银监发《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》(附试点地区名单)

集体建设用地入市政策研究与前景展望发布时间：2021-01-08T12:16:09.230Z 来源：《基层建设》2020年第25期作者：张汕[导读] 摘要：自2015年国家发布《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》（下称决定）允许农村集体土地入市以来，已过去近五年。

四川发展土地资产运营管理有限公司摘要：自2015年国家发布《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》（下称决定）允许农村集体土地入市以来，已过去近五年。

政策实施过程中地产化趋势严重，影响了政策推行效率和执行方向。

本文主要围绕成都市的政策执行情况展开论述，仅供参考。

关键词：集体建设用地；入市政策；展望前言：解决农民土地问题始终是我国的头等大事，但长期以来土地要素市场化滞后，地方政府占据了农村土地调配的主导权，使农村土地规模经营效率严重不足，农民利益无法得到切实的保护。

因此，国家从2006年开始不断探索农村土地改革的康庄大道。

一、集体建设用地入市政策研究（一）2004版《土地管理法》不允许集体土地入市2004年版《土地管理法》（下称旧土地管理法）第63条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；第43条规定需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

（二）前期实践对旧土地管理法的突破在2019年新土地管理法出台前，国家围绕旧土地管理法做了许多探索和突破。

1.2006年3月，国土资源部《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》决定对集体非农建设用地使用权流转开展试点工作。

2.2014年8月，国土资源部、财政部和住房和城乡建设部《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》为集体建设用地流转做操作层面的准备。

3.2015年2月，“决定”允许北京市大兴区等全国33个试点区域的农村集体经营性建设用地使用权（下称集体用地）入市，与国有建设用地同权同价。

《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》关于印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》的通知中国人民银行中国银行业监督管理委员会中国保险监督管理委员会财政部农业部关于印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》的通知银发〔2016〕79号为依法稳妥规范推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》精神，现将《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》（附件1）和《农村承包土地的经营权抵押贷款试点县（市、区）名单》（附件2）印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

附件：1．农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法2．农村承包土地的经营权抵押贷款试点县（市、区）名单中国人民银行银监会保监会财政部农业部2016年3月15日附件1农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法第一条为依法稳妥规范推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点，加大金融对“三农”的有效支持，保护借贷当事人合法权益，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》等政策规定，制定本办法。

第二条本办法所称农村承包土地的经营权抵押贷款，是指以承包土地的经营权作抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的承包方农户或农业经营主体发放的、在约定期限内还本付息的贷款。

第三条本办法所称试点地区是指《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》明确授权开展农村承包土地的经营权抵押贷款试点的县（市、区）。

永康市农村土地经营权抵押贷款管理暂行办法第一章总则第一条为深化农村产权制度改革，创新金融服务方式，拓宽融资渠道，扶持小微企业和“三农”发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《贷款通则》（中国人民银行令〔1996〕2号）、《农村土地承包经营权流转管理办法》（中华人民共和国农业部令第47号）、《中国人民银行杭州中心支行浙江省农业厅关于开展农村土地经营权抵押贷款工作的意见》（杭银发〔2014〕165号）等相关规定，结合永康实际，制定本办法。

第二条本办法所称农村土地经营权抵押贷款是指借款人以合法途径取得的农村土地经营权及地上（含地下）附着物作为抵押物，在遵守国家有关法律、法规和信贷政策的前提下，向金融机构申请贷款的融资活动。

第三条办理农村土地经营权抵押贷款应当遵守国家法律法规、信贷政策及相关规章制度，遵循合法、平等、自愿、公平、诚信的原则，充分保护抵押物涉及的承包方农户的合法权益，并在平等、自主协商基础上签订抵押贷款合同。

第二章贷款对象和条件第四条从事农业生产经营的组织或个人，符合下列条件的,可以向金融机构申请办理农村土地经营权抵押贷款：（一）申请人为依法核准的企（事）业法人或其他经济组织，或－1－者是具有完全民事行为能力的自然人;（二）借款用途明确合法；（三）从事的生产经营活动合法合规；（四）信用状况良好；（五）具有持续经营能力及合法稳定的还款资金来源；（六）符合法律法规规定的其他条件。

第五条可用于设定抵押的农村土地经营权应当具备以下条件：（一）在永康市范围内，合法取得农村土地经营权，并依法取得土地承包经营权证或农村土地承包流转经营权证等证件，或者有农村土经营权流转（承包）合同；（二）具备一定生产规模和持续生产能力的种养殖业、设施农业、现代休闲农业及其他符合抵押条件的农村土地经营权;（三）依法经营，未改变土地的农业用途；（四）法律法规规定的其他条件。

农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法为依法稳妥规范推进农民住房财产权抵押贷款试点，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》精神，现将《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》（附件1）和《农民住房财产权抵押贷款试点县（市、区）名单》（附件2）印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法第一条为依法稳妥规范推进农民住房财产权抵押贷款试点，加大金融对三农的有效支持，保护借贷当事人合法权益，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》等政策规定，制定本办法。

第二条本办法所称农民住房财产权抵押贷款，是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的农民住房所有人（以下称借款人）发放的、在约定期限内还本付息的贷款。

第三条本办法所称试点地区是指《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》明确授权开展农民住房财产权抵押贷款试点的县（市、区）。

第四条借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；（二）用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围；（三）除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；（四）所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。

集体经营性建设用地入市管理存在问题及对策建议林丹丹（中共沈阳市和平区委政法委员会，辽宁沈阳110003）[摘要]2019年最新修订的《土地管理法》打破了农村土地只能经先征收后出让程序进行一级市场交易的格局，允许集体经营性建设用地入市，有利于实现与国有土地同等入市、同权、同价，但是在用地来源、入市用途、收益分配及融资抵押方面仍存在一些问题，通过从完善登记制度明晰产权、增加存量扩大用途、合理征税、完善收益分配机制、配套融资抵押实施细则、加强政策引导等方面提出解决对策。

[关键词]集体经营性建设用地；土地流转；收益分配；抵押融资[中图分类号]F230[文献标识码]A[文章编号]1009-6043（2023）07-0130-03[作者简介]林丹丹(1988—)，女，山东烟台人，中共沈阳市和平区委政法委科长，中级经济师，硕士，研究方向：法治建设。

第2023年第7期（总第563期）商业经济No.7，2023Total No.563一、集体经营性建设用地来源存在问题(一)土地权属不明晰只有依法登记的集体经营性建设用地才可以入市交易，但由于历史遗留问题，农村地区建设用地登记制度并不完善，土地产权归属并不明晰[1]，存在着农村土地和已经被征收的国有土地界限不明、集体建设用地和农用地及未利用土地边界不清等问题[2]。

虽然2020年国家部委已印发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，提出加快完成宅基地和集体建设用地使用权确权、登记工作的要求，但此项工作推进仍面临诸多困难。

经营性建设用地只是建设用地的一部分，对于下一步划分经营性建设用地和公益性建设用地的登记确权工作还有待进一步出台相关规定。

登记机关对于权利人主体需要进行明确，农村土地所有权归属于集体这是毋庸置疑的，但是集体经营性建设用地的使用权行使主体并不统一，有的是农村集体经济组织，有的是村委员，还有的是土地股份合作社[3]，权利主体不明晰，对于后续的流转上不仅容易带来纠纷，或导致受让企业损失无处填补，抑或导致农村集体权益受到损害，若转让双方私下协商低价转让更容易造成集体土地资产损失，为权力寻租带来一定空间。

佛山市南海区农村集体经营性建设用地抵押融资管理试行办法第一章总则第一条为进一步拓宽农村集体经营性建设用地融资渠道，规范农村集体经营性建设用地抵押融资管理，根据《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》（银监发〔2016〕26号）、《中国人民银行佛山市中心支行佛山市人民政府金融工作局中国银行业监督管理委员会佛山监管分局佛山市国土资源和城乡规划局关于做好佛山市南海区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点工作的指导意见》（佛银发〔2016〕55号）、《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法的通知》（南府〔2015〕50号）等法律、法规、规章及文件的规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条本办法所称农村集体经营性建设用地使用权抵押是指债务人或者第三人在不转移农村集体经营性建设用地占有、不改变土地用途、保持土地所有权不变的情况下，将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权作为债权担保向银行机构申请贷款的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地地上物业租金收益权质押是指债务人或者第三人将农村集体经营性建设用地及地上物业租金收益权作为债权担保向银行机构申请贷款的行为。

1 / 8当债务人到期不履行债务时，抵押权人或质权人有权依法处置该集体土地使用权或租金收益权，并用所得的价款优先受偿。

第三条借贷双方可采取委托第三方评估机构评估、贷款人自评估或者借贷双方协商等方式，公平、公正、客观、合理确定抵押物、质押财产的价值。

第四条将农村集体经营性建设用地使用权抵押融资的融资人纳入佛山市南海区中小企业融资风险补偿专项子基金的扶持对象范围，相关融资项目按照《佛山市南海区中小企业融资风险补偿专项子基金管理办法》进行管理和风险补偿。

第二章使用权抵押第五条在符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资（入股）、转让方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款，但有下列情形之一的，不得抵押：（一）未登记集体土地使用权、取得不动产权证书的；（二）不符合土地利用总体规划、城乡规划的；（三）土地权属有争议的；（四）司法机关、行政机关和仲裁委员会依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（五）被依法纳入拆迁征地范围的；（六）擅自改变用途的；2 / 8（七）申请人已列入失信被执行人名单的；（八）不得抵押的其他情形。

R E A LE S T A T EG U I D E |177集体经营性建设用地入市历程及实践思考于宗景 (烟台光大土地房地产资产评估测绘有限公司 山东 烟台 264000)[摘 要] 以往土地一级市场中几乎全部为国有建设用地,仅有少量的集体流转土地;集体经营性建设用地作为土地一级市场的新生事物,其在入市过程必然出现一定的问题,需各种配套政策来完善解决㊂本文介绍集体建设用地入市的立法历程,分析集体经营性建设用地入市中存在的问题及发展趋势,并提出一些建议㊂[关键词] 集体经营建设用地;入市主体;土地收益调节金;地价评估[中图分类号]T U 984 [文献标识码]A [文章编号]1009-4563(2023)13-177-03近年来,集体建设用地受到广泛关注,从上到下各级部门积极推动集体建设用地入市,推出相应配套政策㊂从建立城乡统一的建设用地市场㊁同地同权同价,到金融信贷支持,再到保险资金可投资试点城市的集体建设用地长租市场等,其入市工作制度㊁规则体系和配套支持措施更趋完善,从而释放更大的改革红利㊂1 集体经营性建设用地入市的发展历程2013年11月12日,党的十八届三中全会通过‘中共中央关于全面深化改革若干问题的重大决定“,决定中明确要求加快完善现代市场体系,建立城乡统一的建设用地市场㊂在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让㊁租赁㊁入股,实行与国有土地同等入市㊁同权同价㊂缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理㊁规范㊁多元保障机制㊂扩大国有土地有偿使用范围,减少非公益性用地划拨㊂建立兼顾国家㊁集体㊁个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益㊂完善土地租赁㊁转让㊁抵押二级市场㊂2014年12月2日,中央全面深化改革领导小组第七次会议审议了‘关于农村土地征收㊁集体经营性建设用地入市㊁宅基地制度改革试点工作的意见“,在该意见中明确要求建立集体经营性建设用地入市制度,针对农村集体经营性建设用地权能不完整,不能同等入市㊁同权同价和交易规则亟待健全等问题,要完善农村集体经营性建设用地产权制度,赋予农村集体经营性建设用地出让㊁租赁㊁入股权能;明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径;建立健全市场交易规则和服务监管制度㊂施行农村土地制度改革,建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让㊁租赁㊁入股,实行与国有土地同等入市㊁同权同价㊂2014年12月30日,国务院办公厅发布‘关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见“(国办发[2014]71号),意见中要求以坚持和完善农村基本经营制度为前提,以保障农民和农村集体经济组织的财产权益为根本,以规范流转交易行为和完善服务功能为重点,扎实做好农村产权流转交易市场建设工作㊂意见中还明确了农村集体经营资产的所有权或使用权,可以采取承包㊁租赁㊁出让㊁入股㊁合资㊁合作等方式流转交易㊂2016年4月18日,财政部与国土资源部联合印发‘农村集体经营建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理办法“,该办法中规定农村集体经济组织通过出让㊁租赁㊁作价出资(入股)等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益,以及入市后的农村集体经营性建设用地土地使用权人,以出售㊁交换㊁赠与㊁出租㊁作价出资(入股)或其他视同转让等方式取得再转让收益时,向国家缴纳调节金㊂调节金原则上由农村集体经营性建设用地的出让方㊁出租方㊁作价出资(入股)方及再转让方缴纳㊂调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%~50%征收㊂2016年5月13日,银保监会与国土资源部联合印发‘农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法“,办法中规定按照金融改革与农村土地制度改革紧密衔接的原则,在坚持土地公有制性质不变㊁耕地红线不突破㊁农民利益不受损的前提下,开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作,落实农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市㊁同权同价㊂允许开展抵押贷款的农村集体经营性建设用地仅限于国家确定的入市改革试点地区,在符合规划㊁用途管制㊁依法取得的前提下,以出让㊁租赁㊁作价出资(入股)方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款㊂农村集体经营性建设用地使用权抵押的,地上的建筑物应一并抵押㊂银行业金融机构应当建立农村集体经营性建设用地使用权价值评估制度㊂可采用外部评估或内部评估方式对用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权进行价值评估㊂2016年11月28日,中国银保监会办公厅㊁国土资源部办公厅联合发布‘关于扩大农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作试点范围的通知“㊂通知称,为进一步推动农村集体经营性建设用地入市改革工作,经中央全面深化改革委员会批准,国土资源部决定将农村集体经营性建设用地入市试点地区由原有15个县(市㊁区)扩大为33个县(市㊁区)㊂2016年12月26日,中共中央㊁国务院印发‘关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见“,意见中要求,全面加强农村集体资产管理,开展集体经营性资产产权制度Copyright ©博看网. All Rights Reserved.178 |R E A LE S T A T EG U I D E改革㊂2017年7月18日,住建部㊁发改委等九部委联合发布‘关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知“,通知中要求增加租赁住房有效供应,按照国土资源部㊁住房城乡建设部的统一工作部署,超大城市㊁特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作㊂2017年8月21日,国土资源部和住建部联合发布‘利用集体建设用地建设租赁住房试点方案的通知“,确定在北京㊁上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,健全集体建设用地规划许可制度,推进统一规划㊁统筹布局㊁统一管理,统一相关建设标准㊂2018年5月28日,中国银行保险监督管理委员会发布‘中国银行保险监督管理委员会关于保险资金参与长租市场有关事项的通知“,通知中指出保险资金可以参与集体建设用地建设租赁住房试点城市的长租市场投资㊂2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议对‘中华人民共和国土地管理法“进行了第三次修正,本次修正明确规定,土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排㊂土地利用总体规划㊁城乡规划确定为工业㊁商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营建设用地,土地所有权人可以通过出让㊁出租等方式交由单位或者个人使用㊂集体经营性建设用地的出租㊁集体建设用地出让及其最高年限㊁转让㊁互换㊁出资㊁赠与㊁抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行㊂上述文件及法规为集体建设用地入市扫清了法律障碍,在‘土地管理法“修正前,已在个别地市对上述政策进行了试点,修正后,很多地市还相继出台了对应的管理办法㊂2 集体经营性建设用地的具体范围2.1 规划用途可以入市的集体经营性建设用地必须符合国土空间规划(土地利用总体规划㊁城乡规划)的要求,其规划用途为工矿仓储㊁商服㊁旅游等用途㊂但是,我们通常所说的经营建设用地还包括商品住宅用地,并且住宅用地是一种主要用途,在已颁布试点政策的集体经营性建设用地定义中,都未出现住宅用地的字眼,但都表述为 等经营性用途 ㊂在某些地市的试点政策中,对其供地后想项目类型进行了明确规定,其中包含村民(安置)住宅小区㊂由此可以看出,目前的政策并不支持集体建设用地用于商品住宅的开发,但仍留有余地,随着试点的铺开,相关配套政策完善后,会有一定突破㊂2.2 建设用地类型建设用地类型是指属于存量建设用地还是新增建设用地,有的地市规定入市对象只能为存量集体建设用地,有的地市规定依法办理农转用㊁未利用地转用手续的新增集体建设用地也可以入市㊂‘土地管理法“中未明确规定集体经营性建设用地的类型,因此新增集体建设用地入市符合法律规定,其入市流转也是一种趋势㊂以往办理农转用㊁未利用地转用手续是将集体土地变为国有新增建设用地,转变为新增集体建设用地需主管部门对业务办理流程进行调整完善㊂尚未完成城市化进程的新兴城市,其建设用地的供给来源主要为新增国有建设用地,新增集体建设用地的出现会对其城市化进程产生一定影响,地方政府需要协调平衡各方利益,对原有的征地补偿政策进行调整,或出台新的配套政策,否则将增加土地的前期征迁熟化工作难度,进而拖慢城市更新项目进度㊂3 集体经营性建设用地入市模式综合新土地管理法㊁相关文件及各试点地区的实践,主要有以下几种入市模式㊂3.1 出让模式土地所有权人将土地使用权通过 招牌挂 方式出让给投资人,投资人支付土地出让金㊂在此模式下,投资人可直接获得集体建设用地使用权,并按照出让合同㊁规划条件及相关政策法规开发该用地㊂3.2 股权合作模式土地所有权人将土地使用权作价入股同投资人设立合资公司进行开发建设㊂在该模式下,土地出让人并非通过收取一次性土地出让金形式获得收益,而是通过股权合作,参与公司经营,享有股东权益㊂3.3 租赁模式土地所有权人及投资方经双方主体采用招标㊁拍卖或者双方协议的方式租赁一定年期土地使用权㊂在此模式下,可实现土地要素灵活配置,为中小企业㊁创新型企业初期投入降低了成本,提供了空间保障㊂3.4 抵押模式将具备入市条件的集体土地使用权进行抵押,使得集体用地融资渠道更畅通,能较大程度缓解投资者的融资压力,进一步促进集体土地盘活㊂4 集体经营性建设用地的入市主体从已颁布的政策来看,集体经营性建设用地入市的主体为集体经济组织,入市主体需要准备前期资料㊁拟定入市方案及委托地价评估的专业性工作㊂从村集体自治组织的人员构成看,大多数村集体经济组织不具备完成上述专业性工作的人员,需要外聘人员或第三方机构完成㊂从已经试点地区入市主体的设置情况看,进行了多种形式的尝试,主要包括村集体经济组织㊁街道办事处㊁农村集体委托或出资成立的土地经营公司等㊂不管采用何种形式,为保证土地一级市场的稳定发展及村集体组织成员的正常利益,这就要求政府相关主管部门提供相关业务指导,给予必要协助的同时进行监管,促使入市流程规范,价格Copyright ©博看网. All Rights Reserved.R E A LE S T A T EG U I D E |179合理㊂5 土地增值收益调节金在集体土地入市完成后,需对土地的入市收益进行核算,并缴纳土地增值收益调节金㊂该款项主要用地农村基础设施完善㊁环境整治以及土地前期开发投入等,土地增值收益调节金一般是按照土地净收益的一定比例计取,商服用地的计取比例要高于工业用地的计取比例㊂土地增值收益调节金的计算需要对集体土地入市过程中的熟化成本进行量化核算,为保证政策的一致性,该项工作需由区政府参照国有土地净收益的计算办法结合实际情况出台相应的计算细则,自然资源或财政部门负责组织征收㊂6 地价评估集体经营性建设用地入市价格需要由入市主体委托有资质的土地价格评估机构进行,需出具评估报告,并且报告需按规定取得全国土地估价报告监管系统备案号㊂为规范农村集体土地价格评估,中国土地估价师与土地登记代理人协会发布了‘农村集体土地价格评估技术指引“,该指引中对集体经营性价格用地的价格评估提供了明确的技术方法及思路㊂与国有土地价格评估类似,集体土地价格评估的主要方法为收益还原法㊁市场比较法㊁剩余法㊁成本逼近法以及公式地价系数修正法㊂6.1 收益还原法应用收益还原法,需计算确定两个关键参数,客观净收益以及还原利率㊂集体经营性建设用地对外出租经营的实例不难取得,在城乡接合部较为常见,求取集体建设用地的客观地租案例充足,建议采取客观地租路径计算土地的客观净收益㊂还原利率计算时,在集体经营性建设用地入市初期,集体建设用地作为土地市场的新生事物,交易资料较少,较难采取市场提取法计算确定土地还原利率,建议采取累加法或类比法计算确定收益还原利用㊂集体经营性建设用地的市场接受程度存在不确定性,投资主体的预期的风险投资收益率肯定高于同区位国有建设用地,因此,同区位的集体建设用地的还原利率肯定高于国有建设用地㊂6.2 市场比较法市场比较法需要同一区域或同一供需圈内有符合要求的不少于3宗地的土地交易实例,在集体经营性建设用地入市初期,交易实例缺乏,市场比较法的应用受到很大限制,但随着政策的逐渐推行,相关配套政策的逐步完善,市场对集体经营性建设用地接受程度肯定会越来越高,土地交易案例也随之能够满足估价的需要,选取市场比较法计算地价应用起来较为简便,且估价结果较能反映市场的客观价格水平,是成熟土地市场条件下的主要估价方法㊂6.3 剩余法剩余法的应用需要计算确定开发完成后的不动产市场价值或土地价值,与市场比较法类似,同样受制于交易案例缺乏,在集体经营建设用地初期较难计算开发完成后的不动产市场价值或土地价值㊂同样,随着配套政策的完善,集体经营建设用地上不动产的权能如果能得到保证,市场对集体经营性建设用地认可程度自然会大大提高,在商住类集体经营性建设用地评估时,剩余法将作为一种最主要的估价方法㊂6.4 成本逼近法成本法所需的各项参数比较明确,根据各项相关政策及市场调查,能够较易确定相关参数取值,因此,成本法应用起来较为便利,在集体建设用地公式地价系数修正体系尚未建立的地区可广泛应用该方法㊂与国有建设用地成本法不同的是土地取得费的计算确定,集体建设用地不应计算土地所有权转移的补偿费及征地环节发生的税费㊂6.5 公示地价系数修正法应用该方法的前提是估价对象所在区域制定并发布了集体建设用地公式地价修正体系,目前大多数城市都已建立起了较为成熟的国有建设用地的公式地价修正体系,但集体建设用地的公示地价修正体系尚未建立或还不成熟,在一定程度上限制了该方法的应用㊂在建立集体建设用地公示地价修正体系建立的区域,公示地价系数修正法应是估价的首选方法㊂7 综述因集体建设用地的加入,未来土地市场将更加多元化㊂目前一级市场已经进行了积极的探索,相信随着相关配套政策及实施细则的制定公布,集体建设用地在土地二级市场也将更加活跃,其流动性也必然会提高,使得中国特色社会主义的土地制度更加完善,土地市场更加健康向上发展㊂参考文献[1] 胡晓,刘归珍,吴学锋.集体建设用地入市背景下估价机构的全过程服务研究[C ].估价业务深化与拓展之路.北京:中国城市出版社,2021.[2] 石利琴,周小雪.集体经营性建设用地权益现状与评估思路探讨[J ].中国房地产估价与经纪2014(5).[3] 浙江省德清县农业农村局.德清农村集体经营性建设用地入市路径研究[J ].工作研究,2020(5).[4] 钱畅,徐泽欢,彭建超. 入市 农村集体经营性建设用地的价格评估研究[J ].江苏科技信息,2015(36).[5] 裴蕾.集体建设用地入市及抵押评估探讨[J ].中国房地产估价与经济2020(1).Copyright ©博看网. 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农村“两权”抵押贷款试点暂行办法（附试点地区名单）第一篇：农村“两权”抵押贷款试点暂行办法(附试点地区名单) 农村“两权”抵押贷款试点暂行办法（附试点地区名单）中国央行发布农村“两权”抵押贷款试点办法，从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等多方面，对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。

“两权”为农村承包土地的经营权和农民住房财产权。

办法强调，银行业金融机构应合理自主确定贷款抵押率、额度、期限、利率，简化贷款手续，加强贷款风险控制。

要求借款人获得的“两权”抵押贷款应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。

办法要求，坚持不改变公有制性质、不突破耕地红线、不层层下达规模指标，用于抵押的承包土地没有权属争议，且不能超过农民承包土地的剩余年限。

明确借款人要有其他长期稳定居住场所，并获得集体经济组织书面同意，金融机构处置抵押物时要采取多种方式，并保证农民基本居住权。

农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法第一条为依法稳妥规范推进农民住房财产权抵押贷款试点，加大金融对“三农”的有效支持，保护借贷当事人合法权益，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》等政策规定，制定本办法。

第二条本办法所称农民住房财产权抵押贷款，是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的农民住房所有人（以下称借款人）发放的、在约定期限内还本付息的贷款。

第三条本办法所称试点地区是指《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》明确授权开展农民住房财产权抵押贷款试点的县（市、区）。

中国银监会办公厅、国土资源部办公厅关于扩大农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作试点范围的通知文章属性•【制定机关】中国银行业监督管理委员会(已撤销),国土资源部(已撤销) •【公布日期】2016.11.28•【文号】•【施行日期】2016.11.28•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】银行业监督管理正文中国银监会办公厅国土资源部办公厅关于扩大农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作试点范围的通知为进一步推动农村集体经营性建设用地入市改革工作，经中央全面深化改革领导小组批准，国土资源部决定将农村集体经营性建设用地入市试点地区由原有15个县（市、区）扩大为33个县（市、区）。

为持续推进农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，现将有关事项通知如下：一、《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》(银监发〔2016〕26号，以下简称《暂行办法》）确定的15个试点县（市、区）扩大为33个试点县（市、区），试点名单附后。

二、试点地区银行业金融机构要按照《暂行办法》要求开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务。

三、试点地区银行业监督管理机构应当会同国土资源行政主管部门进一步加强对试点地区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的监管与评估工作。

四、试点地区银行业监督管理机构及国土资源行政主管部门要将农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作情况按季度分别报送银监会和国土资源部。

《暂行办法》执行中遇到的问题请及时向银监会和国土资源部报告。

附件：农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点县（市、区）名单中国银监会办公厅国土资源部办公厅2016年11月28日附件农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点县（市、区）名单序号省份试点县（市、区）1北京市大兴区2天津市蓟县3河北省保定市定州市4山西省晋城市泽州县5内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县6辽宁省鞍山市海城市7吉林省长春市九台区8黑龙江省绥化市安达市9上海市松江区10江苏省常州市武进区11浙江省金华市义乌市、湖州市德清县12安徽省六安市金寨县13福建省泉州市晋江市14江西省鹰潭市余江县15山东省德州市禹城市16河南省新乡市长垣县17湖北省襄阳市宜城市18湖南省长沙市浏阳市19广东省佛山市南海区20广西壮族自治区玉林市北流市21海南省文昌市22重庆市大足区23四川省成都市郫县、泸州市泸县24贵州省遵义市湄潭县25云南省大理州大理市26西藏自治区拉萨市曲水县27陕西省西安市高陵区28甘肃省定西市陇西县29青海省西宁市湟源县30宁夏回族自治区石嘴山市平罗县31新疆维吾尔自治区伊犁州伊宁市。

中国银监会办公厅、国土资源部办公厅关于扩大农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作试点范围的通知
【法规类别】贷款
【发布部门】中国银行业监督管理委员会国土资源部
【发布日期】2016.11.28
【实施日期】2016.11.28
【时效性】现行有效
【效力级别】部门规范性文件
中国银监会办公厅、国土资源部办公厅关于扩大农村集体经营性建设用地使用权抵押贷
款工作试点范围的通知
为进一步推动农村集体经营性建设用地入市改革工作，经中央全面深化改革领导小组批准，国土资源部决定将农村集体经营性建设用地入市试点地区由原有15个县（市、区）扩大为33个县（市、区）。

为持续推进农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，现将有关事项通知如下：
一、《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》（银监发〔2016〕26号，以下简称《暂行办法》）确定的15个试点县（市、区）扩大为33个试点县（市、区），试点名单附后。

二、试点地区银行业金融机构要按照《暂行办法》要求开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务。

三、试点地区银行业监督管理机构应当会同国土资源行政主管部门进一步加强对试点地区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的监管与评估工作。

四、试点地区银行业监督管理机构及国土资源行政主管部门要将农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作情况按季度分别报送银监会和国土资源部。

《暂行办法》执行中遇到的问题请及时向银监会和国土资源部报告。

附件：农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点县（市、区）名单
中国银监会办公厅
国土资源部办公厅
2016年11月28日
附件
农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款
试点县（市、区）名单。