2010年5月花样年君山开盘前活动营销蓄客执行大纲(精)

山的雅集 纯别墅区
在直接点出资源、项目物理属性的基础上，强调本案为中国山居岁月的当代方式，由三大层 次，逐步深入，次第阐述： 一、山的雅集：汇知艺术馆、度假酒店、论道玄坛于一体，从君山项目与众不同的“山的附 加值”，展现丰富的、现代的、时尚的山居方式。 二、中式建筑的当代雅集：传承中式建筑精髓，以“融入式山体院落”重构别墅空间，实现 建筑与自然，自然与人的和谐共融，此为中国式山居岁月。 三、君之雅集：以“君子同好”的山居方式与建筑，汇聚当代财富君子，由此奠定君山他者 难以媲美的最高级别——居资源之上，中式建筑之上的君子阶层。 唯以上三层，方足以洞悉君山，足以雅集君子。
家人+日常社会关系
新中式风格别墅产品 1. 自然环境（宜居） 2. 社区完整（私密、安全、纯粹） 3. 建筑的舒适（新中式的空间感受） 4. 城市属性（新津县城，便利）
营销落地：
1. 现场围板（圈地，疆域） 2. 风水龙脉的说词（销售员） 3. 现场尊贵感受（参茶/热毛巾） 4. 主题化的样板房（行为艺术：“老者下棋”、汉服）
建议未来艺术馆内定期开展艺术沙龙活动
“知”艺术馆+当代艺术沙龙
关键词：畏研吾、收藏、当代艺术、沙龙 时间：2010年
中国山居岁月的当代方式
第一居所
休闲度假
养生
社交
家人+日常社会关系 朋友+家人
自己+家人
朋友+商务
新中式别墅 有资源的假日别墅 宜居的终极别墅 有主题的交流平台
自然环境 社区完整 建筑的舒适 城市属性
情景样板房建议：
关键词： 书房、八卦、老者下棋、古装、侍从
消费需求2：休闲度假（周末、节假日）
参与对象： 功能定位： 产品要求：

产品剖析 市场解读 客户解析
竞争力分析 市场态势 客户分析 总体策略 营销组织
【营销目标】
一、高形象启动项目，树立片区项目标杆； 二、快速销售，2007年11月底开盘实现60％ 销售率，年底实现95％以上销售率； 三、打造盐田品牌项目，提升花样年品牌
【阶段目标分解】
11.30开盘
时间 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 08年1月 2月
【SWOT分析】
S
O
地标性物业：本项目楼高为 33层，为该区域最高楼，昭 示性强，地标性物业；
展示面：项目紧靠明珠道，展 示面好；
交通：紧临明珠道及永安路， 路网发达，交通便捷；
景观：山景资源较丰富，视野 开阔；
精装修：户型为单房、一房及 两房，面积适中，商住相宜， 且为精装修销售。
品牌开发商开发优势
公务员小区
金海 雅居
金港 盛世
倚山时代 和亨雅园 九号小区
海滨假日
星港名苑
南方明珠花园
华侨新村
【盐田港已售项目概况列表】
项目名称
地址
东海丽景2 期
幸福湾
东海大道与盐田 路交汇处
建筑面积 (平米)
建面 28097㎡ 商业 7569㎡
户数 面积/主力户型
单房（28-31）
328
2房（62-72）
3房（80-96）
利用优势及机会点，弱化威胁
➢利用产品的差异化优势，树立项目 的高端形象，对目标客户进行细分， 弱化产品竞争带来的威胁；
➢演绎片区功能定位的特有升值优势， 结合产品特色进行整合推广，以高调 的营销手法弱化片区低端形象带来的 威胁。
利用机会，克服劣势
➢利用政府片区功能规划及交通改造 的利好因素支持，以区域发展价值带 动项目价值

2、现场表演活动： 在一期中心湖景旁，产片推介会期间可穿插模特走秀，嘉宾热舞等表演。
3、幸运抽奖活动： VIP升级客户可参与抽奖，奖品为品牌电器。
活动内容 NO.2 “加油中国！金牌置业计划”
活动目的：嫁接当前奥运热点话题，聚集售楼部人气，促进VIP客户购房意向
活动内容： 1、为奥运喝彩！为中国加油！ 当天参加产品推介会的VIP客户均可在奥运祝愿墙上写上自己的奥运寄语，并拍照留恋， 获得一份精美的礼品。
项目一期首批开盘
活动时间：8月18日
活动地点：营销中心或星级酒店
针对人群：VIP客户
活动内容： 1、暖场表演 2、客户选房 3、砸金蛋：客户选房合同后，可参与砸金蛋活动，奖品 设置包括品牌电器、红酒等。
嘉宾客户签到
冷餐会开始
文艺表演暖场 开发商领导致辞 VIP客户排队选房 客户签订合同 砸金蛋抽奖活动
May
5月/名媛成长计划
名媛成长计划之
名媛风尚插花鉴赏会
□活动时间：5月5日-6日 □活动地点：营销中心 □针对人群：女性来访客户
□活动内容：顶级花艺名家向魅力女性传授插花技艺，客户各展才能，现场制作漂亮插花， 并由专家评审挑选出最具“创意奖”，获赠神秘大礼。
名媛成长计划之
名媛系靓丽彩妆Show
□活动时间：5月12日-13日（含母亲节）
□活动地点：营销中心
□针对人群：女性来访客户
□活动内容：国际知名品牌的专业彩妆师，为嘉宾传授本季妆容流行趋势及皮肤保养 秘诀，现场与嘉宾互动教会每一名女性打造最适合自己的魅力妆容。同时给每一位做 母亲的客户，赠送高级护肤品。
名媛成长计划之
名媛品茗茶艺汇
□活动内容：国际瑜伽名师带领大家临水修习瑜伽。在蓝天白云下感受 自然与人的和谐。其间为来宾们提供美味精致的

赵胤胤音乐汇
作为起势的关键之举，势必要把该活动的影响力做到极至！
以全城关注的文艺演出的形式，聚 焦媒体及市民关注力，引发全城轰 动效应，高调推出项目形象。
备选方案：2011无锡广电明日之星年度冠名
活动目的： 配合销售接待中心开放，进行项目炒作，强化影响力。
活动：2011无锡不见不散冠名（或举 办无锡达人秀活动） 时间：2011年3月起 作用：品牌印象转入项目印象，项目 聚焦，公开亮相 活动方式：媒体年度热点活动冠名 媒体配合：户外、网络、报纸、电视、 广播 预算费用：160万元一季度
活动目的： 延续开盘热点，为后续产品推售蓄势。
活动：丰田新车发布及车友活动 时间：2011年6月10日周五 作用：项目区域4S店目标客群小众推 广，为后续产品蓄势。 媒体配合：网络、短信 物料配合：楼书、户型手册、拎袋等 费用预算：8万元
本案所在区域东亭丰田4S店的客户群体与本案有极大的共通之处，利用新车发布会及车 友活动的形式，有针对性地在小众氛围内精准锁定客户，为本案后期推售蓄水造势。
品牌推广第一步，导入花样年品牌印象，提升花样年品牌在圈内的影响力，吸引主流媒 体高度关注，并及时向客户圈层广泛传达；在品牌之旅中，让无锡的媒体及潜在客户了解花 样年企业的发展及文化，更在过程中感受花样年产品的细腻品质，从而通过媒体传递给无锡 市民，让全体无锡人更直观地了解花样年，感受花样年。同时通过让无锡关系嘉宾团的方式 参观花样年深圳高端项目，来打造和宣传花样年的高端品牌形象，获取无锡高关注度，从而 建立花样年在无锡的大品牌知名度和影响力。
关系团嘉宾构成： 政府代表：规划局、建设局、宣传部、税务局、公安局主管领导8名
媒体代表：《无锡日报》、《江南晚报》主编、记者、摄影6名 无锡电视台编辑主播、摄影2名

关键词
项目名称
新天名城二 组团
秋谷阳光里 二期
东方新天地 大厦 第一批
听涛雅苑一 期
君汇上城二 期
德洲城二组 团
3 5 6栋
观山悦
中天彩虹城 一期
第二批
开盘 时间 奥伦堡04 19 纽伦堡 05 19 12月 12/08 12/30
/
4月
/
12/01
位置
大亚湾澳霞大道石 化大道与中兴五路
交汇处
大亚湾西区塘尾处 龙山七路
花样年碧云天项目销售目标分析
前言
本报告;是基于08年5月15日 花样年碧云天营销 战略报告中;贵方对于该项目08年营销目标的进一步 细化 补充
期望通过对本报告的审定;贵我双方可就前期报 告中分歧较大的焦点问题;达成新一轮思想共识 并在 此共识下;对项目工作的展开;做出具针对性的系统安 排
前期回顾
项目是中等户型产品 通常理解下;中等户型产品的消化群体应 是以投资型客户为主体;辅以少量自住型客户
但;这是依靠区域经验;在通常情况下的判断 在大亚湾市场是否 也是这样
关键词
购房的置业目的
80% 77%
80%
80%
理解客户
一切营销 工作的展 开;都是建 立在对目 标客户深 度了解的 前提之下 的……
土地供应播报
住宅地块供应信息：
了解市场/大亚湾住宅市场分析
序 号
宗地编号
1 挂牌转让
土地位置 大亚湾中心区地段
土地 用途
土地面积 M2
商业 住宅 比率 比率
容积率
商住
31898
覆盖 率
使用年 期
出让起始 价万元
2051
2443 38

29
4 小结
1、本项目采用了多种促销方式和各种各样不同特色的活动方案，通过各 界名人形成关注，在市场上不时创造新热点，有效带动了项目的销售。 2、在户外展示上，对楼盘形象的塑造稍有欠缺，没有有效的把楼盘的定 位传达给客户，品牌形象不够清晰 3、采取多次开盘的形式和灵活多变的价格策略，保持了市场新鲜度。
8万左右后期一口价7001600万元套9003600万元套10324600万元套第二次开盘2011年1月30日?第一次推出13栋洋房155186珍景院馆?2011年三月加推第四栋165高尔夫官邸?同年又加推第九栋223平四房新品?同年八月推10栋比天高洋房组团?仍是同年11月推5栋248平楼王产品?仍是同年11月推5栋248平楼王产品价格体系3333休息区生活区目前洋房均价在9500元m2现主推五栋楼王该盘现已是尾盘2销售情况3434五号楼王的推出使价格升高别墅售罄洋房还未推出价格下降三限政策房地产行业找到打压房价降至最低点3小结1坐拥黄旗山虎英公园峰景高尔夫场地等丰富的优质景观资源但洋房均价只有9500与天骄峰景等楼盘相比有很大的优势
价值巨大；
交通站点少，公交不发达； 远离东莞市区，靠近寮步，位置偏僻，商业配套差，周
边环境较落后，治安不好；
靠近五环路，噪音和粉尘不可避免。
10
Part B
产品分析
1、项目四至 2、规划布局 3、建筑及园林风格 4、户型分析 5、小结
11
2、规划布局
一期为11-52栋别墅， 二期为1-10栋的洋房。 其中1-4栋为18层平 房，5栋为32层平板 房，6-10栋是31层复 式楼。
规模 户型面积 客户 销售状况 卖点
未来待推产品 年内推约100套 4栋超高层 优、劣势 优势：成熟社区，配套完善，临近城市绿心，强势景 观资源，户型多，选择多 劣势：同等楼盘价格偏高，户型偏大，人工水体水质 较差

【产品】——规划
住宅
临街 底商 两类产品组合：
居家实用性住宅＋多功能小户型。 商业：
临街社区型底商，满足配套需求。 两类产品组合和商业配套符合，满足市 场需求。 多功能小户型
【产品】——户型构成
住宅
多功能小 户型
户型
多功能 小户型 一房
两房 合计 住宅 两房 住宅 两房 住宅 两房 住宅 两房 住宅 两房 住宅 两房 住宅 两房 住宅 三房 住宅 三房 住宅 三房 合计 商铺
五城区
成交面积
2006年全市商品房供应面积为2300余万平方米，同比增长27%；销售面积约2004万平方米，同 比增长27.8%。 五城区（含高新区）供应面积近1200万平方米，同比增长24.6%；成交面积达到1008万平米， 同比增长31%。 结论：目前成都市房地产市场处于快速发展的势头，呈供需两旺态势。
园连接客厅。
【产品】——户型点评（住宅A2）
方正实用、布局合理； 日照通风良好； 客厅、卧室飘窗设计； 赠送6米挑高空中花园。
【产品】——户型点评（住宅A3）
方正实用、布局合理，明厨明卫； 客厅带飘窗； 主卧赠送6米挑高空中花园。
【产品】——户型点评（住宅A4）
横厅设计，宽敞大气； 超大生活阳台； 次卧赠送空中花园； 主卧客厅均带飘窗。
永 康 、 江 安
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