万达-购物中心的经营分析与经营辅导

各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下: 核心商圈的黄金商业地段。

在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在 10 万平方米以上有 9 个，5 万平方米左右有 6 个，在当地都为较大的商业。

万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。

作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。

1) 商业定位与 SHOPPINGMALL 的距离相差较大; 2) 建筑形式单一，购物环境较差;3) 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐; 4) 以目的性消费业态为主，商业价值较低; 5) 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动; 6) 主力店占到 70%以上，租金过低，影响收益; 7) 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营; 8) 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动; 9) 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好; 10) 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现; 11) 没有解决好目的性消费(超市、建材)与非目的性消费(精品店)的人群组合; 12) 前两代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有 12 个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将 80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约 20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。

但就是这 20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。

从单店到组合店再到如今的“城市综合体” ，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO) 、大型综合购物中心(SHOPPINGMALL) 、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。

万达百货发展模式分析万达百货发展模式分析报告一．发展背景及现状从2009年开始，万达广场以每年增加20多个的速度快速发展，目前已建成130多座，全国范围内，可以说没有任何一家企业能跟得上万达广场的成长步伐。

与此同时，为了配合万达广场全国攻城略地的战略，万达百货应运而生。

一时之间，万达百货跟随着万达广场的步伐，成为全国扩张速度最快的百货企业。

万达百货同万达影院一样，都是在这样的背景下建立并发展起来的，但结局却不尽相同，万达影院在购物中心这样的业态下活得很滋润，所以不仅在万达广场收益很高，也很容易进驻到其他购物中心，再加上万达影院创新的IMAX技术，使得万达影院拥有核心竞争优势，成功独立上市也是情理之中。

但是对于万达百货来说，则没那么幸运。

今年7月，全国40多家万达百货即将关闭的传言不胫而走。

而早在2月份，万达将关闭10家严重亏损的门店，并压缩25家经营不善百货楼层的消息就已经传出。

万达百货虽不至于全军覆没，但由于没有创新的商业模式和核心技术，原本想提升这个业态的万达电商又迟迟无法对接实现这个目标，从万达集团的服务型集团战略转型来看，万达百货目前只能用完成历史使命关闭大量门店告一段落。

二．困境原因分析事实上，百货举步维艰并不算什么新闻，不过这一次是发生在中国最大的连锁百货万达身上，这轮起于2012年的实体百货店关闭潮，到2015年则更加来势汹汹。

那么，百货关闭潮真是电商冲击所致吗？在这个“电与商”无处不在的时代，传统百货似乎危在旦夕。

但仔细分析来看，“电商冲击”的说法仅仅是只见树木不见森林。

虽然说近年来电商发展确实非常迅猛，但在2013年淘宝商城更名、京东商城大力全品类扩张之前，电商基本上只是假货、尾货的代名词。

而且在整体占比不到10%的电商销售额占全国零售总额的比例里，真正对传统百货业有威胁的比例估计不足1%，毕竟线下百货业客单价在500元以上的是主力消费产品，而电商的整体平均客单价一直在100元左右徘徊。

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4 产品策划 4.1 规划设计指引
主要包括规划概述、总体规划原则、交通布局、停车设施、 配套设施等。 4.2 景观环境设计指引
主要包括绿地景观设计、硬质景观设计、水体景观设计、 建筑布局设计等。 4.3 建筑设计 主要包括户型设计、户型搭配设计、装修标准、设备选型、 结构形式等。 4.4 卖场设计
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基地概况
地理位置： 交通条件： 周边配套： 周边环境：
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项目sowt（优势）分析
优势： 劣势： 机会点： 威胁点： 竞争力综述：位置、项目定位、租赁价格、经营理念 与服务特色、推广系统、。
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二、项目定位
1.典型个案市场定位分析 2.本案定位研判 3.定位策略思想 4.定位建议 5.项目目标客户定位 6.项目命名
主要包括售楼处的结构设计、园、学校等的设计、装修要求。
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5 当地工程施工管理指引 5.1 当地的工程建设政策、法规、条例。 5.2 当地的建设管理规定、程序（含规划、招投标、报 建、安全生产等）。
5.3 当地的建筑材料使用主流、价格、质量评价。 5.4 当地自然条件（例如冬季、雨季等）下的工程施工 管理要求。
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8 物业经营管理
8.1 对当地现行物业管理法律、法规（包括管理费、维修基金等）、当
地物业管理市场现状的调查、分析。
8.2 物业经营管理目标
8.2.1在遵循当地现行法律、法规，适应当地人文地理的前提下，进行
规范、优质的物业管理服务。
8.2.2 在现有万达物业管理品牌基础上，进一步提升万达物业管理品牌

万达商场运营管理手册目录1.引言2.人员管理–组织架构–岗位职责–人员招聘–培训与发展3.客户服务–服务理念–服务流程–投诉处理4.商户合作–商户招募–合作协议–商户管理5.运营策划–营销策划–活动促销–租赁管理6.安全管理–消防安全–人身安全–物业安全7.维修与保养–设备保养–建筑维修–环境卫生8.财务管理–预算管理–费用控制–财务报表9.总结1. 引言本手册旨在提供一套完整的运营管理指南，以确保万达商场的高效运营和提供优质的服务体验给顾客和商户。

2. 人员管理2.1 组织架构万达商场的组织架构包括总经理办公室、部门和岗位，通过明确的职责和权责分工来保证管理层和员工之间的有效沟通和协作。

2.2 岗位职责每个岗位都有明确的职责和工作指标，从经理到员工，每个人都应清楚自己的责任范围和工作任务，以确保各项工作的有序进行。

2.3 人员招聘招聘是确保万达商场员工素质的重要环节。

我们重视人才的选拔和培养，注重招聘渠道的多样化和招聘流程的规范化，以确保招聘到合适的人才加入我们的团队。

2.4 培训与发展培训与发展是确保员工能够胜任工作的重要环节。

我们定期组织培训，包括入职培训、岗位培训和职业发展培训，以提高员工的综合素质和专业能力。

3. 客户服务3.1 服务理念万达商场以顾客为中心，致力于提供优质的服务体验。

我们要求员工始终保持热情、礼貌和尊重的态度，积极主动地为顾客解决问题，并提供个性化的服务。

3.2 服务流程为确保服务质量，万达商场制定了一系列标准的服务流程。

从顾客接待到售后服务，每个环节都有明确的流程和操作规范，以确保服务的高效和一致性。

3.3 投诉处理万达商场非常重视顾客的反馈和意见。

我们设立了专门的投诉处理渠道，及时收集和处理顾客的投诉，并采取积极的措施解决问题，以维护顾客的合法权益。

4. 商户合作4.1 商户招募万达商场通过多种方式招募商户，包括招商展会、互联网招商等。

我们根据商场定位制定招商策略，选择符合商场定位和顾客需求的商户加盟。

任，对局面的把控能力，
我们可以提供导视、导流服务，宣传推广服务，工程物业服务给商户，在信
任的基础上双方可以共同提高服务水平。
万达商业管理
万达广场商户经营辅导工作指引
LOGO
2、关于客流稀少和我们广场应对思路的问题？
我们是城市型全客层购物中心，以休闲、娱乐、餐饮、生活配套服务为特色， 引领时尚，引导新的生活方式。 1、分析购物中心的稳场期：一般是2~3年；购物中心的旺场期：一般是开 业后的5年以后。 2、分析广场地理位置的特殊性和目前吸引客流的难度： 为什么万达开的位置较偏，周边规划尚未实施，只有万达才敢于进入？这是 因为集团了解中国城镇化进程的大趋势，是未来十年最大的商机。而商管强 大的商业运营能力，能最大限度降低商户的风险，今后区域经济发展了，我 们就具有了先发优势。 3、正因为短期内客流较少，我们目前付出比别的广场2倍以上的努力和代 价来做活动吸引客流，所以应珍惜每一次企划活动的效果、配合活动进行促 销，抓住每一个上门的顾客。
5. 坪效大于预警值的商户。
万达商业管理
万达广场商户经营辅导工作指引
金L额OG单O位：亿元
临界租售比：
➢ 步行街各业态的临界租售比： 餐饮20%、服装30%、配套30% ➢ 根据月租金和临界租售比，可以计算出月临界销售额。 ➢ 日销售额：平日、节假日；
稳场租售比：
➢ 步行街各业态的稳场租售比：餐饮15%（±3%）、服装20%（±3%）、 配套20%（±3%）；
了解自己比了解对方更重要，掌握目标客群的匹配度。
该商户与周边的品牌组合、氛围是否合适？
让商户通过其他品牌去思考自身在货品、服务等方面的问题。
万达商业管理
万达广场商户经营辅导工作指引
LOGO

万，环比下降x%。其进驻半年，月均销售额在x万左
右，在轻餐类销售坪效表现不错。经与租户沟通其销
售成本较高，目前的销售额未能达到预期，经营存在
一定的压力。该品牌负责人对管理中心的各项工作较
为配合，希望能从宣传推广及各项活动上给予支持。
② （2）“摩米”本月销售额x万，去年同期x万，同比
下降x%。其主要原因是：1、主力店x一楼新进了“x
预算 25.0万元
偏差 -3.0万元
重大偏离原因
说明
4月，
9月
10月
11月
12月
9月
10月
11月
12月
合计
解决措施
关闭日期
水费偏离分析（公共实际与预算）
60.0万元
50.0万元
40.0万元
30.0万元
20.0万元
10.0万元
0.0万元
-10.0万元
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
实际
预算
偏差
科目
1月
本月
上月
变化
租金及管理费超过1个月以上
序 号
铺位号
商铺/公司
90-120 61-90 31-60
**月 总欠款 保证金 关闭欠费时间
单位：万元
备注
1
经营财务分析
22 收缴及坏账 3 物业能耗及管理
4 车流及客流分析
5 推广活动分析 6 营运数据分析 7 租赁分析
水电费欠费
分类
已催缴 （书面 确认付 款时间）
3
物业能耗及管理
4 车流及客流分析
XX 购物中心经营月度汇报 详细版
X月

明显特征—— 2.1.2.2 聚集效应 多种业态、多个品牌同场经营，提供多元化服务

2.1.2 购物中心的主要特征

关键特征—— 2.1.2.3 分散经营 2.1.2.4 集中管理
以租赁方式，通过获取店铺租金而获得经 济利益的商业运作模式
2.1.2 购物中心的主要特征

重要特征—— 2.1.2.5 统一规划 2.1.2.6 整体开发 合理的商业组合，决定了购物中心的建 筑结构，也影响购物中心的经营

指开发公司或者物业持有者在商业物业建成 后，委托专门的商业管理公司和物业管理公 司，对其进行经营管理。 商业管理公司达到协议目标后获取管理佣金， 物业管理公司获取物业管理费。 缺陷：业主的选择成本较自营模式可能较高， 选择与存续过程有较大风险。
3.2 商业管理的基本模式
3.2.3 混合模式

是指业主与开发商共同委托商业管理公司和 物业管理公司进行统一管理。 混合模式是一种较少使用的特殊模式
商业管理概述
孙环宇 2011年5月
第一章
商业地产
1.1 对商业地产的理解
1.1.1 商业地产的概念
广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住 性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务 业经营场所等。 狭义上讲，专指用于商业经营用途的物业形式， 包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等。
1.1 对商业地产的理解



北京CBD万达广场
项目位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中 心，坐北朝南，总建筑面积约50万平方米，其中商业和五 星级酒店面积22万平方米。
北京石景山万达广场
项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方 米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。

万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。

城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。

(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。

业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。

对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。

二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。

购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。

综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。

位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。

〖万达研究〗万达购物中心业态最优化组合设计万达购物中心业态组合分析一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。

城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。

(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。

业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。

对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。

二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。

购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。

综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。

位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。

【南京】万达广场商业经营全过程精细化管理及案例解析培训(3月28日)——经验分享：100座万达广场完美经营20个核心武器解密【课程价值】1、实战专家现身说法，解析万达商业的优秀经验与得失教训;2、丰富实用的商业经营管理工具模板，快速引入企业内部，即学即用，提高效率;3、全面解析万达商业经营经验(经营调整、市场推广、日常管理、经营创新等)4、主讲专家带队现场考察讲解+课程全案例解析+学员项目现场辅导，全程破解商业经营实践难题。

【2014年12月在广州举办1期】【专家导师】中国商业地产实战型专家、著名学者，万达购物中心经营管理体系奠基人，曾任职大连万达集团高管，万达商管集团总部南方区域副总，操盘华东、华南20多座万达广场，建立全球最大的购物中心经营管理体系和中国最大的商业品牌资源库。

2012年涉足咨询服务行业，至今累计培训商业地产企业300多家，培训各地商业地产企业高管学员约3000名，给绿地集团、富力集团、中建地产等行业著名企业进行过咨询及培训服务，同时兼任多家地产集团商业顾问。

【课程对象】商业地产开发公司董事长、总经理、商业管理公司高管及中层干部【培训内容】一、国内商业项目的经营现状1、中国3次城市化与商业发展简史2、商业项目形态及分类3、商业项目经营的失败原因二、商业项目经营成长轨迹模型及基础武器1、商业项目前10年经营发展轨迹2、万达经营大数据基础武器：客流系统3、万达经营大数据基础武器：销售系统4、万达广场管理班子业绩考核武器：5大参数5、万达广场商户整体经营评判武器：月报及月度经营例会三、商业项目经营核心理论与创新1、国内主流商业企业项目经营评价系统概况2、万达经营评价2014创新武器：客销度3、万达经营评价2014创新武器：溢租率4、万达经营评价2014创新武器：适配值四、商业项目培育期经营调整管理1、万达广场的失败案例与救场过程2、万达招商调整的顶层资源：品牌库3、万达经营调整的铁血大纲：年度策略4、万达经营调整的日常法宝：资产管理平台与季度调整方案5、万达租金升级的第一宪法：租赁决策文件五、商业项目经营期市场推广解析1、万达广场三个经营阶段划分及其市场推广重心2、万达广场12年-14年市场推广启示录3、万达企划创新武器：统一营销(案例)4、万达企划创新武器：会员日(案例)5、万达企划创新武器：万汇卡(案例)6、万达企划创新武器：万汇网(案例)六、万达日常经营管理1、万达广场安全管理核心武器：强规30条2、万达广场营运管理核心武器：营运操作手册3、万达广场顾客服务核心武器：客诉系统4、万达广场完美开业核心武器：开业倒计时管控大纲5、万达广场团队管理核心武器：年度预算七、万达广场2015年经营管理武器研发新猜想WIFI智能化全景商城、型录数据库、物流配送团等八、上述经营管理方法在中小企业应用的前提及风险提示【费用说明】【主办单位】中房商学院【培训时间】2015年3月28-29日南京(详见报到通知)【培训费用】5800元/人(含培训费、午餐费、资料费)住宿代订，费用自理。

商业综合体(购物中心)商业运营管理内容及管理手册商业运营管理服务内容一、商业运营管理服务内容1、维护良好的整体形象和秩序2、确保消费者满意3、使物业保值增值4、为业主创造最大赢利机会二、经营管理方面1、商业项目形象管理对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。

1) 理念设计(MI) :发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等；2) 行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等；3) 视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等.2、商业卖场现场管理对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。

1) 店铺装璜：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。

2) 货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架,并按规定摆放。

3) 商品陈列:按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放.4) 店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP 等,按规定设计展示、不得乱贴乱挂；5) 现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。

3、市场营销推广1) 营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。

2) 宣传促销:对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。

3) 品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动.4) 发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客.5) 实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。

6) 资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。

4、商业价格管理1) 实施统一明码叫价。

2) 禁止价格欺诈行为.3) 不得随意降价促销.5、商品质量管理1) 进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接。

第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，消费市场日益繁荣，百货零售业在我国国民经济中的地位日益凸显。

万达百货作为我国零售行业的领军企业，始终秉承“以人为本，诚信经营”的经营理念，致力于为消费者提供优质、便捷、舒适的购物体验。

本文将从市场分析、战略目标、实施策略等方面，对万达百货的发展战略进行深入探讨。

二、市场分析1. 行业背景近年来，我国百货零售业呈现出以下特点：（1）市场规模不断扩大：随着居民消费水平的提升，百货零售市场规模逐年增长。

（2）消费升级：消费者对品质、品牌、服务等方面的需求不断提高。

（3）线上线下融合：传统百货零售业与电子商务企业相互渗透，竞争加剧。

2. 竞争态势当前，我国百货零售市场竞争激烈，主要表现为以下几方面：（1）同质化竞争：众多百货零售企业产品、服务、价格等方面高度相似。

（2）区域竞争：部分企业通过并购、扩张等方式，扩大市场份额。

（3）电商冲击：电子商务企业凭借价格、便捷等优势，对传统百货零售业造成冲击。

三、战略目标1. 成为行业领军企业：在市场竞争中脱颖而出，成为我国百货零售行业的领军企业。

2. 提升品牌影响力：打造具有国际影响力的百货零售品牌。

3. 实现可持续发展：在追求经济效益的同时，关注社会责任和环境保护。

4. 提升消费者满意度：为消费者提供优质、便捷、舒适的购物体验。

四、实施策略1. 优化产品结构（1）丰富商品种类：根据消费者需求，引进更多优质商品，满足不同消费群体的需求。

（2）提升商品品质：严格把控商品质量，确保消费者购物无忧。

（3）加强品牌合作：与国内外知名品牌建立长期合作关系，提升品牌形象。

2. 优化服务体验（1）提升服务水平：加强员工培训，提高员工综合素质，为消费者提供优质服务。

（2）创新服务模式：引入智能化、个性化服务，满足消费者多元化需求。

（3）加强售后服务：建立健全售后服务体系，提高消费者满意度。

3. 加强线上线下融合（1）发展O2O业务：线上线下相互引流，实现资源共享。

万达广场购物中心业态组合分析与建议（5篇范例）第一篇：万达广场购物中心业态组合分析与建议万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。

城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。

(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。

业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。

对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。

二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。

购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求。

综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。

位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。

万达广场经历了哪三代开发模式？万达广场分析概述万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。

精品文档万达商业地产的最大特色——订单模式订单模式一：联合发展即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。

万达选择战略合作伙伴有三个标准：1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业3：国内相关行业的前三名到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。

与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。

订单模式二：平均租金将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州二等是省会城市三等是其他城市确定每一等城市的平均租金。

精品文档不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。

订单模式三：先租后建即招商在前，建设在后。

或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。

为什么要招商在前？1、因为招商绝非招一个主力店的问题。

做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。

很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。

2、因为这样可以降低风险。

由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。

招商谈判
与目标品牌和商户进行 谈判，就合作细节达成
一致，签订合同。
招商后续工作
完成商户入驻手续，协 调装修、开业等工作。
营销策略
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制定营销计划
根据购物中心经营状况和市场 环境，制定营销计划，包括促
销活动、广告宣传等。
营销渠道建设
建立多元化的营销渠道，包括 线上和线下渠道，提高购物中
心品牌知名度和曝光率。
特点
购物中心通常拥有大型的营业面积，提供多样化的商品和服 务，以满足消费者一站式购物的需求。此外，购物中心通常 注重购物环境的设计和营造，以吸引顾客并提升顾客的购物 体验。
购物中心的重要性
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促进区域经济发展
购物中心作为区域商业中 心，能够吸引大量人流和 物流，促进区域经济的发 展。
提高生活品质
创新营销策略
万达购物中心采用创新的营销策略，通过线上线下结合的方式，吸 引顾客，提高销售额。
万达购物中心的顾客服务管理
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培训高素质员工
万达购物中心注重员工培训，提高员工的服务意 识和专业水平，为顾客提供优质的服务。
建立顾客反馈机制
万达购物中心建立顾客反馈机制，及时了解顾客 的需求和意见，不断改进服务质量和提升顾客满 意度。
购物中心的经营分析与经营 辅导万达
目录
• 购物中心概述 • 购物中心的经营分析 • 购物中心的经营管理 • 万达购物中心的案例分析 • 购物中心的未来发展趋势与挑战
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购物中心概述
购物中心定义与特点
定义
购物中心是一种集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一 体的商业设施，通常由一家或多家零售商、服务提供商共同 经营。