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第1篇作为一名地产大亨，我经历了行业的起伏，见证了市场的变迁，也体会到了成功的喜悦和失败的痛苦。
在这漫长的岁月里，我积累了丰富的经验和深刻的感悟。
以下是我的一些心得体会，希望能对同行和后来者有所启发。
一、坚定信念，勇攀高峰回顾我的职业生涯，我始终坚信一个信念：只有不断努力，才能在竞争激烈的市场中脱颖而出。
从最初的创业者到如今的地产大亨，我始终保持着对事业的热爱和执着。
在面对困难和挑战时，我从未放弃，而是以更加坚定的信念去迎接挑战，勇攀事业高峰。
1. 信念的力量：信念是推动我前进的动力。
在我创业初期，面临着资金短缺、人才流失等问题，但我始终坚信只要坚持下去，就一定能成功。
这种信念让我在困境中不断寻求突破，最终取得了成功。
2. 永不言败：在地产行业，竞争异常激烈。
我曾遭遇过失败，但每次失败都让我更加成熟。
我相信，只要永不言败，就一定能够战胜困难，实现自己的梦想。
二、洞察市场，把握机遇地产大亨的成功离不开对市场的敏锐洞察和把握机遇的能力。
以下是我在这方面的一些感悟：1. 深入研究市场：在地产行业，市场变化莫测。
要想把握机遇，就必须深入研究市场，了解政策、经济、人口、环境等因素对市场的影响。
只有这样，才能在市场波动中把握住机遇。
2. 关注政策导向：政策是影响房地产市场的重要因素。
作为一名地产大亨，我要密切关注政策动态，准确把握政策导向，确保项目合规、稳健发展。
3. 适应市场变化：市场总是在不断变化，地产企业要适应市场变化，调整经营策略。
在市场低迷时，要降低成本，提高效率；在市场繁荣时，要抓住机遇，扩大规模。
三、以人为本，打造精品在地产开发过程中，我一直坚持以人为本，关注客户需求，打造精品项目。
以下是我在这方面的一些感悟：1. 关注客户需求：地产项目成功的关键在于满足客户需求。
在项目规划、设计、施工等各个环节，都要充分考虑客户的需求，确保项目品质。
2. 重视人才引进和培养：人才是企业发展的基石。
在地产行业，我要重视人才的引进和培养，打造一支高素质的专业团队。
商业综合体招商在当今竞争激烈的商业环境中，商业综合体招商成为了引领品牌发展的关键一环。
商业综合体作为集购物、餐饮、娱乐、办公等多种功能于一体的综合性商业建筑，已经成为城市商业发展的主要形式之一。
本文将就商业综合体招商方面展开讨论。
商业综合体招商的背景商业综合体以其集约、多元、便捷等特点，成为了各类商业品牌争相进驻的热门选择。
同时，随着消费升级和人民生活水平提高，人们对购物、娱乐、餐饮等需求也越发多元化和个性化，商业综合体成为了满足这一需求的理想场所。
因此，商业综合体招商成为了商业地产领域中一项至关重要的工作。
商业综合体招商的核心价值1.资源整合：商业综合体招商需要整合各类资源，包括品牌商、商户、服务机构等，形成有机的合作体系，确保商业综合体内各业态协调发展。
2.创新服务：商业综合体需要提供创新的服务理念和模式，以更好地满足消费者需求，吸引更多商家入驻。
3.环境优势：商业综合体的环境优势是招商的重要竞争力，如地理位置、交通便利性、人流密集度等，都将直接影响商家的经营状况。
商业综合体招商的策略1.市场分析：首先要进行全面的市场分析，了解消费者需求、竞争对手情况、行业发展趋势等，为招商策略制定提供依据。
2.定位明确：商业综合体要有明确的定位和特色，不同的商业综合体可侧重不同的业态和服务，吸引不同消费群体。
3.差异化竞争：在招商过程中，要有差异化竞争策略，突出商业综合体的独特之处，吸引更多优质商户入驻。
4.合作共赢：商业综合体要倡导合作共赢的理念，与商家建立长期稳定的合作关系，推动商业综合体和商家共同发展。
商业综合体招商的挑战与应对1.竞争激烈：商业综合体招商面临激烈的市场竞争，需不断提升招商能力，开拓市场。
2.风险控制：商业综合体需谨慎选择合作商家，降低经营风险，确保项目长期发展。
3.消费升级：消费升级带来了更高的消费需求和消费方式的变化，商业综合体要不断调整招商策略，满足市场需求。
商业综合体招商的未来展望随着城市化进程加快、人们生活水平提高，商业综合体将迎来更加广阔的发展空间。
商业地产营运核心考核指标商业地产营运是一个复杂而庞大的体系，涉及多个方面，如租金收入、租户满意度、资产价值等。
为了衡量商业地产营运的绩效，需要确定一些核心考核指标。
本文将从租金回报率、租户入住率、租户满意度和资产价值四个方面分析商业地产营运的核心考核指标。
一、租金回报率租金回报率是衡量商业地产投资回报的重要指标之一。
它反映了商业地产的租金收入与投资成本之间的关系。
租金回报率越高，说明商业地产的投资回报越好。
租金回报率的计算公式为：租金回报率=年租金收入/投资成本。
租金回报率可以帮助投资者评估商业地产的盈利能力和投资价值，为商业地产运营提供重要参考。
二、租户入住率租户入住率是衡量商业地产租赁情况的重要指标。
它反映了商业地产的出租情况和租户的稳定性。
租户入住率越高，说明商业地产的出租情况越好，租户的稳定性越高。
租户入住率的计算公式为：租户入住率=已出租面积/总可出租面积。
租户入住率可以帮助商业地产经营者评估出租情况，及时采取措施提高出租率，确保商业地产的稳定盈利。
三、租户满意度租户满意度是衡量商业地产服务质量的重要指标。
它反映了商业地产租户对物业管理、维护和服务的满意程度。
租户满意度越高，说明商业地产的服务质量越好，租户的满意程度越高。
租户满意度的评估可以通过定期进行租户满意度调查或采集租户反馈来进行。
商业地产经营者可以根据租户反馈，改进服务质量，提高租户满意度，增强商业地产的竞争力。
四、资产价值资产价值是衡量商业地产价值的重要指标。
它反映了商业地产的投资价值和市场竞争力。
资产价值的评估可以通过市场评估或专业评估机构进行。
商业地产经营者可以通过提高租金收入、增加租户入住率、改善物业管理等方式提升资产价值。
提高资产价值可以增加商业地产的投资回报率，提高商业地产的市场价值。
商业地产营运的核心考核指标包括租金回报率、租户入住率、租户满意度和资产价值。
这些指标可以帮助商业地产经营者评估商业地产的盈利能力、运营情况和投资价值，为商业地产的管理决策提供重要依据。
住宅、商业、文旅三种模式的区别要点本篇简要阐述住宅、商业和文旅地产三者之间区别要点，以及其经营逻辑，以供各位自行参考。
一、理论基础不同住宅地产开发的理论基础是产品供需理论，商业地产开发遵循投资理论,文旅地产则是审美理论。
（一）住宅地产的本质是商品，是生活资料。
而商业地产、文旅地产本质是有长期收益权的金融工具。
住宅地产定位的依据是供需理论，商业地产定位的依据是投资和金融理论，文旅地产则要求大家为精神家园买单，是情感价值。
说明：上图为商业地产资金链运作模式。
（二）商业地产定价的直接依据是租金及其预期上升空间，和住宅地产不同的定价模型：资产定价模型VS 市场供需模型。
商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间。
文旅地产则是考虑到未来三到五年后区域内人口对文化的认同并持久追捧。
（三）商业地产定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业地产运营的“马太效应”非常明显，不能整体运营成功的商业地产，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产。
大体量商业地产整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）。
即使是销售型的商业地产，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）。
而住宅地产，只要能够销售出去就完成了价格体现，但随着时间推移会普遍贬值，鲜有价格持续数十年的住宅高档社区，均会逐渐败落。
二、客户不同商业地产客户研究目前还是国内多数地产商不熟悉的领域。
（一）商业地产服务的客户规模远大于住宅业主。
一个3-4万平米购物中心的辐射范围为2-3公里，需要周边有着二十万以上的城镇人口进行支撑，所以单个小区的业主难以支撑大体量商业地产的存活。
而文旅地产则属于无国界产品，交通范围只是物理距离，完全不受限制。
例如华侨城，大家可以仔细研究一下其模式。
华侨城的利润来源有很大一块是配套住宅，而非文旅项目，他们的盈利是靠以文旅名义来低价获取土地，再进行住宅地产开发来保证效益，所以华侨城会努力扩张项目，名为文旅，实为住宅。
商业地产三种租赁模式一个购物中心建起来不难，难在其后续的经营管理，这也是商业地产的核心所在。
模式一、零售产权整体租赁其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。
又称管理型商铺1、适合物业类型这是一种高收益低风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。
从具体的项目运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了开发商的资金紧张问题。
而回收商铺经营权归专业公司统一经营管理，则进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。
为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为30-100 平方米的小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在8%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。
这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。
在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。
2、优势从商业经营角度看，管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争：A、资金回笼快、便于统一管理管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL 之间的过渡产品，它集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。
既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面B、免去产权人的经营管理对购房投资者而言：管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险C、有利长远规划管理从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，从而做出正确的决策。
购买商业地产项目应关注五大元素
第一大元素是地理位置。
地理位置对于商业地产项目的价值和发展潜力至关重要。
购买商业地产项目时，要考虑项目所处的地段是否繁华，周边是否有人口聚集，附近是否有交通便利的设施，以及未来发展的潜力。
商业地产项目的地理位置决定了项目的吸引力和潜在客户群体。
第三大元素是项目质量。
商业地产项目的质量关系到项目的价值和投资回报。
购买商业地产项目时，要仔细考察项目的建筑质量、物业管理情况、设施设备状况等。
项目的质量越高，投资回报率往往也越高。
第四大元素是法律和法规。
购买商业地产项目时，需要了解和遵守相关法律和法规。
要注意项目所在地区的土地使用权、产权证书、规划许可证等法律文件的完备性和合法性。
此外，还需要了解当地的租赁法规，以确保自己的权益和合法权益受到保护。
第五大元素是市场前景。
购买商业地产项目时，要考虑项目所在行业的市场前景和趋势。
要了解项目所在地区的经济状况和发展趋势，以及相关行业的增长情况。
购买商业地产项目要考虑其在未来市场中的竞争力和发展潜力。
总之，购买商业地产项目需要综合考虑以上五大元素。
地理位置、租赁收入、项目质量、法律法规以及市场前景是决定商业地产项目价值和投资回报的重要因素，投资者应该进行全面的尽职调查和分析，以做出明智的决策。
北京商用地产市场发展现状1. 引言北京是中国的政治、文化和经济中心，商业活动在这个城市中蓬勃发展。
商用地产市场作为北京商业活动的核心，对城市的经济发展和商业繁荣起着重要的支持作用。
本文将重点探讨北京商用地产市场的发展现状，并分析其中的趋势和挑战。
2. 市场概况北京商用地产市场是一个庞大而复杂的市场，包括各类商业用地和商业房产。
这些商业用地和商业房产涵盖了办公楼、商业综合体、购物中心、酒店和其他商业场所。
随着北京经济的快速发展和城市人口的增加，商用地产市场也经历了迅速扩张。
3. 市场趋势3.1 办公楼市场办公楼市场是北京商用地产市场的重要组成部分。
随着国内外企业进驻北京的增加，对办公空间的需求不断上升。
在过去几年中，北京的办公楼市场经历了高速增长，尤其是在中关村、CBD等核心商业区域。
3.2 商业综合体和购物中心市场商业综合体和购物中心市场是北京商用地产市场中另一个快速发展的领域。
随着人们生活水平的提高和消费观念的变化，购物中心成为了人们日常生活中不可或缺的一部分。
北京的购物中心市场迅速扩大，特色商业街区的兴起成为市场的一大亮点。
3.3 酒店市场随着国内外游客数量的增加和旅游业的快速发展，北京的酒店市场也呈现出良好的发展势头。
高档酒店和商务酒店逐渐成为了市场的主流，同时经济型酒店也在迅速扩张。
4. 市场挑战尽管北京商用地产市场面临着广阔的机遇，但也面临着一些挑战。
4.1 地价上涨作为中国最繁荣的城市之一，北京的地价一直居高不下。
地价上涨不仅增加了开发商的成本，也对商用地产市场的发展造成了一定的阻碍。
4.2 竞争激烈由于商用地产市场的潜力和利润空间，越来越多的开发商涌入这个市场，导致市场竞争日益激烈。
开发商需要不断创新和提供独特的商业价值，以脱颖而出。
4.3 市场监管北京商用地产市场的快速发展也带来了监管的挑战。
政府需要加强市场监管，防止市场出现过热和投机行为，并维护市场的合理秩序。
5. 发展前景尽管北京商用地产市场面临一些挑战，但其发展前景仍然广阔。
商业地产资产管理与运营管理的区别01什么是商业地产资产管理商业地产资产管理的核心目标是实现资本的增值，通过商业地产的资产运营，有效地提升商业物业的资产价值，提早进入资本运作市场。
商业地产资产管理等于物业管理加资产运营，加财务管理，其专业服务包括了投资分析、交易管理、资产价值评估、交易过程的风险控制，以及如何通过资本市场进行商业地产的金融投资、银行信托以及证券化的资本运作，来实现商业地产的价值。
商业地产以获得物业资产投资收益或增值为主要目的。
它比住宅型的物业更需要专业和普遍容易广泛执行的意识，因此物业资产管理人更容易，更有机会让商业地产通过市场化的手段来实现物业资产使用价值与交换价值，投资价值与市场价值的最大化。
任何商业项目开始的时候，是商业地产资产运营的开始。
资产运营管理的重要性，是可以带来商业物业的保值和增值，稳定的开发资金流，良好的品牌信誉度。
资产管理是对商业地产投资发挥着重要的作用，因为商业地产投资无论是在开发投资还是物业建成后的投资，从置地、规划设计、营建、销售、收回投资都需要经历一个周期，这就需要看这个项目的投资标的以及投资性质。
如果没有强有力的专业资产管理人员进行服务，有可能会延期投资回报周期或者是达不到投资者的预期收益。
02商业地产资产管理与运营管理的区别运营管理，顾名思义就是对日常运作经营的管理。
资产管理是要围绕业主目标去实现资产收益的最大化，实现收益需要有落地的过程，这一过程就是“运营管理”该做的事情了。
简而言之，资产管理要求提高NOI，那么运营管理就需要最大可能地提高收入和降低成本。
比如，针对于一个写字楼，站在运营管理的角度，考虑的往往是各类KPI的年度/季度/月度考核，比如出租率、开业率、收缴率、预算完成率、坪效、租售比等等，而站在资产管理的角度，他们需要再分析一下业主目标，算一算IRR和按退出时间的NOI预期。
两者区别：运营管理往往看的是考核指标，更多关注短期的目标达成；资产管理看的是业主目标，进而关注中长期的收益。
商业地产核心价值在于商业领域先有商业，后有地产，已经成为商业地产业内共识。
然而，究竟商业和地产的关系怎样？商业如何影响地产形态、影响城市面貌、影响人们消费习惯？却是一个值得长久探讨的话题。
商业业态的概念虽然早已有之，但业态分类的标准却始终无法统一，各种版本的分类方法各有道理。
然而，理论的划分与实际的运用却大相径庭，为什么会出现这种情况？业态的划分究竟怎样划分才更合理？各业态之间又应有怎样的关联？在商业与商业地产领域，中国与西方发达国家走的道路显然是不同的。
更多的时候，是中国在向国外学习。
但是，国外的经验究竟有多少可供借鉴？中国的商业地产发展当前处于一个什么样的水平，是否可以寻找到不同的突破点？主讲：百荣投资集团控股有限公司商业规划部总经理徐宇主题：漫谈商业与商业地产地点：新浪乐居直播间以下是此次讲台的图文实录：主持人：各位新浪的网友，大家早上好！欢迎走进新浪乐居嘉宾聊天室，很高兴大家能够关注我们的商业地产栏目。
今天我们的话题是商业与商业地产，今天很荣幸邀请到百荣投资控股集团商业规划部总经理徐宇先生！徐总，您好！徐宇：主持人，你好！各位网友大家好！主持人：徐总在地产行业做了很多年，称得上这个行业里的资深人士了。
说到商业地产，可能涉及到的人群不单纯、不简单，因为它可能会涉及到买、卖、投资、经营各方面。
同时也涉及到商业和地产两大板块。
作为一个资深人士，想请徐总给我们谈谈商业和地产两者间的关系。
徐宇：首先，有关商业地产的话题，在近些年很多地产开发商都很关注。
也有很多开发商大量投资都涌入了这个领域。
但是基于很多数据显示，不论是北京、上海，甚至包括深圳，以及中国二线城市，商业地产的空置率都是非常大的，北京上海都达到了二三百万平米的数据。
这样的数据就显示出我们前期有很多地产开发商在开发商业地产这个项目的时候有一定的盲目性。
也正由于这样的情况，我们今天在行业里重新反思商业地产的操作方法以及商业地产本质的东西。
现在包括媒体，包括一些协会，包括一些民间组织，甚至是在一些专业圈子里面都很经常能够谈到商业地产这个话题。
今天很高兴来到新浪网跟大家一起探讨一下商业地产在中国发展的轨迹和问题，并将我们的一些体会、认识与大家分享。
商业地产的核心价值在商业主持人：其实刚才您谈到了很多商业地产的现状，比如它的空置率比较高。
您刚才也谈到了地产商或开发商的盲目，您觉得地产商在商业地产的开发里面应该是一个什么样的角色？徐宇：从我们以往的一些商业地产开发项目看，首先，我觉得在开发思路上有一些错位。
作为我们今天的认知和理解，我们认为商业地产，它的本质化东西还是商业，也可以说是商业地产的核心价值在商业。
因为商业地产跟住宅地产有一个最大的区别，就是它的使用价值不同。
住宅产品在盖完之后出售给消费者，无论它这个产品有这样那样的问题，它的使用价值都不会受到太大的影响。
但是商业地产项目，它的使用价值是在于做生意，不管是摊位、铺位、店面，如果业主买了这个产品，没有客流，这个地方做不了生意，它的使用价值无法兑现，它就不能实现商业地产项目的真正盈利。
因此，我们认为商业地产的核心价值是在商业这个点上，这是由商业地产的盈利模式所决定的。
早期，我们地产开发商主要是从地产的角度去理解商业地产项目，而忽略了商业地产与住宅地产盈利模式的不同。
主持人：包括现在很多地产开发商以前都是从事住宅开发的。
徐宇：对，我们在平时的谈话中也有这样的说法，比如商场、商场，先有商后有场；或者市场、市场，先有市再有场。
一个恰当的比喻，我们早期也看到过菜市场，它是完全露天的，甚至没有任何建筑，就是一个板车一个板车在这里卖菜，它收入好的时候一天一个车位就可以收很多钱。
这就是商业地产价值的源头，尽管它是有市没有场。
同时，我们也看到很多高档的大理石地面、多部电梯、豪华的外立面等高档的商业建筑，它们有场但没有市，做不成生意，实现不了其使用价值，就一钱不值。
因此，我们应该从商业的角度去考虑如何规划和开发商业地产项目。
主持人：您觉得在商业地产中商业的开发运营应该是大过地产的？因为现在很多人说到商业地产的时候，会说到一半是商业，一半是地产。
徐宇：我觉得用大与小或者占比的角度来描述这个事情不够恰当，不能这样说。
只是我们去诉求商业地产的盈利模式和商业价值应该从商业角度出发，应该立足于商业。
我自己有一个感受，甚至可以说是“主观做商业，客观做地产”。
就是说，我们做商业地产项目，我们一心一意地去做好商业项目，商业项目好了，你的地产自然会有利润和价值。
未来商业或将成为城市发展的核心引擎主持人：大概明白徐总刚才说的商业地产的核心价值更在于商业。
刚才您谈到了可能以前的菜市场有市无场，但是现在的菜市场都已经是有场地的市场了，可以说有了一个根本转变。
请您谈谈商业地产的演变过程？徐宇：其实地产行业，是我们国家大概在十几年时间里开始兴旺起来的。
像一些比较早期的大型百货商场，比如王府井百货大楼、西单商场等等。
这些最早期的商业项目是北京市城市规划中安排的一些商业网点。
而像赛特、双安、百盛等应该是在九十年代前后出现的一些商业企业。
这些商业企业出现的时候基本是随着北京城市人口的增加，商业设施与网点数量不够，同时一些高端消费开始出现，作为弥补这样一个市场空缺而增加的商业设施。
这种项目的出现应该是商业地产比较早期的一个阶段，那时候就是什么地方缺我们就去补。
包括现在中国的二三级城市也仍然有这样的现象，就是这个地方人口密度达到了一定程度，我认为缺乏什么样的设施就补充去建设。
这是一种开发项目最早期的思路。
就是先形成了一定的消费人群和氛围，然后再去补充。
这是一个比较早期的商业项目开发特征。
第二个阶段，就是跟随地产项目开发的步伐一起并进。
我们已经意识到了有一个新的居民区和住宅区出现，自然需要有一个商业配套的出现，包括餐饮、娱乐、休闲等等。
我们在整体规划的同时，就把这些商业项目一起整合规划在里面，同时进行建设。
这个应该是我们开发商业地产项目的第二阶段，就是从规划初始就跟住宅、人口聚集的行为一起开发。
事实上，我们认为在未来的时间里面，商业地产还会出现第三种情况，就是由一个商业的集成反向去吸引和聚集住宅居民，包括办公企业的入住。
以商业为一个核心引擎，形成一个新的像“卫星城”一样或者是一个城市的新区域。
我觉得将来更加会看到商业对于城市发展的引领与整合的作用。
主持人：关于您对第三种情况的描述，在我们中国的发展中有这样的案例出现吗？徐宇：有，比如我们在早期的广州天河区，在九十年代初期，那时候是连锁超市和大型仓储式超市刚刚开始萌芽的阶段，那时在很多人嘴里动不动就是“万客隆”、“沃尔玛”、“家乐福”等。
当时在广州天河区新开的应该是中国第一家仓储式的超市“广客隆”，当时天河区在广州是一个比较偏僻的区域，因为“广客隆”的开业产生了极大的效应，当时在媒体上被称为“广客隆效应”，它就是一个非常典型的由商业引领带动整个行政区域的建设、繁荣以及各种各样资源的聚集。
由于这样一个特殊的历史事件使得今天广州天河区成为了广州市一个非常繁荣和非常重要的区域。
它在北京市相比绝不亚于北京市的海淀区。
还有广东的虎门，为了众多的服装生产企业能够提供一个销售平台，有了虎门服装批发市场这样一个商业平台。
由于这样一个平台对其下游资源的聚集，进而发展为对各种综合资源的吸引和聚集，使得虎门这个城市的发展速度也非常快，聚集了很多城市的元素。
还有今天的义乌小商品批发市场，现在在全国甚至全世界都非常知名，也强有力地带动了整个城市的发展。
商业是城市发展的黏合剂和催化剂主持人：我觉得刚才您说的，无论它是处于怎样的发展阶段，商业发展跟城市的建设都有很大的关系，它们之间有千丝万缕的联系。
您觉得商业发展在城市发展建设中处于什么样的角色？徐宇：我觉得商业和城市，在今天越来越显现出商业对城市的重要性。
如果说到商业和城市之间的关系，我首先认为商业应该是一个具有黏合剂和催化剂作用的城市元素。
我们拿一个人口聚集的区域来讲，假如说我们盖了住宅，我们盖了写字楼或者一些酒店等等其他一些设施，如果没有相关的商业配套设施，在这个地区居住的人的生活还有很多方面都会不方便。
这样我们就体会到这个聚集区里面，人们居住在这的安稳程度相对就会比较差。
他如果想要满足这些需求就要到其他的区域去，本区域对他的吸引就有欠缺。
反之，如果有比较充足的商业设施能够满足这个区域办公或常住人口的需求，它就起到了对区域的黏合剂作用。
另外，它是一个催化剂。
就是有一个好的商业能带动整个区域的发展和聚集。
包括我们讲的天河区、虎门以及义乌，其实商业的催化剂功能在里面都起到了很大的作用。
商业对于城市的配套功能是我们做商业地产项目的出发点，首先要想到这个项目作为城市配套功能、城市生活功能有没有空间。
我觉得这个区域里面缺少什么就去填补什么，因此商业是一个城市的很特殊的重要构成元素。
商业业态的演变与工业化发展进程一脉相承主持人：刚才您说到义务小商品市场，广州天河贸易市场，他们中间的业态群是不一样的，但是他们在这个城市发展中起到的作用可能是一样的。
您觉得商业业态是怎样来演变的？这个演变过程中有什么缘由？徐宇：我也做了十五年的商业，经历了仓储超市、传统百货，超市连锁店、现在的时尚百货以及购物中心等等。
实际上商业业态的演变是一个非常有意思的事情。
最早北京市解放以后规划的除了百货大楼、西单商场、前门商业区之外，基本上在北京，我印象中当时有八个区域型的中型百货公司，像翠微路百货商场、五道口百货商场、永定路百货商场，而且他们的建筑模式都是一样的，好象是两层楼工字型的，甘家口那边也有。
那个时候百货商场几乎涵盖了我们日常生活中所有的东西，包括食品、蔬菜。
主持人：我觉得那时候的百货商场不仅建筑外貌是相似的，而且你进入这个百货商场里面售卖的东西几乎也是一样的。
徐宇：几乎都是一样的，因为当时我们的货品资源是有限的。
但是今天有了明显的改变，现在商业业态的演变其实与工业化的发展进程是一脉相承的。
从专业化角度来讲，其实有两个线索。
一个是品类的数量和细分增加了；一个是品种的数量增加了。
说到品类的增加，以前我们百货商场里面就有服装类、鞋帽类、食品类、日用百货类、家电类，分不出再多的类了。
但是今天我们知道这个类别就很多很多了。
其实在大类增加的同时，中类和小类也在增加。
以前都分不出类的很多东西，在今天都被分出类了，比如今天的针织是大类，在针织里面又分家居服和睡衣是一类，秋季秋裤是一类，内衣内裤是一类、袜子是一类，帽子是一类，围巾丝巾是一类、毛巾浴巾是一类等等。
这些都体现出商品的极大丰富，使得商业的品类不断细分和品种的极大丰富性。
这样一种商品品类和品种的规模扩张，就出现了两个问题。
一方面，百货公司已经涵盖不住这么多品类了。
因为它的规模太大了，如果你能够涵盖所有的大类、中类、小类，而且都保证它的品种这么多，这个企业的规模和管理难度都会相应地增加，因为没有人可以把这么多东西都做得这么好。
