青岛写字楼报告

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××房地产项目可行性研究报告青岛市某综合办公楼评估报告

郑州航空工业管理学院土木建筑工程学院《建设工程评估》课程设计题目青岛市某综合办公楼评估报告专业工程管理班级0909961姓名熊保亮学号090996140指导教师周巍职称副教授二О一零年十二月三十日目录第一章总论21.1 工程简况21.3建设单位基本情况41.4 可行性研究工作的结论4第二章市场分析52.1 青岛房地产市场分析52.2 工程的市场前景分析10第三章工程地址及外部配套条件113.1 工程地址113.2 地质条件113.3 地震裂度11第四章建设方案124.1 建设简况和背景124.2 建筑设计124.3 建筑结构124.4 建筑设计124.5 公用工程与设备13第五章交通影响分析145.1工程周边现状交通状况145.2交通量预测145.3动态交通影响评价165.4静态交通影响评价165.5交通优化措施175.6主要结论17第六章消防176.1 设计依据176.2 消防措施17第七章环境保护与节能187.1 环境保护187.2 节能19第八章管理机构与劳动定员198.1 管理机构198.2劳动定员208.3 经营管理20第九章工程进度计划21第十章投资估算与资金筹措2110.1投资估算2110.2 资金筹措26第十一章工程财务评价3811.1 销售收入3811.2基本财务报表3911.3 财务评价指标的选择4011.4评价结论43第一章总论1.1 工程简况1.1.1 工程名称：青岛市***群体写字楼建设工程1.1.2 建设单位：青岛市***置业有限公司1.1.3 工程地址：燕儿岛路以北，青岛市***号1.1.4 工程用地面积：14844m21.1.5 工程总建筑面积：93950m2地上建筑面积： 78950m2地下建筑面积： 15000m21.1.6 工程总投资：27447.07万元1.1.7 工程建设期：36个月1.2 工程提出背景及建设必要性1.2.1 工程提出背景青岛地处山东半岛东南部，位于东经119度30分～121度，北纬35度35分～37度09分。

青岛市南区写字楼办公可行性研究报告

均价：2014年成交均价达到最低值23279元/㎡，2014-2016年年均涨幅6%， 2015-2016 年维持在 26000元/㎡。
3.3 办公市场分析-市南未来办公潜在供应
案名
等级规模（万方）预计入市时间
深蓝中心
5A 4.3 2019年
海天中心
5A 7 2020年
华润中心
5A 9 2020-2022年
13
2.5 青岛市商品房成交价格分析
青岛市商品房成交价格分析
商品房成交价格（元/平方米）同比增速（%）
9,000
25%
8,000 20%
7,000
6,000
15%
5,000 10%
4,000
3,000
5%
2,000 0%
1,000
0
-5%
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
同比增速
数据来自青岛市政府统计年鉴
青岛市房地产投资增速常年维持较高水平，近三年呈现下降趋势。2005年至2014年房地产投资平均增速为19.78%，该增速高于同期城市GDP增速，低于同期城市财政收入增速。较其他一、二线城市相比，青岛市的房地产业发展不愠不火，维持在一个正常的发展水平。
2017/6/18
青岛市财政收入情况
1,000
35%
财政收入（亿元）同比增幅（%）
900 30%
800
700
25%
600 20%
500
400
15%
300
10%
200 5%
100
0
0%
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年

青岛写字楼市场全面分析

定位研究框架问题一：青岛写字楼市场的特点是什么？未来崂山区的写字楼市场是否存在机会点？问题二：核心城市综合体项目发展的的特点在哪里？问题三：本项目适合发展何种类型的综合体？物业配比比例如何？青岛总体写字楼市崂山区域写字楼典型项目分析场概述市场研究综合体项目研究青岛写字楼市场案例研究项目分析拟开发物业业态配比1.青岛写字楼市场研究--分布特征-供需分析-租金售价及空置率-潜在供应甲级写字楼界定标准衡量标准一般甲级写字楼标准区位地理位置位于中央商务区，交通便利、基础建设完善，包括公交线路以及轨道交通设施规模建筑规模拥有较大的的建筑体量和规模化的配套设施建筑类型框架或钢结构，抗震在8级地震以上办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间，有绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观标准层高 3.3米以上供电系统双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上硬件设施标准承重标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上空调系统国际知名品牌中央空调系统，新风量在30立方米/人/小时以上。

电梯国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨·台,候梯时间不超过30秒钟停车位每100平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理智能化系统达到5A级标准电话线平均每20平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆外立面铝板/玻璃幕墙,或高档石材大堂大堂地面为大理石/花岗岩/天然石材等，墙面为大理石/花岗岩/高级墙纸等材料，有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等装修标准电梯厅及走廊采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；高档吸音材料吊顶卫生间进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求办公间墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面商务配套商业配套完善管理服务物业管理丰富经验的国际知名物业管理公司运营状况租或售基本不出售青岛甲级写字楼界定标准衡量标准青岛的甲级写字楼区位地理位置位于中央商务区或香港路CBD区，交通便利、基础建设完善规模建筑规模拥有较大的的建筑体量和规模化的配套设施建筑类型框架或钢结构办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间标准层高室内静高2.6米以上供电系统双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上标准承重标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上硬件设施空调系统品牌中央空调系统电梯进口高度电梯,3米/秒以上停车位充裕,车位比较低智能化系统有智能化管理青岛甲级写字楼并没有明确的行业标准，我行在进行市场研究时，一般采取左侧标准进行界定。

青岛市中心和综合办公楼建设工程项目可行性研究报告

第一章总论1.1 工程简况1.1.1 工程名称：青岛市***中心和综合办公楼建设工程1.1.2 建设单位：青岛市***置业有限公司1.1.3 工程地址：燕儿岛路以北，青岛市***号1.1.4 工程用地面积：9844m21.1.5 工程总建筑面积：70000m2地上建筑面积： 55000m2地下建筑面积： 15000m21.1.6 工程总投资：23000万元1.1.7 工程建设期：18个月1.2 工程提出背景及建设必要性1.2.1 工程提出背景青岛地处山东半岛东南部，位于东经119度30分～121度，北纬35度35分～37度09分。

东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。

全市总面积10654平方公里，其中市区1102平方公里。

与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是国务院第一批确定的沿海开放城市与经济中心城市。

青岛既是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地,也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。

作为山东省的重要经济中心和对外开放的窗口， 1992 年省人民政府把青岛确定为山东省对外开放的龙头。

为了适应改革开放新形势的需要，青岛市作出了行政中心东移的战略决策，以此带动东部的开发建设，推动全市向现代化国际城的宏伟目标迈进。

东部地区已成为青岛市房地产开发热点地区之一。

青岛市***号地块位于宁夏路北侧，燕儿岛路以北，新建占地面积7803 m2。

基地地势东高西低，局部高差较大，总体建设条件良好。

为加快地块的开发建设，武警水电部队青岛工程部决定在此地块投资建设接待中心和综合办公楼。

工程名称为青岛市***中心和综合办公楼建设工程。

按照基本建设程序委托青岛市民用建筑设计院有限公司编制工程可行性研究报告申请立项。

1.2.2 工程建设必要性1、实现东部开发区规划，进一步完善新的市中心区建设。

根据市总体规划，东部开发区将建成青岛市新的行政中心。

青岛商业地产调研报告

青岛商业地产调研报告青岛是中国东部沿海城市，也是山东省省会。

作为重要的商业中心和港口城市，青岛的商业地产市场一直处于活跃状态。

本篇报告将对青岛商业地产市场进行调研，分析市场现状和发展趋势。

一、市场概况青岛商业地产市场包括办公楼、商场、酒店等多个细分领域。

目前，市场供需相对平衡，但竞争激烈。

青岛中心商务区的商业地产租金价格稳定，而市区外围地区租金相对较低。

二、投资机会1. 办公楼：青岛是众多大型企业和金融机构的所在地，办公楼需求量大。

未来，随着更多公司进入青岛，办公楼市场有望增长。

2. 商场：随着城市人口增加和消费水平提高，商场需求稳步增长。

尤其是购物中心和综合体的发展前景较好。

3. 酒店：青岛是热门的旅游城市和会展中心，酒店需求大。

此外，随着青岛国际旅游岛的发展，酒店市场将迎来更多机会。

三、市场挑战1. 市场竞争激烈：青岛商业地产市场竞争激烈，各类商业设施争夺客源。

投资者需认真研究目标市场，制定差异化经营策略。

2. 租金价格波动：青岛商业地产市场的租金价格受多方因素影响，存在一定的波动性。

投资者需关注市场动态，把握时机。

四、发展趋势1. 健康生活方式：随着人们对健康生活方式的追求，青岛商业地产市场对健康餐饮和健身设施的需求将增加。

2. 低碳环保意识：青岛是国家低碳示范城市，低碳环保意识较高。

商业地产投资者应注重环保建设，符合市场需求。

3. 数字化经营：随着智能科技的发展，商业地产市场也开始数字化经营。

投资者应关注数字化技术的应用，提升商业地产的竞争力。

综上所述，青岛商业地产市场在竞争激烈的同时也拥有投资机会。

投资者应关注办公楼、商场和酒店这三个具有发展前景的细分领域。

同时，要注意市场挑战，制定差异化经营策略。

未来发展趋势包括健康生活方式、低碳环保意识和数字化经营，投资者应顺应市场需求，提供符合时代潮流的商业地产产品。

青岛经济开发区写字楼市场分析

青岛经济开发区写字楼市场分析“挺进西海岸，构建青岛经济发展重心”的战略的实施带动了青岛西海岸黄岛、经济开发区、胶南等地区整体经济的增长，而青岛经济开发区作为青岛市全面发展西海岸经济的“市场发动机”，其重要战略地位的魅力日益彰显。

众多国内外大企业源源不断的进军开发区，在这里设办事处或分支机构，有些企业甚至将总部设在开发区，该区域的写字楼市场呈现出一片繁荣景象。

一、青岛经济开发区写字楼市场板块划分青岛经济开发区写字楼项目主要分布在长江路中央商务区区域、香江路沿线区域、保税区区域、江山路沿线区域，整体市场也可以分为这四个板块，其中又以长江路中央商务区写字楼市场最为活跃。

香江路是青岛经济开发区建设的第一条市政干道，该区域板块也是青岛经济开发区最早出现写字楼项目的区域之一，该区域内居民众多，招商银行、华夏银行、光大银行、深圳发展银行等十多家金融机构聚集于此，利群长江商厦、吉韩商厦、百利来商厦、海滨超市等综合性购物场所也分布在道路的两侧，商业商务氛围浓厚。

随着经济开发区政治经济重心的转移，目前该区域商业氛围比商务办公氛围更浓厚一些，在售和新建写字楼项目相对较少。

长江路虽然出现的时间比香江路要晚一些，但是随着政治经济中心向长江路沿线区域的迁移，以及中央商务区区域定位的确立，该区域写字楼市场确实发展最为迅速的一个区域。

目前该区域各类商务配套设施逐步完善，中央商务区的雏形已经开始形成。

该区域是青岛经济开发区写字楼项目最主要的供应区域。

青岛保税区拥有便利的交通条件和各类税收优惠政策，区域内聚集了大量的中外资企业，由于先期进驻大型企业大都拥有自己的生产厂房和办公用房，所以在很长一段时间内该区域的写字楼市场都没有形成，直到近年来随着入驻企业的增多，商用写字楼项目才真正出现。

目前该区域在售在建写字楼项目数量有限。

江山路作为胶州湾高速和前湾港进入青岛经济开发区城市中心的南北主干道，其两侧分布着众多的工业园和生产企业。

该区域内的写字楼项目供应较少，市场尚处于初步形成阶段。

青岛办公市场研究报告

档次最高：香港中路商务区块是青岛高端写字楼的聚集地，共有写字楼110栋左右，其中5A甲级写字楼16个。
香港路CBD——在/待售项目
区域内10个办公项目中，有3个目前在售，潜在供应量较大。中铁青岛中心与竞品综合素质接近，但价格相对较低，销售速度快，成为明星项目。
销售状态
项目名称海航万邦中心在售中铁青岛中心远雄国际广场级别甲级甲级甲级
万邦中心凯悦中心等甲级写字楼规划表象国际知名公司入驻，物管水平大幅提高
香港路CBD甲级写字楼层出不穷；崂山、城阳、西海岸商务区氛围日渐浓厚
大部分为自建办公楼
萌芽阶段
1995年
起步阶段
2000年
发展阶段 2005年
高速发展阶段 2010年
成熟发展阶段
需求行业：石化、银行、保险、电信、邮电等有过垄断行业
青岛五大写字楼市场格局对比分析
分项分析整体定位香港路CBD 半岛CBD 海尔路CBD 中央商务区西海岸商务区新兴商务区成长型企业甲级写字楼高品质商住楼城阳商务区新兴商务区成长型企业甲级写字楼高品质商住楼总部基地青岛CBD 国内外企业区域总世界500强企业部国内外经济实力较目标市场国内实力雄厚企业制造业及高科技行强企业业建筑类型高层、超高层5A 纯商务甲级写字楼甲级写字楼为主高品质商住楼 5A甲级写字楼高品质商住楼
75
108 219
42
55 122
合计
169-392㎡
海尔路CBD——板块特征
海尔路板块为已初具规模的新兴商务区，以发展总部经济和承接香港中路外溢的中小型企业为主要方向。
初具规模：目前崂山区5A甲级写字楼共8个，商务区已具备一定规模，已投入总部楼宇面积达60万㎡，吸引企业650多家入驻，青岛联通分公司、中国电信等13座总部商务楼宇投入使用。迫于市南区写字楼的高价格、高租金，许多中小型企业外溢到崂山商务区板块；政府规划：崂山区政府对商务区总体规划，以海尔路为轴线，高标准规划建设商务一、二、三区，重点引进规模大、质量高、带动力强的楼宇项目；特色发展：崂山区规划建设一批以楼宇总部、现代商贸、节庆会展、证券金融、旅游度假等五大特色业态为代表的现代服务业企业。

青岛商业地产购物中心调研报告

青岛商业地产购物中心调研报告目录一、内容概要 (3)（一）调研背景 (3)（二）调研目的与意义 (4)（三）调研范围与方法 (5)二、青岛商业地产市场概述 (6)（一）青岛商业地产市场发展历程 (7)（二）青岛商业地产市场现状 (8)（三）青岛商业地产市场发展趋势 (10)三、青岛主要商业地产购物中心分析 (11)（一）购物中心概览 (13)1. 青岛购物中心分布情况 (14)2. 各购物中心简介 (15)（二）购物中心经营状况 (16)1. 营业收入与利润分析 (17)2. 招商与租户情况 (18)（三）购物中心优劣势分析 (19)1. 优势分析 (21)2. 劣势分析 (22)四、青岛商业地产购物中心竞争格局 (23)（一）主要竞争对手分析 (25)1. 竞争对手概况 (26)2. 竞争对手优劣势对比 (26)（二）竞争格局分析 (27)1. 市场份额分布 (28)2. 竞争态势分析 (29)五、青岛商业地产购物中心消费者行为分析 (31)（一）消费者特征分析 (32)1. 年龄结构 (33)2. 职业分布 (34)3. 收入水平 (35)（二）消费者需求分析 (37)1. 购物需求 (38)2. 休闲娱乐需求 (39)3. 服务需求 (40)（三）消费者行为影响因素分析 (41)1. 商业环境 (43)2. 交通便利性 (45)3. 商品多样性 (46)六、青岛商业地产购物中心策略建议 (47)（一）提升购物中心竞争力 (48)1. 优化品牌组合 (49)2. 提升服务质量 (50)3. 创新营销策略 (51)（二）加强购物中心与品牌商户合作 (52)1. 深化合作关系 (53)2. 共同应对市场变化 (55)3. 促进资源共享 (56)（三）关注消费者需求变化 (57)1. 及时调整商品结构 (58)2. 提升购物体验 (59)3. 加强消费者互动 (60)七、结论与展望 (62)（一）调研结论总结 (63)（二）未来展望 (64)（三）研究不足与改进方向 (65)一、内容概要本报告主要对青岛市商业地产购物中心进行了深入的调研与分析，涵盖了项目概况、市场环境、竞争格局、消费者行为以及未来发展趋势等多个方面。

青岛写字楼市场全面分析53页PPT

谢谢！
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学，如日中之光；志而好学，如炳烛之光。 ——刘向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好的教师是幸福，不如说好的教师是不幸。 ——海贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦。——杰纳的路、跪着也要把它走完。 17、一般情况下)不想三年以后的事，只想现在的事。现在有成就，以后才能更辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须充满光明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的人只能引为烧身，只有真正勇敢的人才能所向披靡。

2024青岛太平洋国际广场项目投资分析报告

2024青岛太平洋国际广场项目投资分析报告2024年，青岛太平洋国际广场项目是由一家著名地产开发商完成的庞大项目。

该项目的总投资额高达数十亿人民币，占地面积达到100多亩，包括商务办公楼、购物中心、酒店以及其他配套设施。

本文将对该项目进行投资分析，探讨其投资回报率以及风险分析。

首先，我们来看一下该项目的投资情况。

根据项目规划，总投资额为50亿元人民币。

其中包括土地购置费用、建筑设计、施工、装修、设备购置等各个方面。

同时，该项目还需要支付相关税费和运营成本。

根据初步统计，项目的年运营成本为5000万元，年税费为1000万元。

因此，每年的总成本为6000万元。

接下来，我们来分析该项目的潜在回报。

根据市场调研，该项目所在地区是青岛市中心商圈，周边人口密集，商业活动频繁。

因此，该项目的商务办公楼、购物中心和酒店的租金收入是可观的。

根据预计，项目的年租金收入为8000万元。

同时，商务办公楼和酒店的入驻率也是较高的，不会出现长期空置的情况。

在这种情况下，我们可以计算出该项目的投资回报率。

投资回报率=（年租金收入-年总成本）/总投资额*100%。

根据以上数据计算可得，该项目的投资回报率为（8000-6000）/50*100%=40%。

这个数字是非常可观的，表明该项目是一个非常值得投资的机会。

然而，我们也要看到，投资项目也伴随着一定的风险。

首先，市场风险是最大的风险之一、虽然目前该项目所在地区商业繁荣，但市场竞争激烈，未来发展也存在不确定性。

如果市场环境发生变化，可能会影响该项目的租金收入。

其次，政策风险也是一个不可忽视的因素。

政府对地产行业的政策调整可能会对该项目的运营产生影响。

最后，管理风险也需要引起关注。

项目管理团队的能力和素质对项目的运营和管理起着至关重要的作用。

综上所述，青岛太平洋国际广场项目是一个值得投资的项目。

虽然市场风险和政策风险等因素存在，但通过合理的规划和管理，这些风险是可以被控制和规避的。

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青岛市写字楼市场调研报告第一部分、项目宗地分析第二部分、青岛写字楼市场分析青岛市的集中办公区域历经几次变更。

最早出现的写字楼分布中山路附近，它们伴随青岛共同经历了最初发展的阶段。

随着95 年市政府东迁后，香港中路上一座座写字楼拔地而起，用了10 年左右的时间发展成为青岛的CBD 中心区域。

在这段时间里青岛的经济也在飞速发展，香港中路担负的压力也越来越大，交通、土地等正在成为制约市南CBD 进一步发展的原因。

政府适时在崂山区规划新的商务区，通过设立商务一区、二区加快形成了集约型、财源型的总部楼宇集群。

一、崂山商务区崂山商务区规划时间短，而且周边配套及办公氛围还有待进一步成熟，开发商不敢贸然进入，甚至取得土地后仍迟迟没有动工，所以目前在崂山商务区内投入使用的写字楼项目屈指可数，大部分还在建设阶段。

崂山商务一区：位于海尔路西侧、万杰医院南侧，总投资约13.17 亿元，总占地160 亩。

崂山商务二区：位于海尔路东侧，海尔路人才交流中心南侧，总投资13.2 亿元，占地175 亩。

1.1 商务一区1.2 商务二区分析：从商务一区、二区的项目统计可以看出，目前还没有项目竣工投入使用，未建设和在建的各占一半，项目交付基本都07 年以后。

数码科技中心和联通大厦是所在在建项目中进度最快的，交付的时间要等到06 年年底。

在以上这些项目中仅有数码科技中心和财富大厦通过房展、报广等对外做宣传。

其它项目仅用了围挡展示，没有对外做大范围的推广。

崂山商务区规划为总部经济区，这一点也可以从现有的项目中看出来，有超过半数的项目为大型企业自建办公大厦。

因而在对外推广方面也就表现的不是很积极。

1.3 区域内重点项目：青岛数码科技中心项目概况：位置：位于崂山区商务一区，东临海尔路。

规模：占地面积16593.6 平方米，总建筑面积为77111.56 平方米。

共有A、B 两座，其中A 楼为18 层商务楼，B 楼为27 层公寓。

共有579 户，车位有359 个。

面积范围：写字楼面积在500 ㎡左右，公寓面积范围为40-140 ㎡，最大的是200 ㎡左右的户型。

价格：项目毛坯交付，公寓售价在7000-8000 元/ ㎡，写字楼售价在12000 元/ ㎡左右，楼层差价150 元左右。

定位：计算机网络、数字技术、软件开发及金融投资、咨询等为主要产业的商务中心销售情况：从05 年12 月开始销售，到目前为止去化率达到70% 。

从统计数据客源情况来看，成交客户中自用和投资客户各占一半左右。

物业特征：建筑建材结构:框架剪力墙结构外立面：进口中空玻璃幕墙，空调室外机预留通风玻璃百叶设备设施电梯:SOV 采用原装进口品牌电梯，LOFT 及SOHO 采用中外合资品牌电梯，24 小时运行，豪华装饰轿厢供暖空调系统：LOFT 及SOHO 预留室外空调机位，冬季市政热源集中供暖，采用高档优质散热器；SVO 以及商业采用中央空调系统新风系统：每层设新风组机，独立供给水电系统：LOFT 及SOHO 每户均设独立水、电、燃气表(敞开式厨房不设燃气系统)，采用食品级不锈钢负压变频二次供水，独立双电源供电通讯及电视接收：采用中国电信网络，每户均设电话及宽带专用接头，采用高速的综合布线系统通信通道。

有线电视入户，卫星电视接收系统。

智能化配置：a)安全系统：闭路电视监控系统、先进的一卡通门禁系统、可视对讲门禁系统、离线式巡更系统。

b)消防系统：火灾自动报警及联动控制系统、消防水灭火系统、可燃气体报警系统。

c)停车库：停车及车库智能管理系统d)楼宇控制系统e)室内自动抄表系统f)高档广播音响系统g)楼宇网络传媒系统装修标准室内部分a)户门：SVO 为高档钢化玻璃门LOFT 及SOHO 为安全门b)室内：地面为混凝土结构层平面，预留装修层，墙面、顶棚刮耐水腻子，SVO 顶棚为白色涂料。

c)厨卫：SVO 及商场的卫生间采用名牌洁具、高档大理石台面、高档地砖、墙砖、吊顶处理。

LOFT 及SOHO 卫生间地面做闭水试验，水泥砂浆保护层，厨房地面混凝土结构层面，预留装修层，顶棚、墙面为毛面。

预留上下水管道接口，给水支路末端设水嘴公共部分a)首层大堂：地面、墙面均为高级装饰，吊顶及豪华灯饰b)电梯厅：首层电梯厅地面、吊顶全部为高级装修，其余各层电梯厅为精装修，高级电梯门套c)走道：地面高档面砖，墙面顶级乳胶漆，金属板吊顶d)消防楼梯：水泥地面，墙面为白色涂料项目分析：1、位于商务区中心地带，车行方便。

2、立面效果艺术、时尚，将成为海尔路标志建筑。

3、商务区内最早交付使用的项目，可以会受到目前办公氛围的影响。

4、内部物业标准，还没有明确的说明 (无品牌及费用说明) ，仅从现有资料来看，配套可能在中档以上。

财富大厦项目概况：位置：位于商务二区，电业西路西侧；规模：占地59000 ㎡，建筑面积32444 ㎡，大厦共23 层，地下为3 层，地上为20 层；其它指标：建筑密度19% ，绿化率46% ；面积范围：100 ㎡-200 ㎡之间，层高3.6 米，LOFT 户型层高7.2 米；定位：“专业的纯写字楼大厦” ；价格：浩华公司代理销售，处于预热阶段，预计第三季度上市，价格未定，预计起价6700 元左右；物业特征：建筑建材结构:框架剪力墙结构外墙：干挂花岗岩石材，聚苯板保温外窗：断热铝合金型材，中空节能玻璃设备设施电梯:八部芬兰通力电梯楼宇自动化系统：中央空调智能自控系统、国际品牌风冷热泵冷水机组、标准户型预留4 个出风口，单独控制新风系统：每层设新风组机，独立供给安防消防系统：闭路电视监控系统、电子巡更、消防自动喷淋系统、消防排烟系统、消防广播办公通讯自动化系统：六类综合布线标准，每户预留电话和数据点口，预留足够容量电话和信息点位、配备千兆入楼，百兆到桌面，高速网络接入设备，预留光纤和大对数电缆接入移动通讯设备增强系统供电系统：双回路供电一卡通系统：停车场管理系统和POS 消费系统实现一卡管理装修标准室内部分1.地面—水泥地面2.墙面—刮腻子3.分户门—高档进户门4.顶棚—提供多种吊顶装修方案由客户自由选择5.宽带、有线、电话三线入户、预留接口公共部分1.大堂—精装修，高档石材地面、墙面、吊顶2.电梯厅—精装修，高档石材地面、墙面、吊顶3.卫生间—精装修，配备高档卫生洁具4.公共过道—高档石材地面，高档乳胶漆墙面，吊顶项目分析：1、项目主入口设在电业西路，目前出入不便，商务区建成后交通状况可能会有好转。

2、总建筑规模较小，与区域内其它项目相比不具有规模优势。

3、较早地推出市场，可以抢占先机，占领市场；但是建筑进程慢，预热时间过长，可能会对销售产生不利影响。

4、周边道路还没有完全建成，现阶段推广使得交通问题突现。

5、从物业配套来看，过道、大堂装修，室内毛坯交付；项目属中档水平，与香港中路大部分项目相同。

6、与本案宗地相比，交通、景观稍差，但商务氛围及发展前景好于本案。

莱钢大厦项目概况：位置：位于商务一区，南侧紧挨数码科技中心，规模：占地20.03 亩，建筑面积81528.13 平方米，370 个停车位，绿化率30 ％。

是一座以28 层五星级酒店为主，辅以16 层高档酒店式商务楼及相应配套商业的综合物业项目。

施工进度：2005 年3 月开工建设，计划2007 年底完工。

滢海大厦项目概况：位置：位于商务二区，青岛奥运迎宾景观大道——李山东路，南临啤酒城，东临崂山区政府和青岛国际会展中心，西临颐中体育场，北临青岛汽车东站，规模：由青岛滢海置业有限投资建设，为22 层的板式高屋大厦。

物业特征：滢海大厦外立面设计采用了富有现代感的玻璃幕墙和花岗岩饰面；外墙采用保温材料，实现建筑节能；大厦为板式结构，南北通透，一梯两户。

房间采用大开间设计、内部空间布局灵活度大。

除去商务一区、二区的在售写字楼项目外，海尔路附近现有其它的办公楼基本都是商住一体，而且配套水平低，完全无法与在建项目竞争。

小结：崂山区土地开阔，环境资源丰富，开发成本低，有利于整体规划的形成和开发。

原有办公写字楼，配套水平低，入住企业以中小企业为主。

目前海尔路办公氛围还没有形成，人流、财流、信息流没有汇到此。

崂山商务区规划明确，拟建项目起点高、规模大，至07 年将有70 万㎡左右的写字楼推出市场。

崂山商务区倡导的是总部经济，在建项目中大部分为大企业的自用办公写字楼，用大型企业来带动商务区办公氛围的形成。

项目宗地所在区域－崂山区目前还没有形成很好商务办公氛围。

写字楼项目基本都在07 年之后才能交付使用，商务氛围形成需要一段时间。

而本案还未动工兴建，从现在开始着手项目开发，最快也要二年时间才能投入使用。

介时商务一区、二区的办公氛围将会有所改变，对于本案运作一定会起到促进作用。

崂山商务区的发展前景在一定程度上决定着本案的区域认可度。

崂山区作为新规划的商务区，企业入住情况必然会受市南CBD 影响。

二、市南CBD市南区是青岛市高档楼房以及高档写字楼最为集中的区域，目前已建成并投入使用的高档写字楼数量超过50 家。

总建筑面积500 万平方米，各种档次的楼宇齐全，满足不同层次的现代办公和商务活动需求。

其中日租金在每平方米7 元以上的高档写字楼总面积为300 万平方米左右；日租金为每平方米5 元的中档写字楼总面积约为150 万平方米；中低档写字楼总面积约为100 万平方米。

2005 年，市南中央商务区新增楼宇企业1300 家，总数达到5800 多家，同比增长29% ；新增楼宇税收5.7 亿元，楼宇总税收22.3 亿元，占区域总税收的44% ，其中过亿元、过5000 万元楼宇分别达到4 座、11 座。

新增写字楼2 座，区内投入使用写字楼达到97 座，面积303 万平方米。

市南CBD 写字楼分布图下面从这几个方面对CBD 内的部分写字楼项目进行分析：1.1 租金/ 售价/ 物业费分析总结：在市南CBD 内的写字楼项目均价最高达到了13000 元/ ㎡，每平方米比同区域的住宅项目高出3000-4000 元；租金平均都在2.00 元/ ㎡·天左右，租金最高的是国际金融中心，达到了3.50 元/ ㎡·天；写字楼的物业管理费用明显高于住宅，收费最高的数码港项目，每月每平方米12.00 元，普通高档的项目物业费用在5.00 元-7.00 元不等。

1.2 入住率分析总结：市南区CBD 内的写字楼项目入住率基本都在80 ％以上，可见在这片区域内的办公需求很旺盛。

同时也看到几个最高档的写字楼项目的入住情况，还不如其它项目。

入住写字楼的公司基本都是三次产业企业。

这也从另一个方面佐证了，三次产业对写字楼市场具有重大的影响。

办公企业的入住具有集中性，银行、证券、物流、货代都集中在一些高档次的写字楼里，有些大企业占用写字楼半数以上的房间。