佳兆业集团经营分析报告

回首佳兆业犹如过山车般的五年，更多的则是难以述说的莫名，这家企业从兴旺到没落，充满了各种神秘。

旧改专业户在最新出炉的“中国房地产企业百强榜单上”，从统计数据可以看出，虽然佳兆业营收出现了微跌，但毛利率、利润却增长较快。

尤其是毛利率，40.3%的水平远远高于万科、碧桂园等同样定位于高周转的房企。

对此，业界的评论认为，佳兆业之所以能在营收下滑的同时，利润率特别是毛利率却得到显著提升，一位深圳房地产业界资深人士告诉《中国房地产金融》，与国内其他城市的旧改模式不同，深圳没有设立“城市投资”一类的国有企业专门负责旧改动迁，而是从一开始就采取了市场化的手段。

但这样的模式很快遇到了瓶颈，一方面，土地匮乏的深圳寸土寸金，房企想拿地而不得；另一方面，按照上面的大法规，旧改项目被房企整理好后，还必须被进行招拍挂。

拆迁房企所扮演的只是一级开发商的角色，耗时耗力但收益微薄，这导致房企对待旧改项目非常消极，深圳市政府想推进旧改而不能。

为解决上述矛盾，2009年10月，深圳市政府颁布了《深圳市城市更新办法》（简称《办法》）。

《办法》第35条规定：“拆除重建类更新项目的实施主体在取得规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议，或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算，并按照本办法规定补缴地价。

”该条款使得《办法》最大的突破就是让旧改项目绕开上述法规，将协议出让合法化。

上述人士表示，这样的做法虽然在一定程度上解决了面临的问题，但新的问题在于，旧改土地直接进行协议出让，而没有进入招拍挂的市场环节，为以后的权力寻租以及腐败埋下了伏笔。

例如一个让外界生疑的地方在于，在过去几年佳兆业发布的年报和公告中，对于旗下几个旧改项目的拿地细节鲜有披露。

又例如，2010年，深圳宝吉项目（即“深圳佳兆业城市广场”）赫然出现在年报上，获取方式未知。

2012年，深圳大鹏项目（即“深圳大鹏佳兆业城市广场”）和佳兆业新都汇家园突然出现在年报上，除去对佳兆业新都汇家园备注“该项目曾为不良资产或部分已落成的翻新改造发展项目”外，年报和公告对这两个项目再无任何披露。

佳兆业债务评估分析A.「345新规」三道红线内容房地产融资监管新规在2020年出台了。

要求控制房地产企业有息债务增长，并设置了“三道红线”。

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡：红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

B.对于佳兆业来说，三条红线的情况如下,总体而言，佳兆业的“三道红线”指标由橙转黄，仅有一条触及预警，当下允许发债，且负债年增速不得超过10%。

a.红线一，公司净负债率由上年末的144%降至97.9%，安全。

b.红线二，公司现金短债比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，安全。

c.红线三，公司剔除预收帐款的资产负债率略高于红线标准，但也由上年末的75.9%下降至70.3%，下降5.6个百分点，维持持续改善的趋势，有望在下半年销售回款后降低到安全水平上。

C.其他积极信号：a.债务结构优化，融资成本持续下降。

截至2020年末，公司有息负债规模为1215亿元，较上年末增长3.67%。

其中，一年内到期的债务占比为19%，约231亿元；两年以上到期的债务占比为81%，约984亿元。

长债短债比为4. 25，较2019年的2.7上升1.6，债务结构进一步优化。

期内平均融资成本为8. 7%，融资成本持续下降。

b.公司城市更新项目转化即将进入加入释放期公司预计2021年可售货值约为1912亿元，权益合约销售目标1300亿元，较上年1069亿的合约销售金额增长21.61%。

公司预计2021—2022年将有15个左右、近420万平方米的的城市更新项目可供转化，对应货值约2000亿元。

经过多年的耕耘，公司城市更新项目转化即将进入加速释放的收获期，项目主要是广东一二线城市为主，质量高。

第1篇一、引言佳兆业集团，作为一家大型综合房地产开发商，曾在我国房地产市场占据重要地位。

然而，近年来，由于市场环境变化、公司经营策略调整等因素，佳兆业集团陷入严重的债务危机。

为缓解债务压力，佳兆业集团积极探索债务置换策略。

本文将分析佳兆业集团置换债务的历程、面临的挑战以及未来展望。

二、佳兆业集团债务危机的背景1. 市场环境变化近年来，我国房地产市场经历了高速发展后逐渐进入调整期，房价上涨空间受限，市场风险加大。

在此背景下，众多房地产企业面临较大的资金压力。

2. 公司经营策略调整佳兆业集团在发展过程中，曾积极拓展业务领域，涉及房地产开发、商业地产、物业管理等多个板块。

然而，在市场调整期，公司部分业务板块出现亏损，进一步加剧了债务压力。

3. 境内外债务规模庞大截至2014年底，佳兆业集团境内外合计总债务金额高达650亿，其中，境外债务占比约60%。

庞大的债务规模使得公司面临较大的偿债压力。

三、佳兆业集团置换债务的历程1. 2015年1月，佳兆业集团触发汇丰银行贷款违约事项，次月开启债务重组。

2. 2016年7月，佳兆业集团完成美金债券的重组，涉及债务规模约40亿美元。

3. 2021年11月，佳兆业集团面临4亿美元债券违约风险，提出债务交换要约。

4. 2023年10月，佳兆业集团发布境外债务重组公告，涉及123亿美元债务。

5. 2024年8月，佳兆业集团与债权人小组订立重组支持协议，涉及债务分别占佳兆业范围内和瑞景范围内未偿还本金总额的34%以上和36%以上。

四、佳兆业集团置换债务面临的挑战1. 债权人支持力度不足在债务重组过程中，佳兆业集团面临部分债权人支持力度不足的问题。

部分债权人担心债务置换后的还款风险，对债务重组方案持保留态度。

2. 市场环境不确定性我国房地产市场仍处于调整期，市场环境不确定性较大。

若市场持续低迷，佳兆业集团将面临更大的经营压力。

3. 公司经营状况佳兆业集团部分业务板块仍处于亏损状态，公司盈利能力有待提升。

公司经营分析报告（5篇）公司经营分析报告1本公司为三产商贸企业，主要从事工业生产资料和工业产品的购销业务，本公司各业务财务数据均属民用产业。

2022年上半年，根据年度规划开展业务，经济运行良好，完成营业收入13428.8万元，利润81.6万元，连续多年实现快速增长。

上半年经济运行状况分析如下：一、上半年主要经济指标状况1、营业收入13428.8万元，同比增长73.9%；年规划18600万元，完成率72.2%。

本公司主要业务板块完成状况为：物资业务6638.7万元；进出口（含局部内贸业务）6043.9万元；汽车销售业务701.9万元。

2、利润总额81.6万元，同比增长447.7%；年规划240万元，完成率34%。

根据公司的行业特点，许多费用在下半年结算，因此下半年利润将会增长。

3、进出口贸易收入530.18万美元，其中出口367.5万美元。

4、存货及应收账款状况存货558万元，应收账款4672万元，均比去年同期大幅提高。

二、本期经济运行特点1、经济进展逐步增速。

一季度因刚起步并受两节影响，经济运行状况一般，1、2月单月完成营业收入皆为1500万元左右。

三月份开头恢复，二季度逐步进入状态，增速显著，连续4个月皆在2500万元以上，二季度环比增长40.3%。

2、出口业务逐步成熟，增长快速。

半年完成367.5万美元，同比增长了11.7倍，成为公司增长的主要因素之一。

3、增长快，投入大，造成存货和应收账款同比大幅提高，加大了经营风险，须高度防范。

三、存在问题1、利润总额完成率不高。

主要缘由为：本行业信息透亮，竞争剧烈，购销差价空间极为有限，从近年来的实践看，营业收入利润率缺乏1%，在确定年度指标时，高估了完成状况。

同时本公司经营资金绝大局部为融资而来，利息本钱大幅稀释了利润，即使下半年多项费用结算后，如营业收入在2亿左右，利润总额也不会超过200万元。

2、进展不平衡。

汽车销售业务从去年滑坡以来，至今未能实现好转，年初提出的调整目标也未能完全实现，主要缘由为缺乏资源，基地原定给我们的原XXXXX场地至今未能落实，导致进展汽车衍生产品的设想落空，而资金、场地的制约，导致争取中端汽车品牌代理的努力很难实现。

佳兆业：全年销售额有望突破260亿元，一二线和旧改将成两大增长点分析师/CRIC研究中心分析师沈晓玲、戴成路、陈开朝全年有望突破260亿元，进入TOP20行列。

2013年上半年，佳兆业累计实现合约销售额110亿元，同比大增71%，顺利完成全年220亿元的销售目标的一半。

另据7月最新数据，公司首7月累计实现合约销售额129亿元，完成全年销售目标的59%。

公司的目标完成度情况良好，公司今年的销售目标将会如期完成。

而且从2010年-2012年公司的销售历史数据看，上半年销售额一般占全年比重的3-4成，以此推算，今年将有望超额完成销售目标，突破260亿元，公司或有望进阶房企销售排行榜TOP20行列。

此外，公司项目的良好情况也支撑我们作出上述判断：根据企业中报和CRIC监测数据，公司目前在全国有近80个项目，其中在售项目40个，部分已进入强销期。

如180万体量的深圳佳兆业城市广场，一期于2012年12月底入市，今年上半年就强劲销售23.65亿元，单此项目就占了公司上半年总销售额21.5%，项目也在2013年多次蝉联深圳项目销售前三甲。

截至今年6月底，项目一期已累计销售11.6万平米，年内还有面积近20万平米（价值近40亿元）的可售货量。

同样于去年底上市的深圳龙岗大道1号今年上半年也强劲销售10.22亿元和4.63万平米，剩下7.7万平米（价值近17亿元）的存货也将对公司下半年的业绩形成强有力的支撑。

此外，2013年6月，企业推出深圳大鹏项目（即佳兆业广场一期），上市体量92万平米，其96.2%的面积在80平米以内，迎合了刚需市场，预计将对下半年企业销售业绩作出较大贡献。

还有珠海最大型的旧城镇搬迁重建项目——珠海水岸华都花园第一期主体工程及园林已完工，近期将择机开盘。

这些在售热销和即将上市的大盘，都将为企业带来可观的现金流，支撑着公司业绩快速增长。

另外，据企业透露，去年留存可上市量为104万方，上半年新推130万平米，且下半年预计有230万平米的新推量。

行业点评2021年03月27日请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。

证券研究报告强于大市（维持）证券分析师杨侃投资咨询资格编号:S1060514080002 电话*************邮箱 y ********************.cn郑茜文投资咨询资格编号:S1060520090003 邮箱************************.cn地产佳兆业集团披露2020年年报：业绩稳健增长，债务优化事项：佳兆业集团公布2020年年报，实现营业收入557.7亿元，同比增长16.1%，归母净利润54.5亿元，同比增长18.6%，EPS(摊薄)0.89元。

公司拟每股派发现金股息12港仙。

平安观点:⏹业绩稳步增长，盈利能力稳定：2020年公司实现营收557.7亿元，同比增长16.1%，归母净利润54.5亿元，同比增长18.6%。

其中物业销售结转收入511.9亿元，同比增长16.8%。

期内整体毛利率同比微降0.3个百分点至28.5%，维持行业较高水平。

销售费用率同比降0.5个百分点至3.6%、管理费用率同比降0.3个百分点至6.7%，整体净利率为9.5%，较2019年提升0.8个百分点。

⏹ 销售首破千亿，土储量足质优：2020年公司权益销售额1069亿元，同比增长21.3%，超额完成全年目标（1000亿元），首次突破千亿大关；权益销售面积616.5万平米，同比增长32.8%。

粤港澳大湾、长三角、环渤海销售金额占比58%、17%、11%，一二线城市销售金额占比93%。

2021年可售项目116个，对应货值1912亿元，按68%去化率估算，预计全年销售可达1300亿元，同比增长21.6%。

期末土储面积2875万平米、货值6701亿元，按货值计，大湾区、长三角、华中分别占比69%、9%、11%，一线城市占比51%，为未来高质量发展提供有效保障。