商业地产综合体项目各阶段工作内容(重点：设计阶段)

新员工制度培训项目阶段：筹备一、 工作内容成本部员工入职后制度及企业文化培训。

二、工作时间开始时间：摘牌前30日结束时间：摘牌后90日周 期：120日三、 责任部门项目公司成本部四、 配合部门项目公司行政部、商业地产成本控制部。

五、 对接部门商业地产成本控制部六、工作要点1、前置条件：培训对象到岗；熟练掌握公司制度及企业文化并制作相应培训课件或培训提纲；发布会议通知；预订培训场地并作好相关设备用具准备；2、制度流程：《商业地产行政管理制度》、《商业地产项目管理制度》及操作指引、集团所发相关文件规定（详见《成本副总快速适应手册》、《成本系统行政人事手册》）；3、集团模板：无。

七、完成标准依照附件《成本系统人员实习期培训及考核表》中的内容逐项完成培训，使新入职员工充分了解商业地产制度及企业文化。

八、工作成果用途指导员工按商业地产制度及企业文化要求开展各项工作。

九、跟踪落实要点培训后员工行为方式与商业地产制度及企业文化符合情况。

十、关注重点1、掌握制度：培训人自身须熟练掌握公司制度，熟悉工作流程，避免对实际工作产生误导；2、讲解详细：应将成本体系组织架构、人员分工及岗位职责要求、成本管理制度及制度的操作指引、案例经验交流、专业工作知识、企业文化均进行详细培训讲解；分步实施：结合项目工作进度，应结合实际人员到位及工作开展情况分步进行，优先对新入职成本人员，尤其是招标专员进行培训，逐步扩展至全员；3、横向交流：对于新成立且主要人员为新加入商业地产员工的项目公司，应主动加强与周边已有项目公司的招标业务交流，取长补短，以快速适应工作要求，必要时可寻求短期人员支持。

十一、工作教训心得1、根据商业地产成本控制部工作要求及考核办法，为保证培训质量及团队建设良好，保证员工身心健康，项目公司成本部应每月组织一次培训，至少每两个月组织一次团队活动、至少每两个月组织一次体育运动。

2、注意在培训、活动、运动中保持与项目公司其他部门的交流沟通与互动，创造项目公司内成本控制部与其他各部门间融合的工作氛围。

商业综合体设计重点及常见问题分析摘要：商业建筑对于城市商业综合体来说，是经济发展的重要组成部分之一。

因此其本身则具有建筑成本高，功能复杂，维护成本高，经济回报周期长等特点。

在建筑设计的过程中，应当主要加强住宅的整体使用功能，优化其实用价值，从而确保其在不利的市场条件下持续健康运行和持续盈利，并在规划、开发和利用中充分体现其生存价值。

结合以上相关特点，本文便以此实例作为基础，对商业综合体的建筑设计进行了分析和论述，以期为同行提供有效参考。

关键词：商业综合体；设计；商业价值；业态；1.商业综合体建筑设计在商业综合体的设计中，必须保障整体设计功能，从而确保其本身能够满足所有功能要求。

相关具体设计方法为：1.1整体性设计在实际设计过程中，工作人员需要对一个地区或地区的基本人口和经济状况进行全面分析，在充分了解交通和环境因素的基础上，确保在经济发展中发挥最大作用。

在设计的过程中，需对于住宅、商业、办公楼、公寓等应根据区域的实际情况合理布置。

从而确保综合体布局和外部环境的科学合理。

具体而言，其中包括了建筑与周边道路的连接、交通与交通的协调、园林景观与综合设施的融合以及综合体与外部商业功能的连接。

因此在室内设计中，整个商业空间的总体规划和商业位置、建筑的防火、多功能建筑的相互使用、交通流线的总体规划等皆应考虑到住宅区和商业办公楼公共停车位的设置。

所以在设计过程中，应注意优化功能，制定合理的规划和协调方案，以确保各方面的设计都能达到预期的效果。

其次便是商业区的功能和布局应根据商业调查和吸引的商户进行安排。

其中布局乃是通过串联排列的，这样便能够有效避免单层商铺的现象。

而其整体平面宽度的协调控制则依然确保了购物中心和中央过道的舒适性。

同时综合体的一楼可以扩建为一个广场，为居民提供更好的展示空间，同时可以将其作为宣传、展览和节日表演等活动的常规场地。

根据建筑立面进行合理设计，采用大型幕墙、大型广告牌等设计方法进行标志性立面投射，便能在拥挤的街道和街道上吸引人们的注意力，创造出独特的建筑风格和空间感，增强综合体的聚集效应。

浅析商业地产综合体项目全过程成本控制商业地产综合体项目是指将商业、办公、住宅、酒店等多种类型的房地产项目综合在一个地块上开发建设的项目。

这种项目的规模较大，涉及到多个领域的合作与投资，因此其全过程的成本控制显得尤为重要。

一、前期规划与设计阶段的成本控制。

在项目规划与设计阶段，需要进行市场调研、土地选址、项目定位等工作，以确定项目的规模与布局。

在这个阶段，应该充分考虑项目的可行性与风险，合理控制项目的规模与投资。

在设计阶段，应考虑到项目的建造成本、材料选型等因素，以确保项目在后期施工阶段的成本可控。

二、施工阶段的成本控制。

商业地产综合体项目的施工过程复杂，需协调多个施工单位和供应商，因此施工过程控制成本的难度较高。

在施工阶段，需要进行施工进度的合理安排与监控，以确保工期的控制，避免人力、材料资源的浪费。

还需要加强施工质量的控制，避免因施工质量不达标而引发的二次修复成本。

三、设备与物业管理阶段的成本控制。

商业地产综合体项目在竣工后，需要进行设备设施的安装与调试，并进行物业管理工作。

在这一阶段，应合理选择设备与物业管理服务商，确保设备的质量与性能，控制设备采购与维护成本。

还需要加强对物业管理人员的培训与管理，以提高物业管理效率，降低物业管理成本。

四、运营阶段的成本控制。

商业地产综合体项目在运营阶段，需要进行租赁与招商工作，确保项目的稳定运营。

在这一阶段，应做好租金与招商收入的管理，合理控制各项运营成本，确保项目的盈利能力。

还需要加强对商户的管理与培训，提高商户的经营水平，增加项目的竞争力。

商业地产综合体项目的全过程成本控制是一个复杂而细致的工作。

只有合理控制项目的规划、设计、施工、设备与物业管理以及运营各个环节的成本，才能保证项目的投资回报率和经济效益。

项目各方应加强沟通协作，制定明确的成本控制计划，确保项目的成功实施。

浅析商业地产综合体项目全过程成本控制商业地产综合体项目是近年来发展越来越快的一个新兴领域，该领域的特点是项目成本高、周期长、风险大，因此项目全过程成本控制显得尤为重要。

本文将从商业地产综合体项目全过程成本控制的角度展开阐述。

一、前期准备阶段项目前期准备阶段是商业地产综合体项目中成本控制最为重要和关键的一个环节。

在该阶段，项目管理部门需要对整个项目做出全面、科学的规划，制定出详细的项目计划，并根据实际情况进行风险评估。

具体工作包括：1. 项目需求确定：依据市场分析，确定项目的产品定位、主题、规模等关键要素。

2. 土地与建筑分析：对土地进行评估，确定建筑用地、建筑结构、开发商资质等。

3. 市场分析：市场研究可以帮助项目管理部门了解市场需求、竞争格局等因素，以确定项目基础设施的投资、消费者的要求等。

4. 投资计划：根据市场调研结果、商业预算、财务风险评估等相关因素，制定出详细的投资计划，包括项目初估价、建筑费用、运营费用等。

5. 风险评估：评估项目可能面临的风险，预计战略环境、政府环境、市场环境、经济环境等风险，确定应对措施。

在前期准备阶段中，应当尽可能地压缩流程，达到快速启动阶段的目的。

二、招标阶段在项目规划和需求确定的前提下，商业地产综合体项目的招标阶段是十分关键的。

项目管理团队需要与开发商进行多次交流，以确保开发商能够满足项目计划要求，并且项目的预算合理。

在招标阶段，项目管理团队应当开展以下工作：1. 调查潜在开发商：了解潜在开发商的背景信息，包括成本管理能力、项目管理经验等。

2. 编制招标文件：制定详细的招标文件，精确的描述项目所需要的材料和成本控制要求。

3. 评价开发商：开展开发商评估，将面试录取的开发商进入最初的评估流程。

4. 全面调研：确定开发商的建筑成本、管理劳动力、建筑时间表等重要信息，以制定合理的价格和优惠。

三、设计阶段在设计阶段，项目团队应当密切与设计团队合作，确保项目手稿的完善、可行性和可持续性。

商业综合体策划全案第一章项目定位分析第一节、项目地块属性分析1、项目地理位置项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。

分析：A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。

这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。

而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。

举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。

在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。

解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。

其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。

所以，书林街是昆明人文环境的典型代表；C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经行成了良好的自然环境。

2、项目地质、水文、气候情况项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。

原有建筑的基础大部分还没有拆除。

项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。

分析：项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋，在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。

项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。

商业综合体立面方案成本测算项目阶段：施工一、 工作内容商业综合体立面方案成本测算（购物中心、酒店、写字楼、室外步行街、公寓等）。

1、按立面方案测算模板编制测算，按标准流程规定审批和移交测算；2、执行建造标准规定，计算依据为按外立面正投影面积计算；3、关注外立面面积数据（含展开面积、投影面积、展开系数），并与建造标准展开系数规定进行比较及分析；4、降低外立面幕墙的展开系数，减少外立面造型线条、控制凸出立面造成尺寸；5、突出重点部位（主入口、正立面）立面效果，弱化非重点部位（侧面及背面）立面设计；6、合理选择幕墙类型，以及合理搭配各类幕墙占比；7、关注立面造型出挑尺寸，对于幕墙与建筑之间挑出距离较大的，需明确出挑钢结构图纸；确保设计满足钢材含量限额设计指标要求，合理降低外立面幕墙龙骨钢材含量；8、立面方案确定及成果移交后注意复核移交方案是否经测算；比较与测算方案相比大面效果是否发生明显变化。

如有问题，重新复核成本并反馈商业地产规划研究院优化调整二、工作时间开始时间：交地日后75天；结束时间：交地日后85天；周期：10日。

三、责任部门项目公司成本部。

四、 配合部门项目公司设计部。

五、 对接部门商业地产规划研究院、商业地产成本控制部。

六、 工作要点1、前置条件1.1签批的项目规划总图指标及总平面图CAD版（总平面图CAD版中要明确标注业态，并标注各业态不同层高部位屋顶标高，此资料用于计算建造成本投影面积工程量）；1.2各方案各业态效果图（效果图应能够显示各主要立面外观效果和材质）；1.3各方案各业态主要CAD立面图（须标注立面各部位材质和大面幕墙分格尺寸，若有特殊造型、做法等，须提供剖面示意图）；1.4各方案单位设计概算（概算提供工程量作为方案测算工程量依据，提供的工程量列项须与效果图及立面图标注一致，并应区分材质、施工工艺要求的不同分别列项）)；1.5需经商业地产规划研究院主管副院长审批通过的OA移交资料。

住宅商业工程施工流程一、前期阶段1.项目立项：确定施工目标和范围，明确项目需求和投资预算，确定项目规划。

2.设计阶段：进行初步设计、施工图设计、预算定额编制等工作，确定工程造价和施工方案。

3.招投标：根据设计方案和预算要求，组织招标，择优选取中标方。

4.合同签订：与中标方签订施工合同，明确双方责任义务、工程质量标准、工程进度等具体内容。

二、施工阶段1.施工准备：确定施工队伍、采购材料设备、组织现场施工人员培训等准备工作。

2.施工组织设计：编制施工组织设计方案，明确施工流程、施工单位管理体制和责任划分等内容。

3.土建施工：进行基础土建施工，包括地基处理、桩基施工、主体结构施工等工作。

4.安装工程：进行机电设备安装、管道布置、通风空调安装等工程。

5.装饰工程：进行室内外装饰、涂料维护、家具摆放等工作。

6.竣工验收：对工程进行整体验收，包括检查工程质量、安全文明施工等。

7.验收交付：正式交付工程，办理相关手续，进行产权过户等工作。

8.竣工验收：对工程进行整体验收，包括检查工程质量、安全文明施工等。

9.验收交付：正式交付工程，办理相关手续，进行产权过户等工作。

三、收尾阶段1.质保期维护：在工程交付后的一定期间内，对工程进行免费维护保管。

2.结算工程款：确认工程完成情况，按合同约定结算施工款项。

3.收尾工作：进行项目档案整理、施工记录归档、质量评估等工作。

通过以上流程，一个完整的住宅商业工程施工流程将得以完成。

在整个施工过程中，施工方需要密切配合，严格按照合同执行，保证工程质量和进度符合预期目标。

同时，要注意安全生产和环保工作，确保施工过程中不发生安全事故，并保护好环境资源，为社会创造更多美好的生活空间。

商业综合体立面深化方案成本管控项目阶段：设计一、 工作内容立面深化方案成本管控。

1、根据立面深化方案资料，完成深化方案成本测算，并报备商业地产成本控制部；2、参加方案深化评审会，将深化方案成本情况反馈商业地产规划研究院，并在评审会上负责对重点关注问题讨论形成具体意见和措施，作为初设阶段设计中成本控制依据。

3、加强设计方案的深度，避免遗留问题，造成成本增加；4、尽早与夜景照明方案配合，降低设计变更费用。

二、 工作时间开始时间：交地日后110天（立面方案深化评审会前）结束时间：交地日后120天（商业地产规划研究院移交立面深化方案成果后）周期：10日三、 责任部门项目公司成本部。

四、 配合部门项目公司设计部、商业地产规划研究院。

五、 对接部门商业地产成本控制部。

六、 工作要点1、前置条件商业地产规划研究院完成深化方案资料。

2、制度流程移交流程：商业地产规划研究院主管建筑所/酒店所-主管副院长，经主管副院长审批后同流程移交项目公司成本副总、项目公司设计副总、商业地产成本控制部。

3、模板。

七、完成标准将成本超支结余情况、优化意见及其它须落实问题，列入评审成果及会签纪要中。

八、工作成果用途将深化方案成本情况、优化意见和后续须落实问题反馈商业地产规划研究院，在初步设计阶段予以落实并控制成本。

九、跟踪落实要点1、深化方案评审中形成的成本超支解决措施和处理意见在初设阶段的落实情况；2、其它须进一步落实的问题（包括工程量复核、特殊材料询价、特殊造型节点做法等）。

十、关注重点1、复核方案深化成果较移交方案效果变化；2、与方案单位初步复核确定工程量；3、复核测算阶段优化措施是否落实，若未落实须要求商业地产规划研究院在方案深化评审会上提出替代解决措施；4、若因上述因素等造成成本超支，须在方案深化评审会上形成处理意见。

商业综合体售楼处样板间成本测算项目阶段：筹备一、工作内容售楼处样板间成本测算1、招投标依据集团售楼部的建造标准,设计前充分与设计人员沟通，严格把成本控制在集团建造标准以内。

2、方案图应该经过严格的流程审批。

3、根据集团施工累招标文件范本，结合售楼处与样板间建设特点，编制恰当合同，特别是对于过程中付款比例和节点很重要。

4、部门经理牵头各部门（开发设计部、工程部、营销部）对售楼处各项指标进行优化，既能缩短工期，又能降低造价，并能达到营销部期望效果要求。

5、尽量全面、快速测量工程量，并对相应子目进行市场询价，特别是对于新工艺、新材料的使用要准确判断。

二、工作时间开始时间：交地日后45结束时间：摘牌日后85天周 期：45三、责任部门营销部、设计部、成本部。

四、配合部门工程部、设计部五、对接部门工程部、设计部、营销部、计划部。

六、工作要点1、前置条件：成本部根据计划，及时问开发设计部索取相关方案图，方案图要经过相关流程审批。

2、制度流程：<<关于严格执行售楼处建设管控要求的通知>>。

3、集团模板；《2014招标文件范本》七、完成标准合约规划审批完成，测算完成并提交商业地产成本控制部、集团规划院。

八、跟踪落实要点测算完成后，如果在目标成本范围内，方案图后期出多版施工图要留意开发设计部变化，督促设计部严格按照方案图进行深化，防止后期开发设计部随意变更。

九、关注重点严格按照方案图进行深化，严格按照集团招标范本签订合同，严格按照集团建造标准设计、深化图纸等。

商业综合体项目工程专项施工方案1.前期准备阶段在商业综合体项目工程专项施工方案的前期准备阶段，首先需成立项目团队，并确定项目经理、技术负责人及各工种相关负责人。

然后，根据项目设计文件，制定详细的施工计划、工程进度计划、质量控制计划以及安全生产措施等。

2.施工准备阶段在施工准备阶段，项目团队需要对工程现场进行详细的勘察和测量，并根据实际情况进行踏勘、制定施工组织设计。

同时，还需要编制施工方案，确定施工方法、工期和人力资源等。

在施工准备期间，还需进行材料采购、设备购置以及施工人员的培训和调配等。

3.基础施工阶段基础施工阶段是商业综合体项目工程的重要环节，主要包括地基处理、基坑开挖、地下管道敷设、地下室施工等。

在基础施工阶段，需要根据设计文件和相关要求进行深基坑的暖孔处理、地下室防水施工、地下室桩基施工以及地下综合通道的建设等。

4.主体施工阶段主体施工阶段是商业综合体项目工程的关键环节，主要包括主体结构的施工、分区装修以及装修施工等。

在主体施工阶段，需按照施工方案进行梁柱混凝土浇筑、楼板浇筑、梯间装修、墙体砌筑、屋面施工等一系列工作。

同时，还需进行装修材料的采购、招标等，确保施工质量。

5.室内装修阶段室内装修阶段是商业综合体项目工程的最后一个重要环节，主要包括墙面装修、地面装修、天花板装修、门窗安装等。

在室内装修阶段，需按照设计图纸和相关要求进行室内装修施工，包括各种室内装饰材料的安装、照明设备的安装、电器设备的调试等。

6.安全保障阶段商业综合体项目工程的安全保障阶段是施工过程中非常重要的一环。

需要制定安全管理措施，对施工过程中的各项安全风险进行评估和控制，并配备安全管理人员，负责监督和指导施工现场的安全工作。

同时，还需进行施工现场的巡查和检查，确保施工现场的安全规范。

7.竣工验收阶段商业综合体项目工程的竣工验收阶段是项目最后的环节。

在这个阶段，需要按照相关要求进行竣工验收，包括施工图纸的复核、工程质量的检查、工程测量和验收以及相关手续的办理等。

商业综合体施工工序商业综合体是集购物、餐饮、娱乐等多种功能于一体的综合性建筑物。

在商业综合体建设过程中，施工工序是至关重要的环节。

本文将详细介绍商业综合体施工的工序及其要点。

一、前期准备商业综合体施工前的准备工作包括方案设计、施工图纸编制、施工单位招标等。

设计方案要符合国家建筑规范和商业综合体的功能定位，施工图纸要与设计方案一致并符合建筑施工标准。

招标工作要按照法律法规进行，选择有资质的施工单位进行合作。

二、地基处理商业综合体地基处理是确保建筑物安全稳定的基础。

地基处理包括场地勘察、地基改良、桩基施工等工序。

勘察要充分了解场地地质情况，地基改良要根据勘察结果选用合适的方法，桩基施工要按照规范进行。

三、主体结构施工商业综合体主体结构施工是整个建筑的骨架，包括钢结构、混凝土结构等。

主体结构施工要确保结构的安全承载能力和稳定性，按照设计要求施工，加强节点连接处的处理，提高整体结构的抗震抗风性能。

四、建筑装饰装修商业综合体建筑装饰装修是提升建筑品质和美观度的重要工序。

装饰装修包括墙面装饰、地面铺装、天花吊顶等。

装饰装修要选用环保材料，符合设计要求，保证施工质量和装修效果。

五、设备安装商业综合体的设备安装是为了实现建筑物各功能部门的正常运行。

设备安装包括空调系统、电气系统、给排水系统等。

设备安装要遵循相关标准和规范，确保设备正常运行，提高建筑物的舒适性和便利性。

六、消防安全商业综合体消防安全是保障建筑物人员和财产安全的重要措施。

消防安全包括消防设施设置、疏散通道设计、消防演练等。

消防安全要与建筑设计、施工紧密配合，确保消防设施完善，提高应急处置能力。

七、竣工验收商业综合体建设完成后需要进行竣工验收。

竣工验收包括建筑工程质量验收、消防设施验收、环保验收等。

验收工作要由相关部门进行，严格按照规定进行验收，确保商业综合体工程质量合格。

在商业综合体施工工序中，每个环节都至关重要，需要严格按照规范和标准进行施工，确保建筑物的安全、稳定和美观。

某商业综合体建设项目工程施工组织设计项目概述本项目是某商业综合体的建设项目，包括商业综合体主体建筑、停车场、环保设施等内容。

施工组织设计原则和目标本施工组织设计的原则和目标是，按照相关法律法规的要求，确保项目建设的安全、顺利进行，有效控制工程质量、工期、成本。

总体施工组织设计本项目总体施工组织分为以下几个阶段：前期准备阶段前期准备阶段主要包括土地准备、规划设计、环评审批、招投标等工作。

施工单位应在开工前完成前期准备工作，以确保正式施工的顺利开展。

基础施工阶段基础施工阶段主要包括地基处理、地下管线敷设等工作。

施工单位应根据地质勘探报告和土壤试验结果合理安排基础施工的具体方案。

主体建筑施工阶段主体建筑施工阶段是本项目的重点阶段，涉及到钢筋混凝土结构施工、屋面防水、幕墙等内容。

施工单位应在保证施工质量的前提下，按照施工进度合理安排施工计划。

室内装修阶段室内装修阶段主要包括门窗安装、油漆刷涂、地面铺装等工作。

施工单位应结合室内装修设计图纸，科学安排施工工序和工期。

安全措施在本项目施工过程中，施工单位应坚持“安全第一”的原则，合理确定安全防护措施，确保施工安全、用户安全和周边环境安全。

环保措施在本项目施工过程中，施工单位应根据环评审批要求，采取适当的措施减少建设对环境产生的影响，确保环境保护的目标得到实现。

总结本施工组织设计结合本项目的实际情况，科学安排施工计划和工序，制定安全措施和环保措施，符合相关法律法规的要求，能够有效保证项目的质量、进度和成本控制，实现项目建设的顺利进行，具有一定的参考意义。

商业综合体幕墙现场施工样板段管控项目阶段：设计一、 工作内容商业综合体幕墙现场施工样板段管控。

1、样板段内容：原则上选择能够反映外立面主要分格部位，应涵盖用量较大，种类较多的材料部分，并尽可能实现多方案必选。

2、样板段位置：2.1如果现场具备条件，需尽量利用购物中心裙楼外墙面制作样板，尽量选用南向墙面；距地面高度小于30米；2.2如果现场不具备条件，可利用其它建筑外墙（如售楼处）或单独钢架制作组合样板模块；尽量不使用单独钢架制作组合样板模块。

3、样板段面积：标准见下表，具体按合同约定执行。

4、样板段施工次数及其他要求：样板段拆改次数不超过1次。

5、其他要求：5.1样板段的构造节点须与施工图完全一致，如表面为透明材料（如玻璃、格栅、穿孔板等），需连同后面的衬板共同制作；5.2应在样板段中尽可能实现多方案必选（通常为面板颜色或分格不同）；5.3门窗洞口处玻璃应保证后部空间不受遮挡；5.4幕墙施工样板段原则上应落实夜景照明灯具安装条件，并宜与夜景照明样板段共同实施；5.5夜景照明样板段需能表现出方案的动画效果；5.6所有样板段封样应制作电子版本留存备案；5.7样板段费用均含在合同中，不得额外产生费用。

非施工单位施工质量因素，样板段面积累计超过合同规定面积或拆改次数超过1次，须设计办理变更审批后方可实施，超出的部分费用由项目公司承担；5.8项目公司设计部对样板段施工的次数及面积进行测算，核实是否与合同约定相符，若成本增加，督促设计部门进行修改，并对施工单位进行专项技术交底，按合同约定执行。

二、 工作时间三、责任部门项目公司设计部、工程部。

四、配合部门商业地产规划研究院。

五、 对接部门商业地产成本控制部。

六、 工作要点1、前置条件：幕墙深化施工图审核通过，项目公司报审样板段封样位置、面积及内容商业地产规划研究院并获得书面确认；2、制度流程：项目公司设计部—设计副总—项目公司成本部—成本副总—总经理—商业地产规划研究院外装专业负责人—商业地产规划研究院项目负责人—商业地产规划研究院建筑所所长—商业地产规划研究院分管副院长—抄送商业地产成本控制部；3、模板。

商业综合体规划方案指标与可研成本解读项目阶段：筹备一、 工作内容规划方案指标与可研成本解读。

二、工作时间开始时间：交地日后5日结束时间：交地日后15日周 期：10日三、责任部门项目公司成本部、设计部。

四、配合部门商业地产成本控制部五、对接部门商业地产成本控制部六、工作要点1、前置条件：1)规划图纸及规划指标经董事长签批且为最新版，同设计部沟通确认；2)可研成本为最新版，同商业地产沟通确认。

2、制度流程：无。

3、集团模板：无。

七、完成标准熟悉并掌握总图指标，完成可研成本梳理工作。

八、工作成果用途了解项目规划概况，了解项目收入、各项成本支出、现金流情况。

九、跟踪落实要点1、规划总图指标变化及时更新；2、可研成本变化及时更新。

十、关注重点1、规划指标解读：1.1规划用地面积及总建筑面积、地上总建筑面积、地下总建筑面积。

1.2持有物业面积（含地上、地下）：大商业、酒店，关注大商业建造标准及酒店品牌（右侧列支）。

1.3销售物业面积1（含地上、地下）：公寓、住宅、写字楼，关注各业态建造标准、住宅户数及蜡烛业态，蜡烛业态为大商业上的写字楼或公寓。

1.4销售物业面积2（含地上、地下）：室外步行街、商铺；关注室外步行街是否为分层销售，分层面积。

1.5可售车位数量，一般为住宅地下室车位。

1.6城市配套物业：物管用房及配套物业用房面积。

1.7购物中心分项指标：主力店面积（一般包含百货、儿童业态、电玩、大歌星、商业地产影城、超市）；次主力店面积(为大商业正立面临街商铺)；室内步行街面积（含步行街公共区域及室内街商铺）。

1.8配套建筑：商管用房面积、地下后勤设备用房面积、地下车库面积。

1.9停车情况：注意设计值是否满足政府要求，是否需设置机械停车位。

1.10日照情况：关注是否有对外遮挡。

1.11人防情况：关注人防等级，人防建设方式（易地或自建）、人防建设面积。

1.12规划报建指标：容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、公建占比1.13“政府协议、挂牌文件、土地合同”规划复核结论，关注规划地块存在的各项问题，可能发生的成本。

商业地产商业综合体规划与运营方案第一章：项目概述 (2)1.1 项目背景 (2)1.2 项目目标 (3)1.3 项目规模 (3)第二章：市场分析 (3)2.1 市场环境分析 (3)2.1.1 宏观环境分析 (3)2.1.2 行业环境分析 (3)2.1.3 地域环境分析 (3)2.2 竞争态势分析 (4)2.2.1 市场竞争格局 (4)2.2.2 竞争对手分析 (4)2.2.3 市场竞争策略 (4)2.3 消费需求分析 (4)2.3.1 消费者特征 (4)2.3.2 消费需求趋势 (4)2.3.3 消费需求满足策略 (4)第三章：业态规划 (5)3.1 商业业态布局 (5)3.2 业态组合与搭配 (5)3.3 业态发展策略 (5)第四章：建筑设计与空间布局 (6)4.1 总体规划 (6)4.2 建筑设计 (6)4.3 空间布局 (7)第五章：招商策略 (7)5.1 招商定位 (7)5.2 招商渠道 (7)5.3 招商政策 (8)第六章：营销推广 (8)6.1 品牌宣传 (8)6.1.1 品牌定位 (8)6.1.2 品牌宣传策略 (8)6.2 营销活动策划 (9)6.2.1 活动主题策划 (9)6.2.2 活动策划实施 (9)6.3 媒体推广 (9)6.3.1 媒体选择 (9)6.3.2 媒体推广策略 (10)第七章：运营管理 (10)7.1 运营模式 (10)7.2 服务质量提升 (10)7.3 安全管理 (11)第八章：财务管理 (11)8.1 成本控制 (11)8.1.1 成本控制原则 (11)8.1.2 成本控制措施 (12)8.2 收益分析 (12)8.2.1 收益来源 (12)8.2.2 收益分析指标 (12)8.3 财务风险防范 (12)8.3.1 财务风险类型 (12)8.3.2 财务风险防范措施 (13)第九章：人力资源管理 (13)9.1 人才引进 (13)9.1.1 人才引进策略 (13)9.1.2 招聘流程 (13)9.2 员工培训与发展 (13)9.2.1 培训计划 (13)9.2.2 培训方式 (14)9.3 员工福利与激励 (14)9.3.1 员工福利 (14)9.3.2 员工激励 (14)第十章：项目评估与优化 (14)10.1 项目效果评估 (14)10.1.1 评估指标体系构建 (14)10.1.2 评估方法与流程 (15)10.2 项目优化建议 (15)10.2.1 优化项目定位 (15)10.2.2 优化业态布局 (15)10.2.3 优化运营管理 (15)10.3 持续发展策略 (16)10.3.1 创新驱动 (16)10.3.2 资源整合 (16)10.3.3 社会责任 (16)第一章：项目概述1.1 项目背景我国经济的快速发展，城市化进程的加快，商业地产市场日益繁荣。

商业综合体正负零以下土建图及成果内审实务项目阶段：设计一、 工作内容正负零以下土建图及成果内审。

二、 工作时间开始时间：交地日后115日结束时间：交地日后145日周 期：30日三、 责任部门：项目公司设计部。

四、 配合部门：规划院（项目管理中设计部）各部门、项目公司成本部。

五、 对接部门：规划院、项目管理中心设计部、设计部、商业地产成本控制部。

六、 工作要点1、前置条件：各专业图纸已初步完成，并且能达到合图的前置条件，成本部已提前对报审图进行图审，和结构指标测算，若测算指标超管控限额标准提出优化意见；2、制度流程：项目公司设计部发起-集团规划院结构所-集团规划院建筑所-集团规划院机电所-酒店总部设计部（项目公司设计部-中心设计部）3、模板：无。

七、 完成标准：1、图审意见落实至施工图中，结构专业人防图纸和结构图纸完成合图，安装专业图纸具备预留、预埋条件。

2、完成地下结构测算，提出优化意见，并落实在报审图中。

八、工作成果用途：1、完成会签移交项目公司，为第一版施工图做准备。

2、测算文件移交设计部作为图纸优化依据。

九、跟踪落实要点：重点关注机电预留、预埋，图审意见的落实情况，结构优化的落实。

十、关注重点：1、此节点完成的前提是成本模块地下结构指标分析完成，形成报告并得出是否满足限额设计、是否需要优化的结论，汇入正负零以下土建图中。

2、重点关注机电预留、预埋，图审意见的落实情况，结构优化的落实。

3、关注施工塔基的布置、细部做法、防水做法。

4、后浇带、结构降板、集水坑、电梯基坑是否有节点图纸；5、结构层高、覆土厚度是否符合集团管控标准；6、关注电梯基坑的做法以及各种设备集水坑的做法是否与机电专业设计交圈确认，避免设计变更拆改。

7、关注所选电梯的参数是否和预留的电梯基坑相匹配。

十一、工作教训心得：1、重点关注机电预留、预埋，尤其消防弱电的预留、预埋，此阶段需要消防报警设备单位配合设计院完成预留、预埋的二次深化设计；2、结构论证的优化意见及专家意见成本部需要重点关注，是否落实到图纸；3、考虑集水坑和电梯基坑等的预留；4、注意结构体系的选择的合理性；5、根据项目当地的实际情况，优化防水做法；6、注意后期如电梯参数变化会对已完工的电梯基坑产生影响。