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常州别墅市场调研报告目录：一、别墅产品的区域分析：目前，市场在售的别墅项目有：城北板块：香树湾花园、富琛苑、龙城福第；城南板块：天安别墅、新城湖畔春秋、莱蒙城、中天名园、九洲豪庭苑、新城公馆、太湖湾度假村、御城、新城长岛；城西板块：名城嘉苑城东板块：新城公园壹号通过上表的推案量分析可见：城南板块＞城北板块＞城西板块＝城东板块目前常州在售别墅项目主要分布在城南版块，其中一部分集中在西太湖片区，如新城湖畔春秋、天安别墅以及本项目等；另一部分为高档住宅项目中的别墅产品，如新城公馆、御城、莱蒙城等。
另外，太湖湾片区也将是别墅项目较为集中的区域，虽然目前在售项目只有常惠房产开发的太湖湾度假村，但苏源房产、长兴房产等在此区域均有别墅规划用地，因此此区域也会成为主要的别墅区。
而新北的别墅供应项目仅有3个，且基本集中在江阴区域，但由于项目的目标客源主要还是针对常州客源，因此也统计在内。
而其他区域只有一些零星的别墅项目。
二、别墅产品的供应分析：从常州别墅市场供应情况来看，目前在售项目共14个，总供应量约为400275平米，市场余量在244510万平米。
在售个案大多是04、06、07年推出的。
预计在今年下半年会是新增案量上市的一个高峰期，新增案量约15万平米。
另外，新区以179.1万/亩成交的软件园地块，总建约150万平米，容积率为1.6，预计在07年下半年推出，预计会有较大体量的别墅推出。
但就别墅产品而言，由于国家对别墅用地的控制，今后的供应将日趋减少。
三、别墅产品的去化分析：◆2005以来，受国家宏观政策影响，区别墅市场供应量明显减少，许多个案都以销售以往的余量为主，成交也呈缓慢态势；步入2006年，市场相应回暖，其中富琛苑开盘成为新北区别墅推案市场的一支独秀，但是效果欠佳，由于地理位置较偏，周边环境较复杂，产品定位不明确。
导致开盘之后达到“0”去化业绩。
后续市场看，香树湾花园的和院别墅推出以及富琛苑的重新开盘，使得后续市场看点较多。
规划用途：高层、小高层、别墅、写字楼、酒店公寓主力面积：185-265㎡(联排)平均价格：12000元/㎡销售率：68.1%（别墅）开盘日期：2007.12.30交付日期：2010.4【评述】：景观建筑，项目内有天然湖泊；较高档的社区项目；法式风格常州较少见；项目处在常州在发展的新北区新软件园，未来有升值潜力；内部规划有一条新的商业街区，规划为新北区新的购物休闲新天地；顶级团队的组合，为客户带来更高的生活品质。
现项目周边配套设施也不是很齐全；本案总建面积偏大，开发周期时间偏长，分多期开发，对交付业主生活品质保障性不高；产品偏多元化，不易于管理；交通相对不便利，公交站点距本案有一定距离。
➢九洲·豪廷苑项目位置：武进区淹城南路、延政西路交界处。
开发商：常州九洲福星房地产开发有限公司营销策划：联盛咨询项目总建：18万㎡规划用途：别墅、多层洋房主力面积：350-380㎡（联排）、510-650㎡（独栋）平均价格：7000元/㎡（联排）销售率：73%（联排）、独栋已全部去化开盘日期：2007.6交付日期：2009.9【评述】：新城公馆长虹转盘的西南角，周边设施配套完善，紧邻武进区政府。
3-5联排，西班牙风格海湾式布局。
建有9000㎡私家湖泊, 650米长私家湖岸线, 10米扬程私家喷泉，是一个超大规模的低密度高绿化率的住宅小区。
户型方面：独立保姆房（地下室不赠送），独立车位、台阶步入式走廊、前庭、中庭、后庭，“泊提欧”露台花园（45㎡赠送）。
➢中央花园项目位置：晋陵北路东，外环路南开发商：中国百兴集团、江苏武房集团营销策划：易居中国项目总建：50万㎡规划用途：高层、别墅、商业主力面积：300㎡平均价格：16000元/㎡销售率：92%开盘日期：2008.10交付日期：2010.9【评述】：整体规划占地约20万平方米、建筑总面积约50万平方米，园区内规划有27幢高层住宅，以及别墅区和商业街，是目前常州市区板块规模最大的项目。
别墅乃地产中的顶级物业，研究区域的房地产市场，特别是顶级的别墅市场无疑具有风向标的作用。
随着别墅土地封杀令的下达，常州城市化进程的加快，常州普通住宅市场的供给一直占着主导的地位，高档别墅市场刚刚启动。
正是抱着拿捏别墅市场变化发展的角度，本报告围绕着常州别墅的市场现状、价格比性、供需状况等动态进行调研，侧重于重点楼盘的研究，以便于及时捕捉到别墅市场的变化信息，使我们更加及时的了解常州别墅市场楼盘信息及发展方向。
五音俱全，常州别墅格局多元呈现：在江南水乡宅院中长大的常州人，应该对别墅并不陌生。
别墅的本意是指一种位于乡间、风景区的离宫别业，一种带着园林的宅邸，又可供休闲、度假和休憩之用。
而现代的别墅虽然在形式、格局、设施设置等有了许多的不同，但在体现身份，追求更高档的居住环境以及偏爱自然上，古今乃是一脉相承。
从常州整体的别墅市场来看，项目目前主要集中在新北-青龙区板块和武进板块，其他区域别墅案量较少。
这两个区域拥有相对成熟的景观资源，别墅市场发展随之相对成熟，产品风格、类型多样化。
外向型经济发展的辐射及本地民营经济的飞速发展，外来高端人士、私营业主等大量的客户群体有形中加大了别墅的消化量，整体市场价格逐步上升。
当地的风景区充分的利用，开辟着居住型城市别墅和度假型别墅的天地，受到了客户的大度青睐。
其他几个板块随经济的发展，别墅市场也得到逐步发展。
城区中居住型别墅更是一格，方便的配套设施，大都市的生活氛围，引来了当地高端人群、外地生意客充当其业主角色。
作为楼市的“高价股”，常州别墅前年开始大范围的启动。
但由于受到土地规控指标的限制，产品以联排为主，使常州目前整体的别墅市场产品竞争力度弱。
产品种类、风格过于单一化，其别墅主要以联排居住型为主，客户群体则为当地高层人士为主、少量的外地客辅助而成。
但是，不免稀少的高端产品推出市场，引领着区域市场价格的加大，别墅市场也逐步呈现出发展之态。
近期常州新别墅楼盘持续推出，可以说是层出不穷，细数近年常州别墅，种类已在不经意间丰富起来了，或倚山，或傍水，或在城市中闹中取静，或在郊区一隅自成天地。
