佳兆业集团经营分析报
告
2021年2月
目录
一、
多元化拿地重要性提升，政策推动城市更新发力 (6)
1.1“三稳”背景下非市场化拿地重要性提升....................................................................6 1.2 城市更新频迎政策春风，进程加快周转提升 .. (6)
二、 城市更新领跑者，兼具规模与盈利优势 (9)
2.1 更新储备量足质优，政策保障转化节奏..................................................................9 2.2 获地成本优势明显，支撑较高盈利空间. (11)
三、 销售高斜率增长，优质资源助力发展 (12)
3.1 深耕粤港澳大湾区，销售持续高增....................................................................... 12 3.2 城市圈红利释放，粤港澳大湾区再迎机遇............................................................. 13 3.3 坐拥大湾区优质土储，充足资源保障增长. (14)
四、 毛利率改善，财务状况持续优化.....................................................................16 盈利预测与投资建议.......................................................................................19 市场提示 .. (20)
五、 六、
图表目录
图表1 地价波动大于房价 (6)
图表2 多元化获地方式 (6)
图表3 中央层面城市更新政策梳理 (7)
图表4 各地方城市更新政策梳理 (7)
图表5 广州、深圳城市更新规模提升 (8)
图表6 城市更新期限与项目IRR 敏感性分析 (8)
图表7 公司城市更新经典项目 (9)
图表8 公司城市更新储备占地面积分布（2020H1） (10)
图表9 公司历年城市更新已转化项目建面 (10)
图表10 图表11 图表12 图表13 图表14 图表15 图表16 图表17 图表18 图表19 图表20 图表21 图表22 图表23 图表24 图表25 图表26 图表27 图表28 图表29 图表30 图表31 图表32 图表33 图表34 图表35 图表36 公司城市更新项目占销售额比例 (11)
公司土储内城市更新面积、货值占比（2020H1） (11)
公司土储内城市更新项目平均地价 (11)
公司2020H1 转化城市更新项目成本及预期售价情况 (12)
深圳2019H2 以来公开招拍挂出让用地情况 (12)
公司权益销售额及增速 (12)
公司实际销售额与目标销售额对比 (12)
公司权益销售面积及增速 (13)
公司销售均价 (13)
公司销售金额区域分布 (13)
公司销售金额城级分布 (13)
粤港澳大湾区各地城镇化率 (14)
粤九城销售规模走势 (14)
2020-2030 年大湾区粤九城新增城镇人口住宅需求测算 (14)
主流房企土储去化周期对比 (15)
公司土储建面分布（2020H1 末） (15)
公司大湾区土储建面分布（2020H1 末） (15)
公司土储预计货值分布（2020H1 末） (16)
公司大湾区土储预计货值分布（2020H1 末） (16)
公司营业收入及增速 (16)
公司净利润及增速 (16)
公司归母净利润及增速 (17)
公司持有人应占核心净利润及增速 (17)
公司2020H1 毛利率优于主流房企 (17)
公司2020H1 净利率延续上行 (17)
公司期间费用率走势 (18)
公司负债率、现金短债比优化 (18)
图表37 图表38 图表39 主流房企融资成本对比 (19)
简要损益预测表 (19)
RNAV 估值 (20)
一、多元化拿地重要性提升，政策推动城市更新发力
1.1“三稳”背景下非市场化拿地重要性提升
过往招拍挂为多数房企主要获地渠道，但随着近年地价持续高企、房价相对稳定，新获项目利润空
间收窄，房企拿地逐渐向收并购、城市更新、商业文旅配套等多元化方式倾斜。
✧一方面，2018 年下半年以来“三稳”导向下各地“因城施策”，高频监测与地方快速响应相结
合，房价波动区间明显收窄，2019-2020 年百城住宅均价年涨幅收敛至5%以内。
✧另一方面，融资渠道管控下地价波幅依旧较大，尽管“三条红线”通过因“企”高频监管有助
于稳定土地市场，但地价大幅回落可能性较低，招拍挂利润率有望企稳、却难以大幅上修。
中长期“稳地价、稳房价、稳预期”、“房住不炒”基调难改，未来房价窄幅波动、行业周期属性弱
化下，多元化获取价低质优土地资源或成房企重要竞争力之一。
图表1 地价波动大于房价图表2 多元化获地方式
百城成交土地楼面均价同比
百城样本住宅均价同比城市更
新
50%
40% 30% 20% 10% 0%
商业综
合体
收并购
多元化
拿地
养老地
产
产业地
产
文旅地
产
2015 2016 2017 2018 2019 2020
-10%
资料来源: Wind，市场研究部资料来源:Wind，市场研究部
1.2 城市更新频迎政策春风，进程加快周转提升
顶层设计层面，“十四五”规划和2035年远景目标建议明确提出实施城市更新行动；2020年12月
29 日住建部部长进一步解读城市建设是构建新发展格局的重要支点，实施城市更新行动是适应城市
发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。
