2015年东莞市工业房地产市场状况分析报告--2

2015年上半年广东房地产市场分析报告广东房协市场分析课题组（广东房协市场研究部、华南理工大学建筑管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处）【概述】上半年广东商品房市场持续回暖，销售量再创历史同期新高。

商品住宅待售面积连续两个月略有回落，但市场总体供应仍旧充足。

销售回笼资金加快一定程度上改善了资金结构，行业资金状况总体稳健。

投资、施工及新开工等指标增速稳中趋缓，企业对后市预期偏谨慎。

预计下半年市场持续有利，全年商品房销售量有望再创新高。

在市场回暖的带动下，下半年投资建设指标增速或有回升，但开发企业的重点在消化存量而不是新增投资，总体仍以平稳运行为主。

一、市场运行情况1.市场加速回暖，同期销量创新高上半年，全省商品房销售面积4827.42万平方米，同比大幅增长25.5%，比一季度提高21.4个百分点；销售额4622.67亿元，同比增长31.7%，比一季度提高28.3个百分点。

从市场走势看，上半年商品房销售量同比增速逐月提高，3月开始同比增速由负转正；进入二季度，在各地关于稳定住房消费政策的作用下，销售量进一步上升，6月份更是达到1321.85万平方米；二季度商品房销售面积合计3106.73万平方米，同比增长41.7%，环比增长80.6%。

从销售均价看，上半年商品房销售均价9576元/平方米，同比增长4.9%。

数据显示，上半年广东商品房市场呈现量升价稳的运行态势。

图1：2014-2015年上半年广东商品房销售面积、销售金额走势图2：2014-2015年上半年各月广东商品房销售面积、销售额走势图3：2014-2015年上半年广东商品房销售均价走势按用途分，上半年，广东商品住宅销售面积分别为4376.46万平方米，同比增长28.5%；非住宅商品房销售面积450.96万平方米，同比增长2.6%。

由此反映，今年上半年广东住宅市场的回暖趋势更为明显，非住宅市场相对较为低迷。

与往年相比，今年上半年全省商品房销售面积、销售金额均创下历史同期新高。

2015年上半年东莞房地产二级市场住宅总结及后市展望（7月份）东莞格兰名筑房地产开发有限公司 2015年7月30日上半年东莞住宅刚需刷同期新高，预计下半年持续“两旺”态势。

经历2014年楼市低迷后，2015年宽松政策全面启动，央行多轮降息降准、3.30新政、公积金房贷新政等多项政策刺激楼市成交快速上行。

“柳暗花明又一村”完全足以表达今年上半年楼市转变的春风景象。

上半年东莞住宅供需双双刷历史同期新高，其中住宅成交410.81万㎡，创下历史第二高位，仅次于2013年下半年的418.54万㎡。

在成交量大幅上升的背后，显露着东莞改善需求大幅释放、经济型别墅持续走热、深圳客外溢明显增强等市场特征。

下半年政策环境定向宽松不变，预计楼市将持续“供需两旺”态势。

值得注意的是，近日深圳多家银行开始收紧信贷，将逼使深圳客大幅入莞，下半年临深区域或量价齐飞。

2015年上半年东莞住宅市场分析鱼骨图：上半年楼市背景：先前降息降准、减税降费等政策逐渐显效，二季度经济增速有所回升。

从整体看，上半年我国经济整体有所复苏，但国内产能过剩、市场总需求不足问题仍然凸显，全国经济依然疲软，回升基础较弱，未来下行压力仍然较大。

回顾2014年，多地逐渐放开限购令，9月“认贷不认房”新政出台以及11月央行启动近2年来首次降息。

进入2015年，包括央行实现第四次降息力度空前、3.30房贷新政出台、公积金房贷新政出台等宽松政策陆续出台，政策环境更加宽松。

另外，我国“一带一路”战略布局、“互联网+”概念兴起以及宽松政策持续升级引发市场投资热，令上半年股市持续大涨迎“疯牛”行情。

宽松的资金、政策环境支持和部分股市套利资金流入迅速推动楼市回暖升温。

（一）新增供应状况2015年上半年东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2015年上半年有118个项目出现新增供应，商品房总供应436.61万㎡，面积同比2014年同期上升63.26%，同比2013年上升24.33%。

东莞市人民政府关于下达东莞市2015年国民经济和社会发展计划的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2015.04.17•【字号】东府〔2015〕42号•【施行日期】2015.04.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】发展规划正文东莞市人民政府关于下达东莞市2015年国民经济和社会发展计划的通知东府〔2015〕42号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：东莞市2015年国民经济和社会发展计划已经市第十五届人大五次会议审议批准，现下达给你们，请认真执行。

2015年是全面深化改革的关键之年，是“十二五”规划的收官之年，是实现高水平崛起的攻坚之年。

全市必须认真贯彻落实党的十八届三中、四中全会，中央经济工作会议，省委十一届四次全会和市委十三届五次全会精神，主动适应经济新常态，向政策要红利，向创新要动力，向市场要活力，以新型城镇化建设试点为契机，进一步深化经济体制改革，巩固提升以制造业为核心的实体经济，培育发展现代服务业，不断提高经济增长的质量和效益，实现全市经济新常态下平稳健康发展。

2015年我市国民经济和社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长8%左右；人均生产总值增长7.5%；规模以上工业增加值增长10%；服务业增加值增长7%；全社会固定资产投资增长12%；工业固定资产投资增长8%；工业技改投资增长15%；社会消费品零售总额增长10%；进出口总额增长5%；实际利用外资增长8%；引进内资实际投资金额增长10%；规模以上工业劳动生产率增长8%；先进制造业增加值占规模以上工业增加值比重47%；高技术制造业增加值占规模以上工业增加值比重37%；现代服务业增加值占服务业增加值比重58.5%；金融业增加值占GDP比重4.5%；市一般公共预算收入增长10%；研发经费支出占生产总值比重2.3%；发明专利授权量增长10%；城市居民人均可支配收入增长8%；农村居民人均可支配收入增长8.5%；居民消费价格指数增幅控制在3.0%左右；单位地区生产总值能耗下降4.25%；主要污染物排放量下降幅度：化学需氧量、氨氮、二氧化硫和氮氧化合物等主要污染物排放量分别下降4.6%、1.6%、7.7%和5.2%。

2015年东莞市国民经济和社会发展统计公报日期：2016-04-22 文章点击率3887次东莞市统计局国家统计局东莞调查队2015年，面对复杂多变的国际形势和不断加大的经济下行压力，在市委、市政府的正确领导下，全市认真贯彻党的十八届四中、五中全会和习近平总书记系列重要讲话精神，紧紧围绕“三个走在前列”目标，主动适应经济发展新常态，深入实施创新驱动战略，努力统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生，扎实推进各项工作，克难奋进，全市经济社会发展取得了新成绩。

一、综合初步核算，2015年东莞生产总值（GDP）6275.06亿元，比上年增长8.0%。

分产业看，第一产业增加值20.50亿元，下降0.4%；第二产业增加值2902.98亿元，增长6.2%；第三产业增加值3351.59亿元，增长10.0%。

三大产业比例为0.3：46.3：53.4。

人均地区生产总值75616元，增长8.4%。

在现代产业中，规模以上先进制造业增加值1299.13亿元，增长8.5%；现代服务业增加值2005.02亿元，增长12.7%。

在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长3.3%，批发和零售业增长6.4%，住宿和餐饮业增长2.3%，金融业增长8.5%，房地产业增长18.1%，其他服务业增长11.6%。

年末，全市工商登记总数71.33万户，同比增长13.3%。

其中企业工商登记25.64万户，增长22.7%；个体户登记45.61万户，增长8.7%。

私营企业登记户数增长较快，增长25.3%。

从新登记注册情况看，2015年，全市工商新登记12.30万户，增长7.7%；新登记企业54921家，增长20.4%。

全年居民消费价格总水平比上年上涨1.4%。

其中食品类上涨3.8%，烟酒类上涨0.4%，衣着类上涨2.4%，家庭设备用品及维修服务类上涨1.2%，医疗保健和个人用品类上涨1.5%，交通和通信类下降4.0%，娱乐教育文化用品及服务类上涨0.2%，居住类上涨1.0%。

土地市场1、土地供应情况分析2009年2月东莞市国土资源局挂牌上市12宗土地，挂牌出让11宗土地中包括6宗工业、3宗商住、2宗科研设计用地，另挂牌转让1宗工业用地，土地地面面积分别为141010㎡、252127.41㎡、31379㎡，总计供应土地面积424516.41㎡。

本月挂牌上市的12宗土地已有11宗在1月份由市国土资源局公告。

2、土地交易情况分析2009年2月东莞市成交19宗土地，总计地面面积为425777.31㎡，总金额35400万元。

工业土地挂牌成交12宗，商住用地4宗，科研设计用地2宗，仓储用地1宗，成交的19宗土地中有12宗是本月挂牌上市，另7宗为1月份挂牌上市。

2月成交工业土地12宗，面积32.28万㎡，地面地价540元/㎡。

目前工业土地以大幅地块成交为主，2月成交的12宗单宗面积达到26902㎡。

2月东莞市挂牌成交3宗商住用地，另有一宗流拍，这是2009年第1宗流拍的商住用地，目前土地拍卖现场依然很冷清，参与竞拍者寥寥无几，商住土地也基本以底价成交。

2月，位于大岭山连平村地块编号为2009G001的商住用地以底价8250万元被东莞市信立实业有限公司拍走，竞拍现场冷清，仅一家参与竞拍。

石龙的20094001地块仅一家参与竞拍，最终东莞市滨江晋业房地产开发有限公司以底价3187万元成功取得，折合楼面地价为1182元/平米。

2009G003与2009G004两宗处于万江地块，面积均较小，被东莞市深城投实业投资有限公司以底价竞得，这两块土地靠近旗下的滨江公馆项目。

2009G002地块位于中堂镇工业大道东侧，面积130124㎡，起始价2.1亿元，起始楼面地价702元/㎡，在挂牌时间内无人竞价，最终流拍。

这宗地块面积较大，起始总价较高，楼面地价对东莞全市而言虽已比较低，但由于区域价值所限，开发利润也已大打折扣，开发商理性、谨慎的选择了不投资。

3、商住用地价格走势情况东莞市自2007年以来，2008年7月、8月、11月及2009年1月份无商住用地成交，至目前已连续4个月成交低迷，东莞楼市现存量较大，商住土地供求的减少，有助于后市楼市健康发展。

销售畅旺开发低迷，市场信心仍需增强——2015年前三季度广东房地产市场分析报告广东房协市场分析课题组（广东房协市场研究部、华南理工大学建筑管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处）【概述】前三季度商品房市场持续回暖，销量屡创历史同期新高；受改善型住房需求持续释放影响，销售均价有所上涨。

其中，珠三角地区商品房销售面积同比增速持续领先其他地区，所占市场份额接近75%，地区分化明显。

受益于销售回笼资金加快，企业到位资金同比增速较上半年明显提高，资金结构整体稳健。

房地产投资、商品房新开工面积等同比增速稳中趋降，土地市场持续低迷，企业对后市预期仍显谨慎。

一、市场运行情况1.销售市场持续回暖，后市仍需加快消化库存今年前三季度广东商品房市场持续回暖，销量屡创历史同期新高，市场呈现量增价涨的运行态势。

1-9月，全省商品房销售面积和销售金额分别为7817.94万平方米和7654.83亿元，同比分别大幅增长31.9%和39.6%。

与近年相比，今年第一季度商品房销售面积仅低于2013年同期水平，为历史次高；第二、第三季度则分别创下同期最高水平；前三季度销售面积在创下同期历史新高的同时，已接近2012年全年水平，超过了2011年及之前年份的全年销售面积。

图1：2010-2015年广东商品房销售面积走势从月度情况看，广东商品房销售量的同比增速总体上逐月提高，虽然1-9月销售面积和销售金额同比增速较1-8月双双回落1.5个百分点，但仍处于高速增长区间。

且自今年5月以来，广东商品房销售面积均在1000万平方米左右，呈现稳定增长态势，反映出今年来销售市场运行较为稳健。

图2：2015年前三季度广东商品房销售面积、销售金额走势图3：2015年前三季度各月商品房销售面积及同比增速走势按用途分，1-9月商品住宅销售面积7090.78万平方米，同比增长36.2%；占商品房总销售面积的90.7%，是带动商品房销售市场高速增长的核心动力，也反映出国家和地方关于稳定住房消费的政策措施成效明显。

东莞楼市监测报告高度·深度·广度合富辉煌集团成员·香港联交所编号：733H O P E F L U E N T R E A L报告目录第一部分楼市综述―――――――――――――――第 3- 8页第二部分月度大事件及点评――――――――――第9- 12页第三部分：土地分析―――――――――――――――第13- 17页第四部分住宅分析1.产品类型分析----------------------------第18-27页2.区域供求分析----------------------------第28-36页3.潜在供应分析----------------------------第37-40页第五部分：（附件）宏观经济政策信息--------------第41-48页第一部分：楼市综述“330”新政刺激楼市成交量迅猛反弹房企应抓住机遇,理性定价快速出货一季度经济数据不乐观,倒逼管理层推出更多宽松政策2015年第一季度中国GDP增速6.95%,创历史第二低位;3月制造业经理指数50.1%,连续6个月同比下降;1-3月份，全国规模以上工业企业实现利润总额同比下降2.7%,增幅较去年回落12.8个百分点;2015年1-3月份，全国房地产开发投资16651亿元，同比增长8.5%,增幅较去年回落8.3个百分点;1-3月份土地成交价款同比下降27.8%;1-3月份商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%......一季度经济数据不乐观,倒逼管理层推出更多的宽松政策，如4月19日直接“降准”1个百分点,两个月内两次“降准”，距上一次如此大幅下降的时间是2008年底。

众所周知,2008年中国经济惨遭“世界金融危机”重创，一揽子经济救市政策陆续推出；1-3月全国新增贷款约3.6万亿元，同比大幅增加49%；“330”政策，结束了维持长达4年的“二套房首付六成”政策，回到2010年当时的“二套房首付四成”，二手房“五年变两年”再一次登上历史舞台。

第1篇一、前言随着我国经济的持续发展，房地产市场逐渐成为国民经济的重要组成部分。

房地产企业作为市场的主要参与者，其财务状况直接关系到整个行业的健康发展。

本报告通过对某房地产企业的财务数据进行深入分析，旨在揭示其盈利能力、偿债能力、运营能力等方面的状况，为房地产企业的经营决策提供参考。

二、企业概况某房地产企业成立于2000年，主要从事房地产开发、销售和物业管理。

经过多年的发展，企业已在全国多个城市设立了分支机构，形成了较为完善的产业链。

近年来，企业销售额和市场份额逐年上升，成为行业内的知名企业。

三、财务数据概况（一）营业收入2019年，某房地产企业营业收入为500亿元，同比增长20%。

其中，房地产开发收入为450亿元，物业管理收入为50亿元。

（二）营业成本2019年，某房地产企业营业成本为300亿元，同比增长15%。

其中，土地成本为200亿元，建安成本为100亿元。

（三）净利润2019年，某房地产企业净利润为100亿元，同比增长25%。

净利润率为20%。

四、财务利润分析（一）盈利能力分析1. 盈利能力指标某房地产企业2019年盈利能力指标如下：（1）毛利率：72%（2）净利率：20%（3）净资产收益率：15%2. 盈利能力分析（1）毛利率较高：某房地产企业毛利率达到72%，说明企业在房地产开发过程中具有较高的盈利能力。

（2）净利率较高：某房地产企业净利率达到20%，说明企业在扣除各项费用后，仍能获得较高的利润。

（3）净资产收益率较高：某房地产企业净资产收益率为15%，说明企业利用自有资本的盈利能力较强。

（二）偿债能力分析1. 偿债能力指标某房地产企业2019年偿债能力指标如下：（1）资产负债率：65%（2）流动比率：1.5（3）速动比率：1.22. 偿债能力分析（1）资产负债率适中：某房地产企业资产负债率为65%，说明企业负债水平适中，具有一定的偿债能力。

（2）流动比率和速动比率较高：某房地产企业流动比率和速动比率分别为1.5和1.2，说明企业短期偿债能力较强。

销售回暖投资低迷，地产金融时代将启——2015年度广东房地产市场分析报告广东房协市场分析课题组（广东房协市场研究部、华南理工大学建筑管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处）【概述】2015年，广东商品房销售市场总体回暖，销量创下历史新高，但待售面积也达到历年最高水平，去库存压力仍然较大。

与此同时，市场在业态和区域等方面不断分化，住宅、写字楼销量同比上升，商业营业用房和其他用房则同比下降；珠三角相对其他地区市场回暖步伐更快，销量同比增速持续领先。

企业销售回笼资金顺畅，到位资金同比增速同比大幅提高，资金结构整体稳健。

但房地产投资、商品房新开工面积等同比增速稳中趋降，市场信心有待增强。

一、市场运行情况分析（一）销售市场运行情况1.销量虽创新高，去化压力未减2015年，广东商品房销售面积1.17亿平方米，同比大幅增长25.4%；销售金额1.14万亿元，同比增长35.2%；销售均价9796元/平方米，同比增长7.8%，整体呈现量增价涨的运行态势。

与历年相比，2015年商品房的销售量、价均创下新高，其中销售面积比历史次高水平的2013年高出1844.62万平方米，增幅达18.8%。

图1： 2010-2015年广东商品房销售面积走势从全年走势看，商品房销售量从年初的负增长持续提速，8月之后增速缓慢回落。

从各月情况看，自5月起，全省商品房销售面积均在1000万平方米左右，呈现稳定的运行态势。

由此反映，2015年第四季度的增速回落主要是由于2014年的“9·30”政策效应，即因基期数据增大所致。

总体而言，2015年广东商品房销售处于高速增长区间，市场运行稳健。

图2： 2015年广东商品房销售面积、销售金额走势图3： 2015年广东商品房各月销售面积、销售金额走势截至2015年期末，全省商品房待售面积5637.94万平方米，同比小幅增长3.1%。

其中，商品住宅3493.35万平方米，同比下降1.5%；办公楼219.70万平方米，同比增长10.6%；商业营业用房887.91万平方米，同比增长8.5%；其他房屋1036.98万平方米，同比增长14.6%。

2015年是东莞楼市史上最为疯狂的一年，没有之一。

这一年，东莞住宅累计成交近9.5万套，成交面积突破1000万㎡，成交金额突破1000亿元，，成交均价高达9783元/㎡，成交套数、成交面积、成交金额、成交均价四项楼市硬指标均创了历史新高。

在房企业绩方面，万科全年销售金额突破113亿元，成为东莞楼市史上首个破百亿的房企，连续七年问鼎东莞房企销售冠军宝座，碧桂园、光大紧随其后，位列二、三位。

值得一提的是，2015年东莞前十强房企的联合市场占有率高达44%，霸占了近一半的市场份额，楼市“马太效应”进一步凸显。

2015年东莞“超级大盘”不断涌现，据统计，销售金额超过10亿元的楼盘项目有近40个，销售金额最多的南部湾万科城一年卖了40.5亿元。

据业内人士保守估计，2015年“深圳客”至少买走东莞一半房源，总金额大约600亿元，凤岗、塘厦等临深片区楼盘一度卖断货，房价因此持续暴涨，有个别楼盘项目甚至一年提价15次！市场成交—东莞一年卖了9.5万套房一举创下四项成交纪录受3.30新政、央行一年5次降息5次降准、“深圳客”外溢等因素共同影响，2015年东莞楼市迎来史上成交最火爆的一年。

据中原地产东莞市场研究中心发布（以下简称：中原地产）的监测数据显示，2015年东莞全市住宅累计网签94718套，同比2014年暴涨73%，成交面积1038万㎡，同比增长75%，成交金额1016亿元，同比增长87%，成交套数、成交面积、成交金额三项数据均创造新的历史纪录。

对于市民最为关心的房价，据统计，2015年东莞住宅网签均价9783元/㎡，同比去年上涨6.6%，住宅销售均价亦创造了新的纪录。

南城、莞城、东城、凤岗、虎门、松山湖、塘厦、长安八个镇街住宅成交均价突破万元大关，其中，松山湖以13642元/㎡的成交均价位列东莞全市第一，长安、凤岗位列二、三位。

房企表现—万科成东莞史上首个百亿房企前十强房企霸占近一半市场份额据中原地产发布的《2015年东莞开发商(商品房)网签金额排行榜TOP10》显示，前十强房企中外来房企占据六席，销售面积、销售金额、市场占有率三项核心指标均遥遥领先东莞本土房企，成为东莞楼市的主宰者，掌握绝对的市场话语权。

第1篇一、前言房地产作为我国经济的重要组成部分，近年来在国民经济中的地位日益凸显。

随着我国城市化进程的加快，房地产市场持续活跃，众多房地产企业也呈现出蓬勃发展的态势。

为了更好地了解房地产企业的经营状况和财务风险，本文将通过对某房地产企业财务报告的分析，探讨其财务状况、盈利能力、偿债能力以及发展潜力等方面。

二、财务状况分析（一）资产负债表分析1. 资产结构分析根据资产负债表，我们可以看到该房地产企业的资产总额为XX亿元，其中流动资产占比较高，达到XX%，主要为现金、应收账款和存货。

非流动资产占比较低，为XX%，主要包括固定资产、无形资产和长期投资。

这表明该企业资产流动性较好，但长期资产占比相对较低。

2. 负债结构分析该企业的负债总额为XX亿元，其中流动负债占比较高，达到XX%，主要为短期借款、应付账款和应交税费。

非流动负债占比较低，为XX%，主要包括长期借款和应付债券。

这说明该企业在偿还短期债务方面压力较大，但长期债务相对稳定。

（二）利润表分析1. 营业收入分析该企业营业收入为XX亿元，同比增长XX%，表明企业市场占有率有所提升。

营业收入增长主要来源于房地产开发业务和物业管理业务。

2. 营业成本分析营业成本为XX亿元，同比增长XX%，主要受土地成本、建安成本和财务费用等因素影响。

营业成本的增长幅度低于营业收入，说明企业的盈利能力有所提高。

3. 净利润分析该企业净利润为XX亿元，同比增长XX%，净利润率XX%。

净利润的增长主要得益于营业收入的增长和成本控制。

三、盈利能力分析（一）毛利率分析该企业毛利率为XX%，较去年同期有所提高，表明企业在产品定价和成本控制方面取得了一定的成效。

（二）净利率分析该企业净利率为XX%，较去年同期有所提高，说明企业在提高盈利能力方面取得了显著成效。

四、偿债能力分析（一）流动比率分析该企业流动比率为XX%，表明企业短期偿债能力较强。

（二）速动比率分析该企业速动比率为XX%，说明企业短期偿债能力较好。