济南?恒大绿洲首期,是恒大地产进入济南的全新力作,致力于打造济南西部首个一线城市品质生活城,全方位引领济南精装品质生活的时代潮流。
项目位于济南市最具环境优势的大型绿色生态新城——长清区104国道、京福高速公路、003省道、220国道等公路干线纵贯南北。
项目南临长清大学路,西临凤凰路,东靠琵琶山,北依沙河,是连接长清主城区和大学城区的中间枢纽地带。
20/22路公交车从项目旁边经过,加上济南市近期规划的京沪高铁西客站、长清区至济南市区的轻轨工程以及项目为业主提供的晚间直通巴士,大大提升交通便利。
教育配套优越—社区配有一座大型国际双语幼儿园,还将与知名学校签约共同建设一座九年一贯制学校,实现全面教育升级的居住品质。
独有生态景观—数公里长滨河景观公园,千余米临河大道,数万平米中心景观湖,湖光潋滟波光环抱,皇家园林景观簇拥,世界级人居风华尽纳一城。
170万平方米鼎级杰作尽集国际大师建筑风骨,百余栋超大楼间距小高层、高层豪华版国际名筑,气势宏大,藏风聚气,雍容情态独领沙河无限风光。
首期概况—济南?恒大绿洲首期总建筑面积约40万平方米,全部规划为18—32层的高层建筑,共11栋26个单元,高耸入云的时尚建筑,近15000平方米的人工景观湖泊,围合优美的皇家园林景观,在大围合的空间尺度内营造宜人的小尺度空间。
主流80-170平米豪华精装尊邸,为客户打造流光溢彩的高尚人生。
恒大绿洲首期项目于2010年7月11日盛大开盘,秉承恒大地产“开盘必特价、特价必升值”的营销理念,开盘当日85折优惠,完美的品质和超高的性价比在济南市场上立刻掀起一股抢购热潮。
开盘当日恒大绿洲首期劲销980余套,销售额突破6亿元,成为济南楼市2010年上半年十件大事之一。
,2,鲁商*常春藤鲁商*常春藤位于济南西部大学科技园中心区域,距离恒大绿洲项目约2.5公里、距离长清区县城约4公里,西临第七届中国国际园林花卉博览会及近1500余亩的景观湖,具有较好的的山水资源、人文资源及城市生活资源。
项目占地规划1500亩,总建筑面积85万平方米,规划有小高层、高层住宅、风情步行街、商业旗舰店,配套有酒店、会所、中小学校。
,3,长兴*长兴苑长兴苑小区位于济南市长清区龙泉街两侧,据建设中的济南高铁西客站约10公里,距济南大学城科技园约2公里,距第七届中国(济南)国际园林花卉博览会会址约4公里。
