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新员工制度培训项目阶段：筹备一、 工作内容成本部员工入职后制度及企业文化培训。
二、工作时间开始时间：摘牌前30日结束时间：摘牌后90日周 期：120日三、 责任部门项目公司成本部四、 配合部门项目公司行政部、商业地产成本控制部。
五、 对接部门商业地产成本控制部六、工作要点1、前置条件：培训对象到岗；熟练掌握公司制度及企业文化并制作相应培训课件或培训提纲；发布会议通知；预订培训场地并作好相关设备用具准备；2、制度流程：《商业地产行政管理制度》、《商业地产项目管理制度》及操作指引、集团所发相关文件规定（详见《成本副总快速适应手册》、《成本系统行政人事手册》）；3、集团模板：无。
七、完成标准依照附件《成本系统人员实习期培训及考核表》中的内容逐项完成培训，使新入职员工充分了解商业地产制度及企业文化。
八、工作成果用途指导员工按商业地产制度及企业文化要求开展各项工作。
九、跟踪落实要点培训后员工行为方式与商业地产制度及企业文化符合情况。
十、关注重点1、掌握制度：培训人自身须熟练掌握公司制度，熟悉工作流程，避免对实际工作产生误导；2、讲解详细：应将成本体系组织架构、人员分工及岗位职责要求、成本管理制度及制度的操作指引、案例经验交流、专业工作知识、企业文化均进行详细培训讲解；分步实施：结合项目工作进度，应结合实际人员到位及工作开展情况分步进行，优先对新入职成本人员，尤其是招标专员进行培训，逐步扩展至全员；3、横向交流：对于新成立且主要人员为新加入商业地产员工的项目公司，应主动加强与周边已有项目公司的招标业务交流，取长补短，以快速适应工作要求，必要时可寻求短期人员支持。
十一、工作教训心得1、根据商业地产成本控制部工作要求及考核办法，为保证培训质量及团队建设良好，保证员工身心健康，项目公司成本部应每月组织一次培训，至少每两个月组织一次团队活动、至少每两个月组织一次体育运动。
2、注意在培训、活动、运动中保持与项目公司其他部门的交流沟通与互动，创造项目公司内成本控制部与其他各部门间融合的工作氛围。
商业综合体设计重点及常见问题分析摘要：商业建筑对于城市商业综合体来说，是经济发展的重要组成部分之一。
因此其本身则具有建筑成本高，功能复杂，维护成本高，经济回报周期长等特点。
在建筑设计的过程中，应当主要加强住宅的整体使用功能，优化其实用价值，从而确保其在不利的市场条件下持续健康运行和持续盈利，并在规划、开发和利用中充分体现其生存价值。
结合以上相关特点，本文便以此实例作为基础，对商业综合体的建筑设计进行了分析和论述，以期为同行提供有效参考。
关键词：商业综合体；设计；商业价值；业态；1.商业综合体建筑设计在商业综合体的设计中，必须保障整体设计功能，从而确保其本身能够满足所有功能要求。
相关具体设计方法为：1.1整体性设计在实际设计过程中，工作人员需要对一个地区或地区的基本人口和经济状况进行全面分析，在充分了解交通和环境因素的基础上，确保在经济发展中发挥最大作用。
在设计的过程中，需对于住宅、商业、办公楼、公寓等应根据区域的实际情况合理布置。
从而确保综合体布局和外部环境的科学合理。
具体而言，其中包括了建筑与周边道路的连接、交通与交通的协调、园林景观与综合设施的融合以及综合体与外部商业功能的连接。
因此在室内设计中，整个商业空间的总体规划和商业位置、建筑的防火、多功能建筑的相互使用、交通流线的总体规划等皆应考虑到住宅区和商业办公楼公共停车位的设置。
所以在设计过程中，应注意优化功能，制定合理的规划和协调方案，以确保各方面的设计都能达到预期的效果。
其次便是商业区的功能和布局应根据商业调查和吸引的商户进行安排。
其中布局乃是通过串联排列的，这样便能够有效避免单层商铺的现象。
而其整体平面宽度的协调控制则依然确保了购物中心和中央过道的舒适性。
同时综合体的一楼可以扩建为一个广场，为居民提供更好的展示空间，同时可以将其作为宣传、展览和节日表演等活动的常规场地。
根据建筑立面进行合理设计，采用大型幕墙、大型广告牌等设计方法进行标志性立面投射，便能在拥挤的街道和街道上吸引人们的注意力，创造出独特的建筑风格和空间感，增强综合体的聚集效应。
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制商业地产综合体项目是指将商业、办公、住宅、酒店等多种类型的房地产项目综合在一个地块上开发建设的项目。
这种项目的规模较大，涉及到多个领域的合作与投资，因此其全过程的成本控制显得尤为重要。
一、前期规划与设计阶段的成本控制。
在项目规划与设计阶段，需要进行市场调研、土地选址、项目定位等工作，以确定项目的规模与布局。
在这个阶段，应该充分考虑项目的可行性与风险，合理控制项目的规模与投资。
在设计阶段，应考虑到项目的建造成本、材料选型等因素，以确保项目在后期施工阶段的成本可控。
二、施工阶段的成本控制。
商业地产综合体项目的施工过程复杂，需协调多个施工单位和供应商，因此施工过程控制成本的难度较高。
在施工阶段，需要进行施工进度的合理安排与监控，以确保工期的控制，避免人力、材料资源的浪费。
还需要加强施工质量的控制，避免因施工质量不达标而引发的二次修复成本。
三、设备与物业管理阶段的成本控制。
商业地产综合体项目在竣工后，需要进行设备设施的安装与调试，并进行物业管理工作。
在这一阶段，应合理选择设备与物业管理服务商，确保设备的质量与性能，控制设备采购与维护成本。
还需要加强对物业管理人员的培训与管理，以提高物业管理效率，降低物业管理成本。
四、运营阶段的成本控制。
商业地产综合体项目在运营阶段，需要进行租赁与招商工作，确保项目的稳定运营。
在这一阶段，应做好租金与招商收入的管理，合理控制各项运营成本，确保项目的盈利能力。
还需要加强对商户的管理与培训，提高商户的经营水平，增加项目的竞争力。
商业地产综合体项目的全过程成本控制是一个复杂而细致的工作。
只有合理控制项目的规划、设计、施工、设备与物业管理以及运营各个环节的成本，才能保证项目的投资回报率和经济效益。
项目各方应加强沟通协作，制定明确的成本控制计划，确保项目的成功实施。
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制商业地产综合体项目是近年来发展越来越快的一个新兴领域，该领域的特点是项目成本高、周期长、风险大，因此项目全过程成本控制显得尤为重要。
本文将从商业地产综合体项目全过程成本控制的角度展开阐述。
一、前期准备阶段项目前期准备阶段是商业地产综合体项目中成本控制最为重要和关键的一个环节。
在该阶段，项目管理部门需要对整个项目做出全面、科学的规划，制定出详细的项目计划，并根据实际情况进行风险评估。
具体工作包括：1. 项目需求确定：依据市场分析，确定项目的产品定位、主题、规模等关键要素。
2. 土地与建筑分析：对土地进行评估，确定建筑用地、建筑结构、开发商资质等。
3. 市场分析：市场研究可以帮助项目管理部门了解市场需求、竞争格局等因素，以确定项目基础设施的投资、消费者的要求等。
4. 投资计划：根据市场调研结果、商业预算、财务风险评估等相关因素，制定出详细的投资计划，包括项目初估价、建筑费用、运营费用等。
5. 风险评估：评估项目可能面临的风险，预计战略环境、政府环境、市场环境、经济环境等风险，确定应对措施。
在前期准备阶段中，应当尽可能地压缩流程，达到快速启动阶段的目的。
二、招标阶段在项目规划和需求确定的前提下，商业地产综合体项目的招标阶段是十分关键的。
项目管理团队需要与开发商进行多次交流，以确保开发商能够满足项目计划要求，并且项目的预算合理。
在招标阶段，项目管理团队应当开展以下工作：1. 调查潜在开发商：了解潜在开发商的背景信息，包括成本管理能力、项目管理经验等。
2. 编制招标文件：制定详细的招标文件，精确的描述项目所需要的材料和成本控制要求。
3. 评价开发商：开展开发商评估，将面试录取的开发商进入最初的评估流程。
4. 全面调研：确定开发商的建筑成本、管理劳动力、建筑时间表等重要信息，以制定合理的价格和优惠。
三、设计阶段在设计阶段，项目团队应当密切与设计团队合作，确保项目手稿的完善、可行性和可持续性。
商业综合体策划全案第一章项目定位分析第一节、项目地块属性分析1、项目地理位置项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。
分析：A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。
这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。
而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。
举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。
在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。
解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。
其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。
所以，书林街是昆明人文环境的典型代表；C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经行成了良好的自然环境。
2、项目地质、水文、气候情况项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。
原有建筑的基础大部分还没有拆除。
项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。
分析：项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋，在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。
项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。
商业综合体立面方案成本测算项目阶段：施工一、 工作内容商业综合体立面方案成本测算（购物中心、酒店、写字楼、室外步行街、公寓等）。
1、按立面方案测算模板编制测算，按标准流程规定审批和移交测算；2、执行建造标准规定，计算依据为按外立面正投影面积计算；3、关注外立面面积数据（含展开面积、投影面积、展开系数），并与建造标准展开系数规定进行比较及分析；4、降低外立面幕墙的展开系数，减少外立面造型线条、控制凸出立面造成尺寸；5、突出重点部位（主入口、正立面）立面效果，弱化非重点部位（侧面及背面）立面设计；6、合理选择幕墙类型，以及合理搭配各类幕墙占比；7、关注立面造型出挑尺寸，对于幕墙与建筑之间挑出距离较大的，需明确出挑钢结构图纸；确保设计满足钢材含量限额设计指标要求，合理降低外立面幕墙龙骨钢材含量；8、立面方案确定及成果移交后注意复核移交方案是否经测算；比较与测算方案相比大面效果是否发生明显变化。
如有问题，重新复核成本并反馈商业地产规划研究院优化调整二、工作时间开始时间：交地日后75天；结束时间：交地日后85天；周期：10日。
三、责任部门项目公司成本部。
四、 配合部门项目公司设计部。
五、 对接部门商业地产规划研究院、商业地产成本控制部。
六、 工作要点1、前置条件1.1签批的项目规划总图指标及总平面图CAD版（总平面图CAD版中要明确标注业态，并标注各业态不同层高部位屋顶标高，此资料用于计算建造成本投影面积工程量）；1.2各方案各业态效果图（效果图应能够显示各主要立面外观效果和材质）；1.3各方案各业态主要CAD立面图（须标注立面各部位材质和大面幕墙分格尺寸，若有特殊造型、做法等，须提供剖面示意图）；1.4各方案单位设计概算（概算提供工程量作为方案测算工程量依据，提供的工程量列项须与效果图及立面图标注一致，并应区分材质、施工工艺要求的不同分别列项）)；1.5需经商业地产规划研究院主管副院长审批通过的OA移交资料。
住宅商业工程施工流程一、前期阶段1.项目立项：确定施工目标和范围，明确项目需求和投资预算，确定项目规划。
2.设计阶段：进行初步设计、施工图设计、预算定额编制等工作，确定工程造价和施工方案。
3.招投标：根据设计方案和预算要求，组织招标，择优选取中标方。
4.合同签订：与中标方签订施工合同，明确双方责任义务、工程质量标准、工程进度等具体内容。
二、施工阶段1.施工准备：确定施工队伍、采购材料设备、组织现场施工人员培训等准备工作。
2.施工组织设计：编制施工组织设计方案，明确施工流程、施工单位管理体制和责任划分等内容。
3.土建施工：进行基础土建施工，包括地基处理、桩基施工、主体结构施工等工作。
4.安装工程：进行机电设备安装、管道布置、通风空调安装等工程。
5.装饰工程：进行室内外装饰、涂料维护、家具摆放等工作。
6.竣工验收：对工程进行整体验收，包括检查工程质量、安全文明施工等。
7.验收交付：正式交付工程，办理相关手续，进行产权过户等工作。
8.竣工验收：对工程进行整体验收，包括检查工程质量、安全文明施工等。
9.验收交付：正式交付工程，办理相关手续，进行产权过户等工作。
三、收尾阶段1.质保期维护：在工程交付后的一定期间内，对工程进行免费维护保管。
2.结算工程款：确认工程完成情况，按合同约定结算施工款项。
3.收尾工作：进行项目档案整理、施工记录归档、质量评估等工作。
通过以上流程，一个完整的住宅商业工程施工流程将得以完成。
在整个施工过程中，施工方需要密切配合，严格按照合同执行，保证工程质量和进度符合预期目标。
同时，要注意安全生产和环保工作，确保施工过程中不发生安全事故，并保护好环境资源，为社会创造更多美好的生活空间。
商业综合体立面深化方案成本管控项目阶段：设计一、 工作内容立面深化方案成本管控。
1、根据立面深化方案资料，完成深化方案成本测算，并报备商业地产成本控制部；2、参加方案深化评审会，将深化方案成本情况反馈商业地产规划研究院，并在评审会上负责对重点关注问题讨论形成具体意见和措施，作为初设阶段设计中成本控制依据。
3、加强设计方案的深度，避免遗留问题，造成成本增加；4、尽早与夜景照明方案配合，降低设计变更费用。
二、 工作时间开始时间：交地日后110天（立面方案深化评审会前）结束时间：交地日后120天（商业地产规划研究院移交立面深化方案成果后）周期：10日三、 责任部门项目公司成本部。
四、 配合部门项目公司设计部、商业地产规划研究院。
五、 对接部门商业地产成本控制部。
六、 工作要点1、前置条件商业地产规划研究院完成深化方案资料。
2、制度流程移交流程：商业地产规划研究院主管建筑所/酒店所-主管副院长，经主管副院长审批后同流程移交项目公司成本副总、项目公司设计副总、商业地产成本控制部。
3、模板。
七、完成标准将成本超支结余情况、优化意见及其它须落实问题，列入评审成果及会签纪要中。
八、工作成果用途将深化方案成本情况、优化意见和后续须落实问题反馈商业地产规划研究院，在初步设计阶段予以落实并控制成本。
九、跟踪落实要点1、深化方案评审中形成的成本超支解决措施和处理意见在初设阶段的落实情况；2、其它须进一步落实的问题（包括工程量复核、特殊材料询价、特殊造型节点做法等）。
十、关注重点1、复核方案深化成果较移交方案效果变化；2、与方案单位初步复核确定工程量；3、复核测算阶段优化措施是否落实，若未落实须要求商业地产规划研究院在方案深化评审会上提出替代解决措施；4、若因上述因素等造成成本超支，须在方案深化评审会上形成处理意见。
