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地铁发展对房地产发展的影响摘要：地下铁路是一个城市的缩影;当地铁贯穿了一个城市,地铁将不再仅仅是交通的轨道,更是一个城市的血脉;从全世界范围看,地铁的修建,无疑将带动相关地区的发展,推动房地产的升值,促进商业繁荣,催生新的商圈;因此,地铁建设对房地产市场的发展将起到很大的拉动作用;进行地铁建设对商业房地产影响的研究,具有重要的理论意义和实用价值;本文将以西安市地铁的修建为背景,通过对国内外城市地铁修建对城市发展的影响,分析地铁建设对房地产的影响;地铁拉动生活,地铁引擎地产;地铁的建设不仅能够大大缓解当前巨大的交通压力,而且将对房地产产生较大的影响;房地产一般会集中在城市人口聚集而且交通便利的区域,地铁的建设会改变地铁沿线商业房地产的区位条件,进而使沿线商业房地产增值;借鉴全国其它城市,如香港、北京、上海、广州、香港等地铁已经投入运作使用的城市,地铁的运作所带来的郊应显而易见,近年“地铁上盖物业”、“地铁商圈”、“地铁生活圈”等概念不断出现;地铁拉着地产跑,地铁规划“一线”,带活地产“一片”,地铁站方圆１公里范围内,甚至,许多地产项目已纷纷打出“地铁牌”;这意味着,西安地铁自开建以来,一个围绕地铁形成的地铁“生活圈”已经离我们越来越近;一、国内外城市地铁修建对城市发展的影响1.新加坡的地铁系统新加坡的地铁系统称得上是世界最安全的地铁系统之一,也是世界上少数几个能盈利的地铁公司;新加坡在发展地铁时,就提出建设“一站式”或“户到户”的交通枢纽网络,争取做到乘客不出站就能中转到新加坡各个角落;政府实行公共交通优先,严格限制私人汽车拥有量的倾斜政策;同时,政府还做了大量工作确保地铁的有效运营;例如,政府会出面调整现有公交车线路,以免与地铁线重叠,造成资源浪费,政府还有意限制地铁车票涨价,鼓励民众乘坐地铁;2.香港的地铁运营模式香港的地铁是国内最早在资本市场运作的地铁公司,其运营在各“地铁城市”中最为成功据说地铁开通后,上盖物业平均升值近50%,投资回报率达到15%;它的成功与香港地铁建设和城市规划的紧密联系,和房地产市场紧密协作是直接相关的;香港的地铁公司在世界各国的地铁大多赔钱的大背景下,能够赚钱的一个重要原因之一就是充分利用地铁沿线地产增值的优势;地铁使沿线各站形成许多新的繁华地区,沿线的地产也不断增值;香港每天大概是超过23万人次的流量;将整个在沿线的店铺还有地铁站的商业物业,全部带动起来;地铁公司充分利用这一优势,把发展地铁与发展房地产业结合起来,这给地铁公司带来了丰厚的利润,解决了工程建设部分资金来源;另外,地铁公司历年出售物业所获得的利润,全部用于地铁建设,成为香港地铁发展重要资金来源之一;3.北京市的地铁效应据了解,到2008年,北京地铁的总里程将达到280公里;先后开通的地铁、轻轨、八通线已经成为北京交通的一个重要符号、一个特殊标志;在北京堵车现状还没有彻底解决之前相形于路面交通的瓶颈状况,日常上、下班、出行的人们愈发感受到轻轨交通所带来的便利;地铁沿线周边的诸多新楼盘、二手房市场都呈现出活跃的态势;4.广州地铁商机效应广州地铁催生了巨大商机;最明显的是地铁沿线商铺、购物中心的迅速走俏;1993年广州地铁一号线规划刚一出台,沿线的商品房开发工程就如火如荼地开展起来;同时,地铁沿线写字楼日渐走俏;目前,广州市地铁沿线高档写字楼项目达到50多个,占据了目前广州市高档写字楼物业近50%的份额;看到地铁物业的良好前景,不少有眼光的商家纷纷将目光投向了在建的地铁二号线沿线物业;广州地铁和周边商圈带动了城市的繁荣;二、地铁建设对房地产的影响因素分析1.地铁建设对地铁沿线房地产价格的影响地铁可以说是一个大城市的命脉;地铁一旦建成,必将给所在城市和人们的生活带来根本性的改变;也将给地铁沿线开发的各区域板块带来无限生机;2.地铁建设对城市周边房地产的影响地铁的建设可能引发资本、人口向郊区的转移;可以预见的是,地铁对所在城市楼市的刺激是明显的;“涨价是必然的,不涨才是真正的新闻”地铁的开通对城郊的房地产有较大的带动作用;但是由于地铁的建设需要一定的建设周期,所以,地铁沿线房价在近一年至二年内不会有什么大的涨幅;3.地铁建设对城市居民购房标准的影响交通问题将不再是主要考虑的因素;居民的购房范围将逐步扩大,会考虑选择地铁沿线的楼盘;主要的考虑有二点:一是生活交通方便;二是认为地铁楼盘可以升值;事实上,地铁在房地产开发中确实有“点金棒”的作用,可以令无人问津的区域变为楼市的热点;4.地铁建设对其它城市配套工程的影响对于一个城市来说,交通方式一旦改变,人们的购物模式也将随之改变;随着地铁的开通, 在中转站点或大型地铁出入口,二、三级商圈也将因地铁而形成新的商业中心;三、地铁对沿线房地产价格的影响1.空间区位的影响1地铁站点具有磁力效应或漏斗效应;在理想状况下,离车站越近,房地产价格越高;因此,车站附近的房地产的价值高于位于区间的房地产,即对于投资者而言,最有价值的不是一条地铁线的本身,关键是出入口;2车站地区范围内的房地产,与所在区域其他类似房地产相比,前者比后者的价格要高出10%～15%;根据国外城市的经验,那些与地铁线路有一定距离,既方便出行,又不受干扰的房地产,才真正具有投资价值;房地产本身的价值越高,对噪音、振动的影响的敏感程度越高,甚至会超过对可达性提高的敏感性；如果沿线的住户属于低收入阶层,这个阶层对可达性的敏感程度会大于噪音、振动影响的敏感度,因而低收入地区的房地产价格对噪音、振动的敏感程度一般不大;在沿线的消费者大多是中、下收入阶层的人群,沿线特别是线路两端地区的房屋,其档次应以中等偏上为主;真正的高档住宅区应与地铁保持一定的距离;3不同区位的土地,其房地产价格是不同的;因此,即使是同一条线路,位于不同区位的车站,其周边房地产价格的空间特征也是不同;已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越,在用地强度或性质未改变时,修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；而接近城市的边缘地区,由于区位条件的改善幅度很大,土地集聚利用比较显着,故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显;四、西安市城市化发展趋势西安市经济背景运行2007年,全市生产总值达到1737.1亿元,增长14.6%,地方财政收入125.33亿元,增长31.3%；2008年,今年全市经济社会发展的主要预期目标是：生产总值增长13.5%,即为1971.7亿元,地方财政一般预算收入可比增长20%,即150.6亿元;西安市城市交通现状西安是全国六大交通枢纽城市之一,未来西安将建成面向国际的航空运输中心、国内重要的公路和铁路交通枢纽、西部最大的物流中心,构筑以高速公路、铁路为构架的路空综合交通运输体系;城市交通实施公交优先战略和交通一体化战略,支持城市多心化,分散老城区交通压力,形成"棋盘"加"环"加"放射线"的形式;主城区形成"两轴、三环、一高、一绕、六纵、七横、八射线加旅游环线"的道路网格局;城市人口的不断迅整扩张2007年西安市常住人口达到830.54万人,比去年增加了8.02万人,城区人口超过500万；根据有关部门测算,在人口增长幅度较小的情况下,到2020年总人口达到1200万;交通绪塞的情况已经成为制约经济和社会快速发展的重要因素;五、西安市地铁交通线网规划发展1994年,西安市提出城市快速轨道交通线网规划,由4条线组成,线网总长度73.17公里,并纳入1999年经国务院批复的西安城市总体规划1995—2010年;2004年,西安市重新编制了城市快速轨道交通线网规划,其目标是形成以公共交通为主体,轨道交通为骨干,其它公交为辅助的多元化、快速、高效、环保的城市公共交通体系,实现公共交通的可持续发展,形成“棋盘加放射型”的城市快速轨道交通线网布局;轨道交通线网远期规划由6条线组成,总长251.8公里;二号线概况：西安市城市快速轨道交通二号线铁路北客站～韦曲段工程北起铁路北客站,南至韦曲,沿西安市南北向主客流走廊布设,线路经过铁路北客站、市行政中心、经济开发区、北大街、钟楼、小寨商业文化中心、西安国际展览中心、长安区等大型客流集散点,连接了将在2010年建成的郑西铁路客运专线西安北客站、市行政中心和三个开发区;二号线作为轨道交通线网中的骨干线,与一号线构成了轨道交通网络中的十字骨架;二号线规划线路为陈家堡～韦曲,线路全长32.402km,共设24座车站;近期建设的是铁路北客站～韦曲段,正线全长26.4km,全线共设21座车站,其中5座车站分别与后期建设的其它轨道交通线换乘;最高行车速度80km/h,远期运能4.32万人次/小时;工程自2006年下半年开工,2011年全线建成通车;规划工程进展2006～2010年,建成铁路北客站～长延堡含段,长度20.3km,为一期工程;2009～2011年,建成长延堡不含～韦曲段,长度6.1km,为二期工程;2036年前,建成铁路北客站至陈家堡段,全线贯通;六、对房地产分类住宅的影响1.品质提升：地铁不仅仅作为一种城市化的快速交通工具,更深一层的是作为一种地铁品牌,地铁口附近物业在某种情度上受益于地铁这一品牌的带动；再加上地铁周边汇聚众多繁华商业网点和生活配置等,地铁周边物业在品质上得以提高;2.价值提升：地产业内人士普遍认为“地铁开通一片,带动一片”,地铁的动工对沿线在售物业或土地价格来说,都会使其有较大的增值空间;有资料显示,广州地铁于1993年开工,开工当年和第二年,广州地铁一号线沿线物业升值15%～25%,1999年一号线正式开通后,地铁沿线物业再次升值15%～25%;3.二手租售市场被激活根据目前已经开通地铁的城市经验,地铁沿线楼盘有着特殊的抗跌和保值功能,地铁口周边二手房未来的租售市场与投资前景看好;而地铁物业的投资保值升值作用,非常符合买家投资置业的心理;4.地铁概念营销手法近期上市的楼盘都打出了“地铁概念”,从地铁开建的消息传出后,“地铁概念”就成了西安地产界最为时髦的名词;西安地铁成了最近西安房产开发商的“拉客”手段,稍微靠近规划中的地铁线路的项目,特别是正在开工建设的二号线,房地产开发商都借势给贴上了“地铁”标签,“地铁”成了时尚、方便、快捷的代名词;从城北的凤城明珠、雅荷春天、广丰花园、赛高国际、白桦林居、魏玛公馆、西安印象、海荣名城等,城内的宏府嘉会公寓、假日国际公寓、粉巷一号等,小寨周边的雁塔文化新天地、阳阳国际、慈恩镇等；再到城南的华城国际、名轩艺术城、启航029,到大学城区域的智慧城、悦明园、太阳新城等,地铁沿线或附近的楼盘都在争相的亮出“地铁牌”;结语：目前,西安地铁正处于修建的初期,地铁的施工,给周边交通和居家生活带来了诸多不便,但这些不便都是短暂的,更多的便利是在于地铁开通后,城市骨格的拉大,大关中经济的发展,对地铁沿线物业的带动,对市民生活出行的便利;总的来说,地铁将带西安经济进入快速发展的道路,为西安房地产的发展更是带来飞速的发展;。
城市轨道交通建设与房地产开发互动关系研究随着城市化进程的加速，城市轨道交通建设成为了城市发展的重要组成部分。
与此房地产开发也是城市发展的重要方面。
城市轨道交通建设与房地产开发之间存在着密切的互动关系，互相促进，共同推动城市的发展。
本文将对城市轨道交通建设与房地产开发的互动关系进行研究分析。
一、城市轨道交通建设的重要性城市轨道交通建设是城市基础设施建设的重要组成部分，它不仅改善了城市交通状况，也提升了城市的整体形象和吸引力。
随着城市人口的增加，交通拥堵日益严重，城市轨道交通成为了减缓交通压力、提高交通效率的重要手段。
城市轨道交通的建设也为城市的产业发展、就业增长和经济繁荣提供了重要支撑。
二、城市轨道交通建设对房地产开发的影响1. 提升周边区域价值城市轨道交通的建设往往会使得周边区域的地价和房价迅速上涨。
因为轨道交通的便捷性和高效性，使得居民能够更快捷、便利地到达城市其他地区，从而提升了周边区域的居住、商业和办公价值。
2. 带动房地产开发城市轨道交通的建设往往会带动周边区域的房地产开发。
新建或者规划中的地铁线路往往成为房地产开发商的开发热点，他们会在轨道交通周边兴建住宅、商业和办公用地，以满足市场对于便利交通的需求。
3. 形成交通枢纽城市轨道交通的建设通常会形成交通枢纽，周围的商业、服务设施也会跟随而来，形成了一个综合发展的城市中心。
这些综合发展的城市中心对于房地产开发商来说是一个非常有吸引力的投资机会。
三、房地产开发对城市轨道交通建设的影响1. 带动轨道交通建设房地产开发往往需要依托交通便利的区域，因此房地产开发商通常会推动当地政府加快轨道交通建设进度，以提升周边区域的吸引力，增加房地产的价值。
2. 促进轨道交通建设房地产开发商通过投资轨道交通建设，增加轨道交通设施周边的房地产价值，从而获得更多的开发土地和项目开发机会，形成良性的互动关系。
3. 资金支持房地产开发商通过土地收入、楼面价款等方式为轨道交通建设提供了重要的资金支持。
城市轨道交通建设与房地产开发互动关系研究城市轨道交通建设与房地产开发互动关系，是指城市轨道交通建设与房地产开发之间存在相互影响与互动的关系。
轨道交通建设是指城市中地铁、有轨电车等轨道交通系统的规划、设计和建设。
房地产开发是指城市中的住宅、商业、办公等房地产项目的规划、设计和开发。
城市轨道交通的建设对周边房地产业的发展起着重要的拉动作用。
随着地铁线路的延伸和扩展，原本交通不便利的区域会因为有了轨道交通的便利而受到关注和青睐。
这使得原本较为偏远的地区成为了热门的房地产开发区域，房地产项目的规划和开发得以展开。
一条地铁线路的开通可以让原本交通不便的郊区成为市区的延伸片区，吸引更多的开发商和购房者进入这一区域。
这样，原本的农田和荒地很快就能够变成高楼大厦和商铺，推动了周边房地产市场的发展。
房地产开发对城市轨道交通建设的需求也在不断推动着轨道交通的发展。
房地产开发商在选址时，往往会优先选择已经规划或正在建设中的地铁线路附近的地块进行开发。
因为地铁的存在可以带来便利的交通条件和吸引力，吸引更多的购房者进入项目。
这就要求城市轨道交通建设要与房地产开发的需求相结合，合理规划地铁线路和站点的布局，确保能够为周边的房地产项目提供便利的交通条件。
轨道交通建设也会对周边房地产项目的价格和价值产生影响。
通常情况下，一条新的地铁线路的开通会使得周边的房地产项目价格上涨。
因为地铁线路的存在可以方便市民的出行，受到购房者的青睐，从而推动了房地产市场的繁荣和价格上涨。
相反，如果某条地铁线路被取消或者存在运营问题，周边的房地产项目的价值可能会下降。
城市轨道交通建设和房地产开发之间的互动关系，对房地产项目的价格和价值产生重要影响。
城市轨道交通建设与房地产开发之间存在密切的互动关系。
轨道交通的建设推动了周边地区的房地产开发，而房地产开发也对轨道交通建设提供了需求和支持。
双方的互动关系在城市发展中起着重要的作用，相互促进着城市的繁荣与进步。
城市轨道交通建设与房地产开发互动关系研究随着城市化进程的加快，越来越多的人口涌入城市，城市交通压力也变得越来越大。
为了解决交通拥堵问题，提高城市交通效率，大部分城市都在加快城市轨道交通的建设。
城市轨道交通建设也给房地产开发带来了新的发展机遇。
城市轨道交通建设与房地产开发之间存在着密不可分的互动关系，本文将对这一关系进行深入探讨。
一、城市轨道交通建设对房地产开发的影响1. 市场辐射效应城市轨道交通建设往往会拉动周边区域的开发，提升周边区域的发展价值。
随着地铁线路的延伸，原本偏远的区域会逐渐变得便利，周边区域的商业、文化、教育等资源也会得到充分利用，吸引更多人口流入，推动了周边房地产市场的繁荣，增加了周边房地产的开发价值。
2. 地价上涨城市轨道交通建设对房地产开发具有显著的地价提升作用。
轨道交通线路的规划和开通会带动周边房地产的地价上涨，特别是沿线区域的地价将会大幅度上涨。
这意味着地铁沿线的开发商可以通过增值开发获取更高的收益，也会吸引更多的资金进入房地产开发市场。
3. 提升房地产价值城市轨道交通建设改善了周边的交通状况，提高了居民出行的便利性，使得周边房地产的居住环境得到了明显改善。
相对于交通不便利的区域，交通便利的区域房地产价值会大幅度提升，开发商可以通过提高房价获得更高的开发利润。
1. 推动轨道交通建设房地产开发的需求对城市轨道交通建设起到了推动作用。
随着城市人口的增加和城市化进程的加快，对住房的需求不断增加，而城市轨道交通的建设可以有效缓解交通压力，提升居民出行的便利性，使得房地产开发商更愿意投资于轨道交通沿线的开发项目。
2. 提升了轨道交通周边的配套设施随着房地产开发的进程，轨道交通周边的商业、文化、教育等配套设施得到了显著提升。
为了满足居民的日常需求，周边的商业中心、购物中心、学校、医院等配套设施得到了大力发展，使得轨道交通周边的生活环境得到了明显改善。
3. 提高了轨道交通的利用率随着周边房地产的不断开发，轨道交通的利用率也大幅提高。
轨道交通建设对房地产市场的影响研究在现代社会中，随着城市化进程的不断加快，交通问题已成为人们关注的焦点之一。
而轨道交通作为一种高效便捷的城市交通方式，对于城市的发展具有重要的影响。
事实上，轨道交通建设对房地产市场的影响也是不可忽视的。
首先，轨道交通的建设能够提升房地产市场的价值。
随着轨道交通线路的拓展，交通便利性大大提高，使得原本相对偏远的地区变得更加便捷。
这就为这些区域的房地产开发提供了巨大的潜力。
购房者会更倾向于选择有轨道交通覆盖的区域，因为这样可以方便出行，减少交通拥堵的问题。
因此，轨道交通建设不仅能够吸引开发商投资，也能够吸引更多的购房者，提升房地产市场的价值。
其次，轨道交通建设能够改善房地产市场的供需格局。
一方面，轨道交通的建设可以带动周边地区的发展，为当地的房地产市场注入新的活力。
例如，新开通的地铁线路会带来商业区、居民区的建设需求，从而推动当地的房地产市场发展。
另一方面，由于轨道交通的改善，人们可以更方便地通勤、转移居住位置，减少了地理位置对房地产购买决策的影响。
这样就有利于打破现有的供需格局，促使城市房地产市场更加平衡。
再次，轨道交通建设还能够推动区域经济的发展。
一个完善的轨道交通网络可以方便人们的出行，缩短人们的通勤时间，提高工作效率。
这对于企业来说具有重要意义。
企业可以在交通便利的地区设立办公室，从而吸引更多的人才和投资。
这样，区域经济得以发展，相关配套设施的建设也会得到推动，如商业中心、购物中心、医疗、教育等，进一步提升了房地产市场的价值。
此外，轨道交通建设对房地产市场还有一些间接的影响。
首先是环境的改善。
由于轨道交通的建设可以减少机动车辆使用，降低了尾气排放和噪音污染，改善了居住环境。
这无疑对于房地产市场有积极的影响，因为人们更愿意在环境较好的地方购房居住。
其次是社会稳定的提高。
由于轨道交通的建设可以提高城市的整体运行效率，减少了拥堵和交通事故的发生，从而提升了社会的稳定性。
轨道交通对城市商业空间和房地产价值的影响论文报告：轨道交通对城市商业空间和房地产价值的影响一、引言随着城市化进程的加速推进，城市的交通问题日益成为人们关注的热点。
而轨道交通作为一种效率高、容量大、环保的交通方式，正逐渐成为城市发展的重要选择之一。
本文将就轨道交通对城市商业空间和房地产价值的影响进行探讨。
二、轨道交通对城市商业空间的影响1.商业地段的选址变化当轨道交通布局成熟后，商业地段的选址变化是显著的。
由于轨道交通能够承载大量的人流、车流，因此商业空间将被更集中地分布在轨道交通站点周边，这样就可以使商业地段的交通摆脱拥堵的困境，更好地为消费者提供服务。
2.商业空间的扩展轨道交通引发的商业空间扩展将成为城市发展的新格局。
利用轨道交通线路，城市内部原本无法供应的区域也能够得到充分的发展，进而形成新的商业地段。
城市商业空间的扩展将针对更多的消费人群，从而为城市带来更多的经济效益。
3.轨道交通为商业空间提供便利条件轨道交通的便捷性、高效性和环保性，为商业空间的发展提供了更好的条件。
商业空间越方便易达，对消费产生的吸引力也就越强。
4.轨道交通与城市规划的结合城市的规划设计越来越重视轨道交通的规划，垂直于地面的轨道线路与城市的立体化系统相结合，形成以轨道交通为中心的发展格局。
这种系统能够为商业空间的开发和经营提供充足的空间和设施。
5.轨道交通与商业模式的融合轨道交通与商业模式的结合不断推进，城市商业空间的创新模式层出不穷。
轨道交通更为人们带来生活、休闲和购物的新体验，商业模式也不再是单一的纯商业服务，而是向更加人性化和多元化方向发展。
三、轨道交通对房地产价值的影响1.轨道交通为房地产开发提供了交通服务在有轨电车、地铁线路等轨道交通线路贯穿的城市中开发房地产项目更具优势。
对于一些条件较为优越的地段，开发商们可以依托轨道交通系统，在购房者寻求交通便利的需求下推出相关产品，从而为房地产市场带来更多的价值。
2.轨道交通为房地产市场带来新活力随着轨道交通的不断延伸和完善，城市内不少区域以及郊区地区将得到更好的开发与利用，从而带动了当地产业和服务业的发展，也为房地产市场的整体繁荣打下了坚实的基础。
城市轨道交通对沿线房地产的影响研究文献综述
城市轨道交通对沿线房地产的影响是城市规划领域的热门话题之一。
随着城市轨道交通网络的不断扩张和完善，沿线房地产市场也面临着重大变革。
本文将综述一些相关的研究文献，探讨城市轨道交通对沿线房地产的影响。
1. 城市轨道交通对沿线房地产价格的影响
许多研究表明，城市轨道交通的建设和运营对沿线房地产价格有显著影响。
在大多数情况下，沿线房地产的价格往往会因轨道交通的建设而上涨。
一项对中国的研究发现，城市轨道交通的建设对沿线房地产价格的影响主要表现为"拉升效应"，即沿线房地产价格上涨，而非沿线地区价格相对下跌。
沿线房地产价格上涨的幅度可能会因地理位置、土地供应等因素而有所不同。
4. 城市轨道交通对沿线房地产土地价值的影响
城市轨道交通的建设和运营也会对沿线房地产土地价值产生影响。
一些研究发现，土地价值往往会因轨道交通的建设而增加。
一项对英国伦敦的研究发现，轨道交通的建设使得沿线土地的价值提高，推动了城市更新和土地重组。
虽然研究结果存在一定的差异，但城市轨道交通对沿线房地产的影响主要表现为价格上涨、开发活动增加、投资回报提高和土地价值增加等方面。
这些研究结果为城市规划者和投资者提供了对于城市轨道交通发展战略和投资决策的有益参考。
未来的研究可以进一步探讨城市轨道交通对沿线房地产的影响机制和影响因素，以及不同国家和地区的差异性。
轨道交通对房地产价格的影响房地产价格受供求关系、地理区位、交通通达度以及国家政策制度多方因素的影响。
随着时代的发展，为了缓解城市交通压力，轨道交通成为解决交通问题的主要手段之一，轨道交通对房地产价格的影响也逐渐加大。
本文通过论述城市轨道交通对房地产价格的影响过程进行分析，从而提出相应的对策建议，希望能为读者提供帮助。
标签：房地产价格;轨道交通;影响;对策一、研究背景我国改革开放进程取得巨大成就，许多大中城市的社会资源、教育资源、保障资源的优势明显，这就促使大批人流涌入各大城市，造成严重的交通矛盾。
所以，为了缓解交通压力，轨道交通也就进入了人们的视野。
根据中国城市轨道交通网数据显示，截止2018年，中国已经有35座城市建成并且已经投入运营的城市轨道线路共计5027.36公里。
这表明在城市交通需求也在剧烈增长的同时，我国也在积极建设新的交通模式，扩展交通线路蓝图。
轨道交通一方面给人们的出行带来了便利，一定程度上缓解了城市的交通压力。
另一方面而言，轨道交通也给房地产价格带来了机遇，人们会越来越倾向于选择沿轨道交通一线而建立的住宅项目。
轨道交通是通过怎样的机制影响房地产价格，这就成为我们研究的方向。
二、城市轨道交通的发展（一）城市轨道交通的含义城市轨道交通是指以电力或内燃机驱动，必须具有一定线路方向且处于轨道上运行的服务于城市大众的运输系统。
（二）发展状况在轨道交通发展的初期，我国面临着帝国主义的经济封锁和前苏联的技术封锁的处境，在没有过多参考文件下，中国学者仍然兢兢业业，终于迎来轨道交通发展前景的光芒。
1965年，我国在北京建设第一条城市轨道交通系统。
2017年，“复兴号”称号问世，前身是中国标准动车组，该动车是具有完全自主知识产权、达到世界先进水平的动车组列车。
至今，中国已经形成了强大的城市轨道交通体系，城市轨道还在不断创新的路上。
三、房地产价格的主要影响因素（一）供求关系供求关系是影响房地产价格的根本因素，其他因素也是通过改变供求关系而影响房地产价格的。
城市轨道交通建设与房地产开发互动关系研究随着城市化进程的加速，城市轨道交通的建设成为了解决城市交通拥堵的有效途径，也成为了推动城市经济发展的重要手段。
同时，房地产开发也是城市经济的重要支柱，城市轨道交通与房地产开发之间存在着互动关系。
本文从城市轨道交通建设与房地产开发之间的互动关系进行研究。
1.提升房地产开发的价值城市轨道交通的建设可以极大地提升周边的房地产开发价值，尤其是在地价昂贵的城市中。
城市轨道交通可以改善交通状况，大大提高了周边房地产的可达性。
同时，城市轨道交通的建设提高了城市居民对于地区发展前景的信心，让房地产开发商更加有信心进行房地产开发。
2.加大房地产开发规模城市轨道交通的建设可以推动周边房地产开发规模的增长，推动城市发展进程。
高品质的城市轨道交通系统所带来的对外部环境的巨大效益，可以引领城市发展方向，使周边房地产开发得以大规模展开。
3.增加房地产开发项目数量城市轨道交通建设可以带动周边房地产开发项目的数量增加。
轨道交通建设所需的大量资金，可以吸引房地产开发商的目光。
随着城市轨道交通的建设，周边房地产开发商也会积极响应，开发更多的房地产项目。
1.为城市轨道交通提供经济支持房地产开发对城市轨道交通建设提供了诸多支持。
大量资金的注入，为城市轨道交通建设提供了强大的经济支持。
同时，房地产开发也为城市轨道交通提供了重要的客流来源，促进了城市轨道交通的运营和发展。
房地产开发商可以在规划房地产项目过程中参与城市轨道交通线路规划，提供建议。
房地产开发商可以从市场角度出发，更好地掌握城市轨道交通的建设方向，规划出更适合市场需求、更高效的轨道交通线路。
3.提高城市轨道交通运营效益城市轨道交通的建设对于房地产开发商而言，也具有重要的交通配套作用，可以改善周边居民的出行需求，提高了房地产项目的吸引力。
同时，城市轨道交通的建设也为房地产项目提供了便利，使居民能够更加便捷地前往工作和生活地点，提高居民的生活质量和幸福感。
论轨道交通规划建设对房地产业及城市发展的影响随着我国社会主义市场经济的发展，人民生活水平不断提高，衣食住行得到了极大的改善，而轨道交通的兴起就是“便行”的表现。
轨道交通是一种安全舒适、快捷高效、节能环保的大容量公共交通，发展轨道交通是建设高效、可持续发展的综合交通体系的关键。
近些年来，为解决快速城市化带来的人口膨胀、交通拥挤等问题，越来越多的城市开始筹划轨道交通建设并积极投入到申报、建设过程中，我国进入了城市轨道交通建设历史上最大的一波投资浪潮。
目前已有北京、上海、天津、广州、长春、大连、重庆、武汉、深圳、南京等10座城市开通了轨道交通线路，全国48个百万人口以上的城市中超过30个开展了轨道交通的前期工作, 近期规划建设线路55 条，总长约1700公里，总投资超过6000 亿元。
轨道交通的规划建设具有极其重要的价值和意义，而这集中体现在对城市房地产业和对城市发展的影响上。
一、相关研究关于城市轨道交通对房地产业的影响的研究，国内外学者取得了大量富有成效的成果。
（一）国外的相关研究国外对于轨道交通对房地产的影响的研究主要从空间和时间两方面进行。
1、空间方面的相关研究轨道交通对房地产的空间影响表现为沿线不同距离的房产价格所受影响不同。
主要的研究有：DeWee1976年在加拿大多伦多省21公里地铁线建设的前后，对地铁沿线位于城市中央商务区内的住房价值进行调查后发现，地铁站口附近的住房价值比其他沿线的住房价值变化更为明显，地铁站对其附近的住房产生了轻微的正面影响。
2001年，Bowes将地铁对住宅价格的影响分为正面性和负面性，通过建立特征价格模型进行详细分析，结论为地铁站对住宅价格的影响，不但与距离地铁站的距离有关，还跟到CBD的距离、需求方的特点等因素有关。
美国加州大学Robert Cervero 和Michael Duncan于2002年运用特征价格模型研究了圣地亚哥县各条轨道交通沿线商业房地产增值情况。
关于我国轨道交通与房地产联合开发的若干思考1——从两个联合开发的案例比较来看任春洋1，潘海啸21 美国加州伯克利大学城市规划系2 同济大学城市规划系，上海摘要：我国许多大城市都在进行大规模的轨道交通建设，然而如何发挥轨道交通在带动地区发展的效益，引导交通方式的转移是我们必须加以研究的问题。
国际经验表明联合开发是一种有效的途径。
然而如何进行联合开发需要总结和探讨。
本文结合国内外两个联合开发案例之间的比较研究，对联合开发的实施尤其是联合开发参与者的之间协商为重点进行探讨，这些讨论可以为国内城市进行联合开发实践提供制度设计和程序设计的参考。
关键词：轨道交通，联合开发，比较研究引言目前，中国不少特大城市的轨道交通系统已经进入大规模的快速建设阶段。
从相关实践和经验来看，轨道交通必然对整个城市的空间结构和土地使用产生巨大的影响，如何基于轨道交通和城市空间之间的内在作用机制，协调好两者之间的关系成为这些城市空间发展中的关键问题。
由此也带来一系列的研究课题，其中，从开发和实施的角度来看，轨道交通和房地产之间的联合开发就是一个亟待研究的课题。
从世界各地尤其是北美、日本等地区的实践和经验来看，无论是从开发的效率，还是从开发的经济利益和社会价值的最大化角度，轨道交通和房地产之间的联合开发都是一种具备可操作的、适宜的开发方式，两者的结合具有很强的先天逻辑性。
“联合开发很有希望成为公共和私人开发领域中最具有生命力的合作方式，特别是市中心区不断的发展，更加增强了轨道交通和房地产结合的必然性和不可避免性（D.E.Priest,1980）”。
即便在小汽车导向的美国，2002年全美也有100多个联合开发项目坐落于城市的重、轻轨和通勤的铁路车站旁1。
通过轨道交通和房地产之间的联合开发，可以将其的内在作用关系效能发挥到最大。
一方面，房地产取得由于交通可达性优越而带来的优势，并获得由大量交通流所制造出来的市场，另外一方面，高强度的邻近房地产开发也带来大量客运流，保证了轨道交通经济运行所需的客流要求。
同时，通过良好的公私合作，也有利于解决目前公共投资的资金缺乏问题，提高开发的效率。
当然，相关经验也表明，联合开发也是高度复杂的开发方式之一。
虽然研究表明轨道交通和土地之间存在互动作用机制，但联合开发需要相关支持和鼓励的制度环境以调动联合开发各参与方的积极性，同时需要通过协商制定协议以界定相互的责权利；在空间规划设计上，需要考虑有利于联合开发的空间规定和措施，如站点外围地区的土地使用功能与强度控制、站点内部功能布局与流线的组织尤其是出入口与通道的布置等影响联合开发的空间内容的安排等等。
从国内目前的轨道交通站点建设以及周边开发来看，由于应对联合开发的法规、制度、管理规定以及站点地区规划控制策略的缺乏，使得目前联合开发的数量少且基本处于自发阶段，联合开发的需求更多是一种自下而上的、基于市场力推动而产生的，应当说，有利于联1本课题得到国家教委博士点基金 [20030247041] 的资助。
合开发的环境并未能形成。
但可以预计的是，伴随轨道交通的快速建设，轨道交通与房地产之间的联合开发的需求必将快速增长，联合开发的质量将成为轨道交通与城市土地使用协调发展的关键所在。
本文结合国内外两个联合开发案例之间的比较研究，对联合开发的实施尤其是联合开发参与者的之间协商为重点进行探讨，这些讨论可以为国内城市进行联合开发实践提供制度设计和程序设计的参考。
1、联合开发的概念、作用和基本运行结构1.1联合开发的概念联合开发（Joint Development）概念源于北美地区的研究，比较有代表性为美国城市土地协会（ULI）给出的定义，即联合开发是指房地产开发，特征是依赖运输设施所提供的市场活动和区域利益，其与轨道交通服务和车站设施紧密相连2。
这种联合开发包括例如地下通道、过街天桥、人行横道等非直接的行人通道以及通往轨道交通的道路。
联合开发不仅指公共和私人合作的实际建筑行为，还包括双方的密切合作，因而需要通过书面契约来规范彼此行为，即规定私人部门、交通运输主管机构以及其它公共部门之间的责权利。
当然，也有其它的定义，如联合开发为TOD（Transit Oriented Development）的一种形式，一般为与公共交通设施相关的特定计划3。
1.2联合开发的作用联合开发的作用包括对经济开发行为的投资回报、鼓励较高密度和混合功能的开发方式、改善城市设计、提高公共搭乘率、收回交通基础设施投资成本等等。
对于私人部门而言，其对联合开发作用的认识为其投资所产生的利润。
由于和交通设施结合，通过良好的城市设计，使得交通人流进过零售区域而转换为消费客流，从而增加了其的客户量和业务量，当然，其的投资是与交通乘客市场为导向的。
对于公共部门而言，联合开发的作用包括了多各方面，主要包括：联合开发由于开发的高密度以及高整体性与混合使用的特征可以提高公共交通的搭乘率,使得公共交通运输部门收益；联合开发吸引私人资本投资，扩大建设资金来源，提供新的就业机会，通过公私合作，公共部门机构还可以回收部分交通基础设施投资成本以及联合开发中公共资本以及利润。
而这些资本又可以成为站点地区的交通、空间环境(如景观、步行道以及公共场所)改善的资金来源；而联合开发最显著的作用在于城市设计的改良，表现在城市面貌的美学和效率两个方面。
城市的美学表现为交通运输设施和结构设计的结合而形成的和谐设计与两种设施之间的整合。
城市的效率表现在人流的有序、较少交通拥堵和城市更好的可达性方面。
1.3 联合开发的基本运行结构联合开发与一般的房地产项目开发行为的差异在于公共部门和私人部门之间不仅仅是一种简单的行政管理和协调关系，而是一种公私合作关系，公共部门不仅有其的公共职能如交通管理、空间管制的目标，而且由于分担了原来由私人部门独自承担的投资风险，还有其的经济目标。
显然，这一基于土地和交通内在作用的、公共部门和私人部门合作的、政治、经济、空间目标复合的开发过程要比一般的城市开发要复杂。
多个公共部门与私人部门之间需要通过相对复杂的谈判、协商才能够进行联合开发。
从联合开发过程来看，其参与者一般而为公共部门和私人部门两大类。
一般而言，私人部门主要是与房地产的开发有关；而公共部门的参与者通常与公共交通设施的提供有关，且在一定程度上协调车站设施周围地区的开发。
公共部门中包括轨道交通主管部门以及其负责开发的主管机关、地方政府、城市规划与建筑审查部门以及其他相关公共部门，一般而言，交通主管部门作为主要的行为人，参与程度较大。
私人部门包括开发商（投资人）、银行以及其他借款机构、现有土地使用者、建设承包商、房地产营销管理公司等，但从联合开发中的关系来看，银行以及其他借款机构、现有土地使用者、建设承包商、房地产营销管理公司等私人部门基本都是直接与开发商而不是与公共部门交易。
参与者之间的协商与谈判是联合开发区别于一般的房地产开发的特征之一。
在整个联合开发过程中，参与者之间的协商与谈判这一行为是贯穿于其中的。
谈判是透过讨论和协商来创造联合开发中所需的协议和合约。
参加协商和交易的关系人可能包括开发商/投资人、银行/借款机构、现有土地所有者（或使用者）、建设承包商、房地产营销管理公司以及各个政府机关。
整个联合开发的参与者和行为基本可以归纳为以下的结构（见下图）。
注：虚线联系表示两者之间的行为在特定的情况下而非必然发生。
2、两个联合开发案例的比较目前国内的联合开发案例较少，本文选取了上海陆家嘴竹园商贸区2-3、2-4地块（以下简称东方路地块）作为国内研究案例，案例资料根据2005年2月上海陆家嘴集团访谈调研资料整理。
同时通过文献研究，选取华盛顿特区康涅狄格大道1101号（以下简称1101地块）联合开发案例作为比较案例4，案例比较的目的在于对国内外联合开发参与者以及运行过程和结构进行进一步的比较和分析。
2.1基地房地产开发项目与轨道交通相联系是联合开发基地区别于其它类型基地的特征。
东方路基地处于上海浦东新区中的张扬路市级商业中心范围内，东方路站点为轨道交通四线集中换乘枢纽站，基地规划中有多处出入口与地铁相联系。
1101地块则位于华盛顿特区中心游览区与白宫的北部邻近地区，基地西边与地铁红线法拉格特北站（Farragut North Station）相邻并由计划有出入口与通道联系。
2.2市场分析市场分析是指公共部门和私人部门（主要为开发商以及融资机构）对联合开发项目的市场需求的分析与判断，而对市场需求判断的结果直接影响公共部门与私人部门在联合开发协商中的关键内容，如土地开发的奖励措施、风险、成本与收益的分配等内容。
通常联合开发的市场需求为两种基本情况，即强势和弱势市场需求。
东方路地块所处地区是上海浦东新区的重要的商业和办公开发地区，新区重要的高层办公建筑基本位于世纪大道两侧，更重要的是，由于该地块为四条地铁线经过的枢纽站点地区，M2已经建成，近期M6\M4即将建设，交通区位优势明显，因此市场开发前景良好，但由于实行“双增双减”的空间管制政策，该地区的容积率要求控制在4以下。
1101地块处在华盛顿“新市区”，这一地区是特区重要的办公开发地区，也是最高级的办公和商业区之一。
近年来，市区内超过50%的私人办公室都是在新市区开发完成的，而且在未来几年，“新市区”的开发计划预期将日趋减少，原因在于土地资源日益短缺，同时哥伦比亚特区内的建筑物高度管制限制了开发强度。
因此，该地区地铁中心车站的再开发计划基于市场需求得以提出。
公共部门和私人部门对这一项目的市场分析基本是一致的。
以上两个案例都是在强势市场需求下进行的，一般而言，在市场强势需求下，联合开发的项目可以吸引开发商的兴趣，而在弱势市场需求下，公共部门必须采取相应奖励措施，分担部分开发的风险和成本，才能推动联合开发项目的实施5。
2.3联合开发参与者本次研究的案例中，东方路地块联合开发中的主要公共部门为上海市交通局（轨道交通主管部门）、申通公司（地铁建设甲方，轨道交通国有开发公司）6、轨道交通浦东线发展有限公司7和新区计划发展局8，而私人部门为陆家嘴集团9以及合作开发单位（待定，正处于招标阶段），隧道股份公司（施工单位）、隧道设计院和融资银行等。
1101地块联合开发中的公共部门为华盛顿都会区运输局（WMATA，Washington Metropolitan Area Transit Authority）、华盛顿中心土地使用分区评议委员会以及其它非主要公共部门，私人部门为米勒事务所（开发商）、里格斯国家银行、华盛顿万年联邦储蓄协会（贷款银行）、现有土地业主、SOM事务所(设计单位)。
从比较可以看出，两个联合开发案例的参与者基本是一致的。
2.4项目土地的取得以及权属转移土地取得是联合开发过程中重要的步骤，土地所有权和土地集中问题对联合开发以及其它开发项目一样重要。
