房地产开发管理中若干难点探析

第１２期　Ｓｈａｎｄｏｎｇ　Ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ　山东工业技术　２０１３年　

房地产开发项目风险管理机制的构建探析　

卫建民　

（陕西秦达房地产开发有限公司，陕西汉中７２３０００）　

【摘要】与一般的项目相比，房地产项目有着其独特的特点，这些特点使得其更容易受到各种不确定因素的影响，包括市场经济以及社会　

政策等因素，这些都会让房地产项目投资面临较大的风险。为了能够降低这些风险，就需要对房地产项目的风险进行管理，以确保房地产项目　

投资的安全性。本文首先分析了房地产开发项目存在风险的原因．接着提出了一些应对风险的措施。　

【关键词】房产投资；风险管理；措施　

１房地产开发项目风险成因　

１．１国家政策风险　

随着我国市场经济的快速发展．房地产行业才依托这个背景发展　

壮大．其推动了我国的城市化进程．同时也有效改善了我国人民的住　

宅环境。可以毫不夸张地说，其是国民经济的主要支柱产业之一。然　而．近几年房地产行业发展的速度超过了预期．房价也在迅速高涨．这　

对居民的生活带来了很大的压力。针对这种情况．我国政府要采取相　

关措施来遏制房价的快速上涨．就需要颁布相关的政策进行调整．比　

如规范土地的拍卖．出台新的税收政策等等．这些政策的颁布都会使　

得房地产开发项目面临一定的项目投资风险　

１．２项目定位风险　在开发房地产项目之前．要准确地对项目进行定位．明确项目的　

消费人群、并清楚知道房地产产品的建设环境、产品质量以及市场价　

格等特点．只有明确这些特征．才能确保开发出来的房地产产品具有　企业独特的特色．也便于下一步的预算和推广工作＿１＿　如果不能对房地　

产产品进行准确的定位．就会使得项目在后期开发中面临整体方向失　

误的风险．这将会给房地产项目的投资带来巨大的损失　

１３工程建造风险　房地产开发项目的成果形式是房产．房产质量的好坏不仅影响到　

项目的推广和销售工作开展．更会对消费人群产生重大的影响．因此　

房地产开发商要高度重视房产建设的质量　房地产开发项目的建设阶　

房地产建设项目施工质量控制问题探析

摘 要：随着房地产行业竞争日益激烈，加强建设项目的施工质量控制，不仅能有效确保企业的良好信誉，提高市场影响力及号召力，还能有效控制建设项目的造价成本，提高项目施工的管理水平，有效实现房地产建设的社会经济效益，以促进房地产行业良好发展前景。本文结合笔者近年来从事房地产开发项目现场施工质量管理的经验，对房地产建设项目施工质量控制存在的问题进行了分析，并提出了控制措施。

关键词： 房地产建设项目；质量问题；控制措施

前言

房地产开发企业的目的是实现开发项目的最大经济效益，以更好地满足市场需求。这就要求开发企业向市场提供优质的房地产开发商品，而优质的房地产商品来自于开发企业对项目进行有效的质量管理。怎样才能管理好项目的质量？对于每一个开发企业来说，应首先考虑项目的质量，质量又是质量管理的对象，它的原则是全面的质量管理，即以质量为中心，项目全员参与，以达到预期目标。作为房地产企业的工程师，我们要不断进取，寻求更多更好的方法对工程质量进行管理。

1、房地产项目质量管理的特点

房地产项目质量具有广义性、时效性和相对性。广义性指在质量管理体系所涉及的范畴内，组织的相关方对组织的产品、过程或体系都可能提出要求，而产品、过程和体系又都必须具有其固有特性。时效性：由于组织工作的顾客群体和其他相关方对组织工作及其产品、过程和体系的需求和期望是不断出现变化的，例如，原先被顾客认可认为质量好的产品会因为顾客满意度的提高而不再受到顾客的认可。因此，组织应定期对质量进行评定，不断地调整对质量的要求，相应地改进产品、体系或过程的质量，才能确保持续地满足顾客和其他相关方的要求。相对性：组织工作的顾客和其他相关方可能对同一产品的功能提出来不同的需求；也可能对同一产品的同一功能提出不同观

点的需求。需求不同，功能也就不同，只有满足不同功能要求的产品才会被认为是质量好的产品。

2、 房地产开发项目现场施工质量的控制和质量问题原因分析

房地产开发中的规划管理问题探析

摘要：近年来，我国的房地产业飞速发展，然而因为开发中规划管理体制存在缺陷，所以一些问题也随之逐渐凸显出来了。本文对这些问题加以剖析，并试着提出一些应对措施。

关键词：房地产业开发规划与管理

中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：

随着中国经济的高速发展，农村人口大量地涌入城市，城市人口不断增长，房地产业也因此如火如荼、业绩骄人。同时，由于规划管理体制不完善，在开发过程中也不可避免地出现了一些问题，现就这些存在的问题及其成因加以探讨。

一、房地产开发中的规划管理的现实状况

1．城市规划与房地产开发不配套，规划落后于开发

现在，城市的总体规划在政府部门受到一些关注。然而，因为经济形势的变化或者规划的行政审批跟不上批房地产开发的发展要求，以及某些行政区域的重新整合，所以，一些城市规划已经滞后于房地产开发业的发展。具体的体现有：有的新开发地区没有纳入规划区域，一些开发商的开发带有很大的主观意愿。为了追逐利益的最大化，个别开发商缺乏整体规划意识，忽略公众利益与环境的保护，开发具有很大的随意性，这些无疑给城市的交通和环保以及今后的城市规划埋下了隐患。甚至，有些地方在立项之后才进行规划，使城市的规划对房地产的开发失去指导和规范的作用，这样做的后果是城市的规划被房地产开发牵着鼻子走，城市规划适应房地产开发的情况。更为严重的是，以市场为推手的开发行为，一般缺乏政府投资的与之配套的教育、医疗、交通及文化娱乐等公共设施，而为了适应业主的需求，开发商不得不进行重复建设，越俎代庖地包办了政府的工作。而这些设施由于缺乏整体性的规划，最终导致小区的资源浪费，还容易形成业主和开发商的矛盾，形成社会的不稳定因素。

2.城市规划不断变更，缺乏城市规划应有的科学性和严谨性。

为适应市场需求，在利益驱动下，房地产的开发商有时需要变更土地的使用性质、规划的各种指标或者是调整设计方案。按照规定，这些行为需要开发商提请政府有关部门，得到批准后才能实施。而在实际操作中，这种变动有可能被人为因素所制约。比如，有时候受到开发企业的活动能量和政府部门领导人的个人意志影响。还有的时候，或者是由于经济形势的变化，旧有的城市规划已经不能适合城市发展的需要（比如城市道路的修建或者扩建等），或者仅仅是因为个别领导的个人愿望，而不是经过科学的论证，政府有关的城市规划部门主动改变城市的规划。特别是有的人为因素下城市的规划的变更，缺乏城市规划应有的科学性和严谨性，缺乏有力的监督和制约，有时会使一些开发企业或者业主蒙受较大的损失，而且在实际操作过程中，很难得到合理的补偿，造成比较坏的影响。这种情况是应该加以限制的。

不动产登记中的难点及对策探析

摘要：不动产登记工作的开展，既能为不动产交易市场的构建提供基础，又能推动不动产事业发展。但是从当前的不动产登记现状来看，尚存在诸多问题。对此，本文基于不动产登记内涵，对不动产登记难点、对策进行探讨，以供参考。

关键词：不动产登记；难点；对策

0前言

不动产管理登记局的成立，极大促进了不动产登记工作的开展，同时也对此项工作提出了严格的要求。由于不动产登记是一项繁琐、复杂的工作，实行期间出现了很多问题。因此，必须制定有效、可行的防范对策，制定相应的法律条文，规范登记流程，发挥实用价值。

1、不动产登记的内涵

当前，国际上对不动产有两种看法：其一，不动产是无法移动的，或移动导致不动产形态损毁；其二，不动产是以用途、性质、法律、权利客体不可移动的财产。而中国大陆在《不动产暂行条例》中指出，不动产是林木、房屋等定着物，但是未进行明确的界定。因此，笔者认为我国的不动产更接近第一种看法。

不动产登记，是指由权利人申请，由国家登记机构将不动产的法定程序，记载登记薄的行为，其目的是保障不动产权利人的权益不受侵犯，为不动产交易提供保障。分析房地产行业现状，发现不动产登记制度的目的不仅是维护房地产价格稳定，因为供求关系变化是影响房地产价格的关键因素。不动产登记可以细化为表达形式、核心、基础等内容，需要配合国家法律执行，便于处理产权归属问题，维护房地产交易秩序。

2、不动产登记中的难点

2.1体系和制度问题

在不动产管理体系实行期间，由于各部门仍使用分部门管理措施，未结合管理规范进行整合，导致各部门利益失衡现象频发，阻碍团队发展。各部门分管模式的实施，影响不动产权体系的运行，引发权属纠纷、重新登记等问题，严重时损害当事人权益。而在不动产管理制度运行过程中，也出现很多问题，如制度不完善、权利界限模糊等。要想实现不动产登记目标，就要深入分析不动产、物权间的关系。实践中，制度的建立仍是不动产登记的重难点，除要保证体制革新外，还要强化组织模式，这需要从基本体系着手，落实管理结构。